原告(反诉被告)马某某，男，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人刘某某，男，X年X月X日出生，汉族。代理权限为一般代理。
被告(反诉原告)张某某，男，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人张红卫，河南大正永衡律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告(反诉被告)马某某与被告(反诉原告)张某某房屋租赁合同纠纷一案,本院于2008年4月1日受理后,依法组成合议庭,分别于2008年12月10日、2008年12月19日公开开庭进行了审理。原告马某某及其委托代理人刘某某，被告张某某及其委托代理人张红卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告)马某某诉称：其系鹤壁市天择商务中心（以下简称鹤壁天择）二楼的承租人，经鹤壁天择同意，将其承租的部分房屋转租给被告。协议约定被告应分别于每年的1月1日、7月1日预付半年的房租。但自从协议签订后，被告总是在其再三催促下交付房租，并且在未经其同意情况下，私自在双方共用范围内搭建房屋，并违反合同法的规定，将租用的房屋再次转租。被告应于2008年1月1日交付半年房租，在被告未交付的情况下，其书面通知被告，限其五日内交付，否则将解除租房协议。被告不但不支付房租却向法院提起对其的诉讼，至今未交付房租。在此期间双方多次发生纠纷，经公安机关调解无效。故请求依法判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告支付2008年1月1日至起诉之日的房租4167元；2、被告赔偿其违约金3000元。在诉讼过程中，原告变更其诉讼请求为：1、请求依法解除双方的房屋租赁合同；2、请求被告支付房租x元（自2008年1月1日计算至2008年10月8日止）；3、请求被告赔偿其违约金3000元；4、请求被告恢复原房屋原状。
被告（反诉原告）张某某辩称：其与原告双方经鹤壁天择实业有限公司同意，在自愿合法的基础上签订了房屋租赁合同。自2006年7月1日至2015年6月30日止，共九年。合同签订生效后，其依照双方协议约定交纳租金履行义务，而原告作为转租方，不仅未严格履行协议，反而违反协议条款，推脱违约责任，且以其违约为由，诉至法院解除合同。原告采取隐瞒事实真相、掩盖其严重违约行为的手段，致使其无法正常教学、招生。原告拒不按双方协议约定履行：1、早晚不按其教学需要开门落锁，使其所办学校无法正常运行；2、在其租用范围内堆放建筑材料及生活用品，制作大幅照片，影响学生的课间活动；3、2007年10月17日，原告冒用其所办学校“爱和慧少儿潜能教育中心”的名义，在学校走廊内张贴“联合公告”，阻止家长入学校接送学生；4、2008年2月中旬，原告长期在大门口及走廊内大量张贴“警告”，向家长造谣学校无证经营已解散，阻拦家长进校咨询和报名。并据此提出反诉：1、依法解除其与原告马某某签订的合同；2、由原告马某某承担因违约给其造成的损失共计x元。在诉讼过程中，被告张某某变更反诉请求为：1、依法解除其与原告马某某签订的合同；2、请求原告马某某赔偿经济损失x.17元；3、退还房租x元；4、支付违约金3000元。
原告（反诉被告)马某某针对被告（反诉原告）张某某的反诉辩称：同意解除房屋租赁合同。其不应当赔偿被告经济损失x.17元，根据法律规定租金不应退还，且未交纳的房租应当支付。本案是被告违约，违约责任在被告，应当由被告赔偿原告，被告要求的损失x.17元应当依法驳回。
原、被告双方对如下事实无争议：2006年6月5日，原、被告双方签订了一份《租赁协议》，主要内容约定：甲方（原告马某某）将其租赁的鹤壁市天择实业有限公司位于鹤壁市淇滨区X街X巷交叉口市天择公司时代广场购物中心二楼的部分房产转租给乙方（被告张某某），租期从2006年7月1日至2015年6月30日，共9年。签订协议的前提条件：由于二楼只有一个向外的楼梯入口，所以乙方所有有关人员必须从甲方走廊经过，甲方同意确保乙方相关人员在任何时候通过楼梯和走廊。门窗:由于现有门窗不太实用，甲方同意乙方根据需要改造门窗，费用由乙方承担，但应当在租赁期满后将之恢复原状。乙方以逐年递增的方式向甲方交纳房租：2006年7月1日至2007年6月30日，乙方使用X号、X号和X号房间，以及X号房间中靠门的三个小隔间，年租金1万元；2007年7月1日至2008年6月30日，乙方使用2、3、4、5、6、X号房间，年租金x元；2008年7月1日至2009年6月30日，乙方使用1-X号全部房间，年租金2万元。房租每半年一交，2006年的7月1日交房租，次年1月1日交房租，以后依此类推。由于任何一方违约并给对方造成经济损失的，要按有关法律规定给予对方经济赔偿，违约金为全年房租的20%等。2006年9月17日至2007年7月1日，张某某分四次向马某某交房租共计x元，租赁费交至2007年12月31日。2008年10月15日马某某、张某某对租赁房屋进行了交接。
根据双方当事人的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：1、原、被告双方签订的租赁合同是否有效；2、如果原、被告双方签订的租赁合同有效，原、被告何方违约，违约责任应如何承担；3、原告请求被告给付房租x元、恢复房屋原状、支付违约金3000元有无事实及法律依据；4、反诉原告请求反诉被告返还房租x元、赔偿损失x.17元、支付违约金3000有无事实及法律依据。
围绕第一个争议焦点，原告马某某认为租赁合同有效。提交的证据有：3、《房屋有偿使用协议》1份，用以证明：其与被告张某某签订房屋租赁协议有一定的事实依据。
被告张某某对原告马某某提交的证据有异议，认为:1、该证据不能证明与第三人签订合同时，第三人享有所有权；2、不能证明出租方对该房屋享有所有权；3、该协议是马某某、赵岩与第三人签订的房屋租赁协议，应当由马某某与赵岩同时向被告主张权利，原告不适格。
围绕第一个争议焦点，被告张某某认为合同效力待定。提交的证据有：8、鹤壁市天择实业有限公司与鹤壁市金百合婚纱摄影有限公司签订的《房屋租赁协议》1份，用以证明：原告主体不适格。
原告马某某针对被告张某某提交的证据认为：1、该房屋租赁协议并没有履行；2、该协议与被告之间没有任何关系，该协议是鹤壁市金百合婚纱摄影有限公司办理公司登记时出具的一份协议。
本院依职权调取了如下证据：鹤壁市天择实业有限公司房屋所有权证存根1份，该房屋所有权证存根显示：本案租赁标的物所有权人登记为鹤壁市天择实业有限公司，登记时间为2003年4月17日。
原告马某某对本院依职权调取的证据无异议。
被告张某某对本院依职权调取证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。该房屋所有权证存根不能证明《房屋有偿使用协议》上的股东为实际产权人。
本院认为：原告马某某提交的证据3、《房屋有偿使用协议》作为书证，来源、形式合法，被告张某某虽提出异议，但其在庭审中认可与原告马某某签订的《租赁协议》中“附：金百合摄影有限公司与天择实业有限公司的租房协议（复印件）”为该《房屋有偿使用协议》，说明原、被告双方均知道金百合摄影有限公司与天择实业有限公司以及该公司股东之间的关系，且原告马某某、被告张某某实际租用了本案涉案房产，故本院予以采信。
被告张某某提交的证据8作为书证，来源、形式合法，但该协议签订于2007年4月1日，此时，原告马某某、被告张某某已实际租用协议中涉及的房产，故该协议只是金百合有限公司为办理工商注册登记手续而与天择实业有限公司签订了一份协议，该协议并未实际履行，与本案原告马某某和天择实业有限公司股东签订的租赁协议并不矛盾，故本院不予采信。
本院依职权调取证据符合法律规定，调取的证据来源于房产管理部门的登记档案，来源、形式合法，内容客观，本院依法确认其证明力。
围绕第二个争议焦点，原告马某某提交的证据有：1、《租赁协议》复印件1份，用以证明：根据租赁协议约定的支付房租的期限，应当是每年的1月1日交付半年的房租，被告至今未向其交付。在双方共用范围内私自搭建住房，占用公共区域，超出合同约定和租用范围。2、录音一份，用以证明：原告将房屋出租给被告后，被告擅自转租给一个叫张琳的老师办学，构成违约。
被告张某某针对原告马某某提交的证据认为：对证据1无异议，但认为其没有违约，其在2007年12月份给马某某交纳租金，马某某不接受，其起诉至本院，要求原告马某某按时开门并给付钥匙，同时将2008年的租金交至本院，其已按期履行了合同义务，也证明了原告不按时按照合同约定开门。对证据2有异议，该证据不客观真实，来源不合法，内容相互矛盾、不完整，不能证明其违约。
围绕第二个争议焦点，被告张某某提交的证据有：1、《租赁协议》复印件1份，用以证明：原告违反了租赁协议的第二条，长期关门闭锁，使被告未能实现租赁合同的目的，无法正常经营。2、照片复印件19张，用以证明：原告没有按照协议第二条的约定正常开门，原告将他的洗衣机、大照片、建筑材料堆放在被告租赁的范围内。3、签到表6页，用以证明：原告没有按照协议约定正常开门。4、证人牛××、郭×、郭××证言3份，用以证明：原告没有正常开门及退学费的事实。5、《接出警登记表》2份，用以证明：原告组织人不让被告正常进入通行。6、本院（2008）淇滨民初字第X号民事裁定书1份，用以证明：原告马某某在其租赁的范围内乱摆乱放，其因无法正常上课，请求人民法院清除原告马某某设置的障碍。7、本院通知1份，用以证明：其已履行了对原告的义务。
原告马某某针对被告张某某提交的证据认为：对证据1本身没有异议，但协议不能证明开关门的具体时间，可以证明其在卫生间共用的范围内放置洗衣机不算违约。对证据2有异议，19张照片没有其他资料相印证，并且是复印件，不能作为有效证据使用，照片是通过数码相机拍摄，拍摄日期有其随意性，不能确定实际的日期。证据3的内容相互矛盾，且签到表应当属于证人证言的性质，在上面签名的人应当出庭作证，证人未出庭作证不能作为有效证据使用。对证据4有异议，证人牛××、郭×、郭××证言内容相互矛盾，有的证人说是因为锁门要求退费，有的证人说是因为学校正在装修所以退费，不能采信。三个证人都是被告所教学生的家长，与被告有利害关系，他们都没有证据证明他们是在这个学校上学的孩子们的家长，所以三个证人证言不能证明原告未按时开门。证据5的内容不能证明原告堵门。证据6裁定书与本案无关，不能证明被告所主张的目的。证据7与本案无关，张某某起诉的是鹤壁市金百合婚纱摄影有限公司，张某某交纳租赁费应当向原告本人交付，如果不能交纳应依法提存，而法院并不是提存机构。
本院认为：原告马某某提交的证据1与被告张某某提交的证据1一致，本院予以确认。证据2作为视听资料，因张琳的身份不详，其也未出庭，无法确认该录音的真实性，故不予采信。
被告张某某提交的证据2作为视听资料，系未与原件核对的复印件，由被告自行摄制，拍摄的实际时间无法确定，故本院不予采信。证据3能与证人证言相印证，故本院予以采信。证据4作为证人证言，证人均出庭作证，且能相互印证，故本院予以采信。证据5作为书证，系本院依被告申请调取，来源、形式合法，但该证据的内容只能证明双方发生纠纷，不能证明被告的主张，故本院不予采信。证据6、7中的当事人为张某某与鹤壁市金百合婚纱摄影有限公司，与本案不具有关联性，故不予采信。
围绕第三个争议焦点，原告马某某提交证据1、《租赁协议》1份，用以证明：被告至今未向其支付房租。根据合同约定，被告已构成根本性违约，应当赔偿其违约金。1、没有按约定交纳房租；2、私自转租；3、未经其允许占用公用范围搭建厨房。恢复原状在合同中双方有约定，应当恢复原状。
被告张某某针对原告马某某提交的证据认为：其没有违约，原告违反协议的第二条，要求驳回原告的诉讼请求。
围绕第三个争议焦点，被告张某某除陈述外未提交其他证据。
原告马某某提交的证据1本院已予以采信，不再赘述。
围绕第四个争议焦点，被告张某某提交的证据有：9、与赵世功签订的《合作办学协议》1份，用以证明：原告给其造成的直接损失为x元。10、广告宣传费发票21张及“鹤壁便民网”企事业资讯入库通知单1张，共计x元，用以证明：其办学实际损失。11、鹤壁市人才交流中心出具的发票3张，共计500元，用以证明：招聘老师花费500元。12、发票2张，共计x元，用以证明：广播系统多媒体教室费用x元。13、证明19张，共计8550元，用以证明：因原告锁门退学生学费8550元。14、鹤壁市价格认证中心鹤价证鉴（2008）X号价格鉴定结论书1份，用以证明：损失x元。15、收到条4张，用以证明：交租赁费x元。16、民办学校办学许可证1份，用以证明：鹤壁市爱和慧少儿潜能教育中心的负责人是张某某。17、证人李××、崔××证人证言，用以证明：涂料工程和装修工程是其装修的，属于直接经济损失费用，能与鉴定结论相互印证。
原告马某某针对被告张某某提交的证据认为：对证据9的真实性有异议，该协议是2008年1月20日被告违约后与他人签订的合作办学协议，被告明知自己没有交房租而还要和他人签订合作办学协议，是故意扩大损失，该损失与原、被告之间的租赁合同无关，应由被告自行承担。对证据10有异议，其中鹤壁市东星信息科技有限公司出具的13张发票是2008年5月3日开具，是在被告根本违约后产生的费用，除其中票号为x号的100元发票上写有网页制作的用途外，其余发票均未注明用途，对发票的真实性有异议，该损失与租赁合同无关；“鹤壁便民网”企事业资讯入库通知单与收费发票不一致，两个证据公章不一致，不能相互印证。广告费票据8张与租赁合同无关，租赁合同签订以后是否做广告是被告自己的行为，与合同履行的好坏没有因果关系。且该广告已经做完，已经到期。对证据11、12有异议，鹤壁市人才交流中心出具的3张票据所产生的费用是在2007年6月10日以前，该损失与本案无关。对证据12的质证意见同证据11一致。对证据13有异议，该证据与本案无关，上面所写的证明属于证人证言性质，证人没有出庭作证，该证据不应采信，上面签名的人是不是属于被告所教学生家长没有相关证据证明；产生费用的原因是因为被告在搞装修，不能正常教学而给家长退费的，不是因为原告的原因，并且是在被告根本违约以后所造成的损失，应由其自行承担。对证据14有异议，认为超范围鉴定，价格鉴定人员没有提供其本人的执业证复印件，没有出庭接受咨询；该鉴定与被告反诉请求有重合部分。认为证据15可以证明原、被告签订房屋租赁合同后，被告就没有严格按照房屋租赁协议约定的房租交付时间履行自己交付房租的义务。对证据16不发表质证意见。对证据17有异议，证人李××、崔××证言不能证明与被告之间形成装修合同关系，且证人证言相互矛盾不能作为有效证据使用。
围绕本案第四个争议焦点，原告马某某除陈述外未提交其他证据。
本院认为：被告张某某提交的证据9与本案不具有关联性，也不能证明被告的主张，故本院不予采信。证据10、11、12系“鹤壁市爱和慧少儿潜能教育中心”支出费用的票据，但不能证明因发生该费用造成的损失数额，故本院不予采信。证据13作为书证，来源、形式合法，并能和证人证言相印证，故本院予以采信。证据14作为鉴定结论，系由人民法院委托法定鉴定部门作出，程序合法，本院确认其证明力，予以采信。原告对证据15无异议，本院予以采信。证据16作为书证，来源、形式合法，并能和其他有效证据相印证，故本院予以采信。证据17作为证人证言，证人均出庭作证，且能相互印证，故本院予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2005年10月1日前，原告马某某与鹤壁市天择实业有限公司签订了一份《房屋有偿使用协议》，租赁鹤壁市天择实业有限公司位于鹤壁市淇滨区X街X巷交叉口市天择公司时代广场购物中心二楼十八间营业房（建筑面积约1445㎡），自2005年10月1日起至2015年10月1日止。2006年6月5日，原、被告双方签订了一份《租赁协议》，主要内容约定：甲方（原告马某某）将其租赁的鹤壁市天择实业有限公司位于鹤壁市淇滨区X街X巷交叉口市天择公司时代广场购物中心二楼的部分房产转租给乙方（被告张某某），租期从2006年7月1日至2015年6月30日，共9年。协议约定：由于二楼只有一个向外的楼梯入口，所以乙方所有有关人员必须从甲方走廊经过，甲方同意确保乙方相关人员在任何时候通过楼梯和走廊。门窗:由于现有门窗不太实用，甲方同意乙方根据需要改造门窗，费用由乙方承担，但应当在租赁期满后将之恢复原状。乙方以逐年递增的方式向甲方交纳房租：2006年7月1日至2007年6月30日，乙方使用X号、X号和X号房间，以及X号房间中靠门的三个小隔间，年租金1万元；2007年7月1日至2008年6月30日，乙方使用2、3、4、5、6、X号房间，年租金x元；2008年7月1日至2009年6月30日，乙方使用1-X号全部房间，年租金2万元。房租每半年一交，2006年的7月1日交房租，次年1月1日交房租，以后依此类推。由于任何一方违约并给对方造成经济损失的，要按有关法律规定给予对方经济赔偿，违约金为全年房租的20%等。2006年9月17日至2007年7月1日，张某某分四次向马某某交房租共计x元，租赁费交至2007年12月31日。2008年10月15日马某某、张某某对租赁房屋进行了交接。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。原告马某某与被告张某某在平等自愿的基础上签订房屋租赁合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按约定全面履行自己的义务。因原、被告双方均请求解除房屋租赁合同，双方并于2008年10月15日对租赁房屋进行了交接，双方已实际解除合同，故对原、被告双方的该项请求和反诉请求本院不再审查。原、被告双方在合同中约定，房租每半年一交，2006年的7月1日交房租，次年1月1日交房租，以后依此类推。故被告张某某应当在2008年1月1日向原告马某某交纳2008年1月1日—2008年6月30日的房租7500元，2008年1月2日，在张某某诉鹤壁市金百合婚纱摄影有限公司租赁合同纠纷一案中，张某某曾向本院交纳房屋租赁费7500元，因本案租赁合同系原告马某某与被告张某某签订，鹤壁市金百合婚纱摄影有限公司并不是合同当事人，张某某起诉鹤壁市金百合婚纱摄影有限公司并向法院交纳房屋租赁费属张某某对合同对象的认识错误，张某某并未向原告马某某履行交纳租赁费的合同义务，显属违约。原告马某某在合同履行中不能按时为被告张某某开办的“鹤壁市爱和慧少儿潜能教育中心”学生开门，也存在违约现象。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告双方在合同履行中多次发生纠纷，并最终导致解除合同，实属双方缺乏相互信任和必要的理解所致，对此双方均有责任。原、被告双方均应当预见到因违约所导致的后果，故对双方因违约所造成的损失应各自承担。故对原告马某某请求被告张某某支付房租x元、赔偿违约金3000元、恢复原房屋原状本院不予支持。
对被告张某某反诉请求原告马某某赔偿经济损失x.17元、支付违约金3000元本院亦不予支持。因被告张某某在签订合同后，2008年10月15日之前实际占用租赁房屋，反诉请求原告马某某退还已交至2007年12月31日的房租x元，于法无据，本院不予支持。案经调解无效。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、驳回原告马某某的诉讼请求；
二、驳回反诉原告张某某的反诉请求。
案件受理费122.20元，由原告马某某负担；反诉案件受理费3197元，减半收取1598.50元，由被告张某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。
审判长孙建华
审判员苗国庆
人民陪审员窦立春
二00九年五月二十二日
书记员张熙庆
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