杭州市X区人民法院
民事判决书
(2000)杭西民初字第X号
原告(反诉被告)：程某，女，X年X月X日生，汉族，江山市水泥厂退休职工，住（略）-X-X室。
委托代理人：陈骏飞，浙江越翰林律师事务所律师。
原告(反诉被告)：应某，女，X年X月X日出生，汉族，杭州市X区翠苑地段医院主管医师，住（略）-X-X室。
委托代理人：金某，男，X年X月X日出生，汉族，浙江大学中文系教授，住（略），系应某丈夫。
委托代理人：陈骏飞，浙江越翰林律师事务所律师。
被告(反诉原告)：杭州博达房地产有限公司，住所地本市X路X号国际花园B号楼X楼B座。
法定代表人：夏某，董事长。
委托代理人：孙建萍，浙江浙民律师事务所律师。
委托代理人：屠某某，该公司总经理助理。
原告(反诉被告)程某、应某(以下简称原告程某、应某)诉被告(反诉原告)杭州博达房地产有限公司(下称被告博达公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2000年3月受理后，依法组成合议庭，多次公开开庭进行了审理。程某、应某的委托代理人陈骏飞、金某、博达公司的委托代理人孙建萍、屠某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程某、应某诉称，曾向博达公司购买别墅一套，后双方签订备忘录，允许博达公司对该房进行适当外观改造，但博达公司对房屋内部结构进行了改造，且将别墅附属花园部分面积改造成为小区X路，改造完毕后，博达公司也未将别墅交付给原告。故诉请判令博达公司继续履行售房合同交付别墅、赔偿逾期交房损失（略）元、归还被改建的花园面积价款（略）元并恢复房屋原状。嗣后，原告程某、应某庭审中变更了诉讼请求，改为要求判令博达公司继续履行售房合同交付别墅，赔偿逾期交房损失（略）元、归还被改建的花园面积价款6577.36元。其余诉讼请示则予放弃。
被告博达公司称，原告程某、应某未按约支付购房款，应某担违约责任，被告未违约，因此要求驳回原告诉讼请求。由于程某、应某未按约付款，根据约定，合同已终止履行故提起反诉要求解除双方签订的商品房购销合同并由程某、应某支付逾期付款违约金1830.96元。针对被告博达公司的反诉原告程某、应某辩称，博达公司违约在先，原告程某、应某则无违约事实，故请求驳回反诉请求。
原告程某、应某提供如下证据：
1、应某1998年8月26日与余杭市博达房地产有限公司签订的商品房购销合同一份，证明双方形成商品房买卖合同关系。
2、收据二张，证明程某、应某已支付给博达公司购房款十万元。
3、1999年3月6日金某与博达公司控股公司浙江金某房地产开发有限公司常务副总经理曹小云签订的备忘录一份，证明双方同意对房屋进行外观改造。
4、应某1999年3月21日信函一封，及2000年2月16日博达公司总经理助理屠某某与金某签署的备忘录一份，证明其已就房屋内部结构的改造向浙江金某房地产开发有限公司提出异议而博达公司已收到该函。
5、照片7张，证明房屋改建过程某的状况及现状。
6、效果图一份，证明双方已约定外观改造完成后房屋应某成的外观。
本院依职权委托杭州市土地管理局对原告购买的本市文鑫公寓B2别墅(现称金某迦南公寓吟泉居B2)的花园面积进行测绘。杭州市土地管理局则指定浙江省测绘大队进行了测绘，浙江省测绘大队2000年11月宗地测绘资料注明别墅的宗地面积为94平方米，建筑占地面积则为52平方米。以上证据经质证，本院认证如下：
一、原告程某、应某提供的证据1、2、3，博达公司无异议，本院认为该证据内容形式真实合法，予以确认。
二、原告程某、应某提供的证据4，博达公司认为未收到信函，但对备忘录则未表异议，本院认为，该份备忘录已经明确写明双方曾就1999年3月21日应某写给博达公司的意见书的内容理解有歧义，从中博达公司收到信函一事应某确认，该证据内容形式真实合法，予以确认。
三、原告程某、应某提供的证据5，博达公司认为照片无日期显示，无法确认其真实性，不能由此确认房屋改造过程某的状况，对其余房屋现状的照片则无异议。本院认为，博达公司的异议是成立的，房屋改建已完成，在无其他证据佐证情况下，仅凭无日期显示照片不能确认房屋改造过程某状况，本院对反映房屋现状的照片予以确认。
四、原告程某、应某提供的证据6，博达公司对真实性无异议，但认为未约定改造后房屋外观应某效果图为准。本院认为该证据在无其他书面证据或双方陈述一致的情况下不能证明其与本案的关联性。
五、本院提取的证据原告程某、应某无异议，认可花园面积为42平方米，博达公司对真实性无异议，但认为花园面积不能仅凭实测，还应某虑整个小区共用面积的分摊。本院认为浙江省测绘大队具有土地面积测绘之资格，其测绘结果足以采信。博达公司对花园面积应某上小区共用面积的分摊之意见，并不在该证据的分析范围之内，应某合商品房购销合同等证据后，对是否应某上分摊面积再作判断，现花园面积为42平方米应某确认。
以上证据的分析和确认，结合双方当事人陈述一致的事实，可认定本案如下事实：1998年8月26日，原告应某代表其与程某与余杭市博达房地产有限公司签订商品房购销合同一份，约定由原告向余杭市博达房地产有限公司购买座落于本市X区的文鑫公寓B2别墅一幢，房屋建筑面积为166.10平方米，单价为每平方米2350元、花园面积50平方米(其中20平方米为赠送)，单价为每平方米822.17元。购房款本金某为（略）元，计算分期付款利息后总购房款为（略）元。购房款支付方式为1998年8月26日支付（略）元、10月15日前支付（略）元，余款每隔3个月付（略）元直至付清(若遇银行按揭利率调整，则购房款利率也作相应某整)。合同另对实测面积与暂测面积差异的处理等其他事项也作了约定。即日应某按约交纳了购房款（略）元，余杭市博达房地产有限公司亦将别墅钥匙交付。1998年10月，浙江金某房地产开发有限公司购买了余杭市博达房地产有限公司90%股份，对该公司控股经营，1999年3月6日，浙江金某房地产开发有限公司欲对文鑫公寓小区进行改造，与应某、程某协商后，与应某丈夫金某签订备忘录一份，载明为形成小区环境外观要进行适当改造，应某、程某同意；待改造完成后，原定价格不变，原面积不变(今后测量时，扩出面积不计算在内)，原商品房购销合同的法律效力不变。同日，程某、应某和博达公司又约定，程某及应某在1999年3月8日支付购房款（略）元后，余款的支付方式从3月8日后每隔3个月付（略）元直至付清。3月8日，应某向余杭市博达房地产有限公司交纳了购房款（略）元。余杭市博达房地产有限公司则对别墅开始改造。3月21日，应某发现余杭市博达房地产有限公司对别墅部分内部结构进行改造后，向该公司致函表示异议，认为改造不符合双方之约定。但双方未能协商一致，余杭市博达房地产有限公司仍进行了改造。7月改造工程某工，其中原外墙面改为毛石外墙，一楼原卫生间予以拆除，移至一楼原厨房间位置。一楼后门水泥遮檐予以拆除。一楼后窗一半被封闭，一楼门口回廊由敝开式改为半封闭式。别墅部分花园被改建为小区X路，同时将别墅的门锁也进行了更换。改造完成后，余杭市博达房地产有限公司一直未能将改造完毕的别墅交付应某、程某。11月，余杭市博达房地产有限公司经工商部门核准变更名称为杭州博达房地产有限公司。2000年3月，应某、程某次与博达公司协商未果遂诉至本院。
庭审过程某，博达公司认为其未交付改造后的别墅的原因为程某、应某未按约付款，并据此提出反诉。
审理中，程某表示购房实系应某一人之行为，购房款亦由应某交纳，故涉及该房的权利义务应某应某一人承担。应某对此予以认可。博达公司则无异议。
本院认为，商品房购销合同系应某与博达公司自愿签订，为双方真实意思表示，未违反相关法律规定，可认定有效。而对浙江金某房地产开发有限公司与金某签订的备忘录应某和博达公司均予认可，该备忘录也成为双方所履行合同的组成部分。商品房购销合同和备忘录是处理本案纠纷的依据。备忘录已许可博达公司为形成小区外观对房屋进行适当改造，现双方对原约定的改造内容陈述不一，应某认为房屋内部改造已超越授权范围，博达公司则认为实际改造项目即双方约定改造之内容，双方备忘录中虽未对约定改造项目作明确表述，但双方确有对房屋进行改造之意思表示，故不能认定博达公司对房屋的内部改造构成违约。但按备忘录之约定“原面积不变”，而别墅部分花园又由博达公司改建为小区X路，该改建行为显违反备忘录的约定，且又未征得应某之同意，故应某定为博达公司的违约行为。博达公司改建竣工后，有义务在合理期限内将别墅交还应某，其拒绝交付并更换门锁是不当的，亦构成违约。应某在1999年6月按备忘录及商品房购销合同之约定虽应某续支付购房款，但之前其已向博达公司对改造提出异议，双方处于争议之中，在博达公司未恰当履行合同义务情况下，应某拒付购房款是有其正当抗辩理由的。综上，本案的违约责任应某博达公司全部负担。在博达公司负违约责任的前提下，应某有权选择购销合同的是否继续履行。其诉请博达公司继续履行合同交付合同项下房产，符合法律规定，本院予以支持。博达公司改建竣工后未交房，应某偿应某相应某息损失，应某诉请该款从1999年12月6月起算，可以准许，但应某已付款（略）元为本金某算支付利息损失。花园改建后，该别墅实际拥有的花园仅为42平方米，改建部分花园的价款应某博达公司负责归还，应某要求价款以合同约定的822.17元/平方米为准进行返还，是合理的，本院予以支持。博达公司辩称花园面积应某计小区共用面积的分摊。对此，商品房购销合同未作约定，仅注明交付的花园为50平方米，本院认为，即便有法规规定花园面积应某虑小区共用面积分摊，但根据合同约定，也意味着扣除分摊面积后花园面积应某到50平方米，故对博达公司该辩述意见不予采纳，应某接收别墅后，有义务按约定继续向博达公司支付购房款。博达公司提出反诉，因其应某违约责任。故其反诉请求均无法律依据，本院不予支持。程某认为购房实系应某一人之行为，应某予以认可，博达公司也未表异议，对此本院可以采纳。该商品房购销合同所发生的权利义由应某承担。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百一十一条、第一百一十二条第一款之规定，判决如下：
一、应某与杭州博达房地产有限公司于1998年8月26日签订的商品房购销合同继续履行。
二、杭州博达房地产有限公司于本判决生效之日起一个月内将本市金某迦南公寓吟泉居B2别墅一幢及附属花园交付给应某。
三、应某于别墅交付之日支付杭州博达房地产有限公司购房款（略）元，之后每隔3个月均支付购房款（略）元，直至购房余款付清。
四、杭州博达房地产有限公司于本判决生效之日起十日内归还应某花园差价款6577.36元。
五、杭州博达房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿应某逾期交房息损失(自1999年12月6日起至别墅交付之日止按本金（略）元利息、每日万分之二点一计)。
六、驳回杭州博达房地产有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费1416元、反诉案件受理费84元，由杭州博达房地产有限公司负担。杭州博达房地产有限公司应某担的诉讼费用于本判决生效之日起十日内径直支付给应某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费1500元(开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：（略），户名：浙江省杭州市中级人民法院)。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判长叶丽
审判员单军
代理审判员刘竞
二○○一年四月二十五日
书记员陈靓
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