上诉人（原审被告）怀化雪山食品有限公司，住所地湖南省怀化市中方县X镇，组织机构代码：x-1。
法定代表人谢某某，该公司董事长。
委托代理人杨某（特别授权），湖南鹤城区涉江法律服务所（略）。
被上诉人（原审原告）曾某某，女，X年X月X日出生，汉族，个体户（略），身份证号码：x。
委托代理人蒋俊鸿，湖南淮新（略）事务所（略）。
委托代理人祁某某，男，X年X月X日出生，汉族，退休干部，住（略），身份证号码：x。
原审被告杨某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体户（略），身份证号码：x。
上诉人怀化雪山食品有限公司（以下简称雪山食品公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2008）怀鹤民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年3月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2009年4月15日公开开庭对本案进行了审理。上诉人雪山食品公司的委托代理人杨某，被上诉人曾某某及其委托代理人蒋俊鸿、祁某某到庭参加诉讼，上诉人雪山食品公司的法定代表人谢某某、原审被告杨某某未到庭。本案现已审理终结。
原判认定：2005年9月1日，曾某某与雪山食品公司前法人代表杨某某签订1份《房产转让协议书》，雪山食品公司为甲方，曾某某为乙方。约定：甲方自愿将位于怀化市X路X号原物资局大楼一楼二个门面及二、三楼的房产所有权及土地使用权（共计659平方米，见房产证）转让给乙方。总价格为318万元。乙方先付甲方定金200万元，甲方在20天之内交房产证及土地使用证给乙方（如遇特殊情况，双方另协商交证时间），同时乙方一次性付清余款118万元。甲方负责代办理房产过户手续。乙方协助办理，费用由乙方承担。同时还约定因该房已对外出租，双方同意2005年10月1日前租金归甲方所有，10月1日前房产税为甲方交纳。另外包括物资局有两个门面（见租赁合同）。2005年10月1日以前的租金由甲方支付，10月1日后由乙方支配。协议还约定了违约责任：双方应共同遵守，如有违约，赔偿对方损失200万元。还约定乙方必须在2008年9月2日前付订金200万元到甲方账长，如不到甲方账上，本合同自动作废。2005年9月2日，曾某某将200万元定金通过银行转账，于2005年9月6日到雪山食品公司账户内，2005年9月2日杨某某以法人身份向曾某某出具了200万元收据一张。收据全内容为：“今收到曾某某交来位于怀化市X路X号物资局大楼一楼二个门面、二、三楼的房产所有权及土地使用权（共计659平方米）的购房定金贰佰万元整。款到账生效”。收款人怀化雪山食品有限公司杨某某，2005年9月2日。可雪山食品公司、杨某某收到曾某某200万元定金后却迟迟未能给曾某某办理房产过户手续，曾某某多次催促，雪山食品公司、杨某某均以种种理由推诿。另查，2004年4月1日，雪山食品公司与中国农业银行怀化市迎丰支行签订1份《借款合同》，向农行贷款400万元，借期3年，并签订了1份“最高额抵押合同”，将转让给曾某某的房产以设立最高额抵押的方式办理了抵押登记，借款期限为3年，可该笔借款直到2008年8月才还清。2008年9月4日，农行以贷款本息已结清为由向怀化市房产管理局办理了抵押权证的注销手续。在怀房他字第x号上显示，抵押权利价值为180万元整。直到2007年8月曾某某才知道所购房产已被雪山食品公司、杨某某抵押给银行。而后曾某某多次寻找杨某某协商履约事宜，杨某某均以种种理由推诿。另查：雪山食品公司转让给曾某某的房屋房产证号为怀房权证字第x号，土地使用权证为怀国用（2004）字第出X号。2008年10月29日曾某某得知雪山食品公司、杨某某借款已还清，抵押房产已为自然状态，遂向法院提起诉讼，形成纠纷。
原判认为：曾某某与怀化雪山食品有限公司签订的《房产转让协议书》的性质为房屋买卖合同，故本案为房屋买卖合同纠纷。
关于《房产转让协议书》的效力问题。雪山食品公司主张根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款的规定，《房产转让协议书》应为无效。该条规定为：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”该条规定的目的，一是为了保证抵押权人不因抵押物的转让而影响抵押权的实现；二是为了保证受让人不因买卖标的物存在权利上的负担而导致合法权益受损。如果并无以上两方面妨害之虞，则并无否定抵押人转让抵押物合同效力的必要。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”根据该条规定，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未通知受让人的，该转让仍应为有效。况且在曾某某提起本案诉讼请求雪山食品公司交付房屋之前，设定于涉案房地产上的抵押权已被解除，再以该房地产的转让未通知抵押权人和买受人为由，否定《房产转让协议书》的效力既无必要，也与《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款的立法目的不符。因《房产转让协议书》系各方当事人真实一致的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人应依约履行。
关于雪山食品公司提出曾某某未在《房产转让协议书》约定的期限内交纳订金的问题，从目前查明的事实看，曾某某交纳订金并未迟延，但该订金到账时间确实存在迟延的情况，但雪山食品公司在接受该笔订金时并未对此提出异议，出具收条时间为2005年9月2日，还注明“款到账生效”，故可认定雪山食品公司认可变更订金到账时间。同时因《房产转让协议书》未约定解除权行使期限，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”从雪山食品公司接受订金之日至曾某某提起本案诉讼之日近3年时间，双方多次就涉案合同的履行进行交涉。曾某某请求雪山食品公司履行涉案合同的行为应视为包含了催告雪山食品公司行使解除权的意思，而雪山食品公司并未行使合同约定的解除权，该解除权消灭，故雪山食品公司在本案中提出曾某某未按期给付订金的抗辩不能成立，不予支持。据此，曾某某与雪山食品公司所签的《房产转让协议书》合法有效，双方均应遵照履行，现曾某某已履行完毕订金交付的义务，雪山食品公司未履行其交付房产证和土地使用证的义务，已构成违约，依约应当履行。因构成违约，雪山食品公司依约还应承担相应的违约责任，但曾某某未在本案诉讼中提出赔偿损失的诉讼请求，故对此不予审理。杨某某是雪山食品公司的原法定代表人，其签约行为代表雪山食品公司的职务行为，行为后果应由雪山食品公司承担，故曾某某对杨某某个人提起诉讼请求不当，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条之规定，判决：一、曾某某与怀化雪山食品有限公司签订的《房产转让协议书》有效；二、怀化雪山食品有限公司于判决生效后30日内将怀房权证字第x号房产证及怀国用（2004）字第出X号国有土地使用权证过户至曾某某，并将过户给曾某某的房地产权证及土地使用权证交付给曾某某，所需费用由曾某某负担。如怀化雪山食品有限公司未能在规定的期限内办理好转户手续，则由曾某某自行办理；三、曾某某在房产过户手续办理完毕后十日内将剩余购房款118万元一次性支付给怀化雪山食品有限公司；四、驳回曾某某对杨某某的诉讼请求。案件受理费x元，财产保全措施费x元，合计x元，由怀化雪山食品有限公司负担x元，曾某某负担8200元。
宣判后，上诉人雪山食品公司不服，向本院提起上诉称：1、《房产转让协议书》违反法律强制性规定，应为无效合同。2、被上诉人未按《房产转让协议书》约定时间给付订金，协议已自动作废，不发生法律效力。3、一审法院既已采信怀化琼天房地产开发有限公司怀琼字（2007）第X号给怀化市房产局的函文，被上诉人则不是本案的适格诉讼主体，应裁定驳回被上诉人的起诉。《房产转让协议书》系无效协议，被上诉人没有按照协议约定给付订金，协议没有发生法律效力，被上诉人作为原告不适格，请求二审法院依法驳回被上诉人诉请。
被上诉人曾某某未作答辩。
原审被告杨某某未作答辩。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实基本一致。双方当事人在二审中均未提供新的证据。
上述事实，有原审所列证据和二审的公开开庭笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为：双方当事人争议的焦点是：1、房屋转让协议是否有效。2、本案中订金迟延到账是否产生转让协议作废的后果。3、曾某某是否本案适格诉讼主体。
关于房屋转让协议是否有效问题。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款的规定：“抵押期间抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”该条规定的立法目的，一是为了保证抵押权人不因抵押物的转让而影响抵押权的实现；二是为了保证受让人不因买卖标的物存在权利上的负担而导致合法权益受损。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”由于曾某某提起本案诉讼请求雪山食品公司交付房屋之前，设定于涉案房地产上的抵押权已被解除，再以该房地产的转让未通知抵押权人和买受人为由，否定《房产转让协议书》的效力既无必要，也与《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款的立法目的不符，且有违诚实信用原则。因此，一审认定该转让协议合法有效正确。雪山食品公司在上诉中主张该转让协议因违反担保法的强制性规定，应为无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于本案中订金迟延到账是否产生转让协议作废的后果问题。2005年9月1日，曾某某与雪山食品公司前法人代表杨某某签订1份《房产转让协议书》，雪山食品公司为甲方，曾某某为乙方。约定：甲方自愿将位于怀化市X路X号原物资局大楼一楼二个门面及二、三楼的房产所有权及土地使用权（共计659平方米，见房产证）转让给乙方。总价格为318万元。乙方先付甲方定金200万元，甲方在20天之内交房产证及土地使用证给乙方（如遇特殊情况，双方另协商交证时间），同时乙方一次性付清余款118万元。甲方负责代办理房产过户手续。乙方协助办理，费用由乙方承担。同时还约定因该房已对外出租，双方同意2005年10月1日前租金归甲方所有，10月1日前房产税为甲方交纳。另外包括物资局有两个门面（见租赁合同）。2005年10月1日以前的租金由甲方支付，10月1日后由乙方支配。协议还约定了违约责任：双方应共同遵守，如有违约，赔偿对方损失200万元。还约定乙方必须在2008年9月2日前付订金200万元到甲方账长，如不到甲方账上，本合同自动作废。2005年9月2日，曾某某将200万元定金通过银行转账，于2005年9月6日到雪山食品公司账户内，2005年9月2日杨某某以法人身份向曾某某出具了200万元收据一张。收据全内容为：“今收到曾某某交来位于怀化市X路X号物资局大楼一楼二个门面、二、三楼的房产所有权及土地使用权（共计659平方米）的购房定金贰佰万元整。款到账生效”。收款人怀化雪山食品有限公司杨某某，2005年9月2日。因银行转账的原因，该订金到账时间确实存在迟延的情况，但雪山食品公司在接受该笔订金时并未对此提出异议，出具收条时间为2005年9月2日，还注明“款到账生效”，故可认定雪山食品公司认可变更订金到账时间，该转让协议业已生效。雪山食品公司在上诉中主张曾某某未按期给付订金，该转让协议自动作废并不生效的抗辩不能成立，本院不予支持。
关于曾某某是否本案适格诉讼主体的问题。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。”根据该条规定，受托人可以自己的名义，也可以委托人的名义与第三人实施民事法律行为，签订买卖合同。当因第三人雪山食品公司的原因不能履行义务时，受托人曾某某有向委托人琼天公司披露第三人的义务，琼天公司可以行使受托人曾某某对雪山食品公司的权利。因此，琼天公司享有委托人的介入权，琼天公司作为委托人可行使也可不行使该介入权。根据合同相对性原则，曾某某作为合同当事人一方，在本案中主张权利符合法律规定，因此，曾某某可作为本案适格诉讼主体，雪山公司在上诉中主张曾某某不是本案适格主体的上诉理由不能成立。
综上，一审判决基本事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费x元，由上诉人怀化雪山食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长李东恒
代理审判员何志良
代理审判员舒易成
二00九年四月十八日
代理书记员米艳
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