原告（反诉被告）上海某花卉市场经营管理有限公司（以下简称“某公司”）
被告（反诉原告）冯某
原告某公司与被告冯某及反诉原告冯某与反诉被告某公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）某公司的委托代理人被告（反诉原告）冯某的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某公司诉称，上海某花卉市场系某公司向案外人承租场地建造。某公司与冯某于2007年10月15日签订《上海某花卉市场营业房、（办公房）租赁协》一份，约定冯某向某公司承租该市场内“古玩A区X#、61#、63#、65#、67#、69#、70#、71#、92#”九间房屋用作经营，协议期满后，冯某仅将其中的5间按时向某公司腾让，而65#、67#房屋使用至2009年7月方向某公司交还，且未支付2009年1月1日至2009年6月30日的租金。69#、71#房屋在租期届满后，双方口头约定续租，后因冯某未付租金，某公司只得于2009年7月将房屋连同在内财产一并封闭，但冯某至今未腾让房屋。现诉至法院，请求判令：一、解除某公司与冯某之间就69#、71#房屋的租赁关系；二、冯某将市场内古玩A区X#、71#房屋向某公司腾退；三、冯某支付市场内古玩A区X#、67#房屋的租金人民币x元（以两间房屋各15平方米，每月每平方米100元计，自2009年1月1日起算至2009年6月30日止，实际租金原告自愿以上述金额的72%计，以下币种均为人民币）；四、冯某承担上述逾期付租的违约金人民币2592元（按上述拖欠租金数额的千分之二计）；五、冯某支付65#、67#、69#、71#房屋的水电费2570元；六、本案受理费由冯某负担。
被告冯某辩称，一、对65#、67#房屋的面积不持异议，冯某承租了此两间房屋后租金支付至2008年10月31日，2009年1月后冯某即不再使用上述房屋而交由其他人经营，具体使用情况不明，但之后并未就此房屋与某公司办理交接手续。据上所述，因冯某于2009年1月后实际已不再使用65#、67#房屋，故不须再向某公司支付租金；二、书面租赁协议期满后，租赁双方曾对69#、71#房屋的租赁关系持续达成默契，而冯某已于2009年7月向某公司支付了此两间房屋自2009年1月至6月的租金，因某公司对租赁房屋所在的市场疏于管理，故此延迟支付租金的行为曾获得某公司的认可，但之后69#、71#房屋仍被某公司封闭，故对某公司要求解除租赁关系及腾退房屋的诉请不能同意；三、本案租赁关系中，因某公司对租赁房屋所在的市场疏于管理，又无故封闭租赁房屋，其行为已构成违约，同时，租赁协议对违约金的约定过高，故不同意支付违约金；四、上述房屋的水电费中，除69#、71#房屋确欠付了七百余元外，其余无法确认。综上所述，对原告诉请不能同意。
反诉原告冯某诉称，2007年10月15日，当事人之间签订市场商铺租赁协议，冯某作为承租方按约定履行了租金支付义务，但由于出租方某公司在市场管理制度上的缺位，在未对69#、71#房屋租金支付情况进行核实的情况下，即以冯某未付租金为由将上述房屋封闭，造成了承租方无法营业而产生经济损失，故提起反诉，请求判令被告赔偿原告经济损失x元并承担案件受理费。
反诉被告某公司辩称，冯某的反诉请求缺乏法律依据，故对其反诉诉请不能同意。
经审理查明，一、2007年10月15日，某公司与冯某签订《上海某花卉市场营业房、（办公房）租赁协议》一份，大致约定为：1、冯某向某公司承租曹杨路X号市场内“古玩A区X#、61#、63#、65#、67#、69#、70#、71#、92#”房屋用于玉器、工艺品经营；2、租期自2007年11月1日起至2008年10月31日止，租金按建筑面积每月每平方米100元计，月租金为x元，租金一年一付，先付后用；3、冯某如在租期内拖欠租金的，则每逾期一日按千分之二支付滞纳金，逾期满一个月的，某公司有权单方面终止协议，收回房屋并留置及处理冯某的物资、设备优先受偿；4、某公司应当积极履行市场管理职责，做好市场管理和市场服务工作；5、租赁期满，冯某如需继续租赁的，应提前一个月向某公司提出书面申请，协商不成的，租赁期满后协议自行终止，冯某需按协议约定时间腾房。二、上述协议订立后，双方各自履行合同义务。租赁期结束后，59#、61#、63#、70#、92#房屋由冯某按约向某公司交还。三、上述租期结束后，租赁双方以口头约定的形式对69#、71#房屋进行续租。2009年7月，某公司以冯某未付65#、67#、69#、71#房屋租金为由将69#、71#房屋连同屋内物品一同封闭。2010年6月28日，某公司诉至本院，请求判决如其诉请，冯某于2010年8月16日提起反诉，请求判决如其反诉诉请。
另查明，一、65#、67#房屋的租金冯某支付至2008年10月止。关于此两间房屋的交接日期，某公司确认为2009年7月，但冯某认为因其于2009年1月后未再使用房屋，故无法确认此后的房屋交接情况；二、冯某于2009年7月向某公司支付了69#、71#房屋自2009年1月至6月的租金；三、该租赁房屋系持临时建设工程规划许可证所建，该证发证日为2007年5月17日，有效期为两年。
庭审后，某公司表示，关于冯某欠付的水电费金额，同意冯某的辩称意见，故将诉请中的水电费数额调整为700元。
本院认为，本案中当事人之间就系争房屋订立的租赁协议内容、形式均符合法律规定，本院对此协议效力予以确认。协议成立后，租赁双方应按约定秉承诚实信用、善良守诺的原则履行各自义务。关于65#、67#房屋的争议，本院认为，此两间房屋租期届满后，履行房屋腾退手续应为冯某作为承租人之义务，如未交还而继续占据房屋的，无论该行为是否经出租人，即某公司同意，除非冯某可提供证据证实其有权无偿继续使用房屋，否则某公司均得以要求其支付房屋使用费或继续按原租赁协议约定履行承租义务。现冯某于租期届满后并未及时交还房屋，而将房屋交由他人经营使用，则其作为接受房屋的承租人，应承担房屋自接受至归还期间的付费义务而无论此期间房屋的使用状况为何。同时，因冯某作为交还房屋的义务人，无法就归还及交接房屋的确切时间举证，故本院就此事实采信某公司的诉称，冯某认为使用房屋并非其本人则不应支付使用费的主张缺乏法律依据，又无法举出其延期交还房屋的正当理由，故对其辩称不予采信，某公司以原租赁协议约定的租金与违约金为标准要求冯某支付使用费及违约金的诉请于法有据，应予支持。但综合案情分析，上述租金或使用费逾期支付的违约金约定过高，本院将依法予以酌定。关于69#、71#房屋的争议，因当事人自认在书面租赁协议期满后，对此两间房屋进行了口头续租的约定，故本院对此续租关系予以确认，续租期应自书面租赁协议届满第二日，即2008年11月1日起算，根据法律规定，当事人未采用书面形式的，应视为不定期租赁，在此租赁关系中，某公司作为承租人，有权以合理的方式随时终止租赁关系并要求冯某腾让房屋，况经庭审查明，冯某在履行此口头租赁协议中，并未按原租赁协议约定预先支付房租，故本院对某公司要求解除口头租赁关系及收回房屋的诉请可予支持。关于水电费支付问题，当事人对欠付数额达成一致，则冯某应按此数额履行支付义务。关于反诉，本院认为，冯某作为承租人，应就其反诉诉请提供确凿证据，现其未提供证据以证实某公司有违反出租人义务之行为，更无法对其反诉所提出的经济损失加以证实，故本院对其反诉不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、解除原告上海某花卉市场经营管理有限公司与被告冯某就上海某花卉市场内“古玩A区X#、71#”房屋的租赁关系；
二、被告冯某应于本判决生效之日起十日内迁出上海某花卉市场内“古玩A区X#、71#”房屋；
三、被告冯某应于本判决生效之日起十日内向原告上海某花卉市场经营管理有限公司支付上海某花卉市场内“古玩A区X#、67#”房屋自2009年1月1日至2009年6月30日的房屋使用费人民币x元；
四、被告冯某应于本判决生效之日起十日内就逾期支付上海某花卉市场内“古玩A区X#、67#”房屋使用费向原告上海某花卉市场经营管理有限公司支付违约金人民币1000元；
五、被告冯某应于本判决生效之日起十日内向原告上海某花卉市场经营管理有限公司支付水电费人民币700元；
六、对反诉原告冯某的反诉诉请不予支持。
本案本诉受理费人民币134元，由被告冯某负担。
本案反诉受理费人民币1150元，由反诉原告冯某负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长金红
审判员曹彬
代理审判员杨慧娟
书记员蒋平
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