上诉人（原审被告、反诉原告）牛某，女，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人杨雪民，河南大河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王某，男，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人潘某某，男，X年X月X日出生，汉族。
上诉人牛某因与被上诉人王某房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2008）金民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2008年1月13日，原告（作为买方）与被告（作为卖方）、郑州玛雅房地产营销策划有限公司第八分公司（作为中介方）订立《房屋买卖合同》一份，约定原告自愿购买被告所有的位于郑州市金水区X路X号中方园小区X号楼X单元X层东户的房屋（所有权证书号为x，房屋建筑面积为113.62平方米），房屋及其配套设施的总价款为x元；原告在本合同签订时支付定金人民币5000元整，被告同意该定金在办理完该房屋过户手续前由郑州玛雅房地产营销策划有限公司第八分公司保管；被告自本合同签订时将《房屋所有权证》交由郑州玛雅房地产营销策划有限公司第八分公司保管，作为对房屋的真实性提供担保；付款方式为按揭贷款，即原、被告双方签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，原告应在立契时，将首付房款人民币x元交给被告，剩余房款x元由银行放贷之日向被告支付；立契过户时间为原、被告双方在本合同签订之日起15个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续；被告必须保证该房屋的权属变更无争议，且房屋财产的共有人对出售此房无异议，若被告房产不符合国家及郑州市房屋上市交易的政策法规及有关规定，双方均有权解除合同，互不承担违约责任；被告应在2008年5月5日之前向原告完整有效的交付本合同项下之房屋及其他相关配套附属设施，并保证立契之日起2日内将该房屋名下的所有户口全部迁出；原、被告共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权过户手续，应依国家相关法律法规规定交纳有关税款及相关费用，原告负担税费用的100%，郑州玛雅房地产营销策划有限公司第八分公司的佣金由原告方支付8400元；被告方若违反立契过户时间的约定，视为单方解除合同，应双倍返还原告支付的定金；原、被告双方立契后，如果原、被告任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金；任何一方当事人违反本合同的相关约定，守约方应当凭生效的法院判决书、调解书从郑州玛雅房地产营销策划有限公司第八分公司处领取定金或房屋产权证；等等。合同签订当日，原告将约定的购房定金5000元交由郑州玛雅房地产营销策划有限公司第八分公司保管，当月23日，原告分别支付郑州玛雅房地产营销策划有限公司第八分公司佣金8400元，按揭费用4906元，当月26日支付被告购房预付款8万元。次月20日原告为办理按揭贷款，到工商银行开户。次日原、被告又达成协议，约定双方继续履行上述房屋买卖合同，不再追究任何一方违约责任，双方积极配合，不再以任何理由拖延时间，如违约，赔偿违约金x元。被告已按约将本案中的房屋的产权证（注明为经济适用房）、土地使用证交给了郑州玛雅房地产营销策划有限公司。2008年3月14日郑州玛雅房地产营销策划有限公司协助原、被告到郑州市房地产管理局办理房屋过户契税相关手续，原告交纳契税7146元、印花税200元，因被告房屋属经济适用房，面积超标，超标部分应补交费用，双方未能签订《房地产买卖契约》。原、被告在办理本案中房屋过户前，均不知该房屋面积超标，也未考虑到超标加费问题，后也未对超标费用的负担问题协商一致，原告遂诉至法院，请求判决解除原、被告于2008年1月13日签订的房屋买卖合同（编号x），判令被告返还原告已预付的购房款x元及同期存款利息315.61元；返还购房定金5000元；支付原告为履行房屋买卖合同所支付的购房佣金8400元及利息33.63元；按揭费4906元及利息19.16元；契税7146元及利息21.28元；印花税200元；违约金x元；房租损失2100元，以上共计x.68元。诉讼中，被告提起反诉，请求判令原告支付违约金x元。
另查明，至原告于2008年8月25日提起本案诉讼，双方未能立契。审理中，原、被告均同意解除本案中双方之间的房屋买卖合同。2008年2月15日原告向被告出具欠款金额为5000元的《欠条》一份。
原审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律规定，为有效合同，对原、被告双方当事人均有法律约束力。因被告房屋面积超标，致使原、被告双方不能按约立契，现双方均同意解除双方签订的房屋买卖合同，于法有据，予以支持。双方房屋买卖合同解除后，原告要求被告返还预付房款x元，予以支持。原告支付的定金5000元应退还原告，但因该款约定由郑州玛雅房地产营销策划有限公司保管，原告可自行向郑州玛雅房地产营销策划有限公司索还。原告未实现取得房屋的合同目的而支付佣金8400元、按揭费4906元、契税7146元、印花税200元，计x元是原告的损失，此损失因被告出卖房屋超标致使未能按约立契导致合同解除而产生，被告有过错，应赔偿原告的此项损失，故原告请求判令被告赔偿该x元，予以支持。原告请求判令被告支付预付款x元、佣金8400元、按揭费4906元和契税7146元的利息，没有依据，不予支持。双方合同解除，原告要求被告支付违约金x元，不予支持。原告要求被告赔偿房租损失2100元，证据不足，亦不予支持。被告反诉要求原告支付违约金x元，因双方合同解除，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告王某与被告牛某于2008年1月13日签订的合同编号为x的《房屋买卖合同》解除。二、被告牛某于判决生效后十日内返还原告王某购房款x元，赔偿原告王某损失x元（含佣金8400元、按揭费4906元、契税7146元、印花税200元）。三、驳回原告王某的其他诉讼请求。四、驳回被告牛某的反诉请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3395元，原告负担1077元，被告负担2318元，于判决生效后十日内支付原告。反诉受理费300元由被告负担。
宣判后，被告牛某不服，向本院提起上诉称，上诉人早已把房屋的证件交给中介方郑州玛雅房地产营销策划有限公司第八分公司进行验证，因房屋面积超标导致不能订立房地产买卖契约的过错在中介方而不在上诉人，且契税也可按规定向有关部门要求退还，被上诉人王某不应向上诉人请求赔偿损失。双方达成的协议明确约定一方违约的应赔偿另一方违约金x元，而本案中提出解除合同的是被上诉人，且被上诉人违约未足额支付首付款，其应按协议赔偿上诉人x元违约金。故原审法院认定事实不清，判决由上诉人赔偿被上诉人各项损失共计x元且没有支持上诉人的违约金请求错误。请求二审法院查明事实，依法予以改判。
被上诉人王某辩称,原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，上诉人牛某与被上诉人王某及中介公司三方签订的房屋买卖合同是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，系有效合同，对各方当事人均有法律约束力。因出卖的房屋面积超出了上诉人应享受的经济适用房标准，在办理本案争议房屋过户手续时需按市场价格向房管部门补交部分房款，对该部分房款应由谁交纳，本案双方未达成一致意见，上诉人以合同第八条中约定“双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权过户手续，应依国家相关法律法规规定交纳有关税款及相关费用，甲方负担总税费用的0%，乙方负担总税费用的100%”，该费用应为相关费用，主张其不应负担向房管部门补交超标部分房款的义务。但根据《合同法》第一百三十二条“出卖人的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分，法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”的规定，上诉人作为出卖人，应当负有标的物可自由过户的义务，因此，由于上诉人未就本案争议房屋向房管部门补交超标面积的价款，致使本案双方至今未能到房管部门立契并办理过户手续，且补交的超标面积价款并不属于税费，故原审法院认定本案合同不能按约履行的过错在上诉人并无不当，上诉人上诉称双方房地产买卖契约不能订立的过错在中介方而不在上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。被上诉人有权要求上诉人赔偿其为履行房屋买卖合同已支付的佣金8400元、按揭费4906元、契税7146元、印花税200元，共计x元。上诉人可在向被上诉人赔偿已交纳的契税7146元后，自行按法律规定向有关部门要求退还契税。本案双方在合同第四条中约定被上诉人应在立契时向上诉人支付首付房款17万元，结合双方签订的合同第五条(立契过户时间：甲、乙双方应在本合同签订之日起15个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续)，双方在第四条中约定的“立契”，应当认定为双方共同到房管部门签订房地产买卖契约，因双方至今未立契，故上诉人上诉称被上诉人在订立合同时没有按约定交付首付款17万元已构成违约的主张，不能成立，本院不予采纳。因本案双方均同意解除合同，且导致合同不能履行的过错方并非在被上诉人，故上诉人反诉要求被上诉人按合同约定支付给上诉人x元违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人牛某的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院均不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费466元，由上诉人牛某负担。
本判决为终审判决。
审判长闫明
审判员李南
审判员崔峨
二〇〇九年六月二十三日
书记员毛绍娟(代)
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