上海市嘉定区人民法院
民事判决书
(2009)嘉民三(民)初字第X号
原告（反诉被告）上海某某轴承有限公司。
法定代表人赵某某，董事长。
委托代理人陈某某、于某，上海某某（略）事务所（略）。
被告（反诉原告）上海川泰家具有限公司。
法定代表人杨某某，总经理。
委托代理人江某某，上海某某装饰有限公司职员。
委托代理人黄某某，上海某某（略）事务所（略）。
上列当事人间租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）上海某某轴承有限公司（以下简称原告）委托代理人陈某某、于某，被告（反诉原告）上海川泰家具有限公司（以下简称被告）委托代理人江某某、黄某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年12月20日，原、被告签订厂房租赁合同一份，约定被告向原告提供座落于某海市嘉定区X镇X村某某路某号的租赁房（面积3500平方米），供原告用作厂房，租期为2006年12月20日至2016年12月20日，月租金x元。合同对相关事宜作了规定外，被告特别承诺保证拥有租赁房的产权，否则被告除退还租金外还须赔偿原告拆装、搬迁费用。合同签订后，原告进行了大量装修及设备安装开始生产，但嘉定区工商局例行检查中发现原告为异地经营，责令原告要当地注册。为此，原告要求被告提供房地产权证等予以配合，但被告坚持不向原告提供产权证等相关证件，后借用附近地方相关手续配合原告注册了原告分公司，但仍无法通过企业年检，原告不得不注销分公司。原告认为被告未取得房屋合法产权，其承诺纯属虚假，被告将未取得房地产权证的房屋出租给原告系欺诈，又违反法律法规的规定，致使造成原告大量损失达30余万元。故要求确认租赁合同无效，被告赔偿原告损失30万元。
被告辩称，租赁厂房系被告所有，但没有产证，在签订合同时也已告知原告，租赁是双方真实意思表示。原告在经营中发生问题与被告的租赁没有关联，要求驳回原告请求。
被告提起反诉称，原告拖欠被告2008年12月20日起至2009年3月20日的租金x租金，要求原告支付拖欠租金，并判令原告支付自2009年3月21日起至实际归还厂房之日止的租金（按1050元/日计算），赔偿房屋损坏损失x元。
原告对被告反诉租金起算日期及租金计算没有异议，但认为合同无效，故不同意支付。
经审理查明，原告原名上X某轴承有限公司。2006年8月间，原告与被告签订厂房租赁合同，约定原告向被告租赁座落于某海市嘉定区X镇X村某某路某号厂房，面积3500平方米，租期2006年12月20日至2016年12月20日，月租金x元。2006年8月26日，双方因水电等问题，签订补充协议，约定水电到位后，租赁合同生效。2006年12月20日，租赁合同生效。在此前双方曾于2006年11月13日就消防、道路、电力等问题签订补充协议。补充协议还约定，该厂房无房地产权证，如因厂房产权事宜导致原告不能正常生产，由被告负责。上述合同签订后，被告交付厂房，原告开始进行设备安装及装修，投入生产，原告也依约支付租金。原告认为被告所出租厂房没有产权证，影响原告办理企业工商登记手续，故要求确认合同无效，赔偿损失，遂提起诉讼。
另查，被告所出租厂房用地，原系经批准使用的集体建设用地，用于某地镇副业基地生产，于2005年11月交与被告修建讼争厂房，但被告未办理厂房建设许可手续。
诉讼中，经原告申请，对原告装修费用进行工程审价评估，经上海东方投资监理有限公司鉴定评估，装修工程造价为x元，其中室内装修工程造价x元，装修安装工程造价x元。被告对其中室内装修工程中厂房车间地面环氧砂浆造价提出异议，认为环氧砂浆没有评估报告所称2mm厚度，要求进行鉴定。经上海房屋质量检测站鉴定，该地面环氧砂浆平均厚度为0.15mm。被告对评估报告中所列灯具等装修不同意利用，要求原告拆除。原告于2009年12月23日拆除可拆除设备及灯具等，搬出厂房，并将厂房交还被告。对原告搬拆走的设施价值，双方按照评估报告进行协商，确认为价值2000元。
上述事实有租赁合同、补充协议、司法鉴定报告、检测报告、集体土地建设用地使用证、证明等证据及各方当事人陈述予以佐证。
本院认为，原、被告间的房屋租赁合同，因被告所出租厂房未取得相关的建设工程规划许可手续，违反法律规定，合同应确认无效。原告在所使用租赁厂房中进行的装修部分已经拆除，相应价值应予扣除，剩余部分，按照导致合同无效的双方过错分担现值损失。本案导致租赁合同无效，主要是被告所出租厂房未取得相关建设工程规划许可所致，故被告应当承担主要责任。但原告签约时未尽审慎义务，审查租赁物的合法性，且在合同签订后进行主要装修安装前已经知晓所承租的厂房没有依法取得房地产权证，仍进行装修和设施安装，因此，对损失也有过错，应承担次要责任。关于某体损失金额，评估报告中关于某氧砂浆造价，因计算厚度与实际厚度有较大差异，故本院结合装修物现状一并予以酌情调整确定。被告反诉要求原告支付实际使用费，原告应按照租金予以计算支付，但应扣除原告合理的搬迁期间，因双方对合同终止的搬迁期间没有约定，本院根据原告租赁厂房用途及生产状况予以酌定为二个月，相应租金应予减免。至于某告反诉要求原告赔偿房屋损失一节，因被告没有提交相关证据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：
一、原告上海某某轴承有限公司与被告上海川泰家具有限公司签订的厂房租赁合同无效；
二、被告上海川泰家具有限公司应于某判决生效之日起十日内赔偿原告上海某某轴承有限公司损失x元；
三、原告上海某某轴承有限公司应于某判决生效之日起十日内给付被告上海川泰家具有限公司租赁物实际使用费x元；
四、原、被告其他诉讼请求不予支持。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费5800元，由原告负担3073.60元，被告负担2726.40元；反诉受理费6175元（被告已预缴2162.50元），由原告负担6025元，被告负担150元。反诉财产保全费1520元，由原告负担；评估费9000元，原告负担2700元，被告负担6300元。鉴定费x元，原告负担x元，被告负担4800元。（原、被告负担部分应于某判决生效之日起七日内付至本院）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某海市第二中级人民法院。
审判长岳华
审判员秦忠
人民陪审员陈莉萍
二○一○年三月二十六日
书记员于某鸿
审判长岳华
审判员秦忠
代理审判员陈莉萍
书记员于某鸿
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