广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2006)穗中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)李某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人(原审被告)蔡某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人李某，男，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人(原审原告)广东珠江物业管理公司，住所地：广州市中山大道X号华景新城叠翠居E座102、103房。
法定代表人孙某，职务：总经理。
委托代理人何峰，广东合众拓展律师事务所律师。
委托代理人岑青青，广东合众拓展律师事务所律师。
上诉人李某、蔡某因物业管理纠纷一案，不服广州市X区人民法院(2005)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：广东珠江物业管理公司于2001年对新港西路顺景雅苑小区进行物业管理。2002年11月5日，广东省物价局发出《关于顺景雅苑物业管理服务费的批复》(粤价函[2001]X号)，该文记载：广东珠江物业管理公司，你司报来关于顺景雅苑小区物业管理服务费的请示收悉，经研究，现批复如下：顺景雅苑第一期X栋小高层(X层)物业管理服务收费标准按每月每平方米1。5元；业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理服务单位协商确定收费标准。
2000年12月10日，李某、蔡某与广州杰伟实业有限公司签订《商品房预售合同》，约定李某、蔡某向广州杰伟实业有限公司购买顺景雅苑顺盈居B(座)第三层302房，建筑面积112.81平方米。2001年4月1日，李某、蔡某在《广州市顺景雅苑楼宇交接书》上签名，该交接书的主要内容有“本人愿意遵守《广州市顺景雅苑管理公约》、《广州市顺景雅苑业户手册》、《广州市顺景雅苑装修手册》的全部条款”。《广州市顺景雅苑管理公约》第八章第四条规定，同日，李某、蔡某在《广州市X区管理公约承诺书》中表示同意所签署的“广州市X区管理公约”内的一切条款及有关内容的修订。本人自该公司发展项目《物业管理委托合同》内规定的期限内向管理者缴纳管理费，按建筑面积(最后按房产证面积为准)0.8元/平方米计收，管理费保证金相当于二个月管理费，管理费上期即当月管理费。本人每月十五日前付清当月管理费，逾期交纳应按每日千分之五向管理公司缴纳滞纳金。
广东珠江物业管理公司于2001年始对新港西路顺景雅苑小区进行物业管理后，一直按每月每平方米0.8元的标准向李某、蔡某收取物业管理费。李某、蔡某从2004年2月开始一直没有向广东珠江物业管理公司交纳物业管理费、公摊电费、水费。
在一审庭审过程中，经双方核对确认，从2004年2月开始至2005年7月李某、蔡某共欠广东珠江物业管理公司公摊电费335元；水费2004年2月开始至2005年7月李某、蔡某共欠广东珠江物业管理公司水费425.4元。
根据李某、蔡某提供的《收款收据》显示，李某、蔡某于2001年4月1日向杰伟实业有限公司交纳了管理费保证金(2个月)180.5元，水、电费周转金400元。
另查，广东珠江物业管理公司在诉讼过程中提供的水费收费发票显示用水单位是广州杰伟实业有限公司。广州杰伟实业有限公司于2005年12月9日出具证明，主要内容是新港西路顺景雅苑小区是杰伟实业有限公司开发的小区，自2001年3月广东珠江物业管理公司对该小区X区的水费及污水处理费即由广东珠江物业管理公司每月以支票形式代缴，并向业主收取。由于杰伟实业有限公司一直未到自来水公司办理变更手续，因此，至今自来水公司开具的发票及其它的事业性收费统一票据一直将杰伟实业有限公司列为用水单位及缴款单位。
一审法院认为，广东珠江物业管理公司从2001年开始对顺景雅苑小区X区的业户、使用人提供相应的服务，并一直按《广州市顺景雅苑管理公约》的规定向李某、蔡某收取物业管理费，有广东珠江物业管理公司与李某、蔡某的陈述为证证实，应予认定。现广东珠江物业管理公司要求李某、蔡某按《广州市顺景雅苑管理公约》的规定支付欠付的物业管理费，合法合理，应予支持。李某、蔡某辩称认为广东珠江物业管理公司的管理质量达不到每平方米0.8元的标准，而要求调低物业管理费至每平方米0。77元，理由不足，不予支持。
关于物业管理费滞纳金的计算。李某、蔡某在《广州市顺景雅苑楼宇交接书》和《广州市X区管理公约承诺书》中已明确表示同意遵守《广州市顺景雅苑管理公约》，而《广州市顺景雅苑管理公约》明确规定，逾期交纳物业管理费的应按每日千分之五向管理公司缴纳滞纳金。故广东珠江物业管理公司要求李某、蔡某按该规定支付管理费滞纳金，是可以的，予以采纳。因该滞纳金具有违约金的性质，根据公平原则，该滞纳金以不超过本金为宜。李某、蔡某辩称双方对滞纳金的支付约定不明为由，不同意支付，理由不足，不予支持。
关于公摊电费、自用水费问题。李某、蔡某对于广东珠江物业管理公司提供的欠交公摊电费、水费的数额没有异议，予以认定。现广东珠江物业管理公司要求李某、蔡某支付其已代垫付的上述费用，是可以的，予以采纳。因双方并没有约定李某、蔡某迟延交付上述费用的违约责任的承担方式，而且李某、蔡某对于广东珠江物业管理公司收取公摊电费、水费的数额问题亦存在争议。故广东珠江物业管理公司要求李某、蔡某支付公摊电费、水费的滞纳金，依据不足，不予支持。
虽然广东珠江物业管理公司所提供的水费发票交款人是“广州杰伟实业有限公司”，现广东珠江物业管理公司已经提供证据证明上述水费及污水处理费自2001年3月开始一直由广东珠江物业管理公司缴付。现广东珠江物业管理公司在代缴上述费用后当然有权向终端用户收取。故李某、蔡某辩称发票上的缴费单位是“广州杰伟实业有限公司”，广东珠江物业管理公司无权主张权利，理由不足，不予支持。
因李某、蔡某是在庭审过程中才提出水费发票的交款人是“广州杰伟实业有限公司”的辩称意见，广东珠江物业管理公司当然有权针对李某、蔡某的抗辩再补充相关证据。而且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条第二款的规定，“当事人经人民法院准许延期举证，但因客观原因未能在准许的期限内提供，且不审理该证据可能导致裁判明显不公的，其提供的证据可视为新证据。”如不审理广东珠江物业管理公司所补充提供的广州杰伟实业有限公司于2005年12月9日出具证明，会导致裁判对于广东珠江物业管理公司明显不公，故上述证据可视为新证据。李某、蔡某辩称广东珠江物业管理公司提供的上述证据已过了举证期限，不能作为证据使用的抗辩理由不成立。
关于管理费保证金和水电周转金问题。李某、蔡某所支付的两个月的管理费保证金，是用于保证履行交纳管理费的义务，在李某、蔡某还接受广东珠江物业管理公司的物业管理服务之前该保证金应当由广东珠江物业管理公司保管，不应折抵欠付的物业管理费。而水电周转金是用于李某、蔡某交纳的水电费周转之用，在李某、蔡某还接受广东珠江物业管理公司的物业管理服务之前该周转金应当由广东珠江物业管理公司保管，不应折抵欠付的水电费。故李某、蔡某要求用管理费保证金和水电周转金折抵欠付的管理费和水电费，依据不足，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百一十二条和《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、第四十五条的规定，于2005年12月23日作出如下判决：一、李某、蔡某在本判决生效之日起10日内，清付从2004年2月1日至2005年7月31日的物业管理费1614.6元给广东珠江物业管理公司(每两个月为一期物业管理费，每期物业管理费按179.4元计算)；二、李某、蔡某在本判决生效之日起10日内，支付从2004年2月1日至2005年7月31日的物业管理费滞纳金给广东珠江物业管理公司。滞纳金的计算从逾期之日起(每两个月的物业管理费为一期)以所欠付的物业管理费为本金，按每日千分之五计算至李某、蔡某实际支付之日止；但该滞纳金最高不超过本金；三、李某、蔡某在本判决生效之日起10日内，支付2004年2月至2005年7月的公摊电费335元和2004年2月至2005年7月水费425.4元给广东珠江物业管理公司；四、驳回广东珠江物业管理公司的其他诉讼请求。案件受理费242元，由李某、蔡某负担。
上诉人李某、蔡某不服上述判决，向本院提起上诉认为：1、上诉人已经提供证据证明被上诉人的管理质量很差，达不到0.8元/平方米的计算标准，要求按照0.77元/平方米的标准计算。2、一审依据被上诉人提供的《管理公约》认定滞纳金为每日5‰不公平。该《管理公约》是被上诉人单方提出，没有上诉人的签名确认；且《管理公约》出现了如果业主不按照约定支付管理费就收取利息及按日5‰的标准交纳滞纳金两种约定，属于约定不明，应依法定；被上诉人从未向上诉人追讨管理费，滞纳金只能从立案之日起按照银行利率或日1‰计算。3、被上诉人主张上诉人支付的水费没有依据。水费发票显示的交费主体是“广州杰伟实业有限公司”，应由该公司进行诉讼，而不应由被上诉人作为诉讼主体。据此请求：据此请求：撤销一审判决，改判上诉人按照0.77元/平方米的标准向被上诉人支付物业管理费，驳回被上诉人要求从逾期之日起按每日5‰的标准支付滞纳金的请求，驳回被上诉人要求上诉人支付水费的请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人广东珠江物业管理公司答辩同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
二审期间，李某、蔡某表示其虽有签订管理公约承诺书，但在该承诺书后面附有一些保留意见，包括关于管理公约对于发展商第一业主的称谓、保留对管理公约规定的发展商第一业主各项权利的意见以及公约对发展商义务和责任阐述严重不足。广东珠江物业管理公司则认为李某、蔡某承诺书中的保留意见仅针对发展商。李某、蔡某并补充提交以下证据：1、显示拍摄时间为2004年10月、11月和2005年10月4日的相片，以证明小区的管理混乱，卫生差，不是封闭式的管理小区；2、2005年12月16日广东珠江物业管理公司发给小区业主的《缴费通知》，以证明从2005年9月30日起小区电分摊已由供电局直接分摊到各业主的自用电费单上，故广东珠江物业管理公司应退还水电周转金给业主；3、2005年12月29日广州市城市规划局穗规办[2005]X号文，内容是顺景雅苑的工程规划批准过程以及违法建设的查处情况，以证明广东珠江物业管理公司将小区公用部位改变用途，并将收益据为己有，构成侵权；4、2005年8月31日广州市城市管理综合执法支队穗城管函[2005]X号文，内容是对广州杰伟实业有限公司违法建设问题的查处，以证明广东珠江物业管理公司侵犯了李某、蔡某的权益；5、2005年12月20日广州市X区分局穗海规监发[2005]X号文，内容是对广州骏达汽车企业集团、广州市晓鸿企业发展有限公司违法建设问题的查处，以证明广东珠江物业管理公司侵权；6、2005年12月6日广州市X区分局穗海规监发[2005]X号文，内容是责令广州杰伟实业有限公司限期恢复自行车库使用功能，以证明广东珠江物业管理公司侵犯了李某、蔡某的权益；7、2005年4月30日广州市X区分局穗海规监发[2005]X号文，内容是对广州杰伟实业有限公司违法建设的建筑物的拆除处理，以证明广东珠江物业管理公司违章建设，侵害了业主的权益；8、2004年7月28日顺景雅苑物业管理处《致广大业主的信》，内容是管理处打算采取开源节流的办法，以证明广东珠江物业管理公司承认减少管理人员和小区绿化，减少了清洁费用，没有履行卖楼的承诺；9、2005年4月16日《业主大会决定(一)》，内容是小区首届业主大会成立，并通过《顺景雅苑业主大会议事规则》和《顺景雅苑业主公约》，以证明顺景雅苑业主大会议事规则没有写明滞纳金，即使要收取滞纳金，2004年9月之后的滞纳金广东珠江物业管理公司也无权收取；10、2005年4月16日《业主大会决定(二)》，内容是经过业主大会产生的委员，成员的组成有文件批复；11、2005年5月19日广州市X区国土资源和房屋管理局收件回执，内容是该局收到顺景雅苑的《业主大会决定(一)、(二)》及附件，以证明海珠区房管局承认了业主委员会是合法的；12、2005年11月28日顺景雅苑小区业主委员会《公告》，内容是请业主前去广州杰伟实业有限公司办理退还水电周转金和管理费保证金，以证明广东珠江物业管理公司无权收取水电周转金和物业管理费押金，要求退回给业主；13、2005年8月28日顺景雅苑小区业主委员会与广州东华物业管理有限公司签订的《顺景雅苑物业管理委托合同》，以证明李某、蔡某不承认广东珠江物业管理公司是小区的物业管理公司；14、2005年11月18日顺景雅苑小区业主委员会《顺景雅苑大事记》，内容是业主委员会的成立情况和主要工作，以证明小区的管理混乱；15、2005年2月19日广州市人民政府公布的《广州市房屋租赁管理规定》，以证明广东珠江物业管理公司没有按规定管理小区，将一部分住宅改为公司或出租，管理混乱；16、2005年11月25日广东合众拓展律师事务所律师何峰、岑青青发给林琪祥的律师函，内容是催收拖欠的物业管理费和水电费，证明广东珠江物业管理公司对业主不一视同仁，对一部分业主只要求交纳管理费而不缴纳滞纳金；17、2005年6月3日受理报警回执，以证明小区的管理混乱。广东珠江物业管理公司认为上述证据除证据3，即2005年12月29日广州市城市规划局穗规办[2005]X号文属于新证据，同意质证外，其他证据在一审庭审结束之前已经存在，不属于证据规则第41条规定的新证据，故不同意质证；证据3是针对小区发展商杰伟实业有限公司作出的复函，内容与本案没有关联性。同时广东珠江物业管理公司认为如法庭认为需要质证，证据2的质证意见是：缴费通知书涉及2005年9月30日之后的电费分摊问题，而本案我方主张的是2005年7月31日之前的电费分摊，故该缴费通知书与本案无关。另目前广东珠江物业管理公司仍在管理涉案小区。本院二审查明的其他事实与一审相同。
本院认为，被上诉人广东珠江物业管理公司对顺景雅苑小区进行物业管理，其收取物业管理费的标准已经过物价部门批复，上诉人李某、蔡某在收楼时表示愿意遵守《广州市顺景雅苑管理公约》的全部条款，而《广州市顺景雅苑管理公约》第八章第四条明确规定管理费按0.8元/平方米计收，因此一审法院支持广东珠江物业管理公司要求李某、蔡某按此标准支付欠付的物业管理费，该处理正确，应予维持。李某、蔡某以广东珠江物业管理公司的管理质量差为由、要求调低物业管理费至每平方米0。77元，缺乏事实根据，本院不予支持。关于物业管理费的滞纳金，由于《广州市顺景雅苑管理公约》明确规定逾期交纳物业管理费的应按每日千分之五缴纳滞纳金，而《广州市顺景雅苑管理公约》第20页中关于业主如果未能于应付款项到期日付款、则管理者有权收取利息的内容是包括所有性质的欠款，根据特殊条款优先适用于普通条款的法律原理，一审法院支持广东珠江物业管理公司要求李某、蔡某从逾期之日起按每日千分之五支付滞纳金的请求，并以不超过本金为限，该处理并无不当，本院予以维持。李某、蔡某关于滞纳金从立案之日起按照银行利率或日1‰计算的主张不能成立，本院不予支持。关于水费问题，虽然水费发票上载明的交款人是“广州杰伟实业有限公司”，但广东珠江物业管理公司已经提供广州杰伟实业有限公司的证明以表明水费及污水处理费自2001年3月开始一直由广东珠江物业管理公司缴付，故一审判令李某、蔡某向广东珠江物业管理公司支付水费正确，予以维持。李某、蔡某对广东珠江物业管理公司的诉讼主体资格提出异议，认为应由广州杰伟实业有限公司进行诉讼的理由不能成立，本院不予采纳。至于李某、蔡某在二审中提交的证据，从证据显示的时间来看，只有证据2、3是在一审庭审结束后新发现的证据，故证据2、3可作为二审中的新证据；而其他证据不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第(二)项的规定，本院对此不予采纳。证据2的缴费通知书涉及从2005年9月30日起小区电分摊改由供电局直接分摊到各业主的自用电费单上，与本案广东珠江物业管理公司主张的是2005年7月31日之前的电费分摊没有直接联系；证据3的内容并未涉及广东珠江物业管理公司，李某、蔡某以此为由主张广东珠江物业管理公司的管理存在问题，依据不足，本院不予采信。综上所述，李某、蔡某上诉请求的理据均不足，本院不予支持。审查一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费242元由上诉人李某、蔡某共同负担。
本判决为终审判决。
审判长张汉华
代理审判员黄晓清
代理审判员陈雯
二00六年四月十一日
书记员朱琳
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