河南省郑州市中级人民法院
上诉人（原审被告）侯某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人冯某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）王某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人景某某，河南某某律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
上诉人侯某某与被上诉人王某某、吴某某土地使用权转让合同纠纷一案，王某某于2008年7月7日向登封市人民法院提起诉讼，请求确认侯某某代理吴某某转让给王某某的宅基地转让协议无效，侯某某退还王某某宅基地转让款x元，赔偿两年零八个月的利息（经济损失）x元，并承担本次诉讼费。登封市人民法院于2009年2月25日作出（2008）登民一初字第X号民事判决。侯某某不服原判，向本院提起上诉。本院于2009年5月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，王某某与侯某某在2005年11月7日签订一份宅基地转让协议，其协议主要内容为：一、甲方（吴某某）宅基地位于嵩阳办事处范家庄二组，东西宽11米，南北长18米，甲方只有许可证壹份，甲方自收到乙方（王某某）支付款项后，该宅基地权属于乙方；二、乙方应按协议规定一次性支付甲方款项12.6万元。协议签订后，甲方签字“吴某某”，签名是侯某某代签。协议签订当天，侯某某把用地许可证交付给王某某，王某某把x元分成三份（每张存折各是x元）存入登封市建设银行支付给侯某某，后王某某在动工建筑时，被规划部门告知该宅基地属于景区不能施工建房。王某某找到侯某某要求退款遭到拒绝，双方发生纠纷。
另查明，吴某某没有委托侯某某卖宅基地。
原审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地属农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，王某某与侯某某所签订的宅基地转让协议违反了我国土地管理法的禁止性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。王某某要求确认双方所签订协议无效及要求侯某某返还转让款x元的诉讼请求，该院予以支持。侯某某辩称只收到转让款4万元，因与该院查明的事实相悖，该院不予采信；至于侯某某提出王某某的起诉超过法律规定的诉讼时效的辩解理由，因诉讼时效制度规定的是对债权请求权的抗辩，而本案审查的是物权转让的效力，因此在本案中不适用。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第四十八条、第五十八条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、确认原告王某某与被告侯某某以被告吴某某的名义所签订的转让宅基地协议无效；二、限被告侯某某于该判决生效之日起五日内返还原告王某某宅基地转让款x元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由被告侯某某负担。
上诉人侯某某上诉称：1、协议无效，依法返还财产，判决返还x元（只x元），为何不判决返还土地的原貌。2、王某某诉状称付款x元，其中三个存单各x元，另付现金6000元，而其提供建设银行的三个存单均载明存款金额各为x元，自相矛盾，且存单并不显示是侯某某取走了该存单上的存款。请求二审法院将本案发回重审或者改判。
被上诉人王某某答辩称：1、侯某某称按原貌返还土地未在原审提起反诉请求，原审未予处理正确。2、原审法院在银行调查取证的三张存单每张面额为x元，与协议书约定的价款x元相互印证，虽然没有侯某某签字，但根据协议内容和王某某出示的用地许可证原件，能够印证王某某将款支付给了侯某某。侯某某上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。
被上诉人吴某某未答辩。
在二审期间，侯某某申请证人李国典到庭。李国典证明双方当事人写好的协议，合同价款x元，作为见证人在协议上签了字，付款时不在场。王某某质证认为李国典的证言不真实，提供李国典于2007年11月18日书写的证明材料一份。该证明材料载明“…当时，一手交钱一手交用地许可证，当时接款是侯某某…”。李国典承认该证明材料是本人书写，又称是另一见证人魏群让其那样写的，不真实。
本院经审理查明的事实同原审一致。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，宅基地属农民集体所有，农村村民一户才能拥有一处宅基地，宅基地的使用权不能转让。侯某某、王某某违反上述规定买卖宅基地，于2005年11月7日所签订的转让宅基地协议为无效协议。上述协议载明“甲方只有用地许可证壹份，其它没有任何手续，甲方自收到乙方支付款项后，该宅基地权属于乙方，乙方应按协议规定，一次性支付甲方款项12.6万元”等内容。在原审诉讼中，王某某向原审法院提供其已持有的涉案宅基地用地许可证原件，付款情况经原审法院调查取证有三张银行各x元的存单，能与双方约定一次性付款后宅基地权归王某某所有相一致。故王某某请求确认与侯某某签订的转让宅基地协议无效并要求侯某某返还转让款x元的理由正当，本院予以支持。侯某某称仅收到王某某x元的上诉主张不能成立，本院不予支持。因侯某某不是涉案宅基地的使用权人，侯某某称王某某应将涉案土地恢复原貌后返还的主张，应由该涉案宅基地的使用权人另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人侯某某负担。
本判决为终审判决。
审判长王某斌
审判员周金
审判员马增军
二ＯＯ九年八月十五日
代理书记员薛文军
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