广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民二初字第X号
原告：广州市天河中本置业有限责任公司，住所在广州市X路X号。
法定代表人：林某。
委托代理人：苏于国，广东三民律师事务所律师。
被告：广州市X区银河经济发展联合总公司，住所在广州市X路X号银河大酒店九楼。
法定代表人：邱某。
委托代理人：袁某某，该公司总经理。
委托代理人：郭某，该公司职员。
被告：广州市银河经济发展有限公司，住所在广州市X区X路X号银河大酒店九楼。
法定代表人：邱某。
委托代理人：袁某某，该公司总经理。
委托代理人：郭某，该公司职员。
原告广州市天河中本置业有限责任公司诉被告广州市X区银河经济发展联合总公司(以下简称银河联合总公司)、广州市银河经济发展有限公司(以下简称银河发展公司)财产损害赔偿纠纷一案，本院于2004年5月13日受理后，依法组成合议庭，于2004年7月8日召集各方当事人进行庭前交换证据，并于2004年7月15日公开开庭进行了审理。审理期间因本案涉及被告使用场某收益的事实待定，本院裁定中止诉讼。2005年12月27日，本院公开开庭恢复审理。原告委托代理人苏于国、被告银河联合总公司和被告银河发展公司共同委托代理人袁某某、郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市天河中本置业有限责任公司诉称：原告(乙方)于1997年6月11日与被告银河联合总公司(甲方)签订《提供场某使用合同书》，约定：甲方同意将广州市沙河天平架农贸市场某段的场某提供给乙方作为开办市场某用；提供使用场某时间为10年，以市规划局批准市场某设之日除去6个月建筑期起计算；如政府征用，乙方无条件退出，征用的补偿属于土地补偿和原有建筑物补偿归甲方所有，属乙方新建的建筑物的补偿归乙方所有。甲方负责向有关部门申某办理转变场某使用功能的手续，并协助乙方办理市场某建手续，为报建工作提供方便。报建费由乙方承担。乙方负责办理市场某建手续，自行承担市场某设的一切费用。乙方使用甲方场某的土地临时使用税、乙方临建的房产税和乙方经营市场某有关税费均由乙方负担。场某使用10年后，双方若无另外约定，则无偿将市场某业(不包括乙方的可动资产及办公设备)交给甲方。甲方提供给乙方使用的场某，原可拆的建筑物乙方需拆除和清场，其费用由乙方支付。但合同只约定了每平方米资金标准，并没有约定场某的面积。合同签订后，原告投入了巨额资金进行场某清理、规划报建、房屋工程建设和设备设施安装建设，于1997年9月15日以广州市X村民委员会的名义取得1800平方米“临时市场某修工程”的《建设工程报建审核书》，于1997年底建成占地近万平方米颇具规模的天平农贸小商品批发市场(现名：天平食品综合批发市场)，并领取了市场某记证，对外出租商铺营业。但因兴华路X路建设及沙河涌改造，该市场某部分拆除，为此，政府对扩路拆除1596平方米场某房屋共补偿（略）元，原来设计的规模效应大为降低，严重影响了市场某铺的出租。原告多次以情势变更为由，要求被告减租，但被告没有采纳，并于2002年7月诉至法院，要求解除合同，收回场某，追缴租金。现该案已于2003年11月6日经广州市中级人民法院(2003)穗中法民四终字第X号民事判决终审判决。现在，场某及原告建设的场某上盖建筑、设施设备已移交给被告。原告认为，被告收回场某的实质目的是利用原告建设的、运营良好、积累一定商业信誉的商品市场某行出租牟利。被告没有法定的依据和合同的依据将原告建设的场某上盖建筑、设施设备占为己有而不作补偿。原告根据该判决书第19页“广州市天河中本置业有限责任公司虽依合同承担了所开天平食品综合批发市场某建设费用，但在本案诉讼中未明确投资数额、未提出补偿的反诉请求，也未向法院提交相应的证据，原审法院不予处理，并无不当；广州市天河中本置业有限责任公司可积极收集、保全证据，另行主张”有关意见，提出侵权财产诉讼，符合判决书精神。原告在建设和经营期间，为天平食品综合批发市场某资近900万元，被告如今占有使用应当给予原告全面及时的补偿。被告银河发展公司与被告银河联合总公司是一体的，应共同承担责任。请求判令：1、被告支付财产补偿（略）。97元；2、判令被告支付报建费用补偿款150万元;3、判令被告赔偿损失100万元。
原告广州市天河中本置业有限责任公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、被告银河联合总公司的工商登记资料及在(2003)穗中法民四终字第X号案件向法院提交的银河发展公司出具的书面证明，证明被告银河联合总公司已经吊销营业执照，两被告是同一主体的关系；
2、《提供场某使用合同书》；
3、银河村委会授权被告银河联合总公司管理物业的委托书；
4、广州市规划局发出的(90)城地批字第X号批准书及附图，证明沙河镇X村委会是用地单位；
5、广州市房地产管理局发出的(1991)房地字X号同意使用土地通知书，证明用地单位为银河村村委会；
6、本院(2003)穗中法民四终字第X号判决书；
7、广州市X区X街道人民调解委员会穗天兴民调字2003(01)号人民调解协议书，证明原告与被告就补偿存在争议；
8、原告与被告银河联合总公司发布的联合公告，证明2003年9月1日原告已退出该市场，并完成交接；
9、交接协议书，证据材料8、9证明被告接收了原告在经营管理过程中的客户资源和原有租赁收入分配；
10、建筑工程承发包专用合同及预结算总表，证明市场某体建筑的建筑费用；
11、肉菜档不锈钢某结算总表证明建筑费用；
12、楼顶消防水池钢某天桥结算总表与附图；
13、杂项工程预结算表与附图；
14、加盖二层结算表与附图；
15、其他杂项增加工程结算表；
16、消防工程合同书与工程预算书；
17、招牌预结算表与附图；
18、配电箱工程预结算表与附图；
19、档口飘檐蓬工程预结算表；
20、通道口飘蓬工程预结算表；
21、搭建卫生员工宿舍工程预结算表；
22、工程维修增改预结算，证明原告支付维修维护费用；
23、赔偿费用清单，是11至21项费用的汇总；
24、市场某接时被告收到原告的物品清单收条；
25、被告银河发展公司于2003年5月向市场某户发布的公告，证明被告破坏市场某营秩序的行为，造成原告收入下降；
26、原告向被告发出的（略）函，证明被告还有其他破坏经营秩序的行为，如拒收水电费、断水断电，以此威胁原告方；
27、公证书，证明原告因被告拒收水电费向公证处办理提存；
28、原告向天河区法院、派出所发出的紧急报告，证明被告破坏经营的行为；
29、被告银河发展公司于2003年6月发出收费通知，证明被告在原告抗议后，不再拒收水电费；
30、广州市X区人民法院(2002)天法民初字X号民事裁定书，证明被告继续采取申某法院财产保全的措施，是被告逼迁的手段；
31、广州市X区人民法院(2002)天法民初字X号协助执行通知书，证明原告无权收受租金和无义务交租；
32、广州市天河万众有限公司于2000年5月至2002年1月缴纳房产税完税证(复印件)；
33、广州市天河万众有限公司书面证明，内容证明房产税由原告支付；
34、相片一套，证明在2003年8月底市场某接时，市场某现状。
被告广州市X区银河经济发展联合总公司辩称：一、答辩人不存在侵权行为，主观上也不存在过错。答辩人与原告解除租赁合同，收回市场某行为是严格执行法院民事判决书，以及双方合同约定的结果。根据民事判决书的规定，原告应在判决生效的10日内将市场某回给答辩人。根据双方合同、申某的约定，原告欠租超过1个月，则答辩人有权无需通过其他法律途径即时收回场某。因此并不存在侵权行为及主观过错。二、答辩人收回该市场，没有给原告造成任何损害，不须承担任何补偿。原告在承租市场某间所申某建筑的面积为1800平方米，为临建性质，使用期为二年，到期若不办理延期手续则必须自行拆除并不予任何补偿。现原告所建建筑早已过了使用期限，属于违章建筑。三、原告尚未履行归还租金、滞纳金及诉讼费用400多万的判决义务，现却有钱起诉我方，说明原告拒绝履行生效判决。四、答辩人现在经营该市场，不过是为了履行租赁纠纷生效判决书中对第三人(租户)承诺的义务，并非为了牟利。该市场某属违章建筑，在2005年3月第三人租期届满时就会拆除。综上所述，答辩人认为原告起诉没有合理依据，依法应当驳回。
被告银河联合总公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、广州市X区人民法院(2002)天法民初字X号民事判决书、广州市中级人民法院(2003)穗中法民四终字第X号民事判决书；
2、提供场某使用合同书、补充合同、申某、关于变更场某租金以及欠租处理办法的申某报告，证明银河总公司收回场某的合同依据；另结合证据5证明只有900多平方米是属于征用范围；
3、《同意使用土地通知书》、《国家建设征用土地通知书》、红线图(同原告证据4、5)；
4、委托书(同原告证据3)；
5、《建设工程报建审核书》及四份图纸，证明市场某临时使用性质及超期使用转变为违章建筑；
6、具结公证书，证明原告知道和确认市场某临时使用期限；
7、广州市城市规划局立案申某回执，证明就市场某地报建申某未批复；
8、接管经营后租金收入的合同和发票。
被告广州市银河经济发展有限公司辩称：答辩人与被告银河联合总公司是否一体，以工商登记为准，工商登记证明被告银河联合总公司是独立法人。答辩人向原告发出文件、发布公告都是受被告银河联合总公司委托的代理行为，无须承担民事责任。
本院经审理查明：1997年6月11日，被告银河联合总公司(甲方)与原告(乙方)双方签订《提供场某使用合同书》，约定：甲方同意将广州市沙河天平架农贸市场某段的场某提供给乙方作为开办市场某用；提供使用场某时间为十年，以市规划局批准市场某设之日除去六个月建筑期起计算；如政府征用，乙方无条件退出，征用的补偿属土地补偿和原有建筑物补偿归甲方所有，属乙方新建的建筑物的补偿归乙方所有；甲方负责将市场某付乙方使用，协助乙方办理市场某建手续；乙方负责办理市场某建审批手续，自行承担市场某设的一切费用，乙方使用甲方场某土地临时使用税、乙方临建的房产税和经营市场某有关税费均由乙方负担；在场某使用十年期满后双方无另外约定的情况下乙方应无偿将市场某业交给甲方。合同签订后，被告银河联合总公司依约将场某及上盖建筑物交给原告使用。1997年9月，广州市X区规划分局发出穗城规天建字【1997】第X号《建设工程报建审核书》，审核批准银河村委会申某单层临时市场某修改建工程一宗(报建单层1800平方米)，该工程为临时建筑，使用期为两年；有关该工程为临时建筑，应按章自行拆除等问题，应具结保证书，并经区公证处公证后送审核单位存档。报建单位广州市X村民委员会作出使用期满自行拆除的保证，原告法定代表人林某全作为授权委托人在保证书上签字。原告利用被告银河联合总公司移交的场某及上盖物，并于1997年底新建一层临时市场某体建筑(后加盖二层)，开设“天平食品综合批发市场”(以下简称天平市场)对外营业。原告委托广州市天河万众有限公司对该市场某行管理及出租。广州市天河万众有限公司遂将市场某位分别出租给个体租户经营使用，广州市天河万众有限公司代原告进行管理并收取租金及相关费用。1999年1月19日，原告向被告银河联合总公司发出调减租金的申某，其中第四条承诺如发生逾期缴租超过一个月，对方有权无需通过其他法律途径则可即时收回场某。因原告未按约定向被告银河联合总公司交付租金，被告银河联合总公司向法院提起诉讼请求解除合同、收回场某及追收欠租。2003年5月，被告银河发展公司向天平市场某户发布公告，宣称：(2002)天法民初字第X号民事判决已判决解除我司与天河中本置业有限责任公司的租赁合同，各承租户交还我司管理，众客户按时向我司缴交租金。同年5月20日，原告向广州市X区银河经济发展总公司发出书函，称因该公司拒绝收取水电费，不出具符合规定的发票，且对收费单价不能举证其合理性，导致原告的水电费未能及时缴交。随后原告向广州市公证处办理提存水电费（略）.52元。2003年8月25日，被告银河联合总公司与原告在广州市X区X街道人民调解委员会的调解下达成《人民调解协议书》，其中约定：自2003年9月1日起，天平市场某经营管理权暂交由银河联合总公司行使，银河联合总公司取代原告与市场某租户租赁合同中的地位，原收租户的所有押金若需清退则由原告负责，原告自2003年9月1日起不再承担向银河联合总公司缴交租金及有关部门费用的义务，2003年9月1日前的租金及市场某屋与设备补偿的争议，按法院最终判决履行。同年8月29日，被告银河联合总公司与原告根据《人民调解协议书》联合向天平市场某承租户发出公告。2003年9月2日，原告与被告银河联合总公司签订《交接协议书》，将天平市场某由被告银河联合总公司经营管理。被告银河联合总公司因租赁纠纷提起的诉讼请求经过两级法院审判于2003年11月获终审判决支持。被告银河联合总公司抗辩称于2005年3月拆除天平市场，实际并未拆除，该天平市场某续经营中，被告银河发展公司已向广州市城市规划局申某多层综合市场某设用地报建、调整设计申某。以上事实认定依据双方当事人无争议的证据及生效判决所认定事实。
原告于1996年1月注册成立为法人，从事销售和铺位出租等业务。被告银河联合总公司于1987年9月7日注册成立为法人，从事销售、铺位出租等业务，于2002年6月5日被工商登记为吊销企业。被告银河发展公司于1999年7月15日注册成立为法人，从事销售、自有物业租赁管理等业务。广州市X村民委员会经批准征用本案天平市场某占土地，并委托被告银河联合总公司经营管理村委会名下的物业、场某、房屋、市场某。被告银河发展公司于2003年6月13日出具证明称：1999年天河区X村委会与被告银河联合总公司合并成立了被告银河发展公司。即银河村委会、银河联合总公司、银河发展公司实为一体。以上查明事实双方当事人均无异议。
原告主张退出市场某营遭受的损失包括：1、建设费用（略）.97元；2、报建费用100万元；3、为被告垫付房产税50万元；4、被告银河联合总公司和银河发展公司破坏原告正常经营的侵权行为造成的损失100万元。为证明建设费用（略）.97元的发生，原告提交了证据材料10至22，包括：1997年10月广州市东南物业工程发展有限公司承包市场某设施工结算480万元(附合同、结算书)；1998年2月广州市东南物业工程发展有限公司肉菜档不锈钢某结算（略）.58元(附结算书)；1998年3月广州市东南物业工程发展有限公司施工楼顶消防水池、钢某、天桥结算（略）.30元(附结算书及钢某、天桥施工图纸)；1998年2月广州市东南物业工程发展有限公司施工门面招牌等杂项工程结算（略）.90元(附结算书及施工图纸)；1998年4月广州市东南物业工程发展有限公司加盖二层结算26万元(附结算书及施工图纸)；1998年6月广州市东南物业工程发展有限公司砌墙等杂项工程结算3795.33元(附结算书)；1998年4月广东粤安消防工程有限公司消防工程13.5万元(附合同)；2001年5月广州市东南物业工程发展有限公司施工招牌等杂项结算（略）元(附结算书及图纸)；1998年5月配电箱施工工程结算表5010.50元(没有施工单位)。1998年5月档口飘檐逢结算表（略）.80元(没有施工单位)；1998年7月通道口飘逢结算表6138.60元(没有施工单位)；搭建卫生员工宿舍结算表（略）.80元(没有施工单位)；自1999年10月至2002年5月工程维修增改施工结算（略）.76元(附结算书，没有施工单位，其中结算（略）元项目的结算书不能提交原件)。被告银河联合总公司认为上述结算未出具付款凭证不能确认，且部分没有原件和不能证实施工单位的结算材料不能确认，施工单位没有施工资质，不应支付工程款。被告银河联合总公司向法院提交了天河建设工程监理有限公司出具的《天平食品综合批发市场某价书》证明每平方米造价为726.57元，其中土建工程每平方米为648.57元，水电消防工程每平方米78元，按1800平方米结算，总造价为（略）元。原告认为该评估报告并非是有房地产评估资质的评估机构出具，仅通过被告提交的图纸进行估算，并无实施测量，原告对市场某用设施的投入未包含在估价书中，故该评估报告未反映原告的建设投入。为解决双方当事人对天平市场某价的争议，本院提出进行造价的司法鉴定，但双方当事人都表示不同意。为证明主体建筑的报建费用100万元的实际发生，原告陈述其支付费用的凭证交被告保存，两被告不予确认。为证明垫付房产税，原告提交广州市天河万众有限公司的税收缴款书复印件及该公司出具的书面证明，原告以广州市天河万众有限公司的名义缴纳天平食品综合批发市场某2000年5月至2002年1月的房产税(房屋出租)（略）.04元。被告银河联合总公司认为上述证据不能证明原告实际交纳了房产税，且房产税属于合同约定原告的经营成本，不是原告的损失。为证明被告银河联合总公司和发展公司破坏原告正常经营的侵权行为造成的损失100万元，原告提交被告银河发展公司在租赁合同纠纷一审判决后向市场某户发出收租公告、法院接受被告银河联合总公司诉讼保全申某作出裁定市场某户的租金交法院指定帐户保存的诉讼文书、原告向两被告提出的异议书。两被告认为公告事实属实，申某诉讼保全有法律依据，没有导致原告的损失。
被告银河联合总公司为主张原告建设的天平市场某违章建筑，提交《建设工程报建审核书》及四份图纸、公证书。证明报建项目为临时市场某修改建工程，层数单层，总建筑面积1800平方米，使用期两年，应规划审批程序的要求，报建单位广州市X村民委员会作出使用期满自行拆除的保证，原告法定代表人林某全作为授权委托人在保证书上签字。原告认为林某全的签字是个人代表村委会，不是代表原告；原告的使用期限按合同约定为十年。
本院认为：原告与被告银河联合总公司通过签订和履行《提供场某使用合同书》发生了关于天平市场某某的租赁关系，因原告违约，该租赁关系已于2003年11月因法院终审判决解除，原告承担违约责任。在合同履行过程中，原告依据合同约定投资建设市场某筑，占地约1800平方米，被告银河联合总公司负有配合原告办理天平市场某年合法使用权的义务，但因为被告银河联合总公司报建临建市场某性质导致只能取得两年的使用权，两年期满后不予续期或不能续期的后果应当由被告银河联合总公司承担。现天平市场某然在经营中，接受城市规划部门的管理，被告银河联合总公司主张天平市场某违章建筑而无须补偿没有依据，本院不予采纳。根据合同约定，被告银河联合总公司可以无偿占有使用天平市场某收益的条件是十年合同期满，合同中途解除，原告投资建设的天平市场某值并不因此降低，被告银河联合总公司、银河发展公司接管经营，实际享受了包含原告投资价值在内的回报，应当给予原告相应的补偿。被告银河联合总公司认为因原告违约退出经营而无须补偿，是将原告的权利与义务混淆，原告因逾期交租而承担违约责任，不排除其投资收益的请求权，故被告该抗辩理由本院不予采纳。
被告银河联合总公司负有向原告补偿建筑价值的义务，现被告银河联合总公司被吊销，进入停业清理状态。被告银河发展公司向天平市场某个体租户发出接管公告，并申某用地规划申某，证明被告银河发展公司实际接管天平市X村委会经营收益。被告银河发展公司出具关于被告银河联合总公司、被告银河发展公司和银河村委会为一体的证明，不能代替工商登记作为认定法人资格的依据，但代表被告银河发展公司的真实意思表示。《中华人民共和国公司法》规定，法人以其财产对外承担债务。被告银河发展公司确认其与被告联合总公司的财产混同，应当共同负担被告联合总公司的对外债务。
被告银河联合总公司及银河发展公司(以下简称两被告)向原告负担的价值补偿责任，限于接收及可利用价值。根据合同约定，在10年内原告有使用和收益的权利，故原告新建建筑的价值应当在10年内经营回收。原告提交证明投入建设的合同、图纸和结算书，既包含了第一次建设的成本，也包含了装修、维修的成本，装修的折旧期不及建筑物，一般为5年。原告自1998年开始启用新建建筑，至2003年9月交还场某，原告自己使用了5年8个月，至本案租赁关系终止时，装修价值已经完全丧失；维修开支是原告经营期间的正常成本，故装修和维修的开支，不列入两被告补偿价值的范围；原告加建二层，超出规划审批范围，不应纳入补偿范围。两被告应当予以补偿的仅限于原告新建建筑主体成本及消防设施成本。根据原告提交的主体建筑施工合同及结算书，主体建筑由广州市东南物业工程发展有限公司负责施工，结算价值为480万元。施工关系的发生和履行应当以施工合同、施工记录、竣工验收、结算材料、付款凭证等证实，在上述材料中施工合同及结算确认书可以证实施工关系的存在，原告提交了施工合同及结算确认书的原件，结合建筑物的现状，其施工关系的真实性应当可以采信，两被告否定该施工关系和结算的真实性，应当负担举证责任。两被告未能证明施工人另有其人和结算价值虚假，其否定原告提交合同及结算书的真实性，本院不予采纳。虽然施工人广州市东南物业工程发展有限公司没有施工资质，但其完成的建筑物使用至今没有发现质量问题，工程结算没有发生争议和纠纷，故按照结算价值计算补偿，可以公平合理地保护双方当事人的利益。原告新建主体建筑价值480万元，加上消防设施价值13.5万元，总值493.5万元。按照两被告可以使用年限4年4个月计算，两被告应补偿213。85万元给原告。两被告提交的估价书，接受委托估价的单位并没有从事估价的专业资格，其收集的认定工程量的材料未经过原告确认，对比原告的施工资料，未包括防护堤等公用设施的价值，故两被告提交的估价书不能证明建筑物的价值，本院不予采纳。
原告在诉讼中另提出参照征用补偿金的分配比例，按照两被告接管经营后实际收取租金的50％支付补偿的方法，两被告提交实际收取租金的合同和发票，证明至2006年3月止租金收入为（略）元。但本院认为，租金收入包含经营风险，包含房屋及土地的使用价值，也包含了维护成本开支，故该方法不能确定原告的投资价值补偿。
除原告主张的建筑物价值补偿外，原告主张被告侵权损失赔偿，因缺乏证据材料，本院不予采纳。原告依据单方陈述主张已经支付了报建费用但凭证移交给两被告，两被告并不确认，本院不予采纳。原告依据广州市天河万众有限公司的书面证言及出租房产税发票复印件主张为两被告垫付和要求返还，根据合同约定天平市场某房产税由原告负担，原告该主张违反合同约定，本院不予支持。原告依据两被告在租赁纠纷中发布的公告和申某诉讼保全行为主张侵权，经过租赁纠纷的诉讼和判决，认定的事实是原告违约，被告的公告行为，是向与本案争议的利害关系人披露事实的行为，不存在侵权，也没有造成原告的损失，本院不予支持。
综上所述，原告主张两被告继续使用天平市场某权不成立，但两被告继续使用天平市场某当负担相应的建筑成本补偿，原告其他的诉讼请求没有证据和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条第一款的规定，判决如下：
一、被告广州市X区银河经济发展联合总公司、被告广州市银河经济发展有限公司共同向原告支付补偿金（略）元；
二、驳回原告广州市天河中本置业有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费（略）元，原告负担负担（略）元，两被告共同负担（略）元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审判长陈涛
代理审判员赵卓丰
代理审判员江志文
二00六年四月三日
书记员邓少珍
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