原告上海某娱乐有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人杨某，总经理。
委托代理人王某，上海市A律师事务所律师。
被告上海某实业发展有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人刘某，总经理。
委托代理人胡某，上海市B律师事务所律师。
原告上海某娱乐有限公司与被告上海某实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员杨某星独任审判，于2009年12月1日公开开庭进行审理。原告上海某娱乐有限公司的法定代表人杨某及委托代理人王某、被告上海某实业发展有限公司的委托代理人胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海某娱乐有限公司诉称，原、被告于2008年11月签订了房屋租赁协议，约定由原告承租被告位于上海市松江区某大厦三层、四层房屋，用于开办量贩式KTV。在合同履行过程中，因被告所提供的建筑物消防设施不符合有关要求，使原告的消防工程施工无法正常进行，直接影响了原告工商营业执照及其他证件的正常办理。同时，被告未在约定期限交付原告租赁房屋的附属门厅，使量贩式KTV延迟开业。据此，请求判令被告赔偿因其违约行为造成损失486,885.25元。
被告上海某实业发展有限公司辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。首先，被告出租给原告的房屋已通过竣工消防验收，不违背原、被告双方在租赁合同中约定的被告交房义务。原告在二次装修中遇到的消防验收问题，属于二次消防验收，依租赁合同约定应由原告自行解决。其次，是否通过消防验收与原告能否取得工商营业执照没有必然联系，原告自行办理工商营业执照需要的前置审批手续迟延才是导致其延期开业的原因。最后，门厅交付延迟系原告原因，且交付延迟没有造成原告任何经营上的损失。据此，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年9月8日，原、被告双方签订房屋租赁协议，约定被告将座落于上海市松江区某（三层、四层）房屋出租给原告，用途为量贩式KTV。协议第3-1条、3-2条约定：房屋租赁期限自2008年11月1日起至2018年6月30日止，2009年3月25日前免收租金。协议第4条、第5-2条约定：房屋前二年租金为1,338,300.20元/年，第三年至第十年的租金，每年递增4%，物业管理费183,328.80元/年，与租金同步支付。协议附件三约定：租赁房屋二次装修所需的消防设备、安装及审批备案由原告负责。该房屋租赁协议对其他事宜亦作出相应约定。
2009年2月28日，原、被告双方签订补充协议一份，协议第1条约定：被告提供给原告使用的一楼门厅由被告负责装修，在2009年4月18日前完成交付。协议第3条约定：一楼门厅无论哪家租户使用，原告不承担任何租金，原告在租赁期间有使用权利。同年6月20日，原、被告双方签订协议书一份，被告将门厅交付原告使用。目前，门厅由原告实际使用。
另查明，本案租赁房屋的登记权利人为案外人上海某房地产发展有限公司。案外人与被告签订了一份房屋租赁合同，将包括本案租赁房屋在内的四处商业用房出租给被告用于商业经营。合同第2-1条约定：房屋租赁期限为10年，自2008年8月26日起至2018年6月30日止。合同第3-1条约定，被告租赁房屋部分自行经营商业、部分转租他人(也用于商业)。
再查明，2008年6月19日，上海市松江区公安消防支队出具[2008]沪松公消（建验）字第X号建筑工程消防验收的意见书，确认案外人上海某房地产发展有限公司的某商城1-6#商场消防验收基本合格。该意见书中所指的4#商场，即为本案的租赁房屋。2009年5月20日，上海市松江区公安消防支队出具沪松公消验[2009]第X号建设工程消防验收意见书，确认原告租赁房屋的内装修工程消防验收合格。
2009年7月23日，原告的二位股东杨某、芮航召开首次股东会议，同意设立上海某娱乐有限公司，即本案原告。同日，原告向上海市工商行政管理局松江分局申请设立登记。次日，原告取得了由上海市工商行政管理局松江分局颁发的企业法人营业执照。
另外，原告为证明被告提供的租赁房屋消防设施不符合有关要求向本院提供的证据及被告的质证意见如下：
一、后街KTV二次装修消防部分施工承包合同一份，证明原告与案外人就租赁房屋签订消防二次装修合同；
被告对该证据的真实性没有异议，但认为该证据与本案没有关联。
二、工作联系单、原告致被告的函各一组，证明被告提供的租赁房屋消防设施存在瑕疵，原告多次书面发函，但被告方的消防设施迟迟未能到位，导致原告无法按时完成消防验收工作，最终影响原告无法在预定时间开张营业；
被告认为工作联系单中反映的情况应由原告与物业联系，被告仅负责协调，并且联系单系原告单方制作，对内容的真实性有异议；对于原告致被告的函，被告认为无法证明迟延交付的责任在被告，与原告的损失也没有关联。
被告为证明门厅交付延迟的责任在于原告向本院提供的证据及原告的质证意见如下：
工作联系单及工程竣工验收单，证明被告原可在约定的2009年4月18日前交付门厅，但因原告迟迟不能决定是否要承租门厅附属的边厅，导致被告不能确定装修方案，以致造成延迟交付。
原告对该证据的真实性没有异议，但认为该份证据仅能证明被告门厅延期交付的事实，对于其陈述的情况不能确认。
以上事实由原、被告双方签订的房屋租赁协议、补充协议、协议书、消防验收意见书、公司设立申请书、股东会决议及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于原告迟延开业造成的经济损失可否归责于被告，具体而言包括二个方面：一是关于租赁房屋二次装修中消防设施存在的问题可否归责于被告；二是被告延迟交付门厅与原告主张的损失有无因果关系。
一、关于租赁房屋二次装修中消防设施存在的问题可否归责于被告
租赁协议在履行过程中，原告将租赁房屋用于开办量贩式KTV并进行二次装修，系基于特定的使用目的，消防安全标准相应较高，以致租赁房屋既有的消防设施无法满足原告要求。而纵观原、被告双方订立的房屋租赁协议，就租赁房屋在消防设施方面没有特殊约定。因此，被告作为出租方，提供了房屋竣工消防验收合格的相关证明即可认为交付的租赁标的物符合合同约定。原告要求被告承担违约责任没有合同依据。原告在二次装修过程中产生的消防验收问题，应当适用租赁合同附件三3-5条的约定，即“该房屋二次装修所需的消防设备、安装及审批备案应由原告自行负责”。
二、被告延迟交付门厅与原告主张的损失有无因果关系
当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原、被告双方均确认正式交付门厅的时间为2009年6月20日，故被告确实未依约按时交付门厅。但这与原告的迟延开业以及诉讼请求所主张的经济损失没有因果关系。因为原告系免费使用门厅，目的是通过门厅进入本案的租赁房屋，从双方租赁协议的履行情况看，在被告迟延交付门厅的期间内，原告主要进行租赁房屋二次装修。原告在庭审中也陈述其在二次装修过程中，可以通过消防通道楼梯进入其所租赁的三层、四层。因此，在这一期间，原告仍占有、使用租赁房屋，并实际进行了租赁房屋二次装修，没有造成无法装修等不能使用的严重后果，其在诉讼请求中主张的三个月租金和物业管理费损失本院不予支持。而对于原告主张员工工资损失，由于其在交付门厅之前尚未取得企业法人营业执照，不具有营业资格，加之员工工资单仅为原告单方制作，缺乏相应的纳税凭证或劳动合同印证，其所主张的员工工资损失于法无据。综上，本院认为被告延迟交付门厅与原告迟延开业造成的损失并无因果关系。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，判决如下：
驳回原告上海某娱乐有限公司的诉讼请求。
案件受理费8,603元，减半收取4,301.50元，由原告上海某娱乐有限公司负担(已付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员张孜
书记员顾伟琴
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