原告丁某等诉被告上海某实业有限公司商品房预售合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:上海市青浦区人民法院

原告丁某。

法定代理人丁某。

二原告共同委托代理人余某。

二原告共同委托代理人苏某。

被告上海某实业有限公司。

法定代表人黄某乙，董事长。

委托代理人姚某。

委托代理人方某。

原告丁某、丁某诉被告上海某实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年3月2日立案受理后，依法由代理审判员徐冬梅独任审判。本案于2010年3月11日公开开庭进行了审理。二原告共同委托代理人余某、苏某，被告委托代理人姚某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告丁某、丁某诉称：2009年5月31日，二原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，由二原告以人民币275万元的价格购买被告开发建设的上海市青浦区X镇X路X弄《绿中海明苑》X号X层1-X层房屋。合同签订后，二原告按约支付了所有房款。签署合同时，二原告对排风机及排风口事宜完全不知情，被告亦从未口头或书面告知过。2009年12月，二原告前往房屋处查看建造进度时，发现小区内地下停车库的排风口全部设置在小区的集中绿地及人行主干道上，其中排风机直接设置在二原告房屋的地下，一个排风口与二原告所购房屋距离仅9.3米。排风机及排风口的设置明显不符合《上海市机动车停车场（库）环境保护设计规程》的规定。同时，二原告发现站在房屋内明显可以听到地下水泵机组发出的尖锐噪音，甚至明显感觉到由排风机工作引致的地板振动，这将严重影响到二原告及其他业主日后的正常生活。另外，2009年12月31日合同约定的交房日，二原告前往所购房屋验收时，发现被告对小区平面布局进行了多处变更，且双泳池、双会所等承诺均未兑现。鉴于以上情况，二原告认为被告存在严重的违约行为，故诉至本院，要求：1、请求判令被告拆除地下停车库的排风机及排风口设置；2、请求判令被告拆除水泵，消除噪音影响；3、请求判令被告支付擅自变更小区平面布局造成的违约金5,500元（以总房价的0.2%计算）。案件审理过程中，二原告明确第3项诉讼请求中被告擅自变更小区平面布局的违约行为包括：（1）未经二原告同意，擅自增设排风机、排风口装置；（2）未经二原告同意，在二原告所购房屋下设置了水泵机组，造成噪音；（3）未按照购房之始的口头承诺，在小区内建设相应的双泳池、双会所、小区班车等；（4）约定交房日时，房屋预售合同附件6中总平面图上东西两块的配套设施至今尚未建成。

被告上海某实业有限公司辩称：被告开发的《绿中海明苑》C地块项目的设计方案经由政府部门批准同意，项目施工图经审查合格；被告也是严格按照施工图进行了施工，并在工程竣工验收后通过了环保部门关于噪声、振动等各项检测验收。被告也已经取得了新建房屋的住宅交付许可证,故被告开发小区项目符合各类强制性规范和标准的要求，二原告要求拆除排风口、排风机、水泵的请求缺乏事实和法律依据。根据房屋预售合同补充条款第三条的规定，小区平面布局变更是指住宅位置在小区内的坐落位置的变化，而二原告购买的房屋并没有改变坐落位置。二原告所述地下车库排风口变化、排风机及水泵的安装显然不属合同约定的小区平面布局变更。且排风口位置的变更是应政府环保部门的要求，并非被告擅自变更。另外，被告从未承诺或明确双泳池、双会所、小区班车的交付使用时间，D地块尚属开发规划阶段，双泳池、双会所、小区班车等服务需待全部小区开发完成后才可交付使用，故根据房屋预售合同补充条款第八条的规定，被告并不存在违约行为，无需支付违约金。即使存在违约行为，二原告亦需举证证明自己的实际损失，且违约责任也应严格按照房屋预售合同的约定来支付。

经开庭审理查明：2009年1月4日，二原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《上海市商品房预售合同》，合同约定：甲方经批准，在该地块上投资建造《绿中海明苑》商品房，主体建筑物的建筑结构为钢混结构;建筑物地上层数为X层,地下层数为X层;上述商品房已具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件，青浦区房屋土地管理局已批准上市预售[预售许可证编号：青浦房地（2008）预字x号];乙方向甲方购买青浦区X镇X路X弄《绿中海明苑》X号X层1-X层房屋；据甲方暂测该房屋建筑面积为158.01平方米;其中套内面积为148.17平方米、公用分摊建筑面积为9.84平方米,该房屋建筑层高为3.2米;该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二；该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；该房屋相关情况说明（抵押关系、租赁关系）见本合同附件四，（相邻关系及小区平面布局）见本合同附件六；该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书见本合同附件五；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为17,404元;根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为275万元；甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局（见附件六），确需变更的应当征得乙方书面同意，甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的0.1%违约金；甲方定于2009年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同另对其他条款作了约定。

另查明，2005年5月19日上海市青浦区环境保护局出具《关于“上海世纪苑商品住宅”建设项目环境影响报告书审查意见的复函》，复函被告：“项目在设计、施工中应按《报告书》中提出的要求，落实各项污染防治措施，保护环境，具体要求：……6、地下停车场根据《机动车辆停车库（场）环境保护设计规程》中的有关规定，机动车停车库车辆进出口与相邻环境敏感建筑物之间的距离应不小于8米，并设置减速、禁鸣标志；排风口设置在集中绿地中，排风口的位置距居民住宅10米以上，其设计应与周围的环境相协调。7、应选用低噪声的设备，合理布置公共配套设施，中央空调机、箱式变电站、地下车库排风机、水泵等动力设备采取综合性降噪减振措施，区域环境噪声应达到《城市区域环境噪声》Ⅱ类标准。10、房屋出售时，应明确告知入住者，该小区的环境状况及所面临的环境风险。”2009年12月17日上海市青浦区环境保护局出具《关于绿中海明苑（原上海世纪苑）C地块东侧部分项目分期试生产（试运行）的审批意见》，此审批意见查明：该项目的环境影响报告书于2005年5月19日通过环评审批；地下机动车车库出入口位于B地块，距离住宅大于8米，排风口经整改后距离地面2.5米，并与住宅的距离大于10米，地下车库内不设送风机房，排风机房经整改后与住宅不贴邻。区环保局经审查决定同意项目分期投入试生产，限期到2010年3月10日。2010年2月1日上海市青浦区环境保护局又出具《关于绿中海明苑（原上海世纪苑）C地块东侧部分项目分期竣工环境保护设施验收审批意见》，此审批意见中查明：住宅均采用双层隔声窗；地下机动车车库经整改符合《机动车停车库（场）环境保护设计规程》的要求；区域噪声经监测达到《声环境质量标准》（x-2008）2类功能区标准，边界噪声经监测达到《工业企业厂界环境噪声排放标准》（x-2008）2类功能区标准，室内噪声经监测达到《工业企业厂界环境噪声排放标准》（x-2008）结构传播固定设备室内噪声排放限值，环境振动经监测达到《城市区域环境振动标准》（x-88）居民、文教区铅垂向Z振动级标准。区环保局审查决定同意项目环保设施竣工验收。2009年12月30日被告取得绿中海明苑C-2、C-3、C-L7-C-L18（X幢）房屋《上海市新建住宅交付使用许可证》。

以上事实，由双方当事人陈述、上海市商品房预售合同、复函、住宅交付使用许可证、初步设计批复、地名使用批准书、施工图审查合格书、审批意见、验收审批意见等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。

本案的争议焦点及本院的分析认定：被告是否存在擅自变更小区平面布局的违约行为以及应否承担擅自变更小区平面布局的违约责任。

二原告认为：2009年1月原告方购房实地查看时，没有看到排风口和排风机，现场也没有任何该类设施的标识。原告方不知晓、被告亦从未告知过原告方所购房屋楼下有排风机、楼旁有排风口。2009年6、7月时，建筑工人对原告讲房屋墙上开了排风口，至此原告才得知墙上安有排风口、地下安装了排风机、水泵机组。因协商未果，原告方向有关环保部门进行了投诉，环保部门要求被告进行整改。2009年11月底时排风口就建在目前小区人行主干道上了。排风机、排风口以及水泵机组的噪音以及振动严重影响了原告方的生活。被告当时的销售广告上没有对车库通风口的位置进行标示，预售合同第五页第九条对被告改变小区平面布局作了明确约定。现在事实上就车库的排风口、排风机、水泵机组的设置事宜被告从未告知、亦从未征得原告的同意。故被告理应拆除排风机、排风口及水泵，消除影响，同时按照合同的约定履行自己的义务，现被告违反了合同约定，应按照合同第九条规定支付原告违约金。预售合同中的补充条款因双方没有签字盖章且系被告一方提供的格式条款，在约定不明的情况下应作出对原告方有利的解释。为此，原告出示了售楼书、照片、会议纪要、证明等予以证明。

被告认为：售楼书上没有标示通风口，但并没有表示原来被告没有设计。2009年1月原告购房时排风口、排风机、水泵机组系在建过程中，因原先地下停车库的排风口设计在房屋墙上，业主们去环保部门投诉。之后，被告通过批准后才将排风口重新设计并施工，现建造在道路边的绿化带上，但不影响通行等问题，该设计也得到环保部门验收。原告的房屋与该排风口相隔较远，根本不会影响原告。水泵机组位于停车库的深层，用于高层房屋的用水增压。排风机、排风口以及水泵机组均属小区配套设施，根据合同约定，政府部门要求改变配套设施无需征得原告的同意。因此原告的主张没有事实依据。补充条款是原、被告签订的预售合同的一部分内容。根据合同的约定，原告诉称的内容根本不构成变更小区平面布局，不应按照合同第九条进行赔偿。

根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方签订的上海市商品房预售合同系双方真实意思表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效。补充条款系预售合同的重要组成部分。

原、被告签订的预售合同中补充条款第三条约定，“房屋建筑设计或小区平面布局需要变更的，甲方应书面通知乙方，乙方对此有不同意见的，应在收到通知后15天内提出，否则视为乙方同意接受变更。政府或公用事业单位要求改变小区公共设施（变电箱、水泵房、通信设施等）布局的，无需乙方同意，甲方可以直接实施。本合同第九条所指的小区平面布局变更，仅指小区中住宅建筑在小区中坐落位置的变化。因本项目分期规划、分期开发建设，甲方依据规划对其他后期地块进行开发，不视为甲方变更本小区平面布局。双方同意，在不影响小区绿化、通风、采光及使用功能或考虑多数购房人的利益的前提下，甲方保留对小区绿化、道路、公用设施的部分修改权及对修改的解释权。乙方依据本合同第八条解除本合同的，应在房屋验收交接前以书面形式向甲方提出，否则解除权消灭”。第八条约定“甲方负责按进度完成该房屋所在项目的水、电、天然气、通讯、道路、绿化等配套基础设施及公共设施，并于该房屋交付时完成该房屋的水、电、天然气、通讯配套设施（到户），但因本小区分期建设，分期交付，部分公共道路、配套设施与公共设施将在整个小区完工时方可交付使用。乙方对因小区分期建设施工可能带来的不便，予以认可并无异议”。本案中车库排风口、排风机、水泵机组的布局、设置问题，并不属于“房屋建筑设计或小区平面布局”的改变，被告可以根据整个小区的实际情况，考虑多数购房人的利益，对排风机、排风口、水泵机组等小区公共设施作出布局设计或部分设计的变更。实际上，被告地下停车库的有关噪声、振动等经相关部门验收均已达到有关环保部门的环保监测标准，如原告对此存有争议，应通过其他救济途径予以解决。同时，原告方未提供其他证据证明被告违反了预售合同第九条的合同义务，亦未提供证据证明该排风机、排风口、水泵机组对原告方造成了何种影响与损失，故本院认为原告方的主张没有事实和法律依据，对于原告方要求拆除属于公共设施部分的排风机、排风口、水泵的诉讼请求不予支持。

关于原告以被告未按照购房之始的口头承诺，在小区内建设相应的双泳池、双会所、小区班车，以及在约定交房日时房屋预售合同附件6中总平面图上东西两块的配套设施至今尚未建成两项理由，主张擅自变更小区平面布局违约金的请求，同样因双方在补充条款中的约定，不属于“变更小区平面布局”的范畴。原告方藉此主张违约金没有相应的依据，本院不予支持。综上，由于二原告诉称的地下车库排风机、通风口、水泵机组的设计变更以及双泳池、双会所、小区班车等配套设施的未建成均并不属于原、被告在合同第九条约定的“甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局（见附件六）”，故被告无需支付原告违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条的规定，判决如下：

一、原告丁某、丁某要求被告上海某实业有限公司拆除地下停车库排风机及排风口设置的诉讼请求不予支持；

二、原告丁某、丁某要求被告上海某实业有限公司拆除水泵消除噪音影响的诉讼请求不予支持；

三、原告丁某、丁某要求被告上海某实业有限公司赔偿擅自变更小区平面布局的违约金5,500元的诉讼请求不予支持。

本案受理费130元，减半收取计65元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

审判员徐冬梅

书记员夏明霞