上诉人（原审被告、反诉原告）洛阳市XX服装鞋帽有限责任公司。
法定代表人李X，该公司经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）洛阳市西工区X乡XX村委会。
法定代表人王XX，该村委会主任。
委托代理人王XX，男，汉族，该村村民。
上诉人洛阳市XX服装鞋帽有限责任公司（以下简称XX公司）因与洛阳市西工区X乡XX村委会（以下简称XX村委会）租赁合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2007）西民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人XX公司的委托代理人、被上诉人XX村委会的法定代表人及其委托代理人，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：原、被告双方协商，由被告在原告村投资一条年产100万条裤子的生产线，该生产线预计2003年5月份投产。原告将所属办公楼办公用房低价出租给被告。双方并于2003年2月23日签订《租赁协议书》，该协议约定：被告XX公司租赁原告XX村委会现办公楼X、4、5、X层约4000余平方米（含电梯）门前10个停车位面积房屋，X层以上空间由被告自建自用，不再收费。租赁期限为20年，从2003年5月1日起至2023年4月30日止，房屋租金给付分三个阶段：第一阶段，前1-5年每年租金x元；第二阶段，6-10年每年租金x元；第三阶段，11-20年每年租金x元。付款方法：按年付款，分两次付清，先付款后使用，合同订立后5月10日前付一半租金。双方责任及义务：1、原告应保证被告水、电、路畅通及正常生产用气，锅炉的年检及行政审批手续由原告负责办理，正常费用由被告承担（锅炉交被告管理）；并协调周边环境，若出现由村引发群众集体围攻、闹事造成的损失，由原告负责赔偿。2、被告应在西工区注册登记，依法经营，照章纳税，税金必须交西工区X乡XX村（洛北税务所），生产经营过程中一切法律责任被告承担；按时交纳租金，如逾期不交纳租金，被告应按国家规定付违约滞纳金，情节严重原告有权终止合同；未经原告同意，不能转租或作为抵押。双方并对其他权利义务进行了约定。在合同履行中原告依约将4000余平方米交付被告使用，同时一并将一楼门面房33.912平方米交付被告使用（详见图纸）。且被告未按协议约定在西工区注册登记，也未按约定将税金交付至约定的洛北税务所。同时被告租用原告的办公室改为厂房和仓库。2003年10月1日，双方对于锅炉房及其附属设施移交签订书面协议，约定：2003年9月1日起，原告将锅炉房及其附属设施共380平方米联体建筑移交给被告使用、管理，原告锅炉房6名工人移交被告管理，由被告按内部员工管理制度统一综合调配。被告除支付6人工资和退休人员的福利澡票外，不再另付任何费用。同时，被告应给原告的退休人员免费提供每人每月4张福利澡票等内容，该合同是对双方2003年2月23日合同的完善和补充，后双方依约履行。2005年5月，洛阳市政府发布文件，为了保护环境在全市取消了手烧锅炉的使用，2005年9月底将锅炉拆除。在此期间，2003年12月13日被告XX公司接收上阳浴池，支付澡票款5120元。2004年2月6日被告为扩大生产，更换变压器，共花费x元。被告分别在2004年7月5日、2005年6月13日、2005年12月31日、2006年6月9日向原告支付房屋租金x元，扣税金x元，共计x元。从2003年至2006年7月6日，原告XX村委会做服装共计欠被告服装款x元，被告为原告垫付工人工资7200元（原告认可）。截至2006年10月31日，被告应向原告交纳租金x元，被告已交纳x元（含扣税），剩余租金x元未付。而原告未交付的房屋面积为224.21平方米。因原、被告双方因交纳房租、合同履行问题不断发生纠纷，协商不成，原告起诉来院。另查明：2007年2月8日，法院去被告处扣押财产时，被告仍正在生产过程中。
一审法院认为：一、关于房租交接问题，在双方合同实际履行中原告少交付被告租赁楼上房屋面积224.21平方米，多交付楼下门面房面积33.912平方米（市场价楼上每平方米租赁费12元左右，楼下门面房每平方米租赁费50元左右），但双方实际履行中均未提出书面异议，应视为对合同履行的默认。二、关于双方合同约定的供热、锅炉房整体移交等问题，主要因政府政策问题，不能以双方当事人的意志为转移，故原告对锅炉拆除的事实也是无能为力的，原告对被告垫付的澡票款5120元应当予以支付。其中在移交协议履行中被告所支付工人工资的问题，除原告认可被告垫付3个月工人工资7200元（6人）应当由原告支付外，其余工资因该协议有明确的约定，在履行中所发生的支出应当由被告支付，原告不应再行承担责任。三、关于增容变压器花费x元问题，被告增容更换变压器，是为了生产使用，本身是受益人，在合同接解除后交于原告使用，原告同样也使受益人，所以该项费用由双方各自承担一半。四、关于交纳租金问题，被告应当交纳2006年11月底以前的租金，未按期交纳是一种违约行为，同年12月份，被告已明确提出解除合同，而事实上该合同已无法履行，对此以后的租金应视为扩大损失，双方应各承担一半为妥，滞纳金不再考虑。五、关于2005年3月24日原告所出具证明的问题，该证明从形式讲，双方所签订的20年租赁合同是非常严肃的问题，但该证明上对这样重要的决定没有任何承办人员签字，且被告代理人在庭审中也均不知道原告承办人员是谁，因此形式上是有问题的；从该证明内容上来讲前部分说的是发票问题，下面有一句话说的是解除合同事项，内容上前后相互矛盾，不符合解除合同的客观要件，所以该证明存在瑕疵；再者双方一直在履行合同，未有证据证明办理任何交接手续，直至原告起诉后，被告才于2006年12月11日提起的反诉中，要求解除合同，应当视为被告提出解除合同的时间2006年12月11日为明确提出的时间。六、关于被告所提的反诉中赔偿损失问题：从庭审情况和所提交的证据1、被告无法证明原告农民长期围门事实。2、没有直接证据证明造成直接损失的相关证据，应视为证据不足，本院不予支持。七、关于被告所提解除合同之事，因考虑到双方现已无法继续履行合同的事实，应当解除双方的合同。八、关于原告提出如中止合同恢复原状损失问题，因原告在举证期限内，所提出的证据均不能证明恢复原状的具体损失数额，应认为原告证据不足，本院不予支持，可另案再诉。综上所述，原、被告双方所签订的租赁合同合法有效，应予确认。造成本案纠纷，原被告双方均有过错，各自承担相应民事责任。双方合同应予解除，被告应当支付原告x元租金（截止到2006年11月31日含扣税）。并从2006年12月开始到判决生效被告交付房屋时止，被告每年承担x元租金。原告应支付被告服装费x元、增容变压器费x元、澡票费5120元，垫付的工人工资7200元，原告其它诉讼请求不予支持，被告其它答辩理由和反诉请求不予支持，诉讼费用双方各承担50%。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十三条及《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，经合议庭评议，判决：一、解除原告（反诉被告）洛阳市西工区XX村委会与被告（反诉原告）洛阳市XX服装鞋帽有限责任公司2003年2月23日租赁合同（限判决生效后十五日搬离租赁房屋）。二、被告（反诉原告）洛阳市XX服装鞋帽有限责任公司支付原告（反诉被告）洛阳市西工区XX村委会租赁费x元（限本判决生效后十日内给付，截止到2006年11月底）。三、被告（反诉原告）洛阳市XX鞋帽有限责任公司支付原告（反诉被告）洛阳市西工区XX村委会租赁费每年以x元计算（从2006年12月1日至判决生效双方搬迁完毕之日止）。四、原告（反诉被告）洛阳市西工区XX村委会支付被告（反诉原告）洛阳市XX服装鞋帽有限责任公司服装费、增容变压器费、澡票费、工人工资共计x元（限本判决生效后十日内给付）。五、原告（反诉被告）洛阳市西工区XX村委会其它诉讼请求不予支持。六、被告（反诉原告）洛阳市XX鞋帽有限责任公司其它反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。本案本诉受理费9940元，其它诉讼费用3970元，保全费用2995元，反诉受理费5510元，其它诉讼费用2200元，共计x元，由原告承担x.5元，被告承担x.5元。
宣判后，洛阳市XX服装鞋帽有限公司不服一审法院判决向本院提起上诉称：一审判决认定事实采取不同的标准，有意偏袒一方，按照自己的需要解释证据、使用证据，致该判决有违司法公平、公正、公开的基本原则。一、判决书第9页另查明中陈述，“法院去被告处扣押财产时，被告仍在生产过程中”，该查明事实是法院亲自到现场所看到的情况，但是该事实是真的吗首先，法院没有现场勘验记录，对整个租赁物是否全部使用没有说明，仅仅是到其中一个生产车间看了一下，而且该车间的面积有200余平方米，就此认定被告正在生产过程中，是不是以偏概全呢还有3800平方米的厂房是否使用，就可以忽略吗上诉人所诉称的原告农民长期围门的事实判决书以无法证明而不予支持，但是在诉讼过程中由于原告堵门致无法生产的情况也是由合议庭亲自处理的，那么法庭到现场看到几个人在工作就可以认定一个企业在生产，同一个法庭到现场处理农民堵门事件，却认定堵门事实证据不足，难道这就是公正吗二，关于2005年3月24日的证明的效力问题：该证明是在合同履行中由于发生了新问题，对解决新问题的一个解决办法，也可以说是对合同的修改和补充，是合同的一部分。但是判决书却认为：该证明上没有签名，被告代理人也不知道原承办人是谁，因此形式上是有问题的。对于这样的认定是什么性质，还不好定论，但是事实上否定了这个证明。该证明解决两个问题，一是发票问题，二是解除合同问题，实在看不出这两个问题有什么矛盾之处。该证明是在双方多次协商后才由被上诉人出具的，上诉人没有必要知道是谁书写的，只要被上诉人加盖公章交给我们就发生效力，在法庭上被上诉人承认公章是真的，但是要求上诉人证明是谁书写的说法是荒唐的，被上诉人只是不愿意承认上届村委会的行为而已。三，上诉人在签订合同到合同解除之日，一直在要求被上诉人交付办公用房，由于被上诉人不能交付办公用房，上诉人才拒绝交付部分租金，这样的事实还不能说明上诉人的态度吗怎么能认定上诉人放弃了这部分权利呢综上所述，一审判决没有支持上诉人的反诉请求是没有事实和法律依据的，法庭只承认到现场查封时看到的少部分人在工作就认定全部在生产是片面的，而不承认亲自处理村民封堵公司的事实是不公平的，因而请求洛阳市中级人民法院撤销一审判决第二条、第三条、第六条，改判合同自2005年3月4日起解除，被上诉人应当赔偿损失20万元。
被上诉人XX村委会答辩称：答辩人认为上诉人上诉的内容不是采取摆事实、讲证据，而是采取不负责任的戴帽子，如：“有意偏袒一方”，有什么具体的事实和证据事实上答辩人对一审的部分判决是有意见的。最明显的是：因上诉人不交租金引起纠纷。那么根据合同法规定，上诉方属于根本违约，应该承担全部违约责任，既然认定答辩人有一定过错，那么主要过错应该在上诉方。可一审虽然认定各自承担相应的民事责任，可实际上采取了各打五十大板。即从“2006年12月开始到判决生效被告支付房屋时止，被告每年承担14万的租金”（按协议应该为28万元）。这样对答辩人就显失公平。因为法律应该制裁根本违约者。另外租赁协议第五条第（二）2明确逾期不交租金，应支付滞纳金，而一审法院却未按约判决上诉人支付滞纳金。答辩人为了把损失减小到最低程度而不再上诉，目的是为了尽快收回房产，以便于重新规划或再出租（再出租的租金可以是现租金的几倍）。可上诉人却利用了一审认定的每年房租才14万元这个更有利条件，提出无理上诉（值得注意的是，根据租赁协议2008年5月1日后每年租金涨到32万元），若继续缠诉，损失惨重的还是答辩方。难道这就是上诉人所谓的一审偏袒答辩方吗答辩人认为上诉方上诉无理，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、关于一审判决书认定的事实问题。首先判决书第九页另查明法院去被告处扣押财产时被告仍在生产过程中这是客观事实。不仅如此，上诉人生产出来的服装通过法院同意运出销售，这也是事实。按照上诉人的一面之词而言，答辩人认为一审法院依法扣押财产实施财产保全，对整个租赁物是否全部使用，不是财产保全的内容。退一步讲，上诉方既然对租赁物没有全部使用，那是上诉人的权利，但绝对不影响上诉人对答辩人履行交租金的义务。另外，因不存在长期农民围门的事实，所以一审法院以无法证明原告农民长期围门的事实，不予支持是正确的。事实上上诉人不交租金并转移财产。就在财产保全期间，上诉方仍在转移财产，上诉方不但是在毁约，而且通过转移财产不想承担违约责任。二、关于2005年3月4日的证明的效力问题。既然双方非常规范签订了租赁协议和补充协议，那么作为非常严肃的解除合同，首先上诉人应该有明确的书面意思表示，还应该有双方表示一致的终止履行的协议。所以一审法院认为此证明存在瑕疵是正确的。该证明不但形式上存在问题，内容中也同样存在问题。上诉方有什么证据证明此证明是双方多次协商后才由被上诉人出具的，既然如此为什么上诉人连协商人是谁谁书写的均不知道。说明该协议根本不是答辩方的任何人所为，实际上是上诉方自己所写。上诉方以解决发票问题为由，写出证明后让答辩方加盖了公章。解除合同问题是上诉方所写人事后添加的。另外，上诉方称2005年3月己经协商解除合同，为什么又称2006年6月己经停止履行合同，这岂不是自相矛盾2006年12月11日上诉方在一审的答辩状中称“自06年6月起，由于原告己实际控制该房屋，因此自此时起我公司不应该支付房租”，上诉人的答辩使2003年3月己经协商同意解除合同的观点不攻自破。另外，按上诉方称2006年6月己经停止履行协议，那么为什么还以2006年7月8日与河南省邮政局签订加工定作合同为由，让村委会承担违约责任这些不能自圆其说的做法，表明双方的协议始终在实际履行，全面履行中。三．在双方合同实际履行中，答辩方少交租赁楼上房屋面积224.21平方米，可多交付楼下门面房面积33.912平方米（这实际上是对少交房屋面积的补偿，另外市场价楼上每平方米租金12元左右，上诉人按协议交的不到5元/平方米，楼下的门面房租金每平方米50元左右）。对此事实双方均认可，并实际履行。可上诉状称：“由于被上诉人不能交付公用房，上诉人才拒绝交付部分租金”，上诉人这样的抗辩显得非常苍白无力，道理很简单，答辩人交付给上诉人的租房面积约4千平方米等。而上诉人因少交224.21平方米的面积，而拒交付全部的租金，这不是根本违约又是什么再则一审法院对因故少交的面积的租金己依法扣除。四.上诉人对一审反诉问题并未作为一个问题提出，这己证明上诉人对反诉部分的主张己放弃。事实上反诉自称的损失达20万元，与村委会之间没有法律上的因果关系。另外上诉方另租有厂房，那么究竟是哪个分厂延期交货无法确定，延期交货是否客观存在也无法确定，对上诉方提出的所谓损失缺乏定量化的证据。人民法院对此也难以作出是否赔偿和具体应赔偿多少的明确的判断。故一审法院不支持上诉方的反诉请求是有事实和法律依据的。最后答辩人认为：上诉方上诉的目的是有意拖延时间，实际上加重了答辩人的经济损失。
本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相一致。
另查明：2005年3月24日被上诉人XX村委会向上诉人XX公司出具《情况说明》一份，内容为：我XX村委会于2004年元月6日给洛阳市XX服装鞋帽有限责任公司开具的租赁发票3份，发票票号为x、x、x，由于发票属2001年版需更换，但因我村会计因其它原因正在审查，审查期间不能与外界联系，暂时不能更换发票，等问题解决后我单位及时办理更换发票手续。根据《河南省消防条例》有关规定，我村委会出租的楼房不能作为生产厂区使用，原签订的租赁合同将于2005年6月30日作废。
2006年9月15日，上诉人XX公司向被上诉人XX村委会发出《关于恳请终止租赁协议的函》一份，内容为：根据贵我双方2003年签订的租赁协议，由于一段时间以来不具备使用锅炉正常生产用气等多种原因，现达不到生产条件，影响正常生产经营，我公司决定搬迁。恳请终止原房屋租赁协议，特此函达。
2008年12月30日，为了进一步避免损失扩大，双方当事人在本院主持下对租赁房屋交接问题达成一致意见，上诉人XX公司将本案租赁合同涉及的标的物（一楼门面房，三、四、五、六层楼）租赁房屋全部移交给被上诉人XX村委会，移交时经本院和双方当事人现场勘查，所移交房屋内没有任何动产和不动产等物。关于双方当事人租赁合同所涉及的租金和损失等，经本院多次主持调解，双方未能达成一致意见。
本院认为：2003年2月23日上诉人XX公司与被上诉人XX村委会签订的租赁协议书，是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律法规的禁止性规定，本院依法确认该协议合法有效。关于2005年3月24日《情况说明》的证据效力问题，该证据包含两部分内容，一部分内容载明的是发票问题，另一部分载明的是双方租赁合同的作废问题，被上诉人XX村委会对该证据上加盖的公章本身并无异议，但对该证据的来源和载明合同解除部分的内容提出异议；本院认为，依据该证据上公章的真实性，能够认定该证据的证明效力，被上诉人XX村委会虽提出情况说明上载明的合同作废问题是关于上诉人XX公司事后添加的，但并没有向一、二审法院申请司法鉴定以证明其主张，故2005年3月24日情况说明应当作为本案的定案依据。关于2006年9月15日《关于恳请终止租赁协议的函》的证据效力问题，上诉人XX公司提出双方的租赁合同早已解除，该证据是被上诉人XX村委会设计圈套的情况下出具的；本院认为，上诉人XX公司对该证据的真实性并不否认，故该证据应当作为本案的定案依据。关于本案的租赁合同的解除问题，《中华人民共和国合同法》第九十三之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”，根据2005年3月24日《情况说明》和2006年9月15日《关于恳请终止租赁协议的函》两份证据，双方并没有对合同的解除达成一致意见，不能认定上诉人XX公司和被上诉人XX村委会单方解除合同的成立；在本案诉讼过程中，上诉人XX公司一审反诉请求和被上诉人XX村委会一审起诉请求均主张解除双方签订的租赁合同，对双方此主张本院予以支持。关于本案中租赁合同约定的租金数额问题，双方租赁合同约定的租金计算方法为“房屋租金给付分三个阶段：第一阶段，前1-5年每年租金x元；第二阶段，6-10年每年租金x元；第三阶段，11-20年每年租金x元。”，一审法院根据租赁合同的实际履行情况及双方的过错程度酌情认定租金为每年14万元并无不当。本案中租赁房屋的移交问题，双方当事人在本院主持下于2008年12月30日对租赁房屋进行了交接，故一审法院判决上诉人XX公司“判决生效后十五日搬离租赁房屋”已无必要，对该部分应当予以变更。关于上诉人XX公司上诉提出被上诉人XX村X村民长期封堵公司大门并造成其损失问题，上诉人XX公司在一、二审诉讼过程中并未提供充分的证据证明其主张，故对其该项主张本院不予支持。综上，上诉人XX公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，经合议庭评议，判决如下：
一、维持洛阳市西工区人民法院（2007）西民初字第X号民事判决二、三、四、五、六项及诉讼费承担部分。
二、变更洛阳市西工区人民法院（2007）西民初字第X号民事判决第一项：“解除原告（反诉被告）洛阳市西工区XX村委会与被告（反诉原告）洛阳市XX服装鞋帽有限责任公司2003年2月23日租赁合同（限判决生效后十五日搬离租赁房屋）”为“解除原告（反诉被告）洛阳市西工区XX村委会与被告（反诉原告）洛阳市XX服装鞋帽有限责任公司2003年2月23日租赁合同”。
本案二审案件受理费x元，由上诉人上诉人XX公司负担。
本判决为终审判决。
审判长赵广云
审判员吴敏
审判员刘龙杰
二00九年四月二十八日
书记员杨萱
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