原告福建莆田宇庆工艺品有限公司，地址：福建省莆田市城厢区X镇X村。
法定代表人杨某某。
委托代理人李志海，福建律海（略）事务所（略）。
被告方雷，男，个体工商户。
被告吴某某，女，个体工商户。
上述两被告的委托代理人蔡德火，福建壶兰（略）事务所（略）。
原告福建莆田宇庆工艺品有限公司与被告方雷、莆田市城厢区苹果超市（原告原把该单位一并作为被告起诉，后又撤回对该单位的起诉）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月13日受理后，依法追加吴某某为共同被告，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李志海、被告方雷和被告吴某某及方雷的委托代理人蔡德火到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2004年12月16日与被告方雷签订租赁合同一份，约定被告方雷向原告承租临福厦路X间店面及大门边三开间店面用于经营莆田市城厢区苹果超市；被告应按合同约定支付租金，否则视为违约，原告有权取消租赁合同。2009年4月底，原、被告签订补充合同，约定租金自2009年4月起每月按x元，被告应在每月的1-3日支付当月租金，若逾期支付，则按3%计算利息。但合同签订后，被告只支付租金至2009年7月，之后一直拖欠不付。被告的行为已构成违约，故请求依法判令1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告应一次性支付自2009年8月起至实际解除租赁合同之日止每月按人民币x元计算的租金，并按月息3%支付利息；3、被告应将房屋腾空、恢复原状后交还给原告，并自实际解除房屋租赁合同起至被告实际交还房屋之日止每月按x元赔偿原告的经济损失；4、被告应赔偿原告招租期间可获利益损失x元。
被告辩称：一、原、被告签订的租赁合同为无效合同，原告要求解除合同没有依据。因原告出租给被告的房屋系未经有关部门批准非法搭建的违章建筑，根据最高人民法院的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。二、原告要求被告支付拖欠的租金及利息没有依据。因原告出租的房屋系违章建筑，依法不能出租牟利，故不能要求被告支付租金及利息。三、原告要求被告将房屋腾空并恢复原状没有依据。被告在原告的违章建筑边搭盖简易房屋用于经营，取得华亭镇有关部门的同意，且没有侵犯原告的土地使用权，原告无理由要求被告恢复原状。四、原告要求被告赔偿经济损失和可得利益没有事实和法律依据。因为原、被告不存在合法有效的合同关系。所以要求判决驳回原告的诉讼请求。
现查明：原告经审批在莆田市城厢区X镇X村取得x.87平方米的土地使用权，并在该土地上建设厂房和办公楼。2004年12月26日，原告与被告方雷签订《租赁合同》一份，约定被告方雷向原告租赁临福厦路的店面六间，该店面总长20米、深度7.5米，以原告现围墙为界，总面积约150平方米；租金按年计算，第一年x元，第二年x元，以此年限类推，直至租期结束；租期从2005年1月30日起至2009年1月31日止；租金从租赁开始的第一个月付清全年租金，以后在每年的12月20日支付第二年租金，依此类推；原告在合同签订后应立即进行基建，在一个月内完成，如因雨天则工期顺延，租金按实际交付日扣除等。2005年10月5日，原告又与被告方雷签订《租赁合同》一份，约定被告方雷向原告承租临福厦路X间店面及大门边三开间店面，店面总面积约500平方米；租金以年计算，年租金x元，每年的1月1日为租金的支付日；租期5年，从2006年1月1日起至2010年12月30日止；被告必须按合同约定的日期一次性付清全年的租金，不得拖欠，否则视为违约，原告有权取消本合同；原告应在本合同签订后立即基建，力争在一个月内完成，如因雨天工期顺延；租赁期满，在同等条件下，被告方雷有优先承租权等。合同签订后，原告依约建起房屋并交付被告使用，被告利用该承租的店面并在该承租店面旁自己搭建部分建筑物经营莆田市城厢区苹果超市，并依约支付租金。2009年4月29日，原告与被告方雷签订《合约》一份，对租金的支付重新作了约定，其基本内容为：2009年1月1日至2010年12月30日两年房租计x元，被告在每个月1-3日之间付x元，2010年9月支付最后的4000元。被告逾期支付租金，按月息3%计息，并按原合同规定，视为违约等。该合约上盖有莆田市城厢区苹果超市的印章。合约签订后，被告支付租金至2009年7月，后因被告未再支付租金，原告即向本院提起诉讼。诉讼过程中，原告申请撤回对莆田市城厢区苹果超市的起诉，本院已口头裁定予以准许。原告在庭审时还表示，若本院认定租赁合同无效，则其要求被告支付房屋占用费，数额及其他诉讼请求不变。
另查明：原告出租给被告的店面1996年由原莆田县X乡建设局规划为办公楼、展览厅，该店面至今未取得房屋所有权证。
上述事实，有原告提供的《租赁合同》二份、《合约》、国有土地使用权证和建设工程规划许可证各一份，被告提供的莆田市城厢区苹果超市营业执照一份及本案的庭审笔录为据，本院予以认定。
对双方当事人争议的问题，予以分析、认定如下：
一、关于原、被告于2004年12月26日、2005年10月5日签订的《租赁合同》及2009年4月29日原告与被告方雷签订的《合约》是否有效问题。
原告认为，该《租赁合同》及《合约》均系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，故应是合法有效的。
被告认为，因原告出租给被告的房屋系未经有关部门批准非法搭建的违章建筑，根据最高人民法院的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故应认定该《租赁合同》及《合约》是无效的。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案原告出租给被告的房屋于1996年经规划批准为建设办公楼、展览厅，而原告却建设成简易店面出租，故双方签订的《租赁合同》是无效的。双方后来签订的《合约》系对原《租赁合同》中关于租金金额及支付方式的补充，故也是无效的。
二、关于合同无效后，被告应否支付给原告租金及租金如何计算问题。
原告认为，即使租赁合同被确认无效，被告也应按租赁合同的约定每月支付给原告店面占用费x元。
被告认为，合同被确认无效后，不能按合同约定的标准支付租金，其只同意每月支付给原告店面占用费2000元。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。因原、被告于2009年4月29日签订的《合约》约定两年租金为x元，月租金为6000元，故被告应自拖欠之月起每月支付给原告店面占有使用费人民币6000元。
三、关于被告应否赔偿原告可得利益x元的问题。
原告认为，合同解除后，其未能及时将店面再出租，需要三个月的招租期，每月租金损失按x元计，三个月的损失就是x元。该x元应由被告赔偿。
被告认为，其与原告之间不存在合法有效的合同关系，故原告要求被告赔偿租金损失没有依据，不能支持。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是无效的，原告可以要求被告退还承租房，但要求被告赔偿退房后的租金损失缺乏依据，不能支持。
综上所述，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。本案原告出租给被告的店面坐落在城厢区X镇X村，属华亭镇规划区内的房屋，故可适用该《解释》。原、被告签订的《租赁合同》因违反法律规定而无效。合同无效后，原告根据合同约定占有的原告房屋应依法予以返还，并依法应自2009年8月起至店面返还原告之日止每月支付给原告店面占有使用费人民币6000元。原告要求解除租赁合同缺乏依据，本院不予支持。被告方雷系《租赁合同》和《合约》的签订人，被告吴某某系莆田市城厢区苹果超市的经营者，两被告系夫妻关系，故依法均应承担本案的返还房屋和支持房屋使用费的义务。因《租赁合同》和《合约》均系无效合同，故原告要求被告按约定支付拖欠租金按月3%计算的利息并赔偿自实际解除房屋租赁合同起至被告实际交还房屋之日止每月按x元赔偿原告的经济损失及赔偿原告可得利益x元，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、被告方雷、吴某某应于判决生效之日起三十日内搬离其向原告福建莆田宇庆工艺品有限公司承租的坐落在莆田市城厢区X镇X村临福厦路的9间店面及原告大门边的3间店面，并恢复店面原状。
二、被告方雷、吴某某应于判决生效之日起十日支付给原告福建莆田宇庆工艺品有限公司自2009年8月起至搬离承租房之日止每月按人民币6000元计算的房屋占有使用费。
三、驳回原告福建莆田宇庆工艺品有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费人民币2800元，由原告福建莆田宇庆工艺品有限公司负担1440元，由被告方雷、吴某某负担1360元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
申请执行的期限为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审判长方新福
代理审判员陈碧金
人民陪审员林国忠
二0一0年六月八日
书记员柯秀贞
附：本案所适用的法律条文：
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）、（五）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。
第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权赔偿损失”。
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