广西壮族自治区高级人民法院
民事判决书
（2010）桂民一终字第X号
上诉人（一审被告）南宁市X乡塘区X街道办事处永和村X组，住所地南宁市X乡塘区X街道办事处永和村。
代表人黄某乙，组长。
委托代理人韦某斌，广西广为（略）事务所（略）。
委托代理人黄某，广西广为（略）事务所（略）。
被上诉人（一审原告）广西华侨房地产开发公司，住所地南宁市X路X号。
法定代表人张某某，总经理。
委托代理人冯某，该公司副经理。
委托代理人韦某怀，广西起航（略）事务所（略）。
一审被告河池市宏源公司，住所地河池市X路X-X号。
法定代表人杨某某，经理。
委托代理人玉石，广西明峻（略）事务所（略）。
一审被告河池市金城江区人大常委会机关工会委员会，住所地河池市X路金城江区行政办公中心X楼。
代表人韦某某，主席。
一审被告胡某某，男，X年X月X日出生，汉族，原河池市宏源公司副经理，住（略）。
委托代理人玉石，广西明峻（略）事务所（略）。
一审被告河池市金城江区党政机关工会委员会，住所地河池市金城江区X路金城江区行政办公中心X楼。
法定代表人覃某某，主席。
一审被告南宁市X乡塘区X街道办事处永和村民委员会，住所地南宁市X乡塘区X街道办事处永和村。
法定代表人梁某某，主任。
委托代理人韦某斌，广西广为（略）事务所（略）。
委托代理人黄某，广西广为（略）事务所（略）。
一审第三人南宁市工业基本建设公司，住所地南宁市X路东二里啻山北街X号。
法定代表人秦某，经理。
上诉人南宁市X乡塘区X街道办事处永和村X组（以下简称永和三组）因房地产开发经营合同纠纷一案，不服南宁市中级人民法院（2008）南市民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年7月21日受理后，依法组成由审判员梁某担任审判长，审判员鲍容琴和代理审判员黄某旗参加的合议庭，于2010年8月31日公开开庭审理了本案。书记员孙晓静担任记录。上诉人永和三组的代表人黄某乙及委托代理人韦某斌、黄某，被上诉人广西华侨房地产开发公司（以下简称华侨公司）的委托代理人冯某、韦某怀，一审被告河池市宏源公司（以下简称宏源公司）的委托代理人玉石，一审被告胡某某及委托代理人玉石，一审被告南宁市X乡塘区X街道办事处永和村民委员会（以下简称永和村委）的委托代理人韦某斌、黄某到庭参加诉讼。一审被告河池市金城江区人大常委会机关工会委员会（以下简称人大机关工会），一审被告河池市金城江区党政机关工会委员会（以下简称党政机关工会），一审第三人南宁市工业基本建设公司（以下简称工建公司）经本院合法传唤，无正当理由拒不庭。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：1993年8月28日，宏源公司与原南宁市X乡X村第三农经社（即永和三组）签订了一份《协议书》，约定：由永和三组投入属集体所有的4.8亩的土地使用权作为建设用地，宏源公司投入资金共同兴建永宏综合楼（又称永和综合楼），相关的手续由永和三组负责办理，综合大楼的土地所有权仍属永和三组；综合大楼建成后底层归永和三组所有，第二层至第七层归宏源公司所有，等等。合同签订后，永和三组于同年8月30日办理了永宏综合楼工程1.8亩的建设用地的批准手续，之后又于同年11月9日办理了永宏综合楼工程的准建证。同年10月30日，宏源公司与工建公司签订了一份《建筑工程承包合同》，约定：宏源公司将永宏综合楼工程发包给工建公司承建，等等。合同签订后，工建公司分别于1994年8月24日、9月29日完成了永宏综合大楼A座、B座的主体工程，并经宏源公司和原南宁市郊区建筑工程质量监督站验收合格。
1994年10月7日，宏源公司因后续建设资金不足，经永和三组同意，宏源公司与华侨公司签订了一份《转让合同书》，约定把其在永宏综合楼（在建工程）的相关权利转让给华侨公司，合同条款的主要内容为：一、永宏综合楼建筑面积共计约7003，除底层（约x）所有权属于永和三组外，其余的二至七层面积约6003属宏源公司所有，现宏源公司自愿将其转让给华侨公司。二、宏源公司将现有状况的A、B两座房以430万元的价格将其一次性割断转让给华侨公司，余下工程由华侨公司自行负责。三、本合同自华侨公司及永和三组签订的合同之日起，华侨公司必须在三天内付给宏源公司230万元；余下的转让金200万元华侨公司必须在1994年12月20日以前一次性付清给宏源公司，逾期每天则按余下转让金总额的1%罚付滞纳金，逾期超过1个月；宏源公司有权终止合同。四、自华侨公司第一次合同转让金230万元全部进入宏源公司指定银行帐户之日起，该合同所有权即行转移给华侨公司；宏源公司与生产队（永和三组）所签合同原享有的其他权利和承担的义务也同时转让给华侨公司，有关该房产技术资料也一并移交给华侨公司。五、宏源公司原已预售的4套房继续有效，宏源公司预收的房款从华侨公司付给的购房转让金中如数扣除（原宏源公司的预售款在后期的200万元中扣除，华侨公司在本案中称这四套房价值57.2万元）。六、本合同生效后，宏源公司不得再与华侨公司以外的第三方合作或者转让本合同。七、本合同生效后，华侨公司正式同永和三组发生直接合作关系，共同完成本合同房产项目，宏源公司应当协助华侨公司到郊区房管部门办理有关房产手续，但一切费用由华侨公司自理。八、本合同签订后，如有未尽事宜，由双方协商一致后，以书面形式作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。九、本合同生效后，双方均应严格遵照执行，任何一方违反或者不履行的，违约方应向对方支付违约金10万元并赔偿由此造成对方的一切经济损失。此外，双方在合同中还对永宏综合楼的工程现状作了约定。当天，宏源公司（甲方）与华侨公司（乙方）又签订了一份《补充条款》，就永宏综合楼工程的现状、工程移交等事项进行了补充约定。
华侨公司在与宏源公司签订合同的当天，通过交通银行南宁分行转账支付转让款170万元，又以交通银行支票的方式支付转让款10万元。1994年10月8日、24日、26日，华侨公司又分别以交通银行南宁分行支票方式支付宏源公司转让款10万元、6万元、4万元共20万元。1994年10月24日，华侨公司通过交通银行转账支付转让款30万元。宏源公司在收足230万元转让款后出具了230万元的收据给华侨公司收执，并在收据上倒签时间为1994年10月7日。1995年3月2日，华侨公司以交通银行支票方式支付宏源公司转让款30万元。1995年11月17日，时任华侨公司法定代表人的张育标代表华侨公司支付宏源公司转让款1万元，该款由时任宏源公司副经理的胡某某代为收取。1996年4月14日，华侨公司支付宏源公司转让款22万元。1996年9月28日，张育标代表华侨公司支付宏源公司转让款1万元，该款由胡某某代为收取。
华侨公司在与宏源公司签订《转让合同书》、《补充条款》后不久，永和三组（甲方）和华侨公司（乙方）签订了一份《协议书》，并把日期倒签为1993年9月30日，该协议主要约定：1、永和三组负责提供本集体所有的4.8亩土地，华侨公司负责出资，共同建设永宏综合楼，综合大楼建设用地一切手续，由甲方负责办理好交给乙方（指综合大楼用地4.8亩的手续）。2、乙方进场施工前1个月，由乙方一次性付给甲方4.8亩土地的青苗补偿费共x元，除此以外乙方不用再支付甲方其他费用。3、综合楼建成后，第一层楼的所有权归属甲方，第二层（含第二层）以上楼层的所有权属乙方；乙方将第二层（含第二层）以上楼层的所有权转让时，甲方必须负责办理转让手续，有关费用由乙方负责；综合大楼的宅基地及综合大楼四周空地（指4.8亩）的土地所有权仍属甲方，但甲乙双方对4.8亩地享有使用权。4、综合大楼建成验收后，甲方将第一层出租给乙方，租赁期为10年，年租金8万，每年结算一次，租赁期满后乙方交回给甲方全权处理。5、本协议如有不尽事宜，必须经甲乙双方协商一致才能增补或者更改；任何一方如果违约不履行本协议，应向对方支付违约金10万元，并赔偿由于违约给对方造成的一切损失，等等。协议签订时，永和三组的负责人黄某乙在协议上签字并盖上永和村委的公章。1995年1月21日，华侨公司根据《协议书》的约定向永和三组支付了95年度的底层铺面租金8万元，永和三组出具的收据写明：今收到华侨公司交来的95年度底层铺面租金8万元。
1994年12月20日，华侨公司（甲方）与永和三组（乙方）签订了《南宁市国家建设用地征用土地协议书》，主要约定：甲方征用乙方1.8亩土地作兴建永宏综合楼的基建用地，约定华侨公司支付土地补偿费x元、安置补助费x元、青苗补偿费7920元、另加一次性安置补助费x元共x元。1994年12月23日，原南宁市郊区土地局作出了《关于广西华侨房地产开发公司申请补办兴建“永宏综合楼”用地手续的批复》（南郊土管字置[1994]X号），主要内容有：经郊区建委规划定点，报郊区政府批准，同意你公司征用永和三组的旱地1.8亩，作为你公司与永和三组联合兴建的“永宏综合楼”的用地；根据南府发[1994]X号文件第六款的规定，你公司须补办征地手续。
1994年12月28日，华侨公司致函宏源公司，内容为：请协助办理完成南宁市X路X-X号1.8亩用地的征地手续，在向南宁市郊区土地管理部门申报办理过程中的手续费，由华侨公司承担，在办理手续清楚、完全取得合法手续后即支付。1995年1月26日，胡某某收到华侨公司支付的5万元后出具收条一张，内容为：今收到华侨公司交来5万元，此款代转永宏综合楼办手续活动经费。
1996年12月8日，华侨公司在南宁市土地管理局办理了永宏综合楼的土地使用权证。2006年11月8日，华侨公司重新办理了永宏综合楼的土地使用权证，证号：南宁国用（2006）第x号，土地性质为划拨性质，使用权面积为1197.23。1997年3月28日，华侨公司向地税部门缴纳了永宏综合楼的商品住宅投资税x.25元。
因华侨公司在与宏源公司签订合同后没有资金投入建设永宏综合楼的收尾工程，华侨公司又与宏源公司、工建公司约定：要求工建公司在宏源公司未付清其工程款的情况下继续垫资完成永宏综合楼后续工程，并委托宏源公司以宏源公司的名义与工建公司进行结算。此后，工建公司与华侨公司、宏源公司之间因工程款支付问题产生纠纷，其中广西高院作出（2000）桂民终字第X号民事判决，判决：宏源公司支付工建公司工程款x.73元及利息；华侨公司支付工建公司工程款x.04元等。同时，因华侨公司未依约付清合同转让余款，华侨公司与宏源公司就履行《转让合同书》、《补充条款》的问题产生了纠纷，故宏源公司一直未把永宏综合楼及相关建设竣工材料移交给华侨公司。在未经华侨公司同意的情况下，经永和三组协助，宏源公司于1996年10月31日在原南宁市郊区房管所办理了永宏综合楼B座二至六层的《房屋所有权证》（编号：南郊上桂房字第x号，同时永和三组也办理了永宏综合楼第一层的《房屋所有权证》（证号：南郊上桂房字第x号）。1997年10月10日，宏源公司又在原南宁市郊区房管所办理了永宏综合楼A座2-X层的《房屋所有权证》（证号：南郊上桂房字第x号）。
1998年4月8日，宏源公司将永宏综合楼A座2至X层楼房作价200万元，为广西金华集团有限责任公司（以下简称金华公司）向工行广西分行贷款提供抵押担保，并办理了房屋他项权证。后因金华公司未偿还贷款，南宁市中级人民法院作出（2001）南市经初字第X号生效民事判决，判决广西金华集团有限责任公司偿还借款350万元及利息，宏源公司以抵押物登记的权利价值200万元承担担保责任，工行广西区分行有权以抵押物在200万元的价值内优先受偿等。因宏源公司未履行已生效的（2001）南市经初字第X号、（2000）桂民终字第X号民事判决，南宁市中级人民法院于2002年将登记在宏源公司名下的永宏综合楼A座33套及B座12套房屋进行拍卖，总价款为x.52元，清偿了工行广西分行营业部200万元贷款本金及利息等债务；同时，根据南宁市国土局的要求，从拍卖款中提取了x元用于支付所拍卖房屋的土地使用权出让金。
在发现宏源公司办理了永宏综合楼A、B座2-X层楼房的产权证后，华侨公司不断向原南宁市郊区房管所等相关部门投诉举报，要求撤销违法核发房产证的行为。2005年9月28日，原南宁市郊区房管所作出《关于永和村X组“永宏综合楼”办理房产证情况的说明的答复》，认为其办理“永宏综合楼”房产证的行为不存在违规行为。2006年5月11日，华侨公司以南宁市X乡塘区房管所、建设局为被告，以人大机关工会、党政机关工会为第三人提起行政诉讼，要求撤销永宏综合楼A座2-X层的《房屋所有权证》。2006年11月29日，南宁市X乡塘区人民法院以华侨公司在2000年8月起诉他人房屋侵权时已知道发证事实，故其起诉超过诉讼时效为由，作出（2006）西行初字第X号行政裁定，驳回其起诉。华侨公司不服该裁定上诉至一审法院，一审法院于2007年3月20日作出（2007）南市行终字第X号行政裁定，维持原裁定。华侨公司在行政诉讼案件败诉后又持续到有关部门进行信访，要求有关部门撤销已核发的房产证。同时，华侨公司又以胡某某在本案中的行为涉嫌诈骗犯罪，要求南宁市公安局立案侦查。南宁市公安局作出南公经[2007]X号不予立案决定后，华侨公司又向南宁市检察院、广西壮族自治区检察院进行信访，南宁市人民检察院、广西壮族自治区检察院分别于2007年9月26日、2008年l月14日作出南检信访复[2007]X号、桂检信访答[2008]X号答复，均维持南宁市公安局不立案的决定。此外，华侨公司在发现一审法院为执行（2000）桂民终字第X号、（2001)南市经初字第X号生效民事判决，在2002年拍卖执行了永宏综合楼A、B座2-X层其中的45套房屋后，又向一审法院及相关部门提出异议，一审法院对其异议作出答复的时间为2008年9月17日。因华侨公司与宏源公司、永和三组就本案纠纷一直协商处理未果，华侨公司遂于2008年7月24日诉至一审法院，请求判令1、解除华侨公司与宏源公司签订的《转让合同书》、《补充条款》以及华侨公司与永和三组签订的《协议书》，由宏源公司、胡某某、永和三组共同返还华侨公司已支付的房地产转让款项、税费共x.25元及利息；2、宏源公司、永和三组、永和村委会共同承担违约责任，由宏源公司支付10万元违约金，永和三组、永和村委会共同支付10万元违约金，共20万元；3、宏源公司、永和三组、永和村委会共同赔偿华侨公司经济损失x.52元；4、人大机关工会、党政机关工会对宏源公司的债务承担连带民事责任；5、胡某某在其接收的永宏综合楼的财产范围内承担赔偿责任。
另查明：1、1993年2月1日，原县级河池市人大常委会机关工会委员会（2002年变更为人大机关工会）经上级工会批准，申请出资成立集体所有制的宏源公司，经营方式：批零兼营承包，主营矿产品、钢材、建筑材料、化工产品，兼营农副产品、粮食、化工原料、五金百货、果品、种苗。宏源公司申请成立时，提供了工行河池支行出具的资金证明，该资金证明写明其资金总额为x元，同时，原县级河池市人大常委会办公室又致函给原河池市工商局称“我工会组建的宏源公司目前筹集的注册资金只有x元，拟94年6月底前筹足10万元”，故原河池市工商局于1993年3月16日核准宏源公司成立，并为其办理了营业执照。在尚未补足10万元出资的情况下，宏源公司又于1993年9月7日申请扩资为130万，宏源公司在庭审中称其出资已到位，但未提供相关证据证实。
2000年6月20日，人大机关工会发函给原县级河池市工商局，称：宏源公司成立于1993年，成立后一直挂靠人大机关工会，公司法人代表由人大兼任，在南宁市X乡X村三队（即永和三组）建有综合商品房两栋，因建房和转让房屋过程中遗留一些问题待处理，建议工商部门再保留该公司一年，待遗留问题解决后彻底脱钩。2002年10月31日，因宏源公司未依法进行年审，原河池市县级工商局吊销了其营业执照。
2、1999年4月26日，因宏源公司不履行生效判决，南宁市郊区人民法院作出（1999）郊执字第116-X号民事裁定书，裁定将永和综合楼一单元（东边）302、402、502、602、702产权证办给谢惠珍等5人。2003年，宏源公司将永宏综合楼A、B座的7套房屋抵押给南宁市X村信用社。
3、庭审中，华侨公司与宏源公司均确认：第一期230万元合同转让款支付时间为1994年10月10日；庭审中，宏源公司的特别授权委托代理人玉石表态同意解除与华侨公司签订的《转让合同书》和《补充条款》，同为宏源公司特别授权委托代理人的胡某某没有提出异议。庭审结束后，宏源公司的特别授权委托代理人胡某某向一审法院提交一份情况说明，不同意解除与华侨公司签订的《转让合同书》和《补充条款》。
一审法院审理认为：华侨公司与宏源公司签订的《转让合同书》和《补充条款》，以及华侨公司与永和三组签订的《协议书》，均属当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对各方当事人均具有约束力，各方当事人应依约履行合同约定的义务。
一、关于华侨公司与宏源公司签订的《转让合同书》和《补充条款》，以及华侨公司与永和三组签订的《协议书》应否解除的问题。
根据《合同转让书》的约定，华侨公司应在1994年10月10日付清第一期转让款230万元，在同年12月20日前付清全部转让款的余款。由于华侨公司未能依约在1994年10月10日付清230万元，也未能依约在同年的12月10日前付清全部的合同余款，直至纠纷产生时也没有付清全部转让款，故应认定华侨公司未依约付款的行为已构成违约。因此，基于华侨公司违约在先，宏源公司未经华侨公司同意分别在1996年、1997年把永宏综合楼A、B座2至X层楼房的房产证办至其名下，事实上取得永宏综合楼A、B座2至X层楼房所有权的行为，应认定属于宏源公司以自己的行为表明不履行合同主要债务的行为。之后，宏源公司又于1998年以永宏综合楼A、B座2至X层作价200万元为他人贷款提供抵押，后因未按生效民事判决偿还贷款，以致一审法院已对永宏综合楼的A座33套及B座12套共45套房屋进行了拍卖；1999年，因宏源公司不履行生效判决，原南宁市郊区人民法院作出（1999）郊执字第116-X号裁定，裁定将永宏综合楼中的5套房屋的产权过户给谢惠珍等人；2003年，宏源公司又将永宏综合楼的A、B座的7套房屋抵押给上尧农村信用社，没有证据证实现该抵押已解除，这些事实足以说明华侨公司与宏源公司签订的《转让合同书》和《补充条款》客观上已不具有履行的基础，更无法确保华侨公司在继续履行合同后实现合同的目的。据此，华侨公司要求解除其与宏源公司签订的《转让合同书》和《补充条款》的主张，符合法律规定，一审法院予以支持。
因华侨公司与宏源公司签订的《转让合同书》和《补充条款》已解除，华侨公司与永和三组签订的《协议书》已没有继续履行的基础，故华侨公司在本案中一并要求解除其与永和三组签订的《协议书》的主张，于法有据，一审法院亦予以支持。
二、关于解除合同后，宏源公司、永和三组、永和村委应否共同返还转让款、税费、租金等共x.25元的款项并支付该款利息损失的问题。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。宏源公司在解除合同后，应将收到的合同转让款284万元返还给华侨公司；同时，因宏源公司长期占用华侨公司的合同转让款，给华侨公司造成损失，故在返还转让款的同时，应赔偿这些转让款的利息损失，利息计算：以180万元、10万元、36万元、4万元、30万元、1万元、22万元、1万元为本金，从宏源公司收到这些款项之日即分别从1994年10月7日、10月8日、10月24日、10月26日、1995年3月2日、1995年11月17日、1996年4月14日、1996年9月28日起，按中国人民银行规定的流动资金同期贷款利率计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止。华侨公司称胡某某于1995年11月17日、1996年9月28日分别收取华侨公司1万元的行为属个人行为，这2万元款项应由胡某某本人返还的主张，事实和理由不充分，一审法院不予支持。
关于宏源公司应否返还华侨公司商品住宅投资税x.25元的问题。华侨公司缴纳x.25元商品住宅投资税的目的是基于投资建设永宏综合楼，合同解除后，宏源公司是永宏综合楼的受益人，缴纳投资税的义务人应是宏源公司，而非华侨公司，因此，该投资税构成华侨公司的损失，宏源公司应赔偿给华侨公司。同时，宏源公司还应赔偿华侨公司因缴纳该税款所造成的利息损失，利息计算，以x.25元为本金，从1997年3月28日起按中国人民银行规定的流动资金同期贷款利息计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止。
关于华侨公司于1995年1月26日支付胡某某5万元的处理问题。由于华侨公司与宏源公司在《合同转让书》中约定宏源公司负有协助华侨公司办理房产手续的义务，华侨公司也曾致函给宏源公司委托宏源公司协助办理永宏综合楼的征地手续，故足以认定存在华侨公司曾委托宏源公司协助办理永宏综合楼的征地手续的事实。同时，因胡某某称当时其是宏源公司的副经理，其在本案中又主张其收5万元的行为属代表宏源公司的行为，因此，结合收条中“此款代转永宏综合楼办手续活动经费”的内容来看，应认定胡某某收取5万元的行为是属履行宏源公司职务的行为，该5万元的收款人属宏源公司。因宏源公司未能举证证实其接受华侨公司的委托后确实履行了委托行为，或者付出了相应的劳务，且又长期占用该款项，故宏源公司应将该款返还给华侨公司并赔偿相应的利息损失，利息计算：以x元为本金，从1995年1月26日起按中国人民银行规定的流动资金同期贷款利率计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止。华侨公司主张胡某某收取5万元的行为属个人行为，该款应由胡某某承担返还的主张，证据和理由不充分。一审法院不予支持。
关于华侨公司支付给永和三组X万元租金的处理问题。根据与永和三组签订的《协议书》中关于租赁条款的约定，华侨公司于1995年1月21日预付了永和三组X年度的永宏综合楼底层铺面租金8万元，现永和三组称其已把铺面交给华侨公司使用，但其作为负有履行义务的一方，未能提供任何证据证实其主张，因此，应认定永和三组未把永宏综合楼一楼交付给华侨公司使用，双方约定的租赁条款没有履行。据此，华侨公司主张永和三组返还8万元租金的诉讼请求，事实和理由充分，一审法院予以支持。因永和三组长期占用该租金，给华侨公司造成损失，故应赔偿该款的利息损失，利息计算：以8万元为本金，从1995年1月21日起按中国人民银行规定的流动资金同期贷款利率计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止。
因华侨公司与宏源公司、永和三组分别签订有合同，华侨公司与宏源公司、永和三组之间的权利义务关系应以双方之间所签订的合同来调整，永和三组没有义务担保宏源公司必须依约履行其与宏源公司签订的《合同转让书》、《补充条款》。其与华侨公司的权利义务关系仅受双方签订的《协议书》约束，而且，永和三组并未收取华侨公司支付的转让款284万元、永宏综合楼办手续活动经费5万元，也不是商品住宅投资税x.25元的义务缴纳人，因此，华侨公司主张永和三组与宏源公司共同承担返还前述款项并赔偿利息损失的责任，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于永和村委的责任问题，永和村委和永和三组虽存在上下级关系，但均是两个独立的农村X组织，永和村委在《协议书》上盖章的行为属见证行为，并非合同的当事人，没有证据证实其从本案的合同履行中受益，故永和村委在本案中无需承担任何民事责任。华侨公司主张永和村委承担本案的民事责任，没有事实和法律依据，一审法院予以驳回。同时，因宏源公司并未从华侨公司支付给永和三组的8万元租金中收益，故宏源公司不应与永和三组共同承担返还8万元租金并赔偿利息损失的责任。
三、关于《合同转让书》、《补充条款》、《协议书》解除后永宏综合楼土地使用权的处理问题。
因宏源公司未经华侨公司同意自行办理了永宏综合楼X-X层的房屋所有权证，而华侨公司又取得了永宏综合楼划拨性质的国有土地使用权证，造成了房地不一的现状。根据相关法律观定，合同解除后，华侨公司在合同履行中取得的永宏综合楼的土地使用权也应依法处理，但鉴于划拨性质的国有土地使用权的归属处理需经南宁市人民政府审批同意，因此，一审法院不宜在本案中对华侨公司取得的划拨性质的国有土地使用权的归属问题作出处理，当事人可另案处理。
四、关于宏源公司、永和三组、永和村委应否承担本案违约责任并共同赔偿x.52元损失的问题。
在履行合同过程中，由于华侨公司未依约在1994年10月10日付清230万元，故其没有依约取得永宏综合楼的所有权，而且又未依约在同年12月20日付清其余的转让款，故华侨公司未依约付款的行为构成违约。根据《合同转让书》中“余款逾期超1个月，甲方（宏源公司）有权终止合同”的约定，在华侨公司违约在先的情况下，宏源公司在1996年10月30日、1997年10月10日分别办理永宏综合楼B座、A座二至六层楼房房屋所有权证的行为，是根据合同约定以其行为明确表示解除合同的行为，该行为没有违反合同约定，因此，宏源公司的行为不构成违约，故华侨公司要求宏源公司、永和三组、永和村委承担违约责任的主张，没有事实依据，一审法院不予支持。
因华侨公司未依约付款，宏源公司也一直没有把永宏综合楼工程移交给华侨公司，根据合同约定，华侨公司没有取得永宏综合楼的所有权，因此，合同解除后，华侨公司对永宏综合楼没有任何权利，在宏源公司不构成违约的情况下，华侨公司主张宏源公司、永和三组、永和村委共同赔偿因永宏综合楼部分房产被法院拍卖所造成的损失x.52元的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院予以驳回。
五、关于人大机关工会、党政机关工会、胡某某应否对宏源公司的债务负连带责任的认定问题。
关于人大机关工会的民事责任认定问题。宏源公司于1993年2月1日申请成立时，注册资金为10万元。经营方式为批零兼承包。但其开办单位人大机关工会提供的工行河池市支行的资信证明证实其注册资金仅有x元，也没有证据证实人大机关工会在1993年6月底已补足10万元注册资金，而且宏源公司在1993年9月7日申请将注册资金变更为130万元时，又没有证据证实确有资金到位，故足以认定宏源公司的注册资金自始至终仅为x元，尚未达到1988年12月1日起施行的《中华人民共和国企业法人登记管理条例实施细则》第十五条第（七）项规定的成立公司最低注册资金为30万元的出资标准。根据最高人民法院《关于企业开办的其他企业被撤销或歇业后民事责任承担问题的批复》（法复[1994]X号）第一条第三项“企业开办的其他企业虽然领取了企业法人营业执照，但实际没有投入自有资金，或者投入的资金达不到《中华人民共和国企业法人登记管理条例实施细则》第十五条第（七）项或其他有关规定的数额，或者不具备企业法人其他条件的，应当认定其不具有法人资格，其民事责任由开办该企业的企业法人承担”的规定，应认定宏源公司不具有公司法人资格，其民事责任应由其开办单位即认定机关工会承担。鉴于宏源公司办理了营业执照并事实上进行了经营活动，在履行本案合同过程中又将永宏综合楼X-X楼的房产登记至其名下，现其名下仍经营管理着永宏综合楼X-X层的部分房产，故宏源公司应先以其所有的财产清偿本案债务，不足部分由人大机关工会承担。
关于党政机关工会的民事责任认定问题。党政机关工会经一审法院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利，应承担相应的不利法律后果。由于党政机关工会与人大机关工会均属独立的工会组织，华侨公司未能举证证实党政机关工会与人大机关工会存在隶属关系，故华侨公司要求党政机关工会承担本案民事责任的主张，没有事实和法律依据，一审法院予以驳回。
关于胡某某的民事责任认定问题。因胡某某在本案合同的履行中其身份是宏源公司的副经理，故应认定其在本案的行为属职务行为，因履行职务行为所产生的民事责任应由所在公司即宏源公司承担。现华侨公司主张胡某某实际控制着永宏综合楼的房产，应在其接收房产的范围内承担返还责任并对宏源公司的债务负连带责任。但华侨公司没有证据证实胡某某接收了该部分财产，也没有证据证实胡某某为宏源公司的实际控制人，从宏源公司的财产中得到受益，故其要求胡某某承担本案责任的主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
六、关于本案的诉讼时效问题。
华侨公司与宏源公司、永和三组因合同履行问题发生纠纷后，合同当事人一直未就合同相关事宜进行清算处理，故华侨公司与宏源公司、永和三组之间的合同权利义务尚未明确，仍处于不确定状态。而且，华侨公司发现宏源公司办理了永宏综合楼X-X层的房屋所有权证，以及一审法院为执行生效民事判决，拍卖永宏综合楼X-X层45套房屋偿还债务后，又以南宁市郊区房管所违规办理房屋所有权证、一审法院违法执行、胡某某在履行合同中涉嫌经济诈骗犯罪为由，持续不断地向有关部门信访投诉举报，而有关部门最迟的答复时间为2008年9月17日。据此，应认定华侨公司多年来持续向有关部门信访投诉举报的行为构成时效中断，故华侨公司于2008年7月24日起诉主张权利没有超过法定的2年诉讼时效，故宏源公司、胡某某、人大机关工会、永和村委、永和三组称华侨公司的起诉超过诉讼时效，没有事实依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国经济合同法》第二十六条第一款第三项、第二十九条第一款，《中华人民共和国合同法》九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条，《最高人民法院关于企业开办的其他企业被撤销或歇业后民事责任承担问题的批复》第一条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决：一、解除华侨公司与宏源公司签订的《转让合同书》和《补充条款》；二、解除华侨公司与永和三组签订的《协议书》；三、宏源公司以其所有的财产返还华侨公司合同转让款x元，并赔偿该转让款的利息损失，利息计算：以x元、x元、x元、x元、x元、x元、x元、x元为本金，分别从1994年10月7日、1994年10月8日、1994年10月24日、10月26日、1995年3月2日、1995年11月17日、1996年4月14日、1996年9月28日起按中国人民银行规定的流动资金同期贷款利率计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止；四、宏源公司以其所有的财产赔偿华侨公司商品住宅投资税损失x.25元，并赔偿该款的利息损失，利息计算：以x.25元为本金，从1997年3月28日起按中国人民银行规定的流动资金同期贷款利率计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止；五、宏源公司以其所有的财产返还华侨公司办理永宏综合楼手续的活动经费x元，并赔偿该款的利息损失，利息计算：以x元为本金，从1995年1月26日起按中国人民银行规定的流动资金同期贷款利率计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止；六、宏源公司以其所有的财产清偿上述判决第三项、第四项、第五项的债务后，不足部分由人大机关工会承担；七、永和三组返还华侨公司租金x元，并赔偿该款的利息损失，利息计算：以x元为本金，从1995年1月21日起按中国人民银行规定的流动资金同期贷款利率计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止；八、驳回华侨公司的其他诉讼请求。一审案件受理费x元（华侨公司已预交），由华侨公司负担x元；宏源公司以其所有的财产负担x元，不足部分由人大机关工会负担；永和三组负担804元。
永和三组不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决对案件基本事实尚未查清，适用法律错误。1、永和三组与华侨公司于1993年9月30日签订的《协议书》实际包含性质不一并彼此独立的两个法律关系，即：房地产合作开发合同及房屋租赁合同，而一审判决错误的把《协议书》当作只有单一的房地产合作开发合同来处理。2、一审判决没有查清房屋租赁合同的十年有效期为1994年10月至2004年10月。3、既然房屋租赁合同有效期早在2004年10月已经届满，房屋租赁合同关系已经归于消灭，然而一审判决却把《协议书》中五年前就已经不复存在的房屋租赁合同判决解除。4、一审判决没有查清本案包含多个而且不宜合并审理的法律关系。5、一审判决没有查清工建公司与本案纠纷有何关系，而糊里糊涂的准许其作为第三人参加诉讼。二、一审判决超越华侨公司的诉讼请求，违反了不告不理的民事审判制度的基本原则，属于程序违法。三、一审判决存在为了掩盖超越请求判决的目的而故意篡改争议焦点的嫌疑。四、一审判决关于本案没有超过诉讼时效的认定和理解是错误的。请二审法院撤销一审判决第二、七项，即对永和三组与华侨公司签订的《协议书》和x元租金在本案中不作处理。
华侨公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请二审法院驳回上诉，维持原判。
根据上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，本案二审争议焦点为：1、永和三组与华侨公司于1993年9月30日签订的《协议书》应否在本案中处理；2、一审判决是否超越华侨公司的诉讼请求判决及8万元租金应否在本案中处理；3、华侨公司的起诉是否超过诉讼时效。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。
二审另查明：1997年10月15日，永和三组（甲方）与华侨公司（乙方）签订了一份《协议书》，约定：由于乙方欠甲方18万元借款目前无力偿还，现经双方协商，订立如下协议，以保证双方的权利和义务。1、双方自本协议生效之日起，由甲方提前收回综合大楼第一层，乙方不再承租该层铺面；2、乙方为偿还所欠甲方的18万元借款，愿以综合大楼A座第二单元共十二套房交给甲方四年。甲方在使用该单元X套房期间，必须保证不损坏房间结构，使用期满必须完好交还乙方；3、甲方若将该单元X套房出租，必须自行办理有关手续，所收租金（有关部门收取的管理费、税金等除外）达到乙方所欠甲方借款及利息时，甲方应交回该单元共12套房给乙方；4、在此期间，若乙方有能力清偿所欠甲方的借款，甲方即与乙方清算清楚后，将该单元的12套住房全部完整地交回乙方等。
综合根据上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，结合本案的事实，本院综合评判如下：
本院认为，华侨公司与宏源公司签订的《转让合同书》和《补充条款》及华侨公司与永和三组签订的《协议书》，各方主体合格，内容合法，意思表示真实，均应确认合法有效，受法律保护。
一、关于永和三组与华侨公司于1993年9月30日签订的《协议书》应否在本案中处理的问题。
本院认为，根据《民事诉讼法》第五十三条“当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类，人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。”、第五十六条“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。”和一百二十六条“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。”的相关规定，合并审理主要发生在共同诉讼、第三人参加诉讼、诉的客体合并等三种情形。就本案而言，存在三种不同的法律关系：一是华侨公司与宏源公司之间房地产转让合同关系；二是华侨公司与永和三组之间房地产合作开发合同关系；三是华侨公司与永和三组之间房屋租赁合同关系。由于华侨公司与永和三组之间房屋租赁合同关系与华侨公司与宏源公司之间房地产转让合同关系并不具有牵连关系，即不存在“法律上的利害关系”，也就是说在后一个房屋租赁合同法律关系中，华侨公司与永和三组是否行使权利、履行义务，对前一个房地产转让合同关系中，华侨公司与宏源公司行使权利、履行义务没有直接的影响。况且房屋租赁合同关系和房地产转让合同关系是两个不同性质的法律关系，当事人应该通过不同的途径解决，在一个诉讼把所有的法律问题一并解决不符合民事诉讼法的规定。本案不应将华侨公司与宏源公司之间房地产转让合同关系和华侨公司与永和三组之间房屋租赁合同关系合并审理。因此，永和三组上诉主张其与华侨公司于1993年9月30日签订的《协议书》不应在本案中处理的理由成立，本院予以支持。
二、关于一审判决是否超越华侨公司的诉讼请求及8万元租金应否在本案中处理的问题。
本院认为，人民法院审理民商事纠纷案件，应当依据当事人的诉讼请求并在当事人争议范围内进行，这是民事诉讼的“不告不理”原则。在一般情况下，除非当事人的民商事行为侵害了国家利益、社会公共利益或第三人的合法权益，否则，法院不应干预当事人自愿行使诉讼权利。本案中，华侨公司一审诉讼中的诉讼请求为1、解除华侨公司与宏源公司签订的《转让合同书》、《补充条款》以及华侨公司与永和三组签订的《协议书》，由宏源公司、胡某某、永和三组共同返还华侨公司已支付的房地产转让款项、税费共x.25元及利息；2、宏源公司、永和三组、永和村委会共同承担违约责任，由宏源公司支付10万元违约金，永和三组、永和村委会共同支付10万元违约金，共20万元；3、宏源公司、永和三组、永和村委会共同赔偿华侨公司经济损失x.52元；4、人大机关工会、党政机关工会对宏源公司的债务承担连带民事责任；5、胡某某在其接收的永宏综合楼的财产范围内承担赔偿责任。由于华侨公司在一审中的诉讼请求并没有涉及到8万元租金的问题，也没有明确要求永和三组返还8万元租金，一审法院在华侨公司没有明确诉请的情况下判决永和三组返还8万元租金，显然超出华侨公司的诉讼请求。既然一审判决超出了华侨公司的诉讼请求，同时，对于履行租赁合同的情况及8万元的租金的事实双方当事人还有争议，需要进一步查明事实才能够认定，因此，本案中对8万元租金不应处理。永和三组上诉主张一审判决超越华侨公司的诉讼请求及8万元租金不应在本案中处理的理由成立，本院予以支持。
三、关于华侨公司的起诉是否超过诉讼时效的问题。
本院认为，整个诉讼时效制度的基础是有权利而不行使这一事实，民事权利主体明明享有权利但长期不行使，这就需要从法律上加以限制。因此，诉讼时效起算的基础应是民事权利主体能够行使请求权。能够行使请求权，但却不行使，诉讼时效便从此开始起算。同时诉讼时效可基于以下三种情况而发生中断，即当事人提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。在本案中，华侨公司与宏源公司、永和三组一直未就合同相关事宜进行过协商处理，合同的权利义务尚不明确，处于不确定状态。并且当华侨公司发现宏源公司办理了永宏综合楼X-X层的房屋所有权证及一审法院执行生效法律文书拍卖永宏综合楼X-X层45套房屋偿还债务时，其就以南宁市郊区房管所违规办理房屋所有权证、一审法院执行违法、胡某某在履行合同中涉嫌经济诈骗犯罪等为由，持续不断地向有关部门反映、投诉、举报，并提出保护其民事权利的请求。况且华侨公司在尚未等到有关部门X年9月17日最后的答复，就于2008年7月24日向一审法院起诉。因此，华侨公司于2008年7月24日起诉主张权利没有超过法定的二年的诉讼时效。永和三组上诉称华侨公司的起诉超过诉讼时效的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持南宁市中级人民法院（2008）南市民一初字第X号民事判决第一、三、四、五、六、八项；
二、撤销南宁市中级人民法院（2008）南市民一初字第X号民事判决第二、七项。
一审案件受理费x元（华侨公司已预交），由华侨公司负担x元,宏源公司负担x元；二审案件受理费1800元（永和三组已预交），由华侨公司负担1800元。
上述款项自本判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付超出履行期限的债务利息。债权人可在本判决规定履行期间的最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长梁某
审判员鲍容琴
代理审判员黄某旗
二0一0年九月三十日
书记员孙晓静
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