上诉人（一审被告）黄某乙。
上诉人（一审被告）张某某。
上诉人（一审被告）邱某某。
上诉人（一审被告）温某某。
四上诉人共同委托代理人龙刚，桂山（略）事务所（略）。
四上诉人共同委托代理人连忠，独秀（略）事务所（略）。
被上诉人（一审原告）桂林市尚嘉房屋经纪有限责任公司。
法定代表人阳某某，总经理。
委托代理人涂政，桂成（略）事务所（略）。
上诉人黄某乙、张某某、邱某某、温某某因租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2009）秀民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年2月3日受理后，依法组成由审判员陆建华担任审判长，审判员邹高林和代理审判员窦峰军参加的合议庭，于2010年3月25日公开开庭审理了本案。由书记员王国裕担任记录。上诉人的委托代理人龙刚、连忠（略），被上诉人的委托代理人涂政（略）到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
一审法院经审理查明：被告黄某乙、张某某、邱某某、温某某四人于2004年6月1日签订一份合伙协议，就共同承包八桂大厦地下室停车场达成了一致意见，其中约定以张某某名义与八桂物业管理有限责任公司签署地下室车库承包合同，四合伙人共同享有合同所付有的权利和义务及应承担的责任。2004年6月1日，张某某与八桂物业公司签署了地下室车库的承包合同，承包期至2006年5月31日止，当时交了合同保证金陆仟元。2006年5月31日合同到期，又以张某某名义与八桂物业服务公司续签了叁年的承包合同，即从2006年6月1日起至2009年5月31日止，原合同保证金转为续签合同的保证金，不再另行交付。2007年下半年，桂林市房产管理局的下属单位(事业、企业)在职责上有所变化，八桂大厦地下室停车场从八桂物业公司管辖转给桂林市集资建房处管辖，主管单位变化时因原合同尚未履行完毕，新主管的桂林市集资建房处同意继续履行合同，但要与市集资处再续签一份合同。因当时张某某出差在外，便以合伙人之一黄某乙的名义与桂林市集资建房处于2007年12月27日续签一份《八桂大厦地下车库承包合同》。合同约定，集资处将自己管理的八桂大厦地下车库承包给乙方经营，承包金为每月5200元，租金应在每月的15日以前被告向集资处交付，合同保证金5000元，合同期限自2008年1月1日至2012年12月31日止，若被告逾期缴纳承包金，逾期一天按月租金10%向集资处缴纳违约金和滞纳金，逾期20天，集资处无须乙方同意有权解除本合同、取消被告的承租权，被告自愿放弃退回合同保证金的请求权、并无条件撤出。2008年2月19日，本案被告黄某乙向桂林市集资建房处交纳了1月份的承包金5200元。2008年6月3日，根据桂林市房产管理局的市房[2008]第X号文件精神，桂林市集资建房处被撤销。2008年3月，桂林市房产管理局作出市房阅[2008]第X号会议纪要决定：原集资建房处的资产暂由桂林市住建房产开发公司管理；对原集资建房处租赁经营问题，原签订的租赁合同已到期的，要制定招租办法，按市场价重新招租，租赁期未满的，继续履行原合同。2008年4月，桂林市住建房产开发公司在未与被告黄某乙协商的情况下，将被告黄某乙的工作人员赶走，接管地下停车场。后经其主管单位桂林市房产管理局出面干预，又以八桂物业服务有限责任公司名义将地下停车场于2006年6月25日交还给被告黄某乙。2008年6月3日，桂林市房产管理局作出市房[2008]X号文件，因考虑到桂林市住建房产公司对外尚有债务等情况，不便管理原集资建房处的资产，决定委托本案原告桂林市尚嘉房屋经纪有限责任公司对原集资建房处及其下属企业的所有资产和八桂大厦中的资产统一经营管理。本案原、被告为租金给付问题诉至法院，该院作出了(2008)秀民初字第X号民事判决书，被告黄某乙不服提出上诉，桂林市中级人民法院于2009年4月2日作出了(2009)桂市民终字第X号终审判决，判决本案被告黄某乙与桂林市集资建房处于2007年12月27日签订的《八桂大厦地下车库承包合同》继续履行，本案被告黄某乙给付本案原告桂林市尚嘉房屋经纪有限责任公司2008年2月至2008年8月31日的承包金x元。同时判决中表明，张某某、邱某某、温某某对黄某乙应承担的义务同意付连带责任。在本案审理过程中，被告黄某乙于2009年8月31日转八桂大厦地下室承包金x元(其中包括桂林市中级人民法院(2009)桂市民终字第X号终审判决书所确定的被告应当给付原告的2008年2月至2008年8月的承包金x元和2008年9月1日至2009年8月31日的承包金5200×12＝x元)、于2009年9月24日转八桂大厦地下室车库9月份承包金5200元至该院。
一审法院审理认为：桂林市中级人民法院的(2009)桂市民终字第X号终审判决书已生效，判决书中已经确认了原承包合同有效并继续履行，判令由被告黄某乙向本案原告交纳承包金，同时已查明被告张某某、邱某某、温某某是被告黄某乙的合伙人，即该判决已明确了目前承担原承包合同发包方义务的是本案原告，承担承包方义务的是本案被告黄某乙，而被告张某某、邱某某、温某某对被告黄某乙涉及该合同的权利义务承担连带责任。该判决书四被告于2009年4月22日签收，此时四被告应当知晓向本案原告履行缴纳承包金的义务。但至原告起诉之日的2009年8月21日，四被告并没有按规定向原告履行交纳承包金的义务。四被告提出的原承包合同的主体不明，而导致被告延迟交付租金，被告无过错的辩解意见本院不予采信。被告提出原告拒收的辩解理由，但未能出示证据证实，且未将租金依法予以提存，故本院对其辩解理由不予采信。原承包合同对于合同的解除约定了如下条件:“若被告逾期缴纳承包金，逾期一天按月租金10%向集资处缴纳违约金和滞纳金，逾期20天，集资处无须乙方同意有权解除本合同、取消被告的承租权，被告自愿放弃退回合同保证金的请求权、并无条件撤出”。现在原告依据该约定解除该承包合同，符合法律规定，本院予以支持。同时，四被告应当按照原合同的约定交纳拖欠的承包金，原告要求被告交纳拖欠的承包金诉讼请求本院予以支持。四被告应向原告支付承包金为:(1)、2008年9月1日起至2009年11月31日的承包金，按每月5200元计算，共5200×15＝x元;(2)、2009年12月1日以后的承包金按照每月5200元的标准计算至四被告实际搬出该停车场并交还原告时止，由四被告承担并给付原告。同时，四被告逾期交纳承包金，按照原合同的约定四被告应当承担违约责任，给付原告滞纳金作为违约金。原告将违约金的标准降低为每天按月租金3%计算，但四被告提出该约定仍过分高于损失，要求适当减少。而原告没有出示其他证据证明因被告违约行为造成的损失，本院仅根据被告所拖欠的承包金的利息损失来计算原告的损失，利率参照银行同类贷款利率计算。被告所要求的违约金标准已经超过了银行同类贷款利息的百分之三十，本院对于该违约金酌情予以减少，具体计算方式如下:(1)、2008年9月到2009年4月的承包金已经包括在2009年8月31日四被告交至法院的x元里面，四被告于2009年4月22日签收中院的终审判决书，此时应当明确应交纳承包金给原告，则2008年9月份到2009年4月份的违约金以x(5200×8)元为本金，按照银行同类贷款利率(4.86%)的130%从2009年的4月23日计算至2009年8月31日止，共计x元×4.86%×130%÷365×130＝936元;2009年5月的违约金以5200元本金，按照银行同类贷款利率(4.86%)的130%从2009年5月16日计算至2009年8月31日止，即5200元×4.86%×130%÷365×107＝96.3元;2009年6月的违约金以5200元本金，按照银行同类贷款利率(4.86%)的130%从2009年6月16日计算至2009年8月31日止，即5200元×4.86%×130%÷365×76＝68.4元;2009年7月的违约金以5200元本金，按照银行同类贷款利率(4.86％)的130％从2009年7月16日计算至2009年8月31日止，即5200元×4.86％×130％÷365×46=41.4元；2009年8月的违约金以5200元本金，按照银行同类贷款利率(4.86％)的130％从2009年8月16日计算至2009年8月31日止，即5200元×4.86％×130％÷365×15＝13.5元；2009年9月的承包金5200元四被告已经于2009年9月24日交至法院，其违约金以5200元为本金，按照银行同类贷款利率(4.86％)的130％计算从2009年9月16日至2009年9月24日止，即5200元×4.86％×130％÷365×8＝7.2元。以上总计936+96.3+68.4+41.4+13.5+7.2＝1162.8元；(2)、2009年10月开始至四被告搬出该停车场并交还原告之日止的承包金仍按照每月5200元计算，每个月违约金以本金5200元，按照银行同类贷款利率的130％从当月的16日计算至实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十三条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决：一、解除被告黄某乙与原桂林市集资建房处于2007年12月27日签订的《八桂大厦地下车库承包合同》；二、被告黄某乙给付原告桂林市尚嘉房屋经纪有限责任公司八桂大厦地下车库承包金(2009年9月1日到2009年11月31日的承包金x元，2009年12月1日以后的承包金按照每月5200元的标准计算至被告实际搬出八桂大厦地下车库并交还原告时止)；三、被告黄某乙赔偿原告桂林市尚嘉房屋经纪有限责任公司违约金(2008年9月1日至2009年9月31日的违约金共计1162.8元，2009年10月1日以后至被告实际搬出八桂大厦地下车库并交还原告之日止的违约金，每月分别以本金5200元，按照银行同类贷款利率的130％从当月的16日计算至实际给付之日止)；四、被告张某某、丘继明、温某某对被告黄某乙的上述债务承担连带给付责任。本案受理费7480.2元，由原告承担6043元，被告承担1437.2元。
上诉人黄某乙、张某某、邱某某、温某某不服一审判决，上诉称：一、原审法院认定上诉人违约，显然是认定事实错误。首先，上诉人与被上诉人之间承包合同纠纷，经桂林市中级人民法院开庭审理于2009年4月做出终审判决，该判决认定“被上诉人主体经营管理权在短时间内不断发生变化，其主管单位桂林市房产管理局未将有关机构变化的情况及时告知上诉人，致使上诉人的承包金无法按时交付，上诉人并无过错，不存在违约的行为”，因此在该终审判决做出之前上诉人不存在任何违约的事实。其次，八桂大厦地下停车场原管理单位桂林市住建房产开发公司和八桂物业服务有限责任公司侵占的上诉人停车场营业收入款x元，一直没有返还上诉人，导致上诉人无法支付租金。桂林市秀峰区人民法院于2009年6月22日做出判决判令桂林市住建房产开发公司和八桂物业服务有限责任公司共同给付上诉人2008年4月3日至6月25日地下停车库营业所得x元。同年10月12日，桂林市中级人民法院做出终审判决维持原判，该款项上诉人至今都没有收到，由于上诉人的经济来源是地下停车场的营业收入，因此上诉人无法缴纳租金;而上诉人从2008年2月至8月应交的承包金仅仅为x元，桂林市住建房产开发公司和八桂物业服务有限责任公司侵占的停车营业款远超该数额，扣除应交的承包金后，仍被多侵占x元。再次，被上诉人起诉上诉人给付租金及上诉人起诉桂林市住建房产开发公司和八桂物业服务有限责任公司侵占车库营业款之间具有利害关系，被上诉人没有得到营业款就无法缴纳租金，因此上诉人履行给付租金的时间应从桂林市中级人民法院2009年10月7日做出的终审判决判令桂林市住建房产开发公司和八桂物业服务有限责任公司返还营业款之日起计算。最后，上诉人已将2009年10月份之前的全部租金向一审法院提存，所负债务已履行完毕，上诉人不存在违约。二、地下车库承包合同应继续履行。上诉人与被上诉人之间签订的合同是双方真实意思的表示，双方应共同遵守，在本案中上诉人即已将租金付清，并且又不存在任何违约行为，故该合同应继续履行。三、被上诉人以相同的案由再次起诉，违反“一事不再理”的原则，法院不应受理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第五款“对判决、裁定已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告按照申诉处理，但人民法院准许撤诉的裁定除外”的规定，被上诉人以相同的案由已于2008年9月向原审法院提起诉讼，2009年4月桂林市中级人民法院做出终审判决，判令继续履行合同，现被上诉人再次以相同的理由起诉，明显违反了该规定，依法应驳回其诉讼请求。根据以上事实和理由，请求撤销原审判决，依法改判。
被上诉人桂林市尚嘉经纪有限责任公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当予以维持。
一审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：桂林市房产管理局下发给桂林市尚嘉房屋经纪有限责任公司的市房[2008]X号文件的全部内容为“根据市房[2008]X号文件规定，由于市集资建房处已被撤销，我局决定将原集资建房处及其下属企业的资产和八桂大厦直管公房门面暂时委托桂林市住建房产开发公司经营管理。因考虑到桂林市住建房产开发公司对外尚有债务等情况，不便经营管理上述资产。为明晰国有资产经营范围和性质，确保国有资产安全、保值、升值，便于我局的检查监督。经局领导研究决定：取消市房[2008]X号文件决定，全权委托桂林市尚嘉房屋经纪有限责任公司对原集资建房处及其下属企业的所有资产和八桂大厦中的直管公房实行单一化、专业化、规范化、统一经营管理。委托经营管理的具体事宜双方以协议方式约定。此公司只负责八桂大厦房产管理业务，不具有资产处置权。今后涉及到原集资处及其下属企业的债权、债务、行政管理、经济往来等一切事物、均由该公司全权代办处理。”2009年8月21日，桂林市尚嘉房屋经纪有限责任公司向一审法院提起诉讼称：2007年12月27日原告桂林市集资建房处与被告黄某乙签订《八桂大厦地下车库承包合同》，合同约定，集资处将自己管理的八桂大厦地下车库承包给乙方经营，承包金为每月5200元，租金应在每月的15日以前被告向集资处交付，合同保证金5000元，合同期限自2008年1月1日至2012年12月31日止，若被告逾期缴纳承包金，逾期一天按月租金10％向集资处缴纳违约金和滞纳金，逾期20天，集资处无须乙方同意有权解除本合同、取消被告的承租权，被告自愿放弃退回合同保证金的请求权、并无条件撤出。合同签订后，原告将地下停车库交给被告经营，被告支付了2008年1月份的承包金后，其余承包金一直未向集资处缴纳。2008年6月3日，集资处举办方桂林市房产管理局下达市房[2008]X号文，涉及到集资处以及下属企业的债权、债务、行政管理，经济往来等一切事务，由尚嘉公司处理。原告接管后，被告不履行支付承包金的义务，原告遂向法院提起了诉讼，桂林市中级人民法院于2009年4月2日作出了(2009)桂市民终字第X号终审判决，并查明张某某、邱某某、温某某为合伙人。判决生效后，被告黄某乙拒不履行给付义务，而且黄某乙及其余三被告从2008年9月1日起至今的承包金分文未交纳，被告的行为己经构成根本性的违约，给原告造成了巨大的经济损失。依据合同法及双方的约定，原告特提起诉讼，请求：一、依法解除桂林市八桂集资建房处与黄某乙于2007年12月27日签订的《八桂大厦地下车库承包合同》；二、依法判令黄某乙向桂林市尚嘉房屋经纪有限责任公司支付承包金暂计为x元(从2008年9月1日起至2009年8月31日，每月5200元共x元，2009年9月1日以后至黄某乙交付场地时据实另计);三、依法判令黄某乙向桂林市尚嘉房屋经纪有限责任公司支付逾期交纳租金的违约金、滞纳金约x元(从2008年9月15日计算至黄某乙将租赁场地交付给桂林市尚嘉房屋经纪有限责任公司之日为止，每天按月租金3％计算);四、张某某、邱某某、温某某对上述承包金债务和违约金承担连带给付责任;五、诉讼费用由黄某乙承担，张某某、邱某某、温某某承担连带给付责任。还查明，本院已发生效力的（2009）桂市民终字第X号民事判决确认被上诉人原管理单位桂林市住建房产开发公司在未与上诉人协商的情况下，将上诉人在停车场的工作人员赶走，接管该地下停车场的行为，侵犯了上诉人对地下停车场的经营权，被上诉人原管理单位因侵权接管期间（2008年4月3日至2008年6月25日）收取的营业所得应返还给上诉人。遂判决被上诉人原管理单位桂林市住建房产开发公司及八桂物业服务有限公司返还营业所得x元给上诉人。上诉人黄某乙在一审法院审理本案期间，于2009年8月31日向一审桂林市秀峰区人民法院提出如下申请：桂林市尚嘉经纪有限责任公司诉黄某乙等四人合同纠纷一案，贵院已受理。原桂林中院作出（2009）桂市民终字第X号判决后，本人一直要求将租金交给桂林市尚嘉经纪有限责任公司，但该公司以各种理由拒收。为妥善处理此事也为本人表明一直积极想履行该债务，特向贵院申请将租金x元提存于贵院，恳请批准。该申请获得批准后，黄某乙等即于当天将承包八桂大厦地下室车库的承包金x元（包括本院2009年桂市民终字第X号民事判决所确定的2008年2月至2008年8月的承包金x元和2008年9月1日至2009年8月31日的承包金5200元/月×12月＝x元）提存至一审法院在桂林市商业银行秀峰支行帐号为x的账户内。同年9月24日，黄某乙将承包八桂大厦地下室车库的本月承包金5200元，再次存入一审法院的上述银行账户内。在此情况下，一审法院于2009年12月3日作出前述（2009）秀民初字第X号民事判决并于2009年12月14日送达黄某乙、张某某、邱某某、温某某的代理人龙刚。黄某乙、张某某、邱某某、温某某不服一审判决，在法定上诉期限内向本院提出上诉。在本院开庭前，即2010年3月8日，桂林市公证处向桂林市尚嘉房屋经纪有限责任公司发出如下“提存通知”：黄某乙于2010年3月5日来到我处，将黄某乙支付给桂林市尚嘉房屋经纪有限责任公司的租金（桂林市八桂大厦地下车库2009年10月至2010年3月租金），人民币x元提存于我处。特依照有关规定通知你公司，请你公司收到此通知后10日内持本通知书，身份证明（单位机构代码证、委托代领的请持法人代表委托书）到本处领取该笔租金。依照有关法律规定，若你不领取该租金，提存之债也告清偿，法律上也视为黄某乙已向你履行了债务。如自提存之日起五年内不领取，该笔租金将归国家所有。
本院认为：最高人民法院《民事案件案由规定》中，没有承包合同纠纷这一案由。一审法院将本案案由确定为承包合同纠纷，不符合此规定，属定性不准。根据桂林市尚嘉房屋经纪有限责任公司向一审法院主张的民事法律关系的性质，本案应当确定为租赁合同纠纷。
关于上诉人提出“被上诉人以相同的案由再次起诉，违反‘一事不再理’的原则，法院不应受理”的问题。因上一次诉讼，是被上诉人提出上诉人从2008年2月1日至2008年8月31日共7个月未交租金x元的事实，而本次诉讼，却是被上诉人提出上诉人从2008年9月1日至2009年8月31日共12个月未交租金x元的事实，两者时间段不同，案件法律事实也不一样。因此，上诉人的该项理由不成立，本院不予采纳并应当依法予以审理。
上诉人与八桂大厦地下停车场原管理单位桂林市集资建房处签订的，由上诉人租赁经营八桂大厦地下停车场，期限从2008年1月1日起到2012年12月31日止的合同，依法成立，应当受到法律保护。
关于上诉人提出“其八桂大厦地下停车场营业收入款x元，被原管理单位桂林市住建房产开发公司和八桂物业服务有限责任公司侵占，一直未返还而导致其无法支付租金”的问题。从查明的本案事实看，确有营业收入款被原管理单位侵占至今未返还的情况，因上诉人主要依靠租赁地下车场的营业收入来向管理单位缴纳租金，而八桂大厦地下停车场的原管理单位和现管理单位均是桂林市房产管理局委托授权的代管单位，故上诉人在营业收入款被原管理单位侵占又未返还的情况下，缴纳租金确有困难是客观存在的，其以此为由向现管理单位迟延履行支付租金的义务，理由也是正当的。因此，上诉人在履行合同过程中没有违约行为。
另，桂林市房产管理局在委托桂林市尚嘉房屋经纪有限责任公司管理八桂大厦地下室停车场的市房[2008]X号文件中规定：“……委托经营管理的具体事宜双方以协议方式约定。……”，由此可见，被上诉人在接管该地下室停车场时，应当按照委托单位的文件精神就经营管理的具体事宜以协议的方式与上诉人进行协商。在未协商和原管理单位集资处与上诉人签订的合同中又没有明确约定缴纳租金的方式以及双方均无确实、有效、充分证据的情况下，从上诉人以现金交至原管理单位集资处财务这种交易习惯，是难于认定本案上诉人是拒交租金，还是被上诉人拒收租金这一客观事实的。由于上诉人在一、二审法院审理本案过程中，主动将2008年2月至2009年9月的租金共x元提存至一审法院，将2009年10月至2010年3月的租金共x元提存至桂林市公证处。所以，被上诉人并未因上诉人有正当理由迟延履行缴纳租金义务而受到损失，以及致使其不能实现合同目的。上诉人提存租金的行为，表明了上诉人继续履行合同的意愿和缴纳租金的诚意。
综上所述，一审判决解除上诉人已履行多年的租赁合同，没有事实和法律依据，也不利于稳定经济秩序。上诉人请求驳回被上诉人解除合同等一审诉讼主张，理由成立，本院予以支持。一审判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2009）秀民初字第955民事判决；
二、驳回被上诉人桂林市尚嘉房屋经纪有限责任公司的诉讼请求。
本案一审案件受理费7480.2元、二审案件受理费7480元，共计x.2元，由被上诉人桂林市尚嘉房屋经纪有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长陆建华
审判员邹高林
代理审判员窦峰军
二0一0年四月二十日
书记员王国裕
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