上诉人（原审第三人）张家界××××有限公司。
法定代表人段××，董事长。
委托代理人胡小龙(特别授权)，湖南天门律师事务所律师。
委托代理人张某甲，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）李××，男，汉族，X年X月X日出生，住张家界市永定区崇文办事处凤湾居委会五组。
委托代理人何宗信，湖南正诚律师事务所律师。
原审被告张家界市房地产管理局。住所地:张家界市X路。
法定代表人彭某，局长。
委托代理人满某某，该局法规科科长。
原审第三人张家界市永定区粮食储备库。
法定代表人张某乙，主任。
委托代理人李荣，湖南天门律师事务所律师。
上诉人张家界××××有限公司（以下简称××公司）因被上诉人李××不服行政答复一案，不服张家界市永定区人民法院（2008）张定法行初字第X号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2009年2月20日公开开庭审理了本案。上诉人××公司的委托代理人胡小龙、张某甲，被上诉人李××及其委托代理人何宗信，原审被告张家界市房地产管理局(以下简称市房管局)的委托代理人满某某，原审第三人张家界市永定区粮食储备库(以下简称永定粮食储备库)的委托代理人李荣等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：永定粮食储备库作为甲方与作为乙方的李××于2002年7月20日签订《仓库租赁合同》。约定由李××承租永定粮食储备库所有的基五仓，租期五年，至2007年7月19日终止。合同第七条还约定:租赁关系结束时，乙方必须在半个月内自行拆除所添置的一切设施，恢复原仓原貌，由此所造成费用及其他经济损失，由乙方自负。然后甲方验收仓库及设施，如有损坏，由乙方修复或照价赔偿。2006年7月28日，××公司取得张家界市“十字街”旧城区改造项目，并取得了经市房管局审查批准的张拆字(2006)第X号房屋拆迁许可证。该张拆字(2006)第X号房屋拆迁许可证批准的房屋拆迁范围是:东至城市X路，南至道路，西至南正街，北至回龙路。拆迁期限为2006年7月28日—2007年1月30日。李××承租永定粮食储备库的基五仓就在此拆迁范围之内。取得拆迁许可证后，××公司为了尽早实现旧城区的改造，对拆迁范围内的拆迁户逐一进行了摸底，对摸底的情况进行了张榜公布。李××也被作为被拆迁当事人位列其中。同时李××对××公司张榜公布的关于“××公司征地拆迁范围内房屋及附属物工程量明细表”以及“××公司征地拆迁范围内房屋及附属物补偿明细表”的错误之处提出了书面意见，并及时交付给了××公司。××公司在拆迁过程中因拆迁单位多，拆迁难度大，工作进展慢，于2007年1月18日向市房管局申请拆迁期限延期，获得批准。张拆字(2006)第X号房屋拆迁许可证的拆迁期限延长至2007年7月30日。此时，李××的租赁合同仍未到期，而周围拆迁的房屋已断断续续被拆除，周围一片废墟。李××用租赁的基五仓经营的保龄球场、溜冰场因此生意萧条。市房管局审查批准的拆迁期限经延期到期后，由于同样的原因，××公司于2007年7月23日再次向市房管局申请延期，再次获得批准。张拆字(2006)第X号房屋拆迁许可证的拆迁期限再次延期至2008年4月28日。2007年12月3日，××公司与永定粮食储备库签订了《张家界十字街项目房屋拆迁补偿安置协议》(编号A-G-l号)。李××与××公司没有就其用租赁的永定粮食储备库基五仓经营的溜冰场、保龄球场的补偿达成一致意见，遂向市房管局申请房屋拆迁行政裁决。市房管局于2008年4月25日收到李××要求房屋拆迁行政裁决申请书，并于2008年5月15日要求李××补充相关行政裁决材料，于2008年8月14日作出不予受理的答复。该答复认定:李××与永定粮食储备库于2002年7月20日签订的《仓库租赁合同》，约定的租赁期限终止时间为2007年7月19日，到期后又未重签合同。李××与永定粮食储备库已不具有合法的合同租赁关系，不具备拆迁当事人的法定资格。李××对此答复不服，于2008年8月21日向张家界市人民政府申请行政复议。张家界市人民政府复议维持了市房管局作出的不予受理的答复。李××对此复议决定仍不服，于2008年10月10日向法院提起行政诉讼。
原审认为：××公司经市房管局审查，于2006年7月28日取得了“十字街”旧城区改造项目，并取得了经市房管局审查批准的张拆字(2006)第X号房屋拆迁许可证。该房屋拆迁许可证批准的拆迁范围是:东至城市X路，南至道路，西至南正街，北至回龙路；拆迁期限为2006年7月28日—2007年1月30日。永定粮食储备库作为甲方与作为乙方的李××于2002年7月20日就永定粮食储备库的基五仓签订了《仓库租赁合同》，约定的承租期为五年，至2007年7月19日终止。李××所承租的基五仓在张拆字(2006)第X号房屋拆迁许可证的拆迁范围内，其承租期限也与房屋拆迁许可证的拆迁期限部分重合。××公司在拆迁过程中因拆迁单位多，拆迁难度大，工作进展慢，两次申请延期，始终是以张拆字(2006)第X号房屋拆迁许可证为依据，只是在拆迁期限上予以延长，并未改变拆迁范围。而拆迁期限的延长，不是因为李××的原因造成，也并不必然使李××的拆迁资格丧失。市房管局依据李××与永定粮食储备库于2002年7月20日签订《仓库租赁合同》，约定的租赁期终止时间为2007年7月19日，到期后又未重签合同，从而否定李××的拆迁当事人资格，其主要证据不足。李××要求市房管局受理其申请并要求作出行政裁决理由充分，应予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项之规定，判决:撤捎张家界市房地产管理局于2008年8月14日作出的《关于对李××申请行政裁决的答复》。
××公司不服原审判决，提起上诉称：一、原审判决证据采信不当，认定事实错误。原审判决对原审中李××提供的X组证据全部予以采信是错误的，导致部分事实认定错误。二、原审判决适用法律错误，李××在申请裁决时，不属于《城市房屋拆迁管理条例》规定的“房屋承租人”，市房管局作出不予受理的答复是正确的，依法应予维持。李××与永定粮食储备库的租赁合同于2007年7月19日到期，而××公司对整个粮食储备库的拆迁于2007年12月才进行，此时李××在租赁期限内已正常经营完毕并终止了合同，不再具有承租人的资格；即使李××在租期内经营时，××公司对其他人的拆迁侵犯了其合法权益，李××也只能提起侵权的民事诉讼，而不能申请裁决。故此，请求：撤销张家界市永定区人民法院（2008）张定法行初字第X号行政判决，驳回李××的诉讼请求，维持市房管局作出的《关于对李××申请行政裁决的答复》。
李××答辩称：一、李××在本案所涉及的房屋拆迁中，是合法的“被拆迁人”。“被拆迁人”主体资格是依照《房屋拆迁许可证》所确定的“拆迁范围”和“拆迁期限”的“开始之日”而取得，那种以拆迁期限延期之后的最后截止日期来排除、否定“被拆迁人”主体资格的观点是错误的，与法相悖。事实上，在2006年11月，××公司就已经对李××承租经营的“保龄球馆和溜冰场”进行了拆迁补偿的勘察和补偿金额的初估，故此，李××是本案所涉及的房屋拆迁的“被拆迁人”。二、市房管局应当受理李××的行政裁决申请，其作出的不予受理的答复依法应予撤销。三、原审被告市房管局没有上诉，表明其承认不予受理答复的错误。故此，请求二审法院维持一审判决，驳回××公司的上诉。
原审被告市房管局未提交书面答辩状，只口头答辩服从二审判决。原审第三人永定粮食储备库的答辩意见和市房管局的一致。
一审经过质证的证据已随案移送本院，二审中上诉人××公司提交了一份新证据：2007年11月22日拍摄照片两张，证明直到2007年11月，李××承租的保龄球馆和溜冰场还在营业。被上诉人李××提交了一份新证据：湖南省建设厅湘建房［2006］X号文件，证明拆迁期限和范围问题。原审被告市房管局和原审第三人永定粮食储备库均未提交新证据。经对一审移送的证据和二审提交的新证据进行审查，本院认定，二审中，××公司提交的照片两张，被上诉人李××对真实性未提出异议，只是认为通过两张照片恰恰证明了李××承租的保龄球馆和溜冰场在拆迁开始后生意清谈，其他各方未提出异议，该两张照片客观真实，予以采信，证实了直到2007年11月，李××承租的保龄球馆和溜冰场还在营业但生意清谈的事实。二审中，被上诉人李××提交的湖南省建设厅湘建房［2006］X号文件，被上诉人用来证明拆迁期限和范围问题，并据此推断被上诉人李××是本案所涉及的房屋拆迁的“被拆迁人”，本院认为，本案中各方对拆迁期限和范围并没有大的异议，各方争议的是李××的承租人资格问题，通过该文件并不能认定李××的承租人身份；而且该文件只是建设厅的文件，不是法律法规，也不是规章，不是本案必须适用的，故对该文件本院不予采信。一审中李××提交的第X号证据东方保龄球馆投资明细表，因该证据是李××提交的证明自己投入的单一证据，没有其他证据佐证，对该证据本院不予采信。其余证据经审查可以作为本案认定事实的依据。
本院根据认定的证据查明的案件事实和一审查明的事实一致。本院另查明，直至2007年11月，李××以承租的永定粮食储备库基五仓经营的溜冰场、保龄球场还在营业，××公司对李××溜冰场、保龄球场所在地段的拆迁到2007年12月才实际开始。
本院认为，《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”该款规定中，拆迁人应当与房屋承租人订立拆迁补偿安置协议的前提是拆迁租赁房屋，即必须有合法的租赁关系存在，由于拆迁人的拆迁导致承租人无法完成租赁，故拆迁人才应对无法完成租赁的承租人以补偿。本案中，××公司张拆字(2006)第X号房屋拆迁许可证批准的拆迁开始期限虽然为2006年7月28日，但××公司由于拆迁进度慢，直到2007年12月3日才与永定粮食储备库签订《张家界十字街项目房屋拆迁补偿安置协议》(编号A-G-l号)，对李××承租的保龄球馆和溜冰场所在地段的拆迁补偿达成协议，之后对该地段的拆迁才正式开始。而李××与永定粮食储备库签订的《仓库租赁合同》于2007年7月19日即已到期，到期后未重签合同。在合同有效期内李××的保龄球馆和溜冰场一直在营业，因此，李××与永定粮食储备库之间的《仓库租赁合同》是履行完毕了的。而且根据该租赁合同第七条的约定，租赁关系结束时，半个月内恢复原状的责任也是由李××承担的。故在2007年7月19日合同到期半个月后，李××承租的保龄球馆和溜冰场即应恢复到租赁前永定粮食储备库基五仓的原来状态，不再存在租赁关系，当然也不再有承租人。因此，在2007年7月19日李××与永定粮食储备库之间的《仓库租赁合同》到期半个月后，李××即已丧失承租人资格，再要求拆迁补偿和申请裁决是没有依据的。故市房管局对李××的行政裁决申请不予受理是正确的，本院依法予以支持。当然，××公司在李××承租期内对李××保龄球馆和溜冰场周围其他房屋的拆迁影响到了李××保龄球馆和溜冰场的生意，造成李××的营业损失，李××可以要求赔偿，但那属于民事侵权纠纷，不能通过行政裁决解决，李××只能通过其他途径解决。
综上，李××在丧失承租人资格后申请行政裁决没有依据，市房管局对李××的行政裁决申请不予受理正确。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致作出错误的判决，依法应予改判。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第七十条的规定，判决如下：
一、撤销张家界市永定区人民法院（2008）张定法行初字第X号行政判决；
二、维持张家界市房地产管理局于2008年8月14日作出的《关于对李××申请行政裁决的答复》。
本案一、二审案件受理费各50元，由被上诉人李××承担。
本判决为终审判决。
审判长覃恩赐
审判员杨芳
审判员彭某韬
二ＯＯ九年三月五日
书记员徐联宏
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