原告胡xx，女，X年X月X日生，汉族，住上海市浦东新区X路X弄X号X室。
委托代理人沈x，上海市xx律师事务所律师。
被告贺xx，男，X年X月X日生，汉族，住上海市浦东新区X村X号X室。
委托代理人潘xx，上海市xx律师事务所律师。
委托代理人黄xx，广东xx律师事务所上海分所律师。
被告上海xx物业有限公司，住所地上海市浦东新区X路X村X号X室。
法定代表人顾xx，总经理。
委托代理人沈xx，女，上海xx物业有限公司工作。
委托代理人周xx，上海xx律师事务所律师。
原告胡xx诉被告贺xx、上海xx物业有限公司（以下简称申舟公司）其他所有权纠纷一案，本院于2010年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，于同年11月9日公开开庭进行了审理。原告胡xx及其委托代理人沈x，被告贺xx及其委托代理人潘xx、黄xx，被告xx公司的委托代理人沈xx、周xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡xx诉称，1986年，原告因动迁分得上海市X村X号X室住房一套，承租人为原告。原告为了照顾被告贺xx，将上述房屋交由贺xx居住。2010年7月，原告因儿子准备结婚，想购买上述房屋产权，但到被告申舟公司处准备办理手续时得知，被告贺xx在2001年原告不知情的情况下，仿冒原告及其丈夫贺xx的签名、并私刻原告和贺xx的私章，在伪造的申请书上盖章，向被告xx公司提出申请，要求将前述房屋的承租人户名由原告变更为贺xx.被告xx公司在没有确认申请书及原告签名、私章真伪，且原告不在场的情况下，受理了该申请，并将承租人户名变更为贺xx。嗣后，崂山四村进行了房屋改造，崂山四村X号X室变为崂山四村X号X室，原X室不复存在。2007年，两被告签订了关于浦东新区X村X号X室房屋（以下简称系争房屋）的《上海市公有住房出售合同》，产权人登记为贺xx。原告认为两被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，遂起诉要求：1、确认两被告于2007年签订的关于系争房屋的《上海市公有住房出售合同》无效；2、确认两被告于2001年11月办理的承租人户名变更无效；3、恢复系争房屋的承租关系，承租人为原告。
被告贺xx辩称，原告所述与事实不符。实际上自2001年变更承租人户名，以及后来贺xx购买系争房屋产权至今，原告一直是知情的。系争房屋确系原告家中分配，但原告现在居住的位于浦东新区X村的房屋系由原告丈夫贺xx、原告的儿子以及被告贺xx三人原居住的长航新村住房动迁安置所得。原告于1986年增配到系争房屋后，原告丈夫与贺x强协商，让贺x强居住到系争房屋内，以后如长航新村房屋动迁，贺xx能放弃居住使用权，被告接受该建议并居住到了系争房屋至今，自1986年起至购买售后产权前系争房屋租金也一直由贺x强支付。之后，由被告贺x强的两个姐姐出面，与原告丈夫贺x富一起经家庭协商，由贺x强变更系争房屋租赁户名及购买产权。2001年9月27日被告贺x强的户籍迁入系争房屋，同年10月7日，原告一家三口的户籍从系争房屋迁至金杨新村，同日，该户户主变更为贺x强。因此，贺x强获得系争房屋的承租权及产权是支付了相应代价的，即实际放弃了金杨新村房屋的居住使用权，变更租赁户名申请书上的姓名是被告在征得原告及其丈夫贺x富的同意后由贺x强代签的，但原告及其丈夫的私章系贺x富交予贺x强。被告认为，既然租赁户名的变更是合法的，那么系争的《上海市公有住房出售合同》也应属有效，该合同的签订无需原告签名。综上，请求驳回原告的所有诉讼请求。
被告申舟公司辩称，根据当时执行的《上海市X镇公有房屋管理条例》第十六条、第十八条第三款，以及上述条例实施细则第二十八条的规定，申舟公司为崂山四村X号X室所作的承租人户名变更是合法的。系争房屋自分配始起一直由被告贺x强居住，根据上海市房屋租赁的有关规定，租赁人在房屋内长期不居住或没有户口的，相关部门有权收回。若有户籍或有人居住，则租赁人有权变更租赁户名，没有规定必须原租赁人到场。而且变更租赁户名必须提供原租赁凭证原件，变更后发放新的租赁凭证。本案中原告将原租赁凭证交给被告贺x强以及原告户籍迁出系争房屋的行为，可以视为原告授权贺x强变更租赁户名。且在变更租赁户名时，申舟公司进行调查得知：贺x强与其哥哥贺x富原居住在长航新村，长航新村动迁后安置了金杨新村的房屋，经协商原告一家搬至金杨新村居住，系争房屋则由贺x强居住。综上，被告在为贺x强办理系争房屋租赁户名变更时尽到了审查义务。此外，法律没有规定物业公司有义务确认申请书上签名和私章的真伪。既然承租人已合法变更，则新的承租人之后购买所承租的公有房屋，即为顺利成章之事。因此，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告胡xx与被告贺x强系叔嫂关系。早年，原告胡xx丈夫贺x富以及被告贺x强，贺x强、贺x富的母亲三人共同居住于本市X村，后贺x强母亲去世，原告与贺x富结婚、生子均居住在内。至1986年，原告娘家住房动迁原告取得上海市X村X号X室房屋（后合并为崂山四村X号X室）后，原告与被告贺x强经协商，由贺x强居住至系争房屋内。嗣后，原告将租用公房凭证和户口簿交由贺x强，贺x强一直居住系争房屋至今，相关租金亦由贺x强支付。1994年，本市X村房屋动迁，安置本市浦东新区X路X弄X号X室使用权房（以下简称枣庄路房屋）一套，安置人员为贺x富、贺x富之子贺某圣、贺x强，承租人为贺x富。该房安置后，关于系争房屋与枣庄路房屋的居住问题，经贺x富、贺x强、以及贺x富、贺x强的姐妹贺某甲、贺某乙等家庭人员共同协商，决定系争房屋仍由贺x强居住，租赁户名变更为贺x强，枣庄路房屋由原告一家居住，贺x强放弃枣庄路房屋居住权；因系争房屋的租赁凭证已在贺x强处，所以相关变更手续由贺x强自行办理。达成协议后，被告贺x强于2001年9月27日将其户籍迁入系争房屋，原告一家三口的户籍于同年10月7日迁出系争房屋、迁至枣庄路房屋。次日，贺x强以胡xx名义向被告申舟公司提出申请，请求变更租赁人为贺x强，并提供了原租赁凭证。被告申舟公司的审核意见为：“该户原租赁户名胡xx，现胡xx户口迁至金杨新村（即枣庄路房屋）。贺x强是胡xx的小叔，原住长航新村，因动拆迁分配至金杨新村，现家庭协商，贺x强户口迁至崂山四村X号X室继续租赁，申请更改户名为贺x强”。同年11月，申舟公司经确认发放了新的租赁凭证。2007年，由被告申舟公司作为系争房屋出售人上海船厂的代理人，贺x强作为购房人与上海船厂签订《上海市公有住房出售合同》一份，购买系争房屋产权，同年1月23日，贺x强取得系争房屋产权。现原告以被告贺x强未经原告同意擅自变更系争房屋租赁户名并购买产权，而被告申舟公司未尽审核义务为由诉至本院，并提出如上诉请。
庭审中，被告贺x强表示，因系争房屋属于贺x强，故其明确放弃对枣庄路房屋的居住权，只是尚未办理相关手续。
以上事实，由原告提供的《黄某区住宅建设办公室房屋调配报批单》、《上海船厂自管工房租用凭证》、变更租赁户名申请、《上海申舟物业有限公司房产业务管理公文签报表》、《上海市公有住房出售合同》、《上海市房地产登记簿》、枣庄路房屋《租用公房凭证》，被告贺x强提供的系争房屋户口簿、变更租赁户名申请、系争房屋原《租用公房凭证》、《上海船厂自管工房租用凭证》、证人贺某甲、贺某乙的证言、《职工家庭购买公有住房协议书》、《本户人员情况表》、《购买公有住房职工连续工龄证明》，被告申舟公司提供的系争房屋户口薄、变更租赁户名申请、上海市浦东新区X村居民委员会证明、黄某区建设工程安全监督站证明、2001年11月7日承租人为贺x强的新租赁凭证、《上海船厂自管工房租用凭证》在案佐证。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中系争房屋租赁户名的变更系由原、被告及家人经过家庭会议协商决定，贺x强放弃其在枣庄路房屋的居住使用权，相应地获得系争房屋的承租人身份，对此，两被告提供了相关证据加以证明，同时，结合当时系争房屋及枣庄路房屋的市场价值，原、被告达成的协议符合常理。此外，综合原告胡xx与贺x富系夫妻、系争房屋的租赁凭证和户口薄一直由被告贺x强保管、原告同意贺x强户籍迁入、原告户籍迁出，以及证人贺某甲的证言中提到的对租赁户名变更一事“贺x富说胡xx也是知道的”，“之后贺x强要将房屋产权买下之前，也是与胡xx一家通过气的”等情况，本院足以认定原告对租赁户名变更为贺x强是知情且同意的。原告辩称其对租赁户名变更及后来的产权购买毫不知情，直到2010年去申舟公司处准备办理购买系争房屋手续时才知道上述情况，该陈述明显有悖常理，故本院不予采信。系争房屋租赁户名变更前，被告申舟公司也尽到了审核义务，该变更合法有效。关于原告要求确认两被告签订的《上海市公有住房出售合同》无效的诉请，本院认为，公有住房出售合同虽不同于普通房屋买卖合同，但也是建立在自愿平等等价有偿基础上的民事行为，对购房者主体主要由合同相对方把握为前提，只要未违反有关法律强制性规定即可。现被告申舟公司作为出售方的代理人对被告贺x强的购房资格予以认可，故原告要求确认系争合同无效本院难以支持。据此，依照《中华人民共和x民法通则》第四条的规定，判决如下：
驳回原告胡xx的诉讼请求。
案件受理费人民币78元，减半收取人民币39元，财产保全费人民币3,645元，由原告胡xx负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员益颢颖
书记员丁叶
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