上诉人（原审原告）：中国长城资产管理公司沈阳办事处。
负责人：刘某，该办事处总经理。
委托代理人：宋某某，该办事处项目经理。
委托代理人：刘某，该办事处法律顾问。
被上诉人（原审被告）：抚顺市老虎台商场。
法定代表人：金某某，该商场经理。
上诉人长城资产管理公司沈阳办事处（下称长城公司沈阳办）为与被上诉人抚顺市老虎台商场（下称老虎台商场）金某借款合同纠纷一案，不服抚顺市中级人民法院（2009）抚中民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员郑锦弘担任审判长并承办，审判员崔玉厚、王贵荣参加的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人长城公司沈阳办的委托代理人刘某，被上诉人老虎台商场的法定代表人金某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：1995年9月8日，工商银行抚顺市分行矿务局办事处（下称工行矿务局办事处）与老虎台商场签订借款合同一份，主要条款约定老虎台商场向工行矿务局办事处借款104万元，借款期限自1995年9月8日至1996年9月7日止，借款利率为月息12.06‰，违约责任约定如借款方不能按期偿还借款按银行规定加收逾期利息和罚息。同日，双方签订了财产抵押契约，约定老虎台商场以自有经营场所房屋三栋设立抵押担保，但未办理抵押登记。工行矿务局办事处按约发放了贷款。还款期限届满，老虎台商场未偿还借款本金某利息，工行矿务局办事处经催要未果。2005年7月9日长城公司沈阳办与中国工商银行辽宁省分行签订债权转让协议，长城公司沈阳办受让上述债权本金某表外利息合计1，220，092.33元。于2005年9月30日在《辽宁日报》发布债权转让通知暨债务催收联合公告，又于2007年6月29日在《辽宁日报》发布催收公告。老虎台商场仍未履行还款义务。
原审法院认为：工行矿务局办事处与老虎台商场签订的借款合同是双方真实意思表示，合同合法有效，老虎台商场未依约偿还借款，应承担民事责任。但对抵押房屋双方未依照法律规定到相关部门办理登记，违反国家法律法规强制规定，依法不生效。长城公司沈阳办受让工行矿务局办事处对老虎台商场债权，履行通知、催收义务，是债权的合法承继者。老虎台商场主张长城公司沈阳办不享有合法的抵押权，无权主张优先受偿权，于法有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第二百零七条之规定，原审判决：（一）老虎台商场于判决生效十日内，偿还长城公司沈阳办借款本金104万元，利息122.01万元（利息截止2005年5月20日）；（二）驳回长城公司沈阳办其他诉讼请求。案件受理费24，880元、保全费5000元，合计29，880元由老虎台商场负担。
长城公司沈阳办不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：因本案借款合同和抵押契约签订的时间是1995年9月8日，是在《担保法》实施前签订，应适用当时的法律规定。故原审法院关于“对抵押房屋双方未依照法律规定到相关部门办理抵押登记，违反国家法律法规的强制规定，依法不生效”的认定错误。而且原债权人与债务人老虎台商场在抵押契约中的约定就是抵押物优先受偿权的明确表述。原审法院驳回其对抵押物优先受偿的权利亦违背双方当事人的真实意愿。长城公司沈阳办请求二审法院依法撤销原判，予以改判。
老虎台商场答辩称：本案的借款合同是对原来三笔借款合同合到一起续签形成的，签订抵押契约时抵押物没有产权证，是应原来债权银行的要求签订的，所以也根本谈不上登记。但贷款是事实。请求依法驳回上诉，维持原判。
本院除认定原审查明的事实外，另查明：1995年9月8日，工行矿务局办事处与老虎台商场在抚顺市露天区公证处对双方签订的《抵押借款合同》进行了公证。
上述事实有《抵押借款合同公证书》载卷为凭，并经质证、认证，本院予以确认。
本院认为：本案所涉抵押合同系原债权人与老虎台商场于1995年9月8日签订，签订后未办理抵押物登记手续。长城公司沈阳办对抵押物是否享有优先受偿权是本案的焦点问题。最高人民法院《关于认真学习、贯彻、的通知》之第三条规定：“对在《票据法》、《担保法》施行之前发生的票据行为、担保行为，应当适用该行为发生时的有关规定；如果行为发生时没有规定的，可参照《票据法》、《担保法》的规定。”因本案抵押合同签订于《担保法》施行之前，而当时的法律、法规对抵押物是否应办理抵押登记及对于未办理抵押登记的抵押物，抵押权人是否享有优先受偿权均没有相应的规定，故该问题应参照《担保法》的规定。
《担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”该法第四十二条规定：“办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。”本案所涉抵押物系座落于抚顺市露天区的城市房地产，参照《担保法》的上述规定，应办理抵押物登记；因未办理抵押物登记，故该抵押合同虽已经成立，但依法不发生法律效力。因此，长城公司沈阳办关于确认其对抵押协议中的三处房屋享有优先受偿权的请求，缺乏事实和法律依据，本院不能支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24,880元，由中国长城资产管理公司沈阳办事处负担。
本判决为终审判决。
审判长郑锦弘
审判员崔玉厚
审判员王贵荣
二○一0年八月二日
书记员高艳超（代）
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