原告祝某某，男，52岁。
被告开封空分集团有限公司。
法定代表人王某甲，董事长。
委托代理人陈某，该公司法律顾问。
被告陈某，女，35岁。
委托代理人王某乙，男，26岁。
原告祝某某诉被告开封空分集团有限公司（以下简称空分集团）、陈某房屋租赁合同纠纷一案，原告祝某某于2009年4月9日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定，分别于2009年4月13日、15日向二被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、权利义务书、风险告知书等法律文书。本院于2009年5月19日由审判员适用简易程序对本案进行了公开审理。原告祝某某、被告空分集团有限公司的委托代理人陈某、被告陈某及其委托代理人王某乙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告与第一被告于2005年12月28日签订了房屋租赁合同，由原告承租第一被告位于开封市X路X号的房屋两间，租赁期限从2006年1月1日到2008年12月31日，并在合同中明确约定了优先承租权。2008年4月8日第一被告与第二被告签订了租赁合同，又将位于开封市X路X号房屋两间租给了第二被告，租赁期限从2008年5月1日到2009年4月30日。二被告的行为严重侵害了原告的合法权益。要求确认二被告于2008年4月8日签订的租赁合同无效，并判令第一被告履行同原告约定的优先承租权。
第一被告辨称：2008年3月、4月原告没有按时缴纳租金，第一被告在多次找寻原告未果的情况下，无奈与第二被告签订了租赁合同。同时原告未经同意擅自将房屋转租给杨国忠，第一被告根据合同第十二条的规定有权终止合同，收回房屋。故第一被告解除合同的行为是合法的，要求驳回原告的诉讼请求。
第二被告辨称：第二被告与原告系合伙关系，2008年1月26日原告私自将所租房屋内的货物拉走并失去联系，第二被告一直在该房内经营，后第二被告与第一被告签订了租赁合同。要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2005年12月28日祝某某与空分集团在协商一致的基础上签订了房屋租赁合同，由祝某某承租空分集团位于开封市X路X号的房屋两间，租赁期限从2006年1月1日到2008年12月31日，并在合同中明确约定租赁期满祝某某在同等条件下享有优先承租权。2006年1月26日杨国忠以房屋承租人的身份到开封市工商局行政管理局申请私营企业登记，该企业名称登记为开封市顺河区宏图烟酒茶商行。在办理企业登记过程中，祝某某擅自将承租人改成了杨国忠。空分集团知道后并未明确作出解除合同的表示，而是允许其以宏图烟酒的名义交纳租金，直到2008年5月份。2008年1月26日祝某某将货物拉走，该房屋实际由陈某占有使用。2008年3月18日祝某某以陈某为被告向本院提起诉讼，要求陈某腾出房屋并赔偿损失。2008年4月8日空分集团与陈某签定房屋租赁合同，又以同等条件将同一房屋租给了陈某，租赁期限自2008年5月1日至2009年4月30日。2008年7月21日祝某某以空分集团、陈某为被告向本院提起诉讼，要求撤销二被告于2008年4月8日签定的租赁合同。本院于2008年10月14日作出判决，以祝某某非合同当事人没有撤销权为由驳回其诉讼请求。祝某某不服提出上诉，后又撤回上诉。2009年4月9日祝某某又以空分集团、陈某为被告向本院提起诉讼，要求确认二被告之间签定的合同无效，并判令空分集团履行同原告约定的优先承租权。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应按照诚实信用的原则全面履行合同约定的义务。祝某某擅自改变承租人的行为显属违约，但空分集团继续收受以“宏图烟酒”名义交纳租金的行为应视为对祝某某擅自改变承租人行为的默认。尽管祝某某只将租金交至2008年2月份，3-5月份的租金陈某仍是以“宏图烟酒”名义交纳的。故对空分集团的主张，本院不予支持。祝某某与陈某是否系合伙关系本案不予审理。陈某以2008年1月26日祝某某私自将所租房屋内的货物拉走并失去联系，自己一直在该房内经营，无奈与空分集团签定租赁合同的理由，不能充分证明其与空分集团签定的合同具有合法性。故对陈某的主张本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第九十六条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定判决如下：
一、开封空分集团有限公司、陈某于2008年4月8日签定的租赁合同无效。
二、租赁期满，祝某某在同等条件下对位于开封市X路X号的两间房屋享有优先承租权。
案件受理费50元，由开封空分集团有限公司负担25元，由陈某负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。
审判员张俊明
二OO九年六月一日
代书记员王某姗
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