上诉人（原审原告）董某甲，男，1955年9月出生。
上诉人（原审原告）董某乙，男，1983年11月17出生。
委托代理人曹某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人董某丙，男，X年X月X日出生。
被上诉人（原审被告）商丘市精泰置业有限公司。
法定代表人包某某，该公司经理。
委托代理人刘继训，河南旷奇律师事务所律师。
上诉人董某甲、董某乙与被上诉人商丘市精泰置业有限公司(以下简称精泰公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，上诉人于2O07年7月25日向商丘市梁园区人民法院提起诉讼。梁园区人民法院2007年12月16日作出(2007)商梁民初字第X号民事判决，上诉人董某甲、董某乙不服提起上诉。本院审理后于2008年7月21日作出（2008）商民终字第X号民事裁定，以原审程序违法为由发回梁园区人民法院重审。梁园区人民法院于2009年4月15日作出（2008）商梁民初字第X号民事判决，董某甲、董某乙仍不服该判决，再次提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人董某甲、董某乙及委托代理人曹某某、董某丙，被上诉人精泰公司委托代理人刘继训到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2004年8月11日和2004年10月2日被告精泰公司分别向原告等被拆迁户发布“关于喜来登国际广场拆迁安置补偿的计划及方案”“喜来登国际广场拆迁安置补偿方案”。拆迁计划及方案载明：新建门面房结构是框架结构，上下二层，室内楼梯，高度一层约4.8米，二层约4.2米，长约24米，宽约4.5米。门面房安置可以多户合并安置，资金不足有开发商帮助搞好按揭贷款，门面房安置超出面积部分，按每平方米4500元计算。门面房安置拆一安置一，安置户补偿开发商l500元。安置房的入住时间：签订协议完毕后18个月内完成安置建设并交付使用。如延期，加倍给回迁户补助费。营业用房回迁补助费从拆迁协议签订之日起，每月每平方米9元，过渡期18个月。原告董某甲、董某乙依据拆迁安置补偿的计划及方案，于2004年10月5日与被告签订拆迁安置协议书一份，甲方为商丘市精泰置业有限公司，乙方为董某甲、董某乙，合同主要约定：一、乙方座落叶庄乡X村，产权证号x，合法建筑物889.17平方米，属拆迁范围。二、甲方拆除乙方附属物等，根据拆迁补偿有关标准，折合人民币1623.6元。三、拆迁安置及补偿说明：甲方拆除乙方门面房98.94㎡,营业房100㎡，住房690.23㎡，乙方要求产权调换、就地安置文化路北侧安置楼第九单元X房和502房二套，建筑面积120㎡/套，合计240㎡。安置门面房012房，建筑面积暂定216㎡，回迁时按实测面积多退少补。乙方被拆住房面积超出甲方安置房面积450.23㎡，乙方被拆门面房面积不足甲方安置面积117.06㎡，新建门面房为上下二层。周转期暂定12个月，超期周转金双倍付乙方。(1)甲方应付乙方款：搬家费、门面房周转费、营业房停业损失等合计x.21元。(2)乙方应付甲方住房差价款等合计x元。(3)两项相抵乙方实交甲方款x.79元。四、以上二项和三项相抵，乙方应补交甲方各类款项合计x.19元。此款待甲方交新房门面房钥匙时，乙方一次性向甲方付清。乙方不交清以上款项，甲方有权处理门面房，甲方协助乙方办理银行按揭。协议签订后，乙方必须在五日内搬迁完毕，并将旧房交于甲方，乙方应保持门窗齐全。协议签订后，原告按约定搬迁完毕，并将旧房交于被告。喜来登国际广场土建完工后，被告在建成的门面房中间拉上隔墙(原施工图纸没有该墙)，分割成两间门面房。被告对所建的门面房分割后，2006年8月29日经商丘市衡信房地产测绘有限公司测绘制作了房地产分户平面图。该平面图对分割后的门面房进行了编号标注。为此，原、被告双方就如何确定合同约定的X号门面房产生分歧和矛盾。原告主张按设计规划批准的施工图纸所标的喜来登国际广场门面房自西向东第X号(即隔开后为第22、X号)交付的门面房。被告精泰公司主张按商丘市衡信房地产测绘有限公司测绘制作的房地产分户平面图第X号门面房交付。被告精泰公司所建门面房一层的房高未达到4.8米。按被告主张的分割后成为X号门面房房屋的面积共为188.87平方米，缩水少建27.13平方米；每一间门面房的宽度未达到约定的4.5米。被告精泰公司至今未把门面房交付给原告董某甲、董某乙。被告精泰公司售出同地段同类房屋的最高价格为每平方4788.13元。
原审法院认为：被告精泰公司没有按照协议规定的期限内交付门面房，且门面房的高度、宽度不够，未按协议约定建筑，造成面积缩水，属严重的违约行为，应承担相应的违约责任。原告诉请被告依法履行协议，并立即结算逾期交房违约金的请求，本院依法予以支持。但原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，要求被告精泰公司安置房屋位置为图纸和照片上列举的22、X号门面房，因本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，应依据和适用《城市房屋拆迁管理条例》，故原告董某甲、董某乙要求被告精泰公司安置房屋位置和照片上列举的22、X号门面房的请求，本院不予支持。但被告精泰公司未按协议约定建筑造成面积缩水部分，本院酌定以被告精泰公司售出同地段房屋的每平方米最高价格计算即4788.13×27.13㎡＝x.96元。迟延交房期间的损失根据《城市房屋拆迁管理条例》规定应为迟延所交房屋周转金的双倍即：每月每平方米18元，自2005年10月31日至交房之日止。双方的结算补差仍按拆迁安置协议书约定为准。有关合同中涉及住宅楼房的交付问题，因在起诉时，原告的具体诉讼请求中无此项请求，本案也不宜对此问题进行评判。当事人如有纠纷，可另行提起诉讼。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第一百零七条之规定，判决：一、原、被告签订的《拆迁安置协议书》合法有效。二、被告商丘市精泰置业有限公司按商丘市衡信房地产测绘有限公司测绘制作的房地产分户平面图标注的X号的门面房交付给原告董某甲、董某乙。三、被告商丘市精泰置业有限公司赔偿原告董某甲、董某乙面积缩水损失x.96元。四、被告商丘市精泰置业有限公司按《拆迁安置协议书》约定的门面房面积216㎡。每月每平方米18元赔偿原告董某甲、董某乙迟延交房期间的损失(自2005年１0月31日计算至交房之日止)。五、驳回原告董某甲、董某乙的其他诉讼请求。本判决的第二、三、四项，于判决生效后十日内履行完毕。双方的结算补差仍按拆迁安置协议书约定履行。案件受理费x元，由被告商丘市精泰置业有限公司承担。
上诉人董某甲、董某乙不服原判，上诉称：1、被上诉人之间的拆迁安置协议是一种具有特殊性质的商品房买卖协议，所引起的纠纷不但适用《城市房屋拆迁管理条例》，也应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。２、上诉人与被上诉人协议中明确约定门面房面积是二层216平方米，现被上诉人将此房擅自建大是涨水而不是缩水，现被上诉人在建成的门面房中间拉上隔墙分割成两间门面房是恶意违约责任的欺诈行为。原审法院判令被上诉人按房地产平面图编号的X号门面房交给上诉人，只是被上诉人分割拆零而成的半间房，而不是协议约定的门面房。3、原审法院按照法律规定每平方米18元作为被上诉人对上诉人的迟延交房双倍赔偿，但现在同等地段的门面租金已达每平方米50多元，故上诉人要求按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，在过渡期之外提高逾期交房违约金。另原审法院对被上诉人违约降低门面高度没有任何赔偿不当。请求二审法院依法做出公正判决，维护上诉人的合法权益。
被上诉人精泰公司答辩称：原审认定事实清楚，判决结果正确，上诉人上诉理由无法律依据，依法应予驳回。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳双方争议的焦点为：原审判决是否违反合同约定和法律规定。
双方当事人对本院归纳的争议焦点没有异议，并对此进行了论辩。在二审中双方均未提供新证据。
本院经审理查明的事实与原审认定事实相一致。
本院认为：关于上诉人提出的第一个上诉理由即本案是否适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的问题。该《解释》第五条明确规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而本案当事人所签订的合同具备以上规定的相关内容，可与《城市房屋拆迁管理条例》同时适用于本案，二者并不矛盾。故对上诉人因房屋缩水所造成的损失，依据《解释》第十四条第二项之规定，被上诉人应当按照售出同地段房屋价格的双倍进行赔偿，即4788.13×27.13㎡×2＝x.93元。
关于上诉人提出第二个上诉理由即被上诉人将此房擅自建大是涨水而不是缩水的问题。从双方签订的合同显示，约定“面积暂定216平方上下二层，回迁时按实际面积结算多退少补”，该合同系双方当事人真实意思表示，对双方当事人应具有法律约束力。被上诉人在实际交房时双方约定面积缩水比例要远少于他们认为的涨水比例，原审以缩水面积处理本案，符合我国《民法通则》公平原则的立法精神。现商丘市衡信房地产测绘有限公司制作的房地产分户平面图所标注的号码已被商丘市房管部门批准确认，原审按该图标注的房号交付给上诉人亦无不当，上诉人提出应按涨水将超出约定的面积所有权归上诉人的观点依法不能成立。
关于迟延交房期间的损失的计算问题。上诉人在原审时提交一份《喜来登国际广场拆迁安置补偿的计划及方案》中第十一条显示：营业房回迁补助费从拆迁协议签订之日起，每月每平方米9元计算。根据双方协议约定，超期周转金双倍计算，原审判决按照拆迁安置合同每月每平方米18元计算并无不当。至于上诉人提出被上诉人违约降低门面高度的问题，门面高度上诉人提交的安置方案中“高度一层约4.8米”，但在拆迁安置协议中双方对此并无明确约定，故上诉人认为被上诉人因建房高度违约的上诉理由依法不能成立。
综上，原审认定基本事实清楚，但适用法律不全面，依法应予纠正。上诉人所提上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项及有关法律规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：
一、维持商丘市梁园区人民法院（2008）商梁民初字第X号民事判决第一、二、四、五项，即：一、原、被告签订的《拆迁安置协议书》合法有效。二、被告商丘市精泰置业有限公司按商丘市衡信房地产测绘有限公司测绘制作的房地产分户平面图标注的X号的门面房交付给原告董某甲、董某乙。四、被告商丘市精泰置业有限公司按《拆迁安置协议书》约定的门面房面积216㎡。每月每平方米18元赔偿原告董某甲、董某乙迟延交房期间的损失(自2005年１0月31日计算至交房之日止)。五、驳回原告董某甲、董某乙的其他诉讼请求。
二、变更（2008）商梁民初字第X号民事判决第三项为：被上诉人商丘市精泰置业有限公司赔偿原告董某甲、董某乙面积缩水损失x.93元。
以上给付款项于十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件诉讼费按原判决执行，二审案件诉讼费x元，由上诉人董某甲、董某乙负担7540元，商丘市精泰置业有限公司负担5000元。
本判决为终审判决。
审判长郭军谋
审判员孙卫东
代理审判员刘冬梅
二○○九年八月十三日
书记员郭庆
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