上诉人（原审被告）怀化市天凯房地产开发有限公司，住所地怀化市X路X号，组织机构代码：x-4。
法定代表人周某甲，董事长。
委托代理人李建国，湖南云天律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人周某乙，女，汉族，X年X月X日出生，怀化市东鹏房地产开发有限公司工会主席，住（略）。身份号码：x。
被上诉人（原审原告）唐某某，女，汉族，X年X月X日出生，怀化市第三人民医院职工，住（略）。户籍所在地（略）。身份号码：x。
上诉人怀化市天凯房地产开发有限公司（以下简称“天凯公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院于（2008）怀鹤民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年3月19日受理后，依法组成合议庭，于2009年4月14日公开开庭审理了本案。上诉人天凯公司委托代理人李建国、周某乙，被上诉人唐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2005年6月7日，唐某某向天凯公司支付认购金x元，同年8月29日双方签订《商品房买卖合同》，该合同约定，唐某某购买天凯公司开发的“杏林小区”第X栋X单元FX号（即诉状中所指X栋X单元F601房）商品房一套，商品房建筑面积共146.3㎡，总价款为x元；天凯公司应于2006年3月31日前将经验收合格的房屋交付唐某某使用，逾期交付的，自最后交付期限的第二日起至实际交付日止，天凯公司按日向唐某某支付已交付价款万分之十的违约金，遇雨雪天气影响不能正常施工天凯公司可据实予以延期；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；天凯公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由天凯公司提供的资料报产权登记机关备案，因天凯公司的责任，唐某某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，天凯公司按已付房款的5%向买受人支付违约金。合同签订的当日唐某某又向天凯公司交购房款4579元，至此唐某某已按约定首付购房款x元，余款x元唐某某按约定方式从怀化市住房公积金管理中心贷款支付给天凯公司。天凯公司为唐某某贷款的10%提供了担保。2007年3月10日天凯公司将实际面积为141.99㎡的商品房交付给唐某某使用，其中有30天是因雨雪天气造成的延误。天凯公司未将相关资料向产权登记机关备案，至庭审辩论前唐某某的房地产权属证书未被办理。
原判认为，唐某某与天凯公司签订的商品房买卖合同合法有效。唐某某已按合同约定履行了房款交付义务，天凯公司违约事实成立，应承担相应的违约责任。天凯公司应按合同约定，向唐某某支付迟延交房违约金。但迟延交付期间有30天系因大雨以上及下雪天气造成，应予扣除，此亦系双方约定的免责范围；根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，以及本案迟延交房并未对原告造成较大直接经济损失的情况，应以银行同期贷款利率为基数对合同约定的违约金适当调整为每日万分之三比较适宜。天凯公司未在交付住房后90日内，按合同约定将相关资料报产权登记机关备案，致使买受人即唐某某在庭审答辩前仍未取得房地产权属证书，天凯公司应按唐某某已交付房款的5％支付违约金。上述两项违约金的计算还涉及如何认定唐某某已付房款的问题，双方争议较大。唐某某已付房款是指唐某某支付的首付款及向住房公积金中心贷款并支付给天凯公司的款项之和共计x元。其理由如下：其一，从天凯公司看，天凯公司已获得该x元房款的所有权，正是唐某某完成房款支付的结果；其二，商品房买卖合同属于转移商品房所有权的合同，唐某某能否取得住房的所有权，决定于双方对商品房合同的履行。而非唐某某与住房公积金中心借款合同关系中还贷义务的履行。担保人提供担保是为保障住房公积金的债权得以实现，并不能影响商品房买卖合同所确定的双方权利义务，因此将唐某某在借款合同关系中未偿还的贷款从其在商品房买卖合同关系中已支付的房款中剔除是没有法律依据的；其三，如果唐某某未偿还银行或公积金的贷款部分，不能算作已付房款，那么，唐某某在还清贷款之前将一直处于未完全付清购房款的状况，则天凯公司也就不存在违约，显然此既不符合情理，也有失公平；其四，本案《商品房买卖合同》系天凯公司提供的格式合同，根据合同法第四十一条的规定，关于已付房款的理解争议应按不利于提供格式条款一方即天凯公司的解释予以理解。因此，天凯公司主张已付房款不包括尚未偿还公积金贷款部分的主张，应不予支持。天凯公司主张迟延交付期间有30天系因雨雪天气造成，唐某某亦予认可，应准予扣除，实际逾期天数应按314天计算。唐某某所购房屋实际面积为141.99㎡，天凯公司已予认可，应按实际面积结算房款，退还唐某某购房款3228.19元。唐某某要求天凯公司为其办理土地使用权与房产权证相关手续符合合同约定，也是天凯房公司应尽的合同义务，应予以支持。对于唐某某要求天凯公司赔偿因逾期办理房地产权属证增加的费用1000元，因无证据证明，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：1、怀化市天凯房地产开发有限公司向唐某某支付违约金x.34元（按照已付房款x元、每日万分之三及实际逾期314天计算）；2、怀化市天凯房地产开发有限公司向唐某某赔偿逾期办理房地产权属证违约金5478元（按照已付房款x元的5%计算）；3、怀化市天凯房地产开发有限公司退还唐某某购房款3228.19元；4、上述款项限怀化市天凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内付清；5、怀化市天凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内为唐某某办理好土地使用权证和房屋所有权证；6驳回唐某某其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，由怀化市天凯房地产开发有限公司负担。
天凯公司不服上述判决。上诉称，一审判决存在明显的错误，根据住房公积金的有关规定，住房公积金贷款由开发商提供担保和留存一定数量的保证金，购房户才能取得贷款。故根据公平原则请求撤销原判；请求确认“已付房款”为首付款和每月向公积金偿还的贷款之和，未偿还的数额不属于“已付房款”的组成部分。
唐某某口头辩称，违约金的计算应该按照首付款及以住房公积金贷款支付给天凯公司的款项之和来计算，天凯公司支付违约金后，被上诉人同意承担办理两证的费用。
经审理查明，双方当事人对原审认定的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，个人住房公积金贷款指缴存住房公积金的职工，在所在城镇购买、建造、翻修、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向住房公积金管理中心申请的住房贷款。住房公积金贷款范围为商品房、房改房、二手房及经公积金管理中心和委托银行认可的其他住房贷款项目。根据本案的事实，唐某某与天凯公司在商品房买卖合同中约定的付款方式为首付x元后，以个人住房公积金贷款方式贷款x元支付给天凯公司。本案双方当事人上述付款方式的约定符合法律法规的规定。但根据《住房公积金管理条例》的规定，个人申请住房公积金贷款必须提供房产抵押，因唐某某与天凯公司的房屋买卖是商品房买卖，天凯公司交付的是还未办理权属登记的商品房，唐某某以此商品房申请办理住房公积金贷款便不能以该商品房作为抵押，故由开发商即天凯公司提供担保和留存一定数量的保证金，也是《住房公积金管理条例》的相应规定，同时是其应当向公积金管理中心所作申请贷款的商品房将来具备所有权属的保证；另外天凯公司应当知晓双方约定以此方式付款时开发商就会承担相应的担保和保证是其履行合同的一种方式。而这种付款方式实质是由住房公积金管理中心根据个人申请核准后委托银行代替唐某某一次性付款给天凯公司，对天凯公司而言此时已经是一次性收款，只是天凯公司将收款的风险转嫁给了住房公积金管理中心，由唐某某再分期付款给住房公积金管理中心委托代收的银行。事实上，此时唐某某已按照合同约定履行了合同义务，天凯公司也已足额全部收到了合同约定的房款。故天凯公司称唐某某申请住房公积金贷款时其已为之提供担保和保证，唐某某已付房款只能包括首付款与每月向公积金偿还的贷款之和才显公平的理由无事实和法律依据，该上诉理由不能成立，应不予以支持。原审认定事实清楚，定性正确，采信证据合法，适用法律准确，应予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费600元，二审案件受理费600元，共计1200元，由怀化市天凯房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长向淑莉
审判员刘士平
审判员金丽
二００九年四月十九日
书记员谌东霞
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
