原告xx食品药品监督管理局永福县分局
代表人周耀x
委托代理人王某某
委托代理人黄某乙
被告张xx
委托代理人尤某某
被告王x
委托代理人杨某某
第三人袁x
第三人周xx
原告xx食品药品监督管理局永福县分局（以下简称“xx药监局”）与被告张xx、王x、第三人袁x、周xx房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月22日立案受理后，依法组成由审判员黄某健担任审判长，审判员刘贤斌、韦胜忠参加的合议庭，于2010年3月3日公开开庭进行了审理，代理书记员钟翔担任法庭记录。本案当事人及其委托代理人除原告的代表人周xx、被告张xx、第三人周xx外均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告xx药监局诉称：第三人袁x、周xx系夫妻，永福县X镇X路X街北一巷X号房屋原为其二人共同所有。2003年6月5日其向中国工商银行永福县支行（以下简称“工行永福支行”）贷款人民币叁拾万元，用该房屋作抵押，因其未能按时偿还银行贷款，工行永福支行为收回贷款而向永福县人民法院提起诉讼，在该案执行过程中，第三人征得银行和法院的同意，于2008年6月27日与原告签订《房屋买卖协议》，将该房屋卖给原告，并于2008年9月12日办理了该房屋的所有权和土地使用权过户手续，该房屋从2008年9月12日起属于原告所有。
第三人在将房屋卖给原告之前，于2006年10月18日与被告张xx签订了《房屋租赁协议书》，将该房屋出租给被告张xx使用，双方约定的租赁期限于2011年10月18日期满。被告张xx承租该房屋后，又将其中第一、二层房屋转租给被告王x使用，双方约定的租赁期限于2011年1月4日期满。原告向第三人买下该房屋后，被告张xx、王x均未与原告签订房屋租赁合同，也无房屋租赁口头协议，被告张xx、王x也从未向原告交过租金。
原告认为第三人的房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人工行永福支行实现抵押权而发生第三人将抵押房屋卖给原告，双方办理房屋所有权过户手续后，该房屋即依法属于原告所有，第三人不再是该房屋的所有权人，其对该房屋不再享有任何权利，其与被告张xx的房屋租赁关系也随之解除，张xx、王x不能请求原告继续履行原租赁合同。被告张xx、王x在未与原告签订任何协议的情况下，继续使用该房屋实际上是对原告合法财产的侵权行为，依法应承担民事责任，停止其侵权行为，将房屋交还原告，同时对其占用原告房屋期间，按其原向第三人承租房屋时的租金标准赔偿原告房屋自2008年10月至2010年1月20日被其占用而受到的经济损失人民币x元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请人民法院依法判决：1、解除第三人周xx与被告张xx签订的《房屋租赁协议书》。2、解除被告张xx与王x签订的《门面租赁协议》。3、被告张xx、王x停止对原告的永福县X镇X路X街北一巷X号房屋的侵权行为，将所占用的该房屋返还原告。4、被告张xx、王x连带赔偿原告经济损失人民币x元。5、由被告承担本案的全部诉讼费。
原告为证明其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
1、永福县人民法院（2008）永民初字第X号民事调解书1份；
2、永福县人民法院（2008）永民初字第194-X号民事裁定书1份；
3、永福县人民法院（2008）永执字第51-X号民事裁定书1份；
4、2008年6月27日永福县人民法院协助执行通知书1份；
5、电汇凭证1份；
6、2008年6月30日第三人袁x、周xx出具的收据1份；
7、永国土资批（2008）X号文件1份；
8、土地证、房产证各1份；
9、永福县人民法院（2008）永执字第X号执行通知书1份；
10、执行笔录2份。
上述证据证实第三人袁x、周xx卖给原告的房屋在出租给被告张xx前已抵押给银行，银行为实现抵押权起诉并申请执行袁x、周xx，致房屋所有权发生变动的事实。
被告张xx辩称：一、原告提出解除第三人袁x、周xx与被告张xx签订的《房屋租赁协议书》和被告张xx与王x签订的《门面租赁协议书》，无法律依据。理由是：被告张xx于2006年10月8日与第三人袁x、周xx签订的房屋租赁协议，是一份有效合同，这已经永福县人民法院和桂林市中级人民法院予以确认。第三人将该房屋卖给原告并办理了产权过户手续，该房屋产权虽然现已属原告，但在产权过户以前，被告已与第三人签订了房屋租赁合同。根据《合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生产权变动的，不影响租赁合同的效力。原告与第三人的房屋买卖不属于抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情形。因此，原告提出解除租赁合同的行为无法律依据。
二、被告张xx对原告不存在侵权行为，也就没有返还该房屋的义务。
三、原告及第三人作为房屋出租人，未尽法定义务。自2008年3月以来，该租赁房的楼顶开裂漏水严重，造成2、3、X层房间渗水不能经营，该事实已经永福县人民法院和桂林市中级人民法院确定。被告张xx多次要求第三人维修，第三人只是口头答应，但至今仍未修缮，原告及第三人的行为已违反了《合同法》出租人应当履行维修的义务的规定。原告作为房屋所有权人未尽修缮义务，使被告张xx无法正常经营，致使被告张xx的经营损失达x元，该损失应由原告全部承担。
四、原告与第三人非法买卖房屋一事，被告张xx一直都没有知道，第三人也没有告知张xx，直到原告起诉到法院，在法院开庭时，被告张xx才知道房屋转让一事。在房屋所有权转让以后，原告及第三人从未向被告张xx收取房租费。原告及第三人故意不告知被告张xx，故意不来收取房租，径直向法院提出解除租赁合同及赔偿，恶意挑起诉讼，严重违背了合同法的诚实信用原则和合同法的相关规定，所以原告提出解除租赁合同及赔偿的诉讼请求不成立。
综上，被告张xx请求人民法院依法驳回原告的所有诉讼请求，并赔偿原告不履行维修义务所造成被告张xx不能正常经营的经济损失x元。
被告张xx为支持其答辩意见在举证期限内提供如下证据：
1、照片4张，证明本案所涉房屋的地理位置、外貌及房屋被第三人锁上的事实；
2、录音带1盒，证明被告张xx多次找第三人协商房屋维修及给付房租，但第三人拒收房租和拒绝维修的事实。
被告王x辩称：一、原告诉请解除第三人与张xx之间的房屋租赁协议以及张xx与王x之间的房屋转租协议没有法律依据。理由是：这两份协议均是双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，均合法有效。原告与第三人签订《房屋买卖协议》购买该房屋，实际是第三人在征得抵押权人同意后处分抵押财产，而不是抵押权人为实现抵押权而处分抵押财产。所以本案不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条所规定的例外，而应适用“买卖不破租赁”的一般原则。因此，房屋所有权变动，不影响原租赁合同的效力。原告作为该房屋的新产权人，应当继续履行袁x与张xx之间的房屋租赁协议。二、王x是基于与张xx的《门面租赁协议》而合法占有该房屋，因而不是侵权，原告要求王x连带赔偿经济损失x元，没有法律依据。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。
被告王x为支持其答辩意见在举证期限内提供的证据是《门面租赁协议》1份，证明2008年元月4日，张xx与王x签订协议，张xx将其承租周xx、袁x的房屋中的第一、二层饭店转租给王x经营，租期自2008年元月4日至2011年元月4日，月租金人民币1800元的事实。
第三人袁x、周xx述称：第三人对原告的起诉无异议。
第三人袁x、周xx为支持其答辩意见在举证期限内提供的证据是《房屋租赁协议书》1份，证明2006年10月18日，周xx与张xx签订《房屋租赁协议书》，约定由张xx承租周xx、袁x共有的位于永福县X镇X路X巷一号的房屋一至四层的事实。
经开庭质证，原告、二被告对第三人提交的证据及原告、被告张xx、第三人对被告王x提交的证据均无异议，因此，对第三人及被告王x提交的证据，本院予以采信。二被告、第三人对原告提交的所有证据的真实性均无异议，第三人对证明的内容无异议，但二被告对证明的内容有异议，认为这些证据不能证明讼争房屋是抵押权人实现抵押权发生所有权变动，本院对原告提交的这些证据的真实性予以确认，对双方有分歧的证明内容，本院将结合其他证据予以综合认定。被告王x对被告张xx提交的证据1、2均无异议，原告、第三人对证据1（即照片）的真实性无异议，但对证明的内容有异议，原告认为该证据不能证明房屋是被谁锁及不能排除是拍照时才锁的情况；第三人否认是其锁的；本院认为，被告张xx只提供照片证实所租房屋被第三人锁上，但未能提供其它证据予以佐证，第三人又否认是其锁的，因此，本院对照片的真实性予以确认，对该照片证实本案所涉房屋系第三人锁上的事实不予采信。原告、第三人对张xx提交的证据2（即录音带）有异议，均认为该录音带是私下偷录，语音模糊，不具合法性；本院认为，被告张xx只提供录音带证实其多次找第三人协商房屋维修及给付房租，但第三人拒收房租和拒绝维修的事实，但未能提供其它证据予以佐证，第三人又否认，因此，本院对录音带的真实性及其证明的事实不予采信。
依据上述证据及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：第三人袁x、周xx系夫妻关系，永福县X镇X路X街北一巷X号房屋原为其二人共同所有。2003年6月5日其向工行永福支行贷款人民币叁拾万元，用该房屋作抵押，并办理了抵押登记，因其未能按时归还银行贷款，工行永福支行为收回贷款而向本院提起诉讼，在该案执行过程中，第三人征得银行和本院的同意，于2008年6月27日与原告签订《房屋买卖协议》，将该房屋卖给原告，并先后于2008年9月12日、2008年9月23日办理了该房屋的土地使用权和房屋所有权过户手续。第三人在将房屋卖给原告之前，于2006年10月18日与被告张xx签订了《房屋租赁协议书》，约定由张xx承租该房屋一至四层约x；租期自2006年10月18日起至2011年10月18日止；月租金人民币2200元自承租日起计算；租赁期内如承租方转让他人，原合同不变的情况下，出租方不得干涉承租方转让权，但承租方必须申报出租方；租赁期内承租方经营的水、电费用由承租方自行负责等。2008年元月4日，张xx与被告王x签订协议，将其承租的房屋第一、二层饭店转租给王x经营，租期自2008年元月4日至2011年元月4日，月租金人民币1800元。张xx将饭店转租王x经营后仍继续按月给付第三人房租，第三人对此不持异议。
2008年3月以来，因出租的房屋天面开裂，第四层部分房间在雨季出现渗水影响经营，张xx向第三人反映要求维修，第三人答应请人维修但一直没有维修。张xx没有按月向第三人交纳2008年7、8、9三个月房租及2008年3至9月水费，第三人于2008年9月22日以张xx违约为由诉至本院，请求判决解除第三人与张xx双方的房屋租赁合同并由张xx给付拖欠的房租和水费，本院以（2008）永民初字第X号民事判决书判决张xx给付拖欠的房租和水费，但驳回第三人要求解除其与张xx双方的房屋租赁合同的诉讼请求。桂林市中级人民法院以（2009）桂市民终字第X号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。该案现已执行完毕。
另查明，原告向第三人买下该房屋后，被告张xx、王x均未与原告签订房屋租赁合同，也无房屋租赁口头协议，被告张xx、王x也从未向原告交过租金或房屋占用费，也未向第三人交过租金。第三人出租的房屋至今一直是由被告张xx、王x占用。
本院认为：国家、集体、私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三人与原告签订的《房屋买卖协议》是在案件执行过程中，经抵押权人和本院的同意而签订的，该协议合法有效。办理产权过户手续后，原告对该房屋便依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告张xx与第三人签订的《房屋租赁协议书》及张xx与王x签订的《门面租赁协议》，没有损害国家、集体和他人的利益，这两份协议是合法有效的。通常情况下，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但也有例外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项的规定：“房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。”《中华人民共和国担保法》第五十三条第一款规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”本案中，第三人的房屋在出租前已为其借款设立抵押权，因其违约，抵押权人工行永福支行为实现抵押权而起诉第三人，之后又申请执行第三人，在该案执行过程中，第三人征得抵押权人银行和法院的同意，将该房屋卖给原告并办理了产权过户手续，属于因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情形。因第三人与被告张xx、王x之间对租赁房屋所有权变动后的租赁问题没有其它约定，现在的房主原告又主张收回房屋。根据该规定，除原告同意外，张xx、王x不能请求原告继续履行原租赁合同。因此，原告提出解除第三人与被告张xx签订的《房屋租赁协议书》及解除被告张xx与王x签订的《门面租赁协议》的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告张xx、王x提出原告与第三人的房屋买卖不属于抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情形与事实和法律规定不符，该辩解本院不予采纳。因此，被告张xx、王x要求驳回原告的上述诉讼请求的主张本院不予支持。
第三人将抵押房屋卖给原告并办理了产权过户手续后，该房屋即依法属于原告所有，被告张xx、王x未经原告许可，未与原告签订任何协议，即依据原租赁合同继续占用该房屋，侵犯了原告的合法权利。原告依法有权要求被告张xx、王x停止侵权行为，将其所占用的该房屋返还并赔偿经济损失。因二被告占用原告房屋期间的市场租金水平高于其向第三人承租房屋时的租金，原告提出按其原向第三人承租房屋时的租金标准赔偿合法有据。因此，原告提出要求被告张xx、王x停止对原告房屋的侵权行为，将其所占用的该房屋返还原告并赔偿经济损失x元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。但被告王x只应对其占用房屋造成原告的损失x元（1800元/月×16月=x元）范围内承担连带责任。被告张xx、王x提出其未侵权及不同意赔偿的辩解与事实和法律规定不符，该辩解本院不予采纳。被告张xx辩称原告不履行维修义务应赔偿张xx不能正常经营的经济损失x元，但其未提起反诉，本院依法不予审理。据此，本院根据本案实际，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条、第三十四条、第三十七条、第三十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项、《中华人民共和国担保法》第五十三条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第一、三款、第一百三十条的规定，判决如下：
一、解除第三人周xx与被告张xx签订的《房屋租赁协议书》。
二、解除被告张xx与王x签订的《门面租赁协议》。
三、被告张xx、王x停止对原告xx食品药品监督管理局永福县分局所有的永福县X镇X路X街北一巷X号房屋的侵权行为，并将其所占用的该房屋返还原告。
四、被告张xx赔偿原告xx食品药品监督管理局永福县分局经济损失人民币x元，被告王x对其中x元范围内负连带赔偿责任。
本案受理费680元，由被告张xx负担340元、王x负担340元。
上述应付款项及应履行的义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费680元[户名：桂林市中级人民法院，开户行：农行桂林高新支行，账号：x]。上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本院判决即发生法律效力。
审判长黄某健
审判员刘贤斌
审判员韦胜忠
二0一0年三月三十日
代理书记员钟翔
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