上诉人（原审被告）刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省临湘市人，住（略）。
上诉人（原审第三人）龚某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省临湘市人，住（略）。
两上诉人共同委托代理人方小波，湖南海川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）心连心集团有限公司，住所地湘潭市雨湖区X路X号。
法定代表人黄某乙，该公司董事长。
委托代理人田某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省湘潭市人，该公司职员，住（略）。
委托代理人郭某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省湘潭县人，该公司职员，住（略）。
案由：租赁合同纠纷
上诉人刘某某、龚某某因租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2009）雨法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉称：一、原判认定事实错误。1、原判认定上诉人与被上诉人签订的《物业租赁合同》为有效合同是错误的。依据上诉人与被上诉人签订的《物业租赁合同》，被上诉人应提供证明证实物业状态及其有权出租该物业，但被上诉人并未提供。且被上诉人将租赁物转租给上诉人，是未经原房主湖南罗圣房地产开发有限公司同意的，被上诉人隐瞒了无权转租的事实，上诉人是违背真实意思的情况下签订的合同，该合同应属无效合同。2、原审法院认定上诉人存在违约行为，承担违约责任错误。上诉人与被上诉人签订合同时，被上诉人的岳阳区负责人王建乐承诺合同保证金调整为2万元，上诉人已交的10万元保金金中8万元作为房租。被上诉人迟延交付租赁物，擅自拆走经营场所内通向二楼的电梯，影响了上诉人的经营，在双方协调租金的问题时，被上诉人却突然提出解除合同，上诉人只得按原《物业租赁合同》支付租金，上诉人不存在违约。3、原判认定上诉人与被上诉人签订的《物业租赁合同》于2009年8月17日已解除错误。被上诉人是因临湘连锁店不能正常经营和其他原因而要求解除合同，而非上诉人交付租金问题，合同解除将给上诉人带来巨大损失；二、原判适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《物业租赁合同》应依据民法通则认定为无效，依据合同法和相关规定，被上诉人应当赔偿上诉人的损失。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
本院经审理查明，湖南罗圣房地产有限公司于2006年3月24日将其位于湖南省临湘市X路X号的长安新天地临街房产出租给被上诉人心连心集团有限公司用于经营“心连心连锁超市”。被上诉人心连心集团有限公司（甲方）于2008年6月18日将其中二楼部分物业租赁给上诉人刘某某（乙方）、龚某某，双方于当日签订了《物业租赁合同》一份。该合同主要内容如下：1.1条作为本合同的标的物的租赁物业系指下列物业：位于心连心临湘购物广场二楼（美容院除外），面积约为2268平方米。2.1条甲方兹保证并声明，甲方合法拥有租赁物业的使用权，并有权作为出租方向乙方出租租赁物业。2.2条甲方应向乙方提供上述证明房屋使用权的文件复印件。3.1条乙方承诺租赁物业用于全友家私卖场，在租赁期限内，非经甲方事先书面许可，乙方不得改变租赁用途及其他品牌卖场用途。4.1条甲方应自本合同生效后壹拾伍日内，向乙方移交租赁物业。4.2条租赁物业的移送内容见本合同附件《租赁物业的移送项目及现有装修设备设施清单》，甲乙双方应在移送时签署相应的移送清单。上述移交清单亦是乙方清场退租时，甲方验收租赁物业的依据。4.3条租赁物业的移送为现状移交，乙方在本合同签署前已现场查看过租赁物业，对于租赁物业的现状（包括但不限于：租赁物业本身的自然物力状况，租赁物业内的附属物、添附物、公用设施、配套设施的状况；公用事业供应的路径、容量、排量、相关管道、管线、通道的状况；租赁物业的周边环境及相邻物业的情况等）无异议。5.1条租赁期限为十年，自2008年7月1日起至2018年6月30日。甲方给予乙方三十天的装修免租期（从2008年7月1日至2008年7月31日止）。6.1条租金数额：租金分段计租，前五年按基数每月14.5元/平方米，从第二年开始按每年递增2%计算，从第六年至第十年按基数每月16.5元/平方米，每年按2%递增计算。租赁期：2008年7月1日至2018年6月30日。自租赁起始日起的第一个月至第十二个月为租金起始年，该起始年如租赁面积是2268平方米则为人民币x元。第1年租金数额为x元，第2年的租金数额为x元，第3年租金数额为x元，第4年租金数额为x元，第5年租金数额为x元，第6年租金数额为x元，第7年租金数额为x元，第8年租金数额为x元，第9年租金数额为x元，第10年租金数额为x元，以上合同总租金为x元。6.2条租金的缴纳时间：租金为每季一付。首期租金（2008年8月1日至2008年10月30日，共计人民币x元整）应于合同签订盖章三日内付清合同生效，以后每期的租金，乙方应在每季度第一个月的五号前付清，即第二期的租金应在2008年11月5日前付清（支付2008年11月1日至2009年1月31日的租金），第三期的租金应在2009年2月5日前付清（支付2009年2月1日至2009年4月30日的租金），以后的租金以此类推。7.1条乙方应在本合同签订之日起，向甲方支付合同保证金共计人民币10万元整，甲方在收到乙方支付的上述保证金之同时向乙方开具相应的收款依据。7.2条本租赁合同终止或解除时，如乙方无违约行为，则在乙方向甲方移送租赁物业且结清公用事业及配套设施费用之日起十日内，甲方将保证金无息退还乙方；如乙方有违约行为，甲方可以保证金冲抵乙方欠付的租金、违约金、赔偿金等，冲抵后如有余款，甲方应将余额退还乙方；如有不足，乙方仍负有补足支付欠租/违约金/赔偿金的义务（本合同17.7条另有约定的，从其约定）。11.5条租赁期内，如乙方有违约行为，甲方可将保证金冲抵乙方欠付的租金、违约金、赔偿金等；冲抵后，乙方应在三日内将保证金补足。15.2条第4点甲乙任何一方违约，该违约如符合解除合同条件的，另一方可根据本合同赋予的解除合同的权利，而按本合同第23.2条之规定的通知方式，书面通知对方解除本合同，并以通知送达对方之次日为本合同解除之日。15.3条因上述第15.2条之规定而解除本合同，不影响任何一方因对方违反本合同的规定，而要求该违约方承担相应违约责任的权利。16.1条第f款如果本合同解除系因乙方违约所致，乙方还应按本合同第17条的规定承担违约责任，包括但不限于：支付违约金、赔偿金。17.5条如因乙方迟延支付本合同项下的租金，由乙方应按下列方式承担违约责任：b乙方逾期支付租金超过30天的，自第31日起，甲方有权在以下两种方式中任择其一：A继续履行本合同，乙方应对逾期支付的租金，按日租金的2倍标准支付违约金（以本合同第6.3条规定的租金支付日的次日作为逾期的起算时间）。B立即解除本合同，届时乙方应付清租金并按本合同第17.7条的规定支付违约金、赔偿金。清场退租事宜按本合同第16.1条处理。17.7条如乙方存在下列行为，则甲方解除本合同，保证金不退还，并按本合同第17.8条的规定支付违约金、赔偿金，清场退租事宜按照本合同第16.1条处理……。17.8条如出现本合同第17.5条、第17.6条、第17.7条所述之情形而导致甲方解除本合同的，乙方除应赔偿由此给甲方造成的一切实际损失外，还应按本合同总租金的10%向甲方支付违约金。23.2条凡因本合同的履行而向对方发出的任何通知（包括但不限于：提出异议、催告、权利主张、解除合同等），必须采用书面形式；对方在收到通知后必须在15天内予以书面答复，逾期不予答复的，视为不认可对方所提出的要求。但任何一方依本合同规定行使单方面解除本合同权利的，不受对方是否答复的影响。合同还就双方的其他权利内容作出了具体约定。
合同签订后，被上诉人移交物业后全友家私进场装修与试营业。2009年5月18日，被上诉人同意上诉人缴纳2008年9月28日至2008年10月30日的租金x元整。
上诉人刘某某于2008年5月29日向被上诉人缴纳合同质保金10万元整。
上诉人刘某某向被上诉人缴纳租金情况如下：于2009年4月24日缴纳2008年11月1日-12月31日租金x元；于2009年4月27日缴纳2009年1月1日-3月31日租金x元；于2009年5月15日缴纳2009年3月26日-5月25日租金x元（实为2009年4月1日-5月31日租金）；于2009年6月5日缴纳租金x元；于2009年8月16日缴纳2008年10月16日-10月30日租金x元及2009年6月1日-8月31日租金x元（合计x元）。
另查明，全友家私的个体工商户营业执照上经营者为龚某某，刘某某为全友家私的实际经营人。上诉人刘某某与龚某某在一审庭审中自认双方系合伙关系。上诉人刘某某现仍实际占用租赁物。
本案在审理过程中，经本院主持调解，各方当事人自愿达成如下协议：
一、上诉人刘某某、龚某某与被上诉人心连心集团有限公司所签订的合同于2010年9月28日解除，上诉人刘某某、龚某某与被上诉人心连心集团有限公司互不追究任何责任；
二、上诉人刘某某、龚某某在签订和解协议后两天内无条件撤离租赁场地；
三、上诉人刘某某、龚某某一次性将拖欠的房租共计35万元于和解协议签订后三日内支付给被上诉人心连心集团有限公司；
四、因合同签订后，上诉人刘某某、龚某某交纳了10万元的履约保证金，该保证金被上诉人心连心集团有限公司不予退还，直接抵扣在和解协议中上诉人刘某某、龚某某应付款项的等额部分；
五、在不影响上诉人刘某某、龚某某利益的前提下，上诉人刘某某、龚某某愿意就被上诉人心连心集团有限公司与湖南罗圣房地产开发有限公司的诉讼事宜配合被上诉人心连心集团有限公司；
六、和解协议签订之日起三日内，上诉人刘某某、龚某某无条件撤销在临湘市法院对被上诉人心连心集团有限公司的诉讼案件；
七、如任何一方不按照和解协议约定的内容履行义务，守约方可以要求违约方继续履行协议内容，并赔偿违约金1万元；
八、本案一审案件受理费x元，由被上诉人心连心集团有限公司负担；二审案件受理费x元，减半收取5560元，由上诉人刘某某、龚某某负担；
九、双方当事人对其它事项无争议。
本院经审查认为，上述协议是当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，本院依法予以确认。
本调解书经各方当事人签收后，即具有法律效力。
审判长张雪强
审判员冯海燕
审判员罗亮
二0一0年十月二十五日
代理书记员谭明明
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