广西壮族自治区临桂县人民法院
民事判决书
（2010）临民初字第X号
原告：张某某，男，X年X月X日生，土家族，居民，住（略）-X号。
原告：俸某某，女，X年X月X日生，汉族，居民，住（略）。
委托代理人：冯喜文、吕某，金桂（略）事务所（略）（一般代理）。
被告：吴某某，女，X年X月X日生，汉族，居民，住（略），现住桂林市叠彩区春江苑小区AX栋X。
委托代理人：马志凌，广西丛中建（略）事务所（略）（特别授权）。
第三人：桂林市鸿宇房产咨询有限公司。住所：桂林市X路X-X号。
法定代表人：梁某某，总经某。
委托代理人：经某某，该公司员工（一般代理）。
原告张某某、俸某某诉被告吴某某、第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司（以下简称鸿宇咨询公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年11月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年3月24日公开开庭进行了审理，原告张某某、俸某某及其委托代理人冯喜文、吕某，被告吴某某的委托代理人马志凌，第三人鸿宇咨询公司的委托代理人经某某到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告张某某、俸某某诉称：原告与被告、第三人于2009年3月6日签订了《房地产买卖协议》，该协议约定被告将临桂县X镇X路九里香堤DLB栋X号别墅（产权证号：临桂房权证县城字第x号，建筑面积258.14平方米）卖与原告，成交价为88万元。同时该协议还约定了原、被告双方应于2009年3月30日之前到房产交易所交件。如不能按期交件，超出三十天则由不配合方承担违约责任。原告在签订该协议时，当即支付了1万元定金给被告。但是2009年3月30日被告并没有按约定到房产交易所交件。此后原告多次打电话询问被告原因，被告先是以各种理由百般推诿，后来干脆不再接听原告电话。原告支付的1万元定金，被告也没有退还。原告认为，《房地产买卖协议》完全符合法律的规定，也是原、被告双方真实的意思表示，理应对双方产生法律约束力。被告收取原告1万元定金后便不再履行该协议，其行为显然已构成了违约，应承担违约责任。按照该协议第九条的约定，被告违约应支付原告违约金15万元。为此，诉至法院，请求：1、判决被告支付原告违约金15万元；2、判决被告返还1万元定金给原告；3、本案诉讼费由被告承担。
被告吴某某答辩称：本案焦点是三方协议是否合法有效，不是在履行合同，这合同是无效的，不符合法律规定，物权法、担保法规定，抵押人未告知的抵押无效，房产证，原告跟中介公司看过，有抵押，侵犯抵押权人的权益，转让房屋无效，也违反城市房地产管理法的规定，对交件、合同也没有明确确定，是单方约定不是三方约定，即使合同有效，也是逾期责任，不是追究毁约责任。抵押人没有经某押权人同意不得抵押财产，就是强制规定，法律规定明确，不管当事人经某押权人同意，合同肯定无效，是无效协议。被告同意返还定金1万元，驳回其他诉请。
第三人鸿宇咨询公司答辩称：三方签订协议有效的，因为本人到场，她（吴某某）自己答应还款，银行没有异议就履行合同，银行有规定提前还贷的，除非银行出规定不能卖房子。按合同办，按三方签的合同办。
原告张某某、俸某某为其陈述，举证如下：1、《房地产买卖协议》；2、公证书；3、身份证复印件；4、《收条》；5、（略）催告函；6、邮寄材料发票；7、手机短信。
被告吴某某经某证后认为：对证据1、真实性无异议，但不能支持原告的诉讼请求；证据2，真实性无异议；证据3，无异议；证据4，没有意见；证据5，无异议，但要原告提供催告邮寄的发票来才认定无异议；证据7，对手机短信证据有瑕疵的，无法查询是否发送过被告，无法证明原告的诉讼请求。
第三人鸿宇咨询公司经某证后认为：对原告提供的1-6证据无异议，证据7，手机短信是买方和卖方之间的关系我不清楚，催告函原告与我讲过，肯定有的。
被告吴某某为其陈述，举证如下：1、被告身份证复印件；2、争议标的的房产证复印件；还有公证书及房地产买卖协议与原告提交的一致，不提供了。
原告张某某、俸某某经某证后认为：对被告提供的证据均无异议。
第三人鸿宇咨询公司经某证后认为：对被告提供的证据均无异议。
第三人鸿宇咨询公司为其陈述，举证如下：1、《房地产买卖协议》；2、公证书。
原告张某某、俸某某，被告吴某某经某证后认为：对第三人鸿宇咨询公司提供的证据均无异议。
本院结合上述当事人的举证和质证，认证如下：对当事人确认的书证予以采信；对当事人提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辩事由有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：
座落在临桂镇X路九里香堤的DLB栋X号房屋，所有权人是张为民、吴某某，该房屋于2003年5月30日抵押给中国农行桂林分行七星支行，贷款x元，约定期限2023年5月30日。吴某某与张为民于2009年1月22日签定《财产协议》1份，该协议第1条约定：“1、双方婚姻存续期间购买的位于临桂县X镇X路九里香堤DLB栋X号别墅（建筑面积：258.14平方米，产权证号：临桂房权证县城字第x号）的所有权全部归女方吴某某个人所有，由吴某某享有该房屋的处分权、收益权等权利，该房产的债务由女方吴某某承担。不作为夫妻共同财产，男方张为民对此无异议。今后该房产的债权、债务与男方张为民无关。”并于当日在桂林市公证处进行了公证。
原告张某某、俸某某欲购买房屋一套，通过桂林晚报的广告，寻找到第三人鸿宇咨询公司，经某公司介绍，两原告找到被告吴某某，经某方商定，于2009年3月6日签定《房地产买卖协议》1份，该协议内容为：“一、经某方介绍，甲方自愿将座落在临桂县X镇X路九里香堤DLB栋X号别墅的房产（临桂房权证县城字第x号，房产建筑面积258.14平方米，土地证号\\，土地分摊面积\\平方米，无产权附属面积\\平方米）出售给乙方。乙方对该房地产情况已充分了解并愿意购买，甲乙双方议定的上述房地产成交总价为人民币（大写）：捌拾捌万元整（甲方实收）即￥：x元，房产现状过户。二、在本合同签定时，乙方支付给甲方购买定金人民币（大写）：壹万元整，定金暂由甲方保管，定金在第一期付款时冲抵房款。三、略。四、甲方对所出售该房地产的真实性、合法性负责。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负责清理并承担相关民事责任，因此给乙、丙方造成经某损失的，由甲方负责赔偿。甲方同意到桂林市地税窗口签署该房产为唯一一套住房的承诺，否则因此所产生的个人所得税由甲方负责。五、六、七、八、略。九、如甲方中途悔约，乙方有权按以下步骤追究甲方违约责任：1、略，2、甲方应在悔约之日起三日内将定金退还给乙方，并付给乙方违约金壹拾伍万元整。3、略。十、十一、十二、十三、略。十四、双方约定2009年3月30日前到房产交易所交件，如不能按期交件、超出三十天则由不配合方承担违约责任。十五、略。甲方：吴某某（捺印）乙方：张某某（捺印）俸某水（捺印）丙方：桂林市鸿宇房产咨询有限公司（加盖印章）经某人：经某某2009年3月6日”该协议共计十五条，均没有阐明原、被告双方买卖该房屋尚有银行贷款。该协议签定时，原告张某某、俸某某支付给被告吴某某定金1万元，被告吴某某出具《收据》一张给两原告收执。依据该协议第十四条约定，双方于2009年3月30日前到房产交易所交件，但被告吴某某没有去交件，经某原告多次电话联系、询问被告，以及发短信催促被告尽快交件，被告均未明确答复。2009年8月20日，两原告的委托代理人冯喜文发出《（略）催告函》给被告吴某某和张为民，仍未果。为此，两原告诉至法院，请求：1、判决被告支付原告违约金15万元；2、判决被告返还1万元定金给原告；3、本案诉讼费由被告承担。
本院认为：原告张某某、俸某某、被告吴某某、第三人鸿宇咨询公司三方于2009年3月6日签订的《房地产买卖协议》，是当事人真实意思的表示，该协议没有违反法律法规的规定，是合法有效的协议，应受法律的保护。该协议签订时，原告张某某、俸某某依协议约定支付购房定金人民币1万元给被告吴某某，履行了支付购房定金的义务。而依据该协议第十四条的约定：“双方约定2009年3月30日前到房产交易所交件，如不能按期交件，超出三十天则由不配合方承担违约责任”。在协议履行过程中，原告张某某、俸某某以及第三人鸿宇咨询公司多次电话联系被告吴某某，要求依据该条协议双方到房产交易所交件，但被告吴某某以没空为由，拒绝履行交件的义务。被告吴某某不履行交件义务的行为已构成违约，根据法律规定，其应当承担违约责任。原、被告在该协议第九条第2目约定：“2、甲方应在悔约之日起三日内将定金退还给乙方，并付给乙方违约金壹拾伍万元整”。被告吴某某中途悔约，应承担违约责任。据此，甲方在悔约之日起三日内将定金退还给乙方，并付给乙方违约金15万元，属当事人在协议中约定违约金的行为。根据《中华人民共和国合同法》的规定，约定的违约金过低或过高，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当增加或减少，除了法定违约金外。本案中，被告没有对违约金过高提出过减少的请求，原告也没有提出增加的请求。因此，原告张某某、俸某某要求被告吴某某支付违约金15万元、返还1万元定金的诉讼请求，事实清楚，理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告吴某某返还购买房屋定金人民币1万元给原告张某某、俸某某。
二、被告吴某某支付违约金人民币15万元给原告张某某、俸某某。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起三十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
案件受理费3350元，原告张某某、俸某某已预交本院，由被告吴某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3350元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：x，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判长李洲水
审判员唐良保
审判员杨华
二0一0年五月五日
书记员粟春平。
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