抗诉机关梧州市人民检察院。
申诉人（原审被告）：陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体户（略）。
委托代理人：吴某文，梧州市蝶山区法律事务中心法律工作者。
被申诉人（原审原告）：张某某，女，X年X月X日出生，瑶族，个体户（略）。
委托代理人：黄某林、黄某乙，均为东中（略）事务所（略）。
第三人：中国工商银行股份有限公司梧州分行，住所地，梧州市X路X号。
负责人：吴某，行长。
委托代理人：黎某丙、黎某丁，该行办事员。
申诉人陈某某与被申诉人张某某房屋买卖合同纠纷一案，申诉人陈某某不服本院（2007）蝶民初字第X号民事判决，向梧州市蝶山区人民检察院申诉。梧州市蝶山区人民检察院提请梧州市人民检察院抗诉，梧州市人民检察院于2009年10月9日作出梧检民抗[2009]X号民事抗诉书，向梧州市中级人民法院提出抗诉。梧州市中级人民法院于2009年11月4日作出（2009）梧民抗字第X号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。梧州市人民检察院指派梧州市蝶山区人民检察院派员出席法庭，梧州市蝶山区人民检察院指派检察员李万丰出庭执行职务。申诉人陈某某的委托代理人吴某文，被申诉人张某某的委托代理人黄某林、黄某乙，第三人中国工商银行股份有限公司梧州分行（以下简称工行梧州分行）的委托代理人黎某丙、黎某丁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2007年9月5日，原审原告张某某诉称，2004年11月，原告因缺乏资金周转，经人介绍将自购的座落于（略）转让给被告。经双方协商后订立合同，约定被告分两期付清房款x元，按时付清全部款后，原告可协助被告到有关部门办理相关手续，房屋的转户费用由被告支付，可是被告支付了第一期款x元且收到房屋居住后，却没有在约定的期限内付清第二期房款给原告，经多次催告，被告仍拒绝再履行合同。原告向法院起诉，请求判令解除原、被告签订的房屋买卖合同，将房屋交回给原告，原告退回首期房款x元给被告。原审被告陈某某辩称，原、被告签订的房屋买卖合同是合法有效的，原告要求解除合同无理，被告要求继续履行合同，本案是因为原告拖拉不去办理房屋产权转移手续，被告经多次催告，原告才去办理原告名下的产权证，并没有办理变更手续，因此，导致不交纳第二期房款不是被告的责任。如解除合同，被告要求原告返还被告代缴的按揭款x元，并向被告支付违约金x元及赔偿损失x元。
原审查明，2004年11月30日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定，原告将其所有的座落于（略）（总面积114.60平方米）转让给被告，转让价x元，首期房款在2004年11月30日前付x元，第二期房款在2006年2月8日前付清x元，交楼时间为2004年11月30日至2004年12月20日，该房属按揭房，在被告没有交清第二期房款前，该房的按揭、物业管理、水电费等均由被告支付，即被告每月支付1000元按揭款给原告，由原告代办交纳按揭，房屋转户所有费用由被告支付，合同违约金x元等内容。同日，被告支付首期房款x元给原告后收取了房屋。被告自2004年12月至2007年12月每月支付1000元共x元到原告帐户。原告于2007年4月26日领取房屋所有权证。因被告未付清房屋转让款给原告而成讼。另查明，原告于2000年8月17日向工行梧州分行城建支行按揭贷款14万元，购买（略），贷款期限从2000年9月5日至2020年9月5日，每期金额969.36元，共240期。被告认为，自2004年12月至2007年12月，其每月支付房屋按揭款1000到原告帐户。原告则认为这是被告向原告支付该房每月租金。被告认为，双方口头约定，原告办理该房产权转移手续时，被告支付第二期房款，但原告并没有办理，被告因此没有支付第二期房款，并提供了中介高用林的调查笔录。原告对此予以否认，称为节省费用，双方约定待被告付清第二期房款后才办理产权过户手续。被告称其对该房进行了装修，购置了电器、家具。本院依被告申请通过市中级人民法院委托广西健业会计师事务所对被告在该房的电器、家具及房屋装修现值进行鉴定，结论为：一、电器、家具部分：43 T东芝背投电视机一台4140元、3匹松下柜式空调一台3660元、1.5匹奥克斯壁挂空调一台720元、海尔快乐王子冰箱一台1500元、DVD播放机一台828元、圣路易电热水器一台948元、华帝燃气灶、抽油烟机一套1770元、华帝燃气热水器一台1170元、大班台一张2086元、大班椅一张1176元、X门书柜一个966元、美的微波炉一台408元、家具一套3360元、地柜一个385元、桌子一张140元、保险柜一个1920元。二、装修工程：房屋墙面、天花括腻子及ICI涂料3360元、换八个门锁224元、三间房重新布铜芯线、灯饰、开关、线合等1120元、三房间石膏线280元、饭厅更换灯饰200元、公共卫生间重铺地砖、换蹲厕264元，以上合计x元。被告支付鉴定费1500元。
原审认为，原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，没有违反法律规定，此行为合法有效。被告主张其从2004年12月起每月支付1000元给原告是履行合同交纳按揭款，与该房每月应付按揭金额相符，并有房屋买卖合同印证，原告主张该款为房屋租金依据不足，本院认定该款为被告支付按揭款。被告主张双方口头约定在办理房屋产权转移时支付第二期房款依据不足，且原告否认，因此，被告没有按合同约定付清房款给原告，显属违约。鉴于房屋已交付被告使用，被告又一直支付房屋按揭款，亦表示愿意继续履行合同，原、被告签订的房屋买卖合同不宜解除，原、被告因继续履行合同所产生的纠纷可另行解决。综上，对原告要求解除房屋买卖合同将市X路X号602房交回给原告，原告退回被告房款x元的诉讼请求，不予支持。判决：驳回原告张某某的诉讼请求。双方当事人没有上诉。
梧州市人民检察院抗诉认为，原判决适用法律确有错误，违反法定程序。理由是：一、原判决适用法律错误。本案讼争的房屋是张某某抵押给工行梧州市城建支行，进行按揭贷款的抵押物，张某某与该银行签订了《个人住房借款合同》，该房屋是该银行拥有抵押担保的他物权。张某某买卖该房屋时依法应通知抵押权人而没有通知，违反了法律有关规定，属于无效行为。原审判决确认双方签订的房屋买卖合同合法有效，与法律规定不符，属适用法律错误。二、原判决遗漏诉讼主体，程序违法。本案讼争的房屋属于抵押物，工行梧州市城建支行属抵押权人，原审法院依法应通知该银行作为第三人参加诉讼而没有通知，显属遗漏诉讼主体。三、原判遗漏当事人诉讼请求，程序违法。该案原审法院在审理过程中，陈某某提出反诉，并缴纳了诉讼费，法院已两次开庭合并审理，但在判决时却没有处理反诉事实，也不告知当事人对反诉如何处理，审而不判，显然遗漏了当事人的诉讼请求
本案再审过程中，申诉人陈某某称，申诉人与被申诉人所签订的买卖合同是无效合同，原判作有效合同处理，属于认定事实错误、审判程序违法，适用法律不当。理由是：1、该房屋属于抵押物，张某某未通知抵押权人擅自出售违反有关法律规定。张某某的行为隐瞒银行，欺骗陈某某，合同无效。2、作为抵押权人工行梧州分行对该案的处理结果有利害关系，法院却没有依法通知该银行参加诉讼，遗漏了诉讼主体，程序违法。3、陈某某已提出反诉，但最后判决却没有处理反诉部分，驳夺了当事人的诉权，损害了陈某某的合法权益。因此，申诉人请求法院再审宣告合同无效；张某某退回陈某某房款x元及利息（利息从2004年12月1日起按日万分之五计算）、装修工程款5448元、按揭款x元；陈某某退回张某某房屋及按市场价计算房屋占用费（该项费用在按揭款x元中扣除）。
被申诉人张某某辩称，检察院抗诉无理。本案被申诉人与申诉人签订的合同是当事人的真实意思表示，合法有效；原判并没有遗漏诉讼主体，因为本案讼争的房屋买卖合同，不论处理结果如何，对于第三人银行均没有实质性影响；陈某某在原审提出的辩解意见并没有构成反诉，其答辩称“如果解除合同要求退回按揭……”属于假设，不是明确的反诉。综上，陈某某申诉无理，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
第三人工行梧州分行述称：该案讼争的房屋是第三人的贷款抵押物，第三人依法享有抵押权和优先受偿权。第三人与张某某签订有《个人住房借款合同》、《个人住房借款抵押合同》，第三人依约发放了贷款给张某某，至2009年12月20日，张某某尚欠贷款本金x.42元及相应利息。本答辩人没有收到张某某转让该抵押物房屋的通知，根据上述约定，张某某擅自处置抵押物，第三人可在还款期限届满前实现抵押权。到目前为止，张某某按时归还贷款，第三人的权益至今还没有受到损害，但张某某要办理该房屋转让手续，一定得先清偿该房屋所欠贷款。
本院再审查明，除原审查明的事实外，申诉人与被申诉人均没有提供新的证据。陈某某于2007年7月15日，在原审庭审过程提出，“如果解除合同，要求张某某支付违约金x元；返还被告代原告交纳的房屋按揭款；支付x元经济损失。”陈某某交纳了反诉费2700元，庭审后，经本院做工作，陈某某认为该主张属于反驳原告诉讼请求，不属反诉，并从本院领回了所交纳的反诉费2700元。第三人工行梧州分行提供了《贷款借据详细信息》，载明借贷人张某某偿还贷款正常。第三人工行梧州分行表示其与张某某签订《个人住房借款抵押合同》至今，张某某按时归还贷款，利益并未受到损害。根据生效的市中级人民法院（2009）梧民终字第X号民事判决书载明：2004年12月起至2009年4月止，陈某某每月支付1000元共计x元到张某某的帐户。根据申诉人陈某某的申请，本院追加了工行梧州分行为本案第三人参加诉讼。
另查明，根据中国人民银行广西分行桂银复字[1997]第X号文、中国人民银行梧州分行梧银发字[1998]第X号文的精神，原工行梧州分行城建支行属于工行梧州分行的分支机构。自2008年1月1日起工行梧州分行将所属城建支行业务收回统一办理。
本院再审认为，申诉人陈某某与被申诉人张某某签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，当事人双方应遵守履行。申诉人认为该房屋属于抵押物，张某某未通知抵押权人擅自出售违反有关法律规定，且认为其支付首期房款x元后才获悉该房屋已抵押给工商银行，担心付清二期房款x元，银行不同意解除抵押办理不了产权过户为由，而没有再继续交纳第二期房款，张某某的行为是隐瞒银行，欺骗陈某某，该合同无效的主张。本院认为，根据《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”本案讼争的房屋已出让，双方签订的合同至今已实际履行了5年多时间，本案申诉人对该房屋已占有、使用、受益，2004年12月至2009年4月，买受人陈某某已按合同约定支付了按揭款等x元给出卖方，张某某亦依约偿还贷款，至今抵押权人的利益并没有受到损害，不存在欺骗。申诉人与被申诉人签订的已办理按揭的房屋买卖合同在抵押人之间是有效的，对抵押权人不发生效力。该房屋之所以至今未能办理产权变更过户，是由于陈某某没有付清房款，张某某没有清偿所欠贷款使然。抵押权人表示清偿该房屋所欠贷款后，同意解除抵押，该房屋买卖并没有损害特定抵押权人的利益。故陈某某认为合同无效的主张，没有事实和法律依据，理由不充分，本院不予支持。申诉人陈某某关于抵押权人工行梧州分行对该案的处理结果有利害关系，法院没有通知该银行参加诉讼，遗漏了诉讼主体，程序违法的主张，根据上述司法解释规定精神，该房屋作为贷款抵押物已经登记，只要该房屋抵押权没有消除，第三人工行梧州分行的利益丝毫没有受损失，其参与双方的诉讼活动没有实质意义，相反会增加其诉讼成本，浪费资源，工行梧州分行在再审诉讼中并没有认为未通知其参加原审诉讼活动，损害其权益。所以，申诉人的主张依据不足，理由不充分，本院不予支持。陈某某关于原审判决没有处理其反诉，驳夺其诉权，损害其权益的问题。因陈某某在原审庭审过程提出，如果解除合同，要求张某某支付违约金x元，返还被告代原告交纳的房屋按揭款，支付x元经济损失的意见，只是针对原告的诉讼请求提出的不确定性辩解言词，并非明确提出以吞并本诉为目的的反诉，且在审理过程中，经本院做工作，陈某某亦有这种意识，主动取回了所交纳的反诉费。因此，其主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院原审判决认定的事实清楚，证据充分，适用法律并无不当，原判决是正确的，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款之规定，判决如下：
维持本院（2007）蝶民初字第X号民事判决。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。
如当事人提出上诉的，应在上诉期限届满后七日内交纳上诉案件受理费。逾期不交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判长陈某
审判员马文骏
审判员张耀武
二O一O年四月二十八日
书记员胡丹
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