原告王某甲，男，X年X月X日生，汉族，武冈市人，公务员，住（略）。
委托代理人王某乙，男，湖南春风律师事务所律师。
被告武冈市城市建设开发公司。
住所地：武冈市X路梯云桥X号亭。
法定代表人吴某某，男，该公司经理。
特别授权委托代理人陈某某，男，X年X月X日生，汉族，新宁县人，住湖南省新宁县X镇X路X号X单元X号。
委托代理人袁某某，男，湖南云山律师事务所律师。
原告王某甲与被告武冈市城市建设开发公司商品房预售合同、不当得利纠纷一案，本院受理后，依法由审判员许文华适用简易程序公开开庭进行了审理。代理书记员周丽峰担任记录。原告王某甲及其委托代理人王某乙，被告的特别授权委托代理人陈某某、委托代理人袁某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某甲诉称：原告向被告购买其开发建设的展辉园商品房，并与被告签订了预售合同。约定2007年10月31日前交房，被告在逾期一年多且未达到法定交房条件下要求原告收房，同时要求必须付清每户1360元的水电开户费、500元的物业备用金及400元的办证费后才验房交钥匙。原告为了早日收房，被迫交纳上述费用。被告的行为是违约、违法的，请求法院判令被告1、立即返还原告水电开户费1360元、物业备用金500元及多收取的房产证办证费320元（被告收400元，按规定只收80元）；2、按约支付延期交房的违约金1800元。
被告武冈市城市建设开发公司辩称：1、水电开户费不是合同上约定的事宜，不属于购房合同纠纷的范围；且该费用不是本公司收取，是武冈市自来水公司和武冈市电力公司收取，本公司只是协助收费。2、本公司收取物业备用金是双方履行合同的行为，并无不当。3、房产办证费是合同约定应由原告方承担的；现房产办证正在进行中，尚未与房产管理部门结算，我们只按实际费用与原告等购房户结算。4、本公司确有推迟交房的情况，但已就本问题在2009年3月31日与原告等达成新的协议，本公司已支付了4500元的赔偿金，不存在延期交付违约的问题了。
原告为证明其主张，向本院提供了如下证据：《展辉园商品房预售合同书》；水电开户费、物业备用金、房产办证费收据；被告对原告的收费明细表，用以证明被告对原告的收费项目；展辉园商品房预售广告宣传资料，用以证明这些商品房的装修标准。
被告对原告的前述证据提出了如下质证意见：商品房预售合同属实；水电开户费、物业备用金、房产办证费收据都是云台中学开具的，与本案无关；原告方提交的收费明细表是已过时的明细表，应以被告出具的为准；原告提供的展辉园商品房广告宣传资料不是在举证期限之内提出的，被告方不同意质证。
被告方为证明自己的主张，向法庭提交了如下证据：1、《展辉园商品房预售合同书》（复印件）；2、被告对原告的收费明细表，用以证明收费情况；3、武冈市自来水公司供水入户管网配套建设费800元的收据复印件，用以证明自来水开户费并非被告所收；4、王某甲4500元的领条，用以证明延期交房已赔偿；5、武冈市电力有限责任公司出具的证明（复印件），用以证明展辉小区住户的供电手续正在办理之中，办好后会将发票给各买房户；6、“房屋权属转移登记”（武冈市电子政务信息系统政务中心房产窗口的打印件），用以证明办房产证所需的费用；7、工程竣工验收报告，证明房屋合格及验收日期；8、业主入住告知书，用以证明原告不按被告通知收房。
对被告方提交的上述证据，原告方提出了如下质证意见：对证据1-5没有提出实质性异议；“房屋权属转移登记”中的收费项目是电脑打印件，没有盖公章，我们也没有核实；竣工验收报告不是原件，被告也没有提供原件核对，不能证明其商品房合格；业主入住通知书，我们见都没见过。
本院认证如下：一、《展辉园商品房预售合同书》，双方都没有异议，本院已当庭认定；二、原告提交的水电开户费、物业备用金、房产办证费收据，虽系云台中学的印章，但云台中学与被告系该商品房开发的合作伙伴，应认定为代表被告的行为；三、被告对原告的收费明细表，被告提交的时间在后，且对原告更有利，应以被告提交的为准；四、展辉园商品房宣传广告资料不是在举证期限内提交，对方又不同意质证，故在本案中不能作为证据使用；五、被告方提交的证据3-5，对方没有提出实质性异议，对其真实性本院予以确认；六、被告方提交的工程竣工验收报告，经过本院核查属实，其客观、真实性本院予以确认；七、被告提交的业主入住通知书，原告提出从未见过，被告又提不出证据证明送达给了原告，对其证明力，本院不予认定；八、被告提交的“房屋权属转移登记”，没有武冈市人民政府政务中心加盖公章确认，本院不予采信。
根据所采信的证据以及原、被告的陈某，本院查明以下事实：
被告武冈市城市建设开发公司系“展辉园”商品房的开发商。2007年11月10日，原告王某甲与被告签订了《展辉园商品房预售合同书》，购买“展辉园”商品房中第十二栋第X单元第三层302套房，约定房价为x元。合同第七条约定，被告方应在2007年10月31日前（雨季顺延），依照国家及地方政府文件有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用。第八条约定，非约定的特殊情况，被告如未按合同约定期限交付商品房给原告使用，原告有权终止合同，也可要求被告继续履行合同；合同继续履行的，每逾期一个月被告以每套300元赔偿原告的损失（不足15日的按半个月计算，超过15日不足一个月的按一个月计算）。第十条约定，商品房办理产权证的费用由原告方负责。第十一条第2项约定，原告买房时，应向被告支付物业管理费（每月30元），并向被告交纳500元物业管理备用金。“展辉园”商品房于2009年1月经验收合格。2009年3月31日，经原、被告双方协商，因被告迟延交付商品房，由被告赔偿原告损失4500元。同日，原告领取赔偿款4500元，同时向被告交纳了水电开户费1360元、物业管理费360元、物业备用金500元、房产办证费400元。原告到现在尚未接收所预购的房屋。
本院认为：原告王某甲与被告武冈市城市建设开发公司所签订的展辉园商品房预售合同书系原、被告双方真实意思的表示，该合同除第十二条第二款有关物业管理备用金的条款外均真实合法有效，双方均应按合同的约定行使自己的权利，履行自己的义务。云台中学与被告武冈市城市建设开发公司系实际上的展辉园商品房项目的合作开发伙伴，云台中学的行为与被告具有不可分割性，所有的收费都由云台中学收取，足以使原告等人认为云台中学的行为即代表被告的行为，已构成了合同法上的表见代理关系。故在本案中云台中学的收费行为实际代表的是被告的收费行为。云台中学向原告收取水电开户费，被告辩称是受有关部门的委托所进行的收费行为，但未向本院提交有关部门的委托手续，故对被告的该辩称本院不予采信，且住房建设项目收费中无水电开户费这一项目，被告无合同的约定及法律的规定向原告收取水电开户费的行为，已构成不当得利，被告应将该款返还给原告。云台中学向原告收取物管备用金500元，《物业服务收费管理办法》第四十一条：物业服务收费应当遵循合理、公开、以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《湖南省城市住宅区物业管理条例》第十四条，物业管理区域内房屋开始出售至业主委员会成立前，由物业出售单位先聘物业管理企业承担前期物业管理。物业管理企业应当与业主签订前期物业管理服务协议。第十八条，确立物业管理服务价格，应当遵循合理、公开、公平以及与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则。物业管理服务价格，由业主委员会根据业主的书面授权与物业管理企业按照政府指导价协商确定。物业管理服务项目和价格应当公布。本案被告武冈市城市建设开发公司作为展辉园商品房项目的开发商，不是物业管理企业，不得巧立名目向业主收取物业备用金。即使是物业管理企业收取物业管理服务费，也应由物业管理企业与业主双方按照政府指导价协商确定。故被告武冈市城市建设开发公司收取500元物业备用金没有法律依据，系不当得利，应予以退回原告王某甲。被告辩称收费正当的观点本院不予采信。原、被告在合同中约定由原告负责办理产权证的相关费用，现产权证的手续正在办理之中，有关的费用尚处在不确定的状态，原告称只需80元，这只是公布的房屋登记的收费标准，而实际上所需的费用要待实际发生结算后才能确定；故对原告要求被告返还多收取的房产证办证费320元的诉讼请求，因目前无法确定具体数额，不予支持。因被告已赔付了原告延期交房违约金4500元，且该房屋在2009年1月时已经相关的部门验收合格，故原告再要求被告承担违约金1800元，理由不充分，不予支持。原告称被告的房屋至今尚未竣工验收合格的观点，与本案的事实不符，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，判决如下：
一、被告武冈市城市建设开发公司返还原告王某甲水电开户费1360元、物管备用金500元，共计1860元，此款限于本判决生效后5日内付清。
二、驳回原告王某甲的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由原告王某甲承担20元，被告武冈市城市建设开发公司承担30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审判员许文华
二00九年七月十日
代理书记员周丽峰
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