上诉人（原审被告、反诉原告）刘某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人谭萍，河南诚友律师事务所律师。
委托代理人李某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）新乡豫程房地产开发有限公司。
法定代表人李某乙，该公司董事长。
委托代理人王鸿纪，该公司法律顾问。
委托代理人张某，该公司职员。
上诉人刘某某因与被上诉人新乡豫程房地产开发有限公司（以下简称豫程公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服新乡市牧野区人民法院（2007）牧民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2003年12月26日豫程公司与刘某某签订一份商品房销售协议书，约定：刘某某购买豫程公司位于人民路X路北豫程小区X号楼东数第三套l、X层营业房，面积756.666㎡，单价5100元／㎡，总计房款x.60元。水电贴费及燃气配套费由刘某某按自来水公司、供电局、煤气公司有关规定交纳。付款方式：2003年12月26日前支付房款10万元，剩余房款于2004年1月10日前付10万元，2004年1月15日再付10万元，然后从2004年3月起，每月月底前付10万元，到2004年8月31日前付够房款x．60元，剩余房款230万元实行按揭贷款。商品房面积按房地产产权登记机关实际测量为准。约定该房屋于2004年8月31日前交付刘某某使用，否则每日按已付款的5‰支付违约金。约定刘某某须按照“付款方式”付款，每超过1天，豫程公司有权从刘某某已付款中扣除所欠房款2000元，刘某某须在2004年2月1日前按银行要求提供齐全、合法有效的贷款手续。双方另约定须办完房产证抵押手续后方可入住，办房产证费用由刘某某支付，豫程公司负责办理房产证，以房产管理部门开具的票据为准；刘某某要求一层营业房另加楼梯，由豫程公司负责。……。上述协议签订后，双方履行了部分合同义务。2004年12月16日，双方又签订一份变更补充协议。约定：一、刘某某向豫程公司提供银行按揭贷款所需的有关证件，由豫程公司负责办理贷款，刘某某配合。二、双方原约定银行贷款230万元，其中52万元银行不予办理，该52万元由豫程公司先垫付，刘某某向豫程公司偿还欠款52万元及利息。利息自按揭贷款到位之日起开始计息，按月支付本金x元，到房款利息还清为止（还款期为二年）。三、刘某某在收到所购房屋钥匙两个月，如该房出租，由刘某某收取租金交豫程公司抵偿房款及利息，如该房未出租刘某某在收到所购房屋钥匙半年后，每月偿还本息x元，如不如数支付，应按未支付房款及利息数额的同期银行双倍罚金利息支付违约金。四、刘某某在收到钥匙两年不能付清房款及利息，应按未支付房款及利息数额向豫程公司支付豫程公司在银行贷款及三倍利息。五、其他未变更条款，仍按原协议执行。变更补充协议当天，刘某某出具欠条一份，载明：今欠豫程公司的房款52万元，偿还的时间以双方2004年12月26日签定的变更补充协议的约定执行(银行按揭贷款批不下来，这张欠条无效)。
另查明，豫程公司与刘某某签订商品房买卖协议后，2005年12月26日，双方约定的按揭贷款批下来；2006年6月6日，刘某某收到豫程公司所售房屋的钥匙；刘某某共欠豫程公司房款52万元至今未付。豫程公司向刘某某交付房屋时，一层营业房另加楼梯未按约定向刘某某交付，为此，刘某某自建楼梯共花费x元。另查明，2004年8月31日，新乡市房产咨询测绘服务中心出具一份关于豫程小区X-X号楼的面积变更说明，内容为：受豫程公司委托，我中心于2003年6月对豫程小区X-X号商品住宅楼进行了面积测算，今年7月2日该公司向我中心递交了1份该楼的变更说明，据该变更说明和测绘人员现场勘测，确定该楼有如下变更：1、原位于X层东数第l套房东北角的消防控制室移至地下室，供1-X层营业房使用；2、原X层东数第1、7套房在靠近通向住宅步、电梯间处的4.50米×6.90米房间调整为2.40米×6.90米，其中的2.10米×6.90米调整为住宅步、电梯间的通道；3、屋顶电梯间由住宅分摊，屋顶水箱间由全楼分摊，地下室设备间由全楼分摊，1、X层不靠近营业房楼梯间的房间不分摊该部分楼梯间；4、地下室除设备间、消防控制室、电梯井以外的空间不计面积。经测算，该楼各套面积变更详见“房屋户室面积测算审核表”，总建筑面积为x．196千方米，因为消防控制室从X层调整到地下室，致使总建筑面积增加了49.672平方米。
原审法院认为：原、被告双方2003年12月26日所签商品房买卖协议及2004年12月16日所签变更补充协议为有效协议，当事人应按照协议约定履行义务。刘某某欠豫程公司房款52万元，事实清楚，应予偿还，另刘某某2006年6月6日收到房屋钥匙后未能及时将所欠房款付清，属于违约，应当按照双方变更补充协议的约定，承担违约责任；豫程公司主张利息损失的同时又主张违约金，因违约金已能够弥补利息损失，故对豫程公司主张的利息损失，不予支持。依照变更补充协议约定，刘某某2006年6月6日收到钥匙半年后，即2006年12月6日后应按未支付房款的双倍同期银行贷款利息支付豫程公司违约金；刘某某收到钥匙两年即2008年6月6日后应按未支付房款的三倍同期银行贷款利息支付豫程公司违约金。豫程公司未按协议约定将一层楼梯交付刘某某，刘某某自建楼梯的费用，应从总房款中扣除，关于该部分费用，刘某某提供了发票及相关收据，豫程公司未提出鉴定申请，故依刘某某提供的票据认定自建楼梯费用为x元；豫程公司将消防控制室等从X层调整到地下室，致使总建筑面积增加了49.672㎡，其中，刘某某多分摊面积5.29㎡，按照X楼与地下的房屋差价，刘某某每平方米多出了4100元(5100—1000)元，刘某某公摊面积多出价款应为x元(5.29×4100元)，该部分款项也应从总房款中扣除。关于刘某某主张的豫程公司逾期交房违约金问题，因该请求已经另案审理和判决，故刘某某在本案中再主张下余违约金无法律依据，不予支持；关于刘某某主张豫程公司未交付共用楼梯问题，因共用楼梯涉及案外人，与本案不属于同一法律关系，刘某某可向豫程公司或案外人另行主张。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、刘某某于本判决生效后十日内支付豫程公司房款52万元。二、豫程公司于本判决生效后十日内支付刘某某自建楼梯款x元。三、豫程公司于判决生效后十日内支付刘某某共摊面积多出部分的价款x元。四、上述一、二、三项折抵，刘某某于判决生效后十日内支付豫程公司购房款x元。五、刘某某支付豫程公司上述x元逾期支付的违约金(其中2006年12月6日至2008年6月6日按同期银行贷款利率的2倍计算，2008年6月7日至本判决确定的给付之日按同期银行贷款利率的3倍计算)。六、驳回豫程公司的其它诉讼请求。七、驳回刘某某的其它反诉清求。本案诉讼费x元，反诉费6670元，共计x元，豫程公司负担1770元，刘某某负担x元。
刘某某上诉称：一、被上诉人将原设计在一楼的设备间及柱子移至地下室，设备间上诉人分摊面积为39.84㎡，柱子分摊面积为2.59㎡，每平方米多支出4100元，以上两项，上诉人总计多支出x元，原审判决漏判上诉人该项反诉请求。二、共用楼梯属上诉人所购房屋的组成部分，被上诉人将共用楼梯擅自转让给他人，该楼梯面积一层、二层总计29.83㎡，每平方米5100元，计款x元，应由被上诉人赔偿，原审认定该请求与本案不是同一法律关系没有依据。三、原审判决上诉人支付被上诉人利息不合理也不合法。1、根据上述两项上诉理由，与上诉人欠被上诉人的房款相抵后，上诉人只应欠被上诉人x元，再与另案被上诉人应付上诉人的违约金相抵后，被上诉人还应欠上诉人x.84元；2、按照双方合同约定，被上诉人交房后，上诉人才应支付其欠款，但被上诉人未按约定交付房屋已违约，上诉人享有后履行抗辩权，故上诉人不应支付其欠款，更不应支付其利息；3、即使上诉人欠款，支付的利息也不应按照银行利率的二倍三倍计算。请求撤销原判第一、第四、第五、第七项，发回重审或依法改判。
豫程公司辩称：一、上诉人提供的新乡市房产咨询测绘说明及公用面积采集表系复印件，且未加盖测绘中心公章，故不具有证明力，上诉人称原审判决漏判的理由不成立。二、共用楼梯由购房户共同享有使用权，上诉人单独主张权利应另案处理。三、新乡市中级人民法院（2007）新中民一终字第X号民事判决确定的被上诉人对上诉人所负债务与本案债务不应相抵。四、违约金应按照约定计算。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖法律关系。商品房的销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房销售协议书》的约定，上诉人按“套”购买案涉商品房，根据该房屋所有权证的登记事项，一层的建筑面积为390.28㎡，其中分摊共有面积为59.24㎡，二层的建筑面积为385.64㎡，分摊的共有面积为54.60㎡，一、二层的建筑面积共775.92㎡，该面积大于案涉《商品房销售协议书》中约定的面积756.666㎡，因双方在协议第六条已作出按房屋产权登记机关实际测量为准的约定，对于增加的建筑面积，上诉人补交房款x元，按照案涉房屋的建筑面积775.92㎡及约定的单价计算，上诉人并未多支付房款，故上诉人主张以多付的房款与其所欠的52万元房款相抵销的理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人主张的共用楼梯问题，因该楼梯已被案外人单独使用，可能涉及另一种法律关系，故在本案中不宜一并审理，上诉人可另行主张权利。关于上诉人逾期付款的违约金问题，根据案涉《变更补充协议》第三条的约定，上诉人在收到案涉商品房钥匙半年后开始向被上诉人偿还欠款本息，如违约应向被上诉人支付违约金，因上诉人未按照约定还款，故应向被上诉人支付违约金，但双方约定的违约金过高，上诉人在原审时已提出违约金过高的主张，故应予以变更，以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。关于上诉人主张被上诉人逾期交房的违约金x.84元与案涉欠款相抵的理由是否成立的问题，因上诉人和被上诉人均存在违约行为，双方应各自承担相应的违约责任，上诉人所主张的抵销非法定抵销情形，双方也未形成抵销合意，故上诉人该上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实基本清楚，适用法律部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、维持新乡市牧野区人民法院（2007）牧民二初字第X号民事判决第一、二、三、四、六、七项。
二、变更新乡市牧野区人民法院（2007）牧民二初字第X号民事判决第五项为：刘某某于本判决送达后十日内向新乡豫程房地产开发有限公司支付逾期付款的违约金，违约金以x元为基数，自2006年12月6日起至本判决确定的给付之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准上浮30%计算。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审诉讼费共计x元，由新乡豫程房地产开发有限公司负担3770元，刘某某负担x元；二审案件受理费x元，由新乡豫程房地产开发有限公司负担2260元，刘某某负担x元。刘某某预交的上诉费不再退还，待执行时与新乡豫程房地产开发有限公司一并结清。
本判决为终审判决。
审判长杜伟强
审判员蒋雪梅
审判员梁国兴
二○○九年六月十日
书记员刘某飞
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