原告张某某，男，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人韩建国，河南东君（略）事务所（略）。
被告孙某某，女，X年X月X日出生，汉族。
被告李某某，男，X年X月X日生，汉族。
二被告的委托代理人张三保，河南路通（略）事务所（略）。
被告焦作市首信房地产中介有限公司。住所地：焦作市解放区X街X街十字路口南边50米路西。
法定代表人：杨某某，经理。
原告张某某诉被告孙某某、李某某、焦作市首信房地产中介有限公司（以下简称首信公司）买卖合同纠纷一案，原告于2010年7月21日向本院提起诉讼。本院于2010年7月27日作出受理决定，同日将受案通知书及举证通知送达原告，2010年7月29日将应诉通知书及举证通知送达被告孙某某、李某某，2010年7月28日将应诉通知书及举证通知送达被告首信公司。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年9月20日公开开庭进行审理。原告张某某及其委托代理人韩建国、被告孙某某及孙某某、李某某的委托代理人张三保、被告首信公司的法定代表人杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某某诉称，原告在2010年4月15日，通过本案的第三被告焦作市首信房地产中介公司的推荐，在向其交纳3460元后，与第一被告签订了一份房地产买卖合同。该房产的所有权是孙某某，在签定合同的当时是第二被告代理第一被告签订，并没有持该房所有人的授权委托书及相关证明，原告在向第二被告交纳x元后，到市公证机关咨询相关公证事宜。原告认为被告在没有授权委托的情况下不能签订该合同，原告对被告和中介机构不信任，被告理应返还定金。据此，原告请求判令：1、原告与第一被告解除合同；2、第二被告返还定金x元；3、第三被告退还3460元中介费；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告孙某某、李某某辩称，与原告签订合同时该房产是被告孙某某、李某某的夫妻共同财产，且签订合同时孙某某是准许并授权李某某买卖房屋的，签合同后孙某某对李某某的行为也均予以追认；原告现在要求购买房屋，被告孙某某、李某某仍然是同意的；如果被告主张解除合同，二被告同意解除，但合同的解除系原告在合同生效后不履行合同约定造成，故原告主张二被告返还定金的请求不能成立。
被告首信公司辩称，该公司在居间活动中是先签订合同后收费。虽然签合同时孙某某不在场，但通过电话得到其认可，且在合同签订后被告一直积极履行合同，而是原告因资金不到位一直未履行合同义务。综上，我公司已向原告提供订立买卖合同的机会，因此我方的合同义务已经履行，且房屋买卖合同如原告愿意，现在仍然是可履行的。因此我方不存在违约行为，不应退还3460元。
原告张某某起诉要求解除原告与被告孙某某、李某某签订的房地产买卖合同，被告孙某某、李某某同意解除合同，故双方签订的房地产买卖合同应否解除，不再列为争议焦点。根据原告和被告的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：1、被告李某某与原告签订房地产买卖合同的行为是否系无权代理，被告李某某应否返还原告定金x元；2、被告首信公司在合同履行中是否存在违约行为，应否返还原告中介费3460元。
原告张某某为支持自己的主张，在庭审中提交下列证据：1、房地产买卖契约，证明原告与被告孙某某签订合同成立，被告李某某收到定金x元；2、中介公司开具的3460元收据，证明中介公司收费出具的不是正规发票；3、证明材料两份，证明郝德海和原告于2010年7月7日去被告首信房地产公司索要授权委托书的情况。
被告孙某某、李某某对上述证据质证后，提出如下意见：对证据1真实性并无异议，该合同已生效表明李某某以孙某某的名义签订合同的行为已生效，合同后补充条款第二条显示被告孙某某、李某某是夫妻关系，该房产是夫妻共同财产且签订合同时被告李某某、首信房地产中介公司都与被告孙某某联系过取得被告孙某某许可，据此可认定被告李某某并非无权代理，李某某确实收到定金x元，但不应返还，因为违约方在原告；证据2与被告孙某某、李某某无关，如果原告现在愿意购买，被告孙某某、李某某均同意继续履行合同；证据3证人与原告有利害关系，其证言与本案无关，且证言不能证明没有授权委托书的事实，及时没有书面授权也不代表被1对被2没有授权。
被告首信公司对上述证据质证后，提出以下意见：证据1，真实性无异议，合同补充条款证明当时被告首信房地产中介公司已履行审查义务，根据我方调查被告李某某与原告签订合同确经被告孙某某授权，但到后来是原告称没有钱而一直推脱不履行合同，三被告不存在违约责任；证据2，我们是签订了居间合同后才收取居间服务费3460元，如果原告要发票，我们现在就可以发，这与本案无关；证据3，证人证言证明内容不实，其所述我说“人家老婆都来……”，原话为“人家老婆都来了，你还要委托书干嘛”，而证人将对话内容不利于其部分省略，因此不属实。
被告孙某某、李某某为支持自己的观点，提出如下证据：1、商品房买卖契约，证明指向同对原告证据契约的质证意见，二被告不应返还原告定金；2、结婚证，证明被告孙某某、李某某夫妻关系，也证明房产是夫妻共同财产；上述二证据证明合同已生效，早在交房前，被告首信公司声明被告孙某某需到场才调查契税证明。原告对上述证据质证后，提出如下意见：证据1、2真实性无异议，但我多次到中介公司要授权委托书，中介公司均未出示。被告首信公司对以上证据质证后，对以上证据无异议。
被告首信公司为支持自己的观点，提出如下证据：1、合同；2、房产证和契税证明，2010年4月27日调取该记录时被告孙某某本人持身份证亲自到场，证明被告孙某某认可被告李某某的买卖行为。原告对上述质证后，提出如下观点：对证据的真实性均无异议；对证据2关于契税证明，我想问被告首信房地产中介公司，被告中介公司是先签的居间合同再去调取的契税证明。被告孙某某、李某某对以上证据质证后，对以上证据无异议。
对原告提交的证据1、2、被告孙某某、李某某提交的证据1、2、被告首信公司提交的证据1、2，当事人对以上证据的真实性均无异议，本院对以上证据的真实性予以采信；原告提交的证据3证人证言，因证人证言的内容具有不确定性，且无其他证据相印证，故对该证言本院不予采信。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：被告孙某某与被告李某某系夫妻关系。2010年4月15日，被告李某某经被告孙某某的授权，在被告首信公司的介绍下，与原告张某某签订房地产买卖契约一份，约定将孙某某名下的焦作市解放区X街华园南区X号楼X号房产出售给原告。同时，被告李某某向原告出示了所售房产的房产证原件（证号x），并将房产证原件交付给被告首信公司，以备过户使用。根据双方签订的房地产买卖契约第二、三条约定，买方应于2010年6月15日前将房款一次性付清给卖方，同日卖方将上述房地产正式交付给买方；契约第五条约定：“乙方（买方）中途悔约，乙方不得向甲方（卖方）索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起壹日内将定金退还给乙方，另付给乙方相当于定金数额的违约金”；契约第十一条第三款约定：“代理人自述与业主为夫妻关系，代理人保证业主同意出售此房，并取得全权授权，否则，承担违约责任”。同日，原告张某某向被告李某某支付定金x元。2010年4月27日，被告孙某某为准备办理过户手续，调取了该房产的契税完税证明。2010年6月15日，原告因资金不足，与被告协商推迟几日付款。几日后，在被告孙某某、李某某的陪同下，原告张某某到所购买房屋进行验房。但此后原告张某某一直未能如约支付房款。2010年7月7日，原告张某某到被告首信公司处索要被告孙某某向被告李某某出具的书面委托书未果。据此，原告诉至本院。
本院认为，原告张某某与被告孙某某、孙某国签订的房地产买卖契约系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规，该合同合法、有效，依法应当受到法律保护。原告起诉要求解除双方签订的房地产买卖契约，被告孙某某当庭表示同意解除该契约。因此，原告主张解除其与被告孙某某签订的房地产买卖契约诉讼请求成立，本院予以支持。原告称被告孙某某未对被告李某某进行书面委托，故李某某签订契约的行为属于无权代理行为，因此，被告李某某应当返还其定金x元。但是，根据双方签订的房地产买卖契约并未有被告李某某接受授权的形式须为书面形式的约定。根据合同法相关规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。因此，被告孙某某与被告李某某口头委托符合相关法律规定，二者之间的委托关系依法成立。且在房地产买卖契约订立后，被告孙某某调取契税完税证以供过户使用及陪同原告到出售房屋中验房的行为，均应视为对房地产买卖契约的追认。因此，原告所举证据不能证明被告李某某存在违约行为。故原告主张被告李某某返还其定金x元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。原告张某某与被告首信公司之间系居间合同纠纷。被告首信公司作为居间人促成了原告张某某与被告孙某某、李某某之间房地产买卖契约的订立，其合同义务已经完成，委托人张某某应当按照约定支付其报酬。因此，原告张某某主张被告首信公司返还其中介费3460元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第一百一十五条、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告张某某与被告孙某某于2010年4月15日签订的房地产买卖契约；
二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。
本案诉讼费287元，由原告张某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判长苗滋滨
审判员杜春晖
审判员张莉
二0一0年十一月二十八日
书记员贾若男
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