广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2005)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告)布某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人李某明，广东中汉律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)欧某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人刘某某，男，X年X月X日出生，洪桥街法律服务所法律工作者，联系地址：广州市下塘东约直街X巷X号。
原审第三人李某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人布某因房屋租赁纠纷一案，不服广州市X区人民法院(2004)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：原广州市X路游龙坊X号房屋在撤管后发还给吴乃舜管业。1998年10月15日，吴乃舜死亡。2000年7月3日经广州市X区公证处出具《取得遗产证明书》证明该房屋归欧某。2003年5月30日，广州市国土资源和房屋管理局核发了该房屋的《广州市房地产权属证明书》，该证明书载明：权属人为欧某，所有权来源为变更，继承、遗失。2003年11月18日，欧某(乙方)与广州市广源实业总公司(甲方)签订《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定甲方经批准拆除产权属于乙方的房屋，乙方同意甲方拆除座落在沿江西路游龙坊X号的房屋，甲方将自有的座落在海珠区X街X号202房、泰沙路X号502房的自有房屋，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换(补偿)；乙方与原租户布某、李某继续发生租赁关系等。
原广州市X路游龙坊X号房屋在代管期间，由房管站将该房屋出租给布某。1994年11月11日，广州市广源实业总公司(甲方)与布某、李某(乙方)签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方经批准拆除上述房屋，乙方是该屋的使某人，承租面积10.75平方米，有正式户口的实际居住人口12人(其中独生子女3人)；甲方应于1995年2月30日前，在泰沙路X号(现在建全称：泰宁A2综合楼)东南向(自编X号)第五层，产权属于公有的二房一厅套间，安置乙方回迁居住；乙方实际使某面积有28.35平方米，另有阁子13平方米，布某、李某两户共12人，其中3个独生，共15人计，以上永迁的居积按8人应安置44平方米居积(含永迁系数10%)，现欠1.2平方米，甲方同意按每平方米2000元补偿给乙方，余下7人经济永迁，不需甲方安排房屋居住，甲方同意乙方按每人（略）元一次性经济永迁等。1995年3月15日，广州市广源实业总公司(甲方)与布某、李某(乙方)签订《补充协议书》，约定原安排乙方永迁安置泰沙路X号自编X号五楼的单元，更改为本楼自编X号五楼单元X平方米居积，原协议安排东南向，现调整为西南向等。同年，布某和李某两户入住永迁房即泰沙路X号502房。之后，李某一家三口迁出该房屋。布某和李某两户均没有将户口迁入泰沙路X号502房。现泰沙路X号502房的实际居住人口为布某及其儿子李某坚、女儿李某喜、外孙罗璟欣。布某在该房屋承租期间，粉刷了墙壁，地面铺设了抛光砖，重新布某了水管电线，更换了座厕，厨房、厕所墙壁贴了瓷片，阳台安装了两个大铝合金窗，将原来的三个大的钢窗换成铝合金窗，厕所的木门换成了塑料门，大门换了防盗门和安装了铁闸，更换了两个木门等。诉讼中，布某确认只交纳了至1998年10月的租金。
2001年间，欧某起诉要求布某搬迁和支付1998年11月1日-2001年10月30日的房屋使某金。该案审理期间，欧某未能举证泰沙路X号502房是征拆广州市X路游龙坊X号房屋后补偿给其的房屋，而征用单位也表示不能最后确定泰沙路X号502房是补偿给欧某的，一审法院于2001年12月14日以(2001)海房初字第X号民事裁定书裁定驳回欧某的起诉。欧某、布某均没有上诉。欧某在2003年12月23日再次提起本案诉讼。在本案诉讼期间，布某向越秀区人民法院提起行政诉讼要求广州市国土资源和房屋管理局撤销颁发给欧某的沿江西路游龙坊X号房屋的权属证明书，后经二审终审驳回其起诉。
2003年12月23日，欧某向广州市X区人民法院提起诉讼称，原座落在广州市X路游龙坊X号是属于吴乃舜所有的房屋，约1995年由于市政建设的需要永迁至泰沙路X号502房，吴乃舜于1998年10月15日死亡，上述房屋由其继承。上述房屋原为'代管'房，布某在此居住，于1996年2月经批准发还，其至今未与布某签订租赁合同，也无收取租金，即布某无合法手续使某该房屋。故起诉要求：1、布某立即迁出泰沙路X号502房，将房屋交还给其；2、布某支付从1998年11月1日起至2003年11月30日止的租金(按私房住宅标准价每月300元计)；3、布某承担本案诉讼费。布某在该房屋增加的设施保留给其，其按布某提出的装修价格的三折折旧补偿。
布某辩称，诉争房屋不是欧某的。即使某争房屋的产权写欧某的名字，欧某也应先与承租人协商租赁情况，在不可达成新的租赁协议后才可以要求其迁出。租金的诉讼时效是1年，不同意欧某支付租金的诉讼请求。在诉争房屋居住期间，其批荡了墙壁，地面铺设了抛光砖，重新布某了水管电线，更换了座厕，厨房、厕所墙壁贴了瓷片，阳台安装了两个大铝合金窗，将原来的三个大的钢窗换成铝合金窗，厕所的木门换成了塑料门，大门换了防盗门，更换了两个木门，大门安装了铁闸。如搬迁，要求欧某按装修价格（略）元赔偿。
李某述称，其已没有在诉争房屋居住。其同意布某的答辩意见。
一审法院认为，广州市国土资源和房屋管理局核发的《广州市房地产权属证明书》反映，欧某是原广州市X路游龙坊X号房屋的权属人，拆迁人广州市广源实业总公司在拆除该房屋后，将（略）等房屋用作拆除欧某原址房屋后的产权调换(补偿)的房屋，故欧某对（略）享有所有权，依法对该房屋享有占有、使某、收益和处分的权利。布某和李某在该回迁房居住期间，没有与原房屋管业人约定租赁期限，之后与欧某也未能就租赁关系达成协议，视为不定期租赁，业主要求收回房屋的，一般应当准许。鉴于布某户立即搬迁有困难，欧某应予体谅，酌情准予欧某户按现状暂住6个月，期满搬迁为宜。暂住期间，布某应按评估部门评定的承租面积和私房住宅成本价租金标准计付房屋使某金给欧某。布某铺设的地砖、重新布某的水管电线、更换的座厕、墙壁贴的瓷片、安装和更换的铝合金窗属固定镶嵌物，按有关规定不得拆除，布某更换的塑料门、防盗门和安装的铁闸留给欧某，由欧某补偿6875元给布某。布某在租赁期限内自1998年11月起没有交纳租金，也没有对租金进行提存，布某应支付租金。布某认为欧某起诉已过诉讼时效的问题，基于原业主死亡，需明确权利人，且2001年欧某也曾起诉主张过权利，只是因证据不足被法院驳回起诉，直到2003年5月30日才明确权属，故欧某起诉没有过诉讼时效。欧某要求布某支付1998年11月-2003年11月的租金有理，予以支持。诉争房屋的性质虽然是私房，但欧某没有证据证明已将该情况告知布某，故其要求布某按私房住宅标准价租金标准计付该段期间的租金依据不足，不予采纳，布某应按民用公房租金标准支付租金给欧某。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第119条第三款之规定，2004年11月1日作出判决如下：一、解除欧某与布某、李某李某间的租赁关系。二、布某户在本判决生效之次日起暂住（略）6个月，期满即搬迁，将房屋交回给欧某；暂住期间，按评估部门评定的承租面积和私房住宅成本价租金标准交纳房屋使某金给欧某，至实际搬出之日止。三、搬迁时，布某铺设的地砖、重新布某的水管电线、更换的座厕、墙壁贴的瓷片、安装和更换的铝合金窗不得拆除；布某更换的塑料门、防盗门和安装的铁闸留给欧某；欧某在布某搬迁时支付上述设施的补偿款6875元给布某。四、布某在本判决生效之日起10日内，支付从1998年11月1日起至2003年11月30日止的租金(每月按评估部门评定的承租面积和民用公房租金标准计，以欧某主张的每月300元为限)给欧某。五、驳回欧某的其他诉讼请求。案件受理费830元由布某负担。
一审宣判后，布某不服，向本院提起上诉称：1、欧某的产权来源是《取得财产证明书》，其法律依据是《中华人民共和国继承法》第十四条，根据该条规定，欧某仅应取得部分遗产，而且具体比例应当由法院裁决。根据《中华人民共和国继承法》，无人继承的遗产应当归国家和集体所有，所以欧某的《取得财产证明书》属于侵占国家财产。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，该证明书即使某过公证，法院也应当依职权认定为无效；2、根据《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定，租金的诉讼时效为一年。欧某未获颁房产证，这仅仅构成诉讼时效中止的事由，不能认为构成诉讼时效的起算或者中断。因此，在2003年5月30日起，诉讼时效即从最后六个月起继续计算，所有被中止的诉讼时效在2003年11月30日届满，不再受法律保护。欧某在2003年12月13日起诉，一审法院对全部租金予以保护错误。3、一审法院依据欧某认可的补偿款补偿布某的装修投入，价值显然过低，有失公平，即使某算折扣，欧某也至少应按原值的80％对布某进行补偿。故上诉请求：1、撤销一审判决，驳回欧某的全部诉讼请求；2、诉讼费由欧某承担。
欧某答辩称其《取得遗产证书》是通过核发手续向越秀区公证处办理所得，欧某对吴乃舜尽了生养死葬义务，在吴乃舜无其他继承人的情况下，其遗产应归外甥女欧某取得；有关房管部门也确认该房屋产权属欧某个人所有，在2004年11月10日发给房产证。其在2001年曾向海珠区人民法院对租金主张过权利，因当时证据不足被驳回起诉，直到2003年5月30日才与征用单位签订《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》明确权属，故没有超过诉讼时效。布某在1995年搬迁后一直在该房屋居住，居住时间有10年之久，应以折旧的计算方法补偿装修费用。故同意一审判决，不同意布某的上诉请求。
本院二审查明：广州市国土资源和房屋管理局于2004年11月10日核发广州市X区X路X号502房的《房地产权证》给欧某。本院查明的其他事实与一审基本相同。
本院认为，被上诉人欧某经房屋拆迁产权调换补偿取得（略）所有权，依法享有占有、使某、收益和处分的权利。由于上诉人布某与欧某未能就该屋租赁达成协议，故欧某要求收回房屋自用，合法有理，本院予以支持。布某曾向人民法院提起行政诉讼，要求行政主管部门撤销颁发给欧某的原沿江西路游龙坊X号房屋的权属证明书，其起诉已被法院终审驳回。而布某本案仍上诉认为欧某取得的该权属证明书无效，显属无理。布某回迁后一直居住使某讼争房屋，依等价有偿和公平原则，布某应向欧某支付使某期间的租金。一审法院考虑讼争房屋虽为私房，但欧某没有证据证明已将该情况告知布某，判决布某按公房租金标准支付1998年11月至2003年11月期间的租金给欧某，并无不当。由于布某没有延付或拒付租金情节，故本案不适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项关于延付或拒付租金一年诉讼时效的规定。布某上诉认为欧某诉请的部分租金已过诉讼时效，依据不足，本院不予支持。另外，布某居住使某讼争房屋已有十年多，根据布某投入的装修对欧某使某的价值和布某的实际使某期限，一审法院判决欧某酌情补偿6875元给布某，符合公平原则。布某上诉认为一审判决装修补偿数额过低，上诉请求欧某按原值的80％进行补偿，理据不足，本院不予支持。审查一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费830元，由上诉人布某负担。
本判决为终审判决。
审判长张汉华
审判员万力平
代理审判员黄晓清
二OO五年九月二十一日
书记员朱琳
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