广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2005)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)谢某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人(原审原告)黎某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人(原审原告)潘某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
两被上诉人的委托代理人叶贵明，广东东成律师事务所律师。
两被上诉人的委托代理人曾志刚，广东东成律师事务所律师。
上诉人谢某因租赁合同纠纷一案，不服佛山市X区人民法院(2005)南民三初字第X号民事判决，向本某提起上诉。本某受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。
原审判决认定：2002年9月5日，原告与被告签订了《房地产租赁契约》，约定：原告将位于佛山市X区X路华榕楼X号铺的房屋出租给被告使用；月租金为1300元，租赁期限自2002年3月1日至2005年2月30日止，租金按月结算，由被告在每月的前30日内交付给原告；合同附补充协议一份。同日，双方签订《补充协议》，约定：原告于2002年9月5日收到被告交来定金7000元，如果被告违约则原告不予退还被告，如果原告违约，则将所收全部定金退还给被告；签订合同的三年租金均为每月1300元。2003年8月14日，原告潘某开具的定金收据给被告，内容是：“今收到谢某租华榕楼X号铺定金7000元(注：此铺是转让，谢某枝定金转入)”。谢某枝是被告父亲，其曾向原告租赁讼争铺位，并支付过定金7000元，被告实际并无直接向原告支付过定金，其所支付的定金是谢某枝所支付的定金转过来的；南海市房地产管理局于2002年4月22日颁发的(南)房租证第X号《房屋租赁证》载明：两原告的位于南海区X村罗湖新湖一路华榕楼X号铺出租给周健民，有效期自2002年4月22日至2003年4月22日。另，据被告陈述，周健民只租到2002年9月后由谢某枝经营，2003年8月才由被告经营。
原审判决认为：原、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，现双方均同意解除租赁合同，本某予以准许。双方争议的焦点是租赁期限的起止以及被告是否违约。对于前一个问题，本某分析认为，双方约定的期限是三年，双方签订合同的时间2002年9月5日，被告能证明2002年9月5日之前并非自己所租赁，而原告并不能证明在2002年3月份已经将铺位交付给被告且对周健民租赁一事不能自圆其说，故应当认定租赁期限是2002年9月5日起至2005年9月4日止，原告所主张在2005年2月底期满，与逻辑不符，本某不予采信。对于后一个问题，本某认为，被告没有支付租金，已经构成违约，被告应当继续支付租金并承担违约责任，被告所辩原告故意不收租金，没有依据，本某不予采信。关于违约责任的承担，根据双方的约定，被告所支付的7000元“定金”并非担保法意义上的定金，属于租赁保证金，而根据《广东省城镇房屋租赁条例》的规定，收取保证金不应超过三个月租金额，故被告承担违约责任只应以三个月租金额为限，即3900元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第某条、《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某条、第某十条、第某十三条、第某百一十二条的规定，判决：一、解除原告黎某、潘某与被告谢某于2002年9月5日签订的《房地产租赁契约》及《补充协议》。二、被告谢某应于本某决发生法律效力之日起十日内将所租赁原告的铺位交还予原告黎某、潘某。三、被告谢某应于本某决发生法律效力之日起十日内支付所拖欠的租金2600元予原告黎某、潘某，并从2005年4月5日起至本某决确定交还铺位之日止按月1300元计付租金。四、被告谢某所支付原告的定金7000元，其中3100元在本某决发生法律效力之日起十日内由原告退回给被告，余3900元不予退还作为违约金归原告所有。五、驳回原告黎某、潘某的其他诉讼请求。本某受理费114元，由被告负担。
宣判后，上诉人谢某不服，向本某提起上诉称：多年来被上诉人在收取包括上诉人在内的承租人的租金的方式都是委托他人来收取的，从没有变化过。2005年2月被上诉人为了终止双方协议，通知上诉人马上搬迁，但是上诉人没有同意。当上诉人在主动催促被上诉人委托的收费员收钱的时候，该人明确告知被上诉人拒绝收取其租金。而被上诉人为了达到毁约而不用承担责任的目的，于是将责任推给上诉人身上找借口赶走上诉人。这些事实均有证据证实。综上，原审判决事实不清，请求：1、依法撤销南海区人民法院(2005)南民三初字第X号，依法判决双倍返还被上诉人的定金人民币一万四千元及承担违约责任，赔偿上诉人经济损失；2、本某、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人谢某在二审期间提交如下证据：
录音光盘1份，证明被上诉人委托的收租人拒绝收租，不是上诉人拒绝交付。
被上诉人黎某、潘某认为该证据不属于新证据，不予质证。经审查，本某认为，上述证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》第某十一条所规定的“新的证据”，本某不予采纳。
被上诉人黎某、潘某答辩称：一、上诉人拖欠了答辩人的两个月租金，已构成违约，一审法院判决上诉人承担违约责任完全正确。至答辩人向法院提起诉讼之日止，上诉人已拖欠答辩人两个月的租金2600元。上诉人明显构成了违约，应当按照《补充协议》的约定承担违约责任。因为《补充协议》中约定的7000元“定金”，并非担保法意义上的定金，从双方的约定内容来看，该“定金”实际上一方面是租赁合同的履约保证金，另一方面同时又是关于违约金数额的约定。一审法院以《广东省城镇房屋租赁条例》中关于保证金的规定来否定双方在《补充协议》中约定的效力不当。《广东省城镇房屋租赁条例》只是地方性法规，根据《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释(一)》第某条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院指定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，所以一审法院不应根据《广东省城镇房屋租赁条例》这一地方性法规的规定来否定《补充协议》中双方关于违约金的约定。二、上诉人称答辩人故意不收取讼争房屋租金与事实不符，也没有依据。事实及证据表明，是上诉人违反了合同约定，拒绝交纳租金。三、上诉人要求答辩人双倍返还其定金（略）元没有事实和法律依据。双倍返还定金的前提是，一方面双方约定了担保法意义上的定金条款并交付了定金，另一方面是收取定金的一方违反了合同约定。答辩人在租赁合同的履行过程中自始至终均没有违约行为，不存在违约责任。双方在“补充协议”中约定的“定金”也不是担保法意义的定金，因此上诉人要求答辩人双倍返还定金也没有依据。相反，上诉人拖欠了两个月的租金，构成违约，应按双方约定的“补充协议”承担违约责任，答辩人有权扣押上诉人的7000元保证金充抵违约金。四、上诉人一审时没有提出双倍返还定金的请求或反诉，而在上诉时提出该新的请求，不符合法律程序。请求：驳回上诉人的诉讼请求。
上诉人黎某、潘某在二审期间没有提供证据。
经审查，本某对原审判决认定的事实予以确认。
本某认为：双方争议焦点在于谢某没有支付租金的行为是否构成违约。谢某主张没有支付租金是由于黎某、潘某拒绝收取租金造成，但谢某无证据证实其主张，对其辩解，本某不予采信。谢某拖欠租金的行为已构成违约，应就此承担相应的违约责任。谢某二审期间提出双倍返还定金和赔偿经济损失，属其反诉主张，本某不予审查。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费114元，由上诉人谢某负担。
本某决为终审判决。
审判长吴逸
代理审判员杨崇康
代理审判员罗凯原
二00五年九月十三日
书记员张飞凤
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