上诉人(原审原告)宁夏水晶宫娱乐有限公司，住所地宁夏银川市高新技术开发区X路X号。
法定代表人张某某，该公司董事长。
委托代理人郝自宁,辅德律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)宁夏力成电气集团有限公司，住所地宁夏银川市高新技术开发区X路X号。
法定代表人陈某某，该公司董事长。
委托代理人马立武，天盛律师事务所律师。
原审第三人中盐宁夏商业集团有限公司，住所地宁夏银川市兴庆区X巷X号。
法定代表人蒋某，该公司董事长。
委托代理人柳向阳，兴业律师事务所律师。
上诉人宁夏水晶宫娱乐有限公司（以下简称水晶宫公司）因承租人优先购买权纠纷一案，不服宁夏银川市金凤区人民法院（2009）金民商初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年7月21日受理后，依法组成合议庭，并于2009年8月28日公开开庭进行了审理。上诉人水晶宫公司的委托代理人郝自宁，被上诉人宁夏力成电气集团有限公司（以下简称力成电气）的委托代理人马立武，原审第三人中盐宁夏商业集团有限公司（以下简称中盐公司）的委托代理人柳向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告水晶宫公司诉称，2005年12月17日，原告与力成电气签订《房屋租赁合同》，承租力成电气大厦1-X层房屋经营洗浴业，租期自2005年12月18日至2010年12月17日，合同中还约定出租方出卖房屋须在3个月前通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。但在2008年12月29日，原告接到中盐公司的通知，得知力成电气已将原告承租房屋转让给中盐公司。因力成电气出租给原告的1-X层房屋有单独的房产权证，而力成电气没有按合同约定提前3个月通知原告，剥夺了原告依法享有的1-X层房屋优先购买权，故力成电气的转让行为应属无效。同时，原告在承租房屋后，进行了巨大投资，准备长期经营，原告愿意在同等条件下购买原告租赁的上述房屋。现请求判令力成电气将原告承租房屋出售给中盐公司的行为无效，并确认原告对承租房产享有优先购买权。
原审法院查明，2005年12月17日和2006年1月6日，原告与力成电气分别签订《房屋租赁合同》共两份，承租力成电气位于银川市高新技术开发区X路X号力成电气大厦(共X层)中的1-X层共3150平方米的房产经营洗浴业，租期五年，分别自2005年12月18日至2010年12月17日和2006年1月6日至2011年1月6日。合同中第五条二款约定：“出租方出卖房屋，须在3个月前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权”。合同签订后，力成电气将上述房产交与原告经营。2008年初，中盐公司有意购买被告力成电气房地产，经双方协商后，力成电气于2008年7月20日开始向各承租户发出通知，要求各承租户商谈具体事宜，结算房租、水电费等。2008年11月19日，力成电气与中盐公司联合发出通知，声明银川市高新技术开发区X路X号力成电气大厦及附属厂房、车间已整体出售给中盐公司，要求各承租户向中盐公司履行与原出租人力成电气签订的租赁合同。2008年12月29日，中盐公司又以邮寄方式向原告送达《通知书》一份，并对邮寄行为和通知内容进行了公证。
2008年11月13日，中盐公司经上级主管部门中国盐业总公司批复同意，整体购买力成电气位于银川市高新技术开发区X路X号的所有房地产，并于2008年11月18日与力成电气签订《房地产买卖协议》，约定购买房产面积为x.93平方米，土地面积为7900平方米，总价值x元，双方于2008年12月25日在房管部门和土地管理部门办理了全部房地产变更登记手续。原告认为力成电气侵害其优先购买权，遂涉诉。
原审法院认为，承租人的优先购买权是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。同等条件的原则，即优先购买权人的认购条件与其他买受人完全一致，不仅包括最主要的价格条件，还包括价款支付期限、方式、卖方迁址期限以及所卖房屋的部位、数量等因素。本案中，力成电气出售的是其位于银川市高新技术开发区X路X号的整体房地产，而原告承租的只是整体房地产中的一部分，所占比例小于三分之一。原告所租房屋虽有独立产权证，但法律并无明文规定对优先购买权的保护可延伸至非租赁物，其主张承租部分优先购买权，也有悖于力成电气和中盐公司整体转让和整体受让的意愿。同时，原告与力成电气的租赁合同也并未因力成电气与中盐公司之间的房屋买卖合同而终止，故原告不能满足“同等条件”的法定要件，不享有优先购买权。中盐公司与被告力成电气签订房屋买卖合同并已办理完产权转移登记手续，银川市高新技术开发区X路X号的房地产已属中盐公司所有。从保护当事人的利益、维护交易安全以及物权登记公信力等角度出发，应确定力成电气与中盐公司之间签订的《房地产买卖协议》的效力。综上所述，原告诉讼请求不能成立，不予支持。二被告的辩解成立，应予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费100元由原告负担。
宣判后，水晶宫公司不服，向本院提起上诉称，上诉人与被上诉人关于房屋承租人优先购买权纠纷一案已经银川市金凤区人民法院作出（2009）金民商初字第X号民事判决，由于该判决认定事实错误，错审错判，致使上诉人的合法权益受到了不应有的损害，故此提出上诉。2008年12月2日，二被上诉人签订了一份《房地产买卖契约》，该契约所买卖的房屋是被上诉人力成电气于2005年12月17日出租给上诉人的房屋，并且租凭期限至今延续。根据我国《合同法》第二百三十条的规定，上诉人对该房屋享有优先购买权。但被上诉人力成电气在房屋买卖前并没有依法通知上诉人行使优先购买权，从而使上诉人的优先购买权丧失。因此，上诉人提起了诉讼。上诉人认为，对这样一起事实清楚、法律关系明确的案件，原审法院一定会给上诉人一个公道的裁决，但事与愿违，原审判决与本案事实、于我国法律大相径庭。原审判决之所以公然剥夺上诉人的优先购买权，其理由是上诉人承租的房屋与二被上诉人交易的房屋在同一幢建筑的房屋，而上诉人主张的优先购买权仅仅是其中的一部分，因此，上诉人的购买条件与被上诉人中盐公司的购买条件并不同等。只要对我国法律稍有知悉就不难发现，原审判决的这一认定是严重错误的。根据我国合同法第二百三十条的规定可以看出，同等条件显然指的是价格、付款期限及方式和出卖房屋的座落位置、结构并无关系，只要出租房屋的产权是独立的，只要出租人在出售出租房屋，承租人在同等条件下就享有当然的优先购买权。原审判决认定的事实和条件与我国法律规定的事实与条件完全冲突，其判决结果必然是错误的，请求二审法院依法撤销原审判决，确认力成电气与中盐公司签订的买卖合同无效，改判水晶宫公司有优先购买权。
被上诉人力成电气未作书面答辩。在庭审中辩称，上诉人的上诉理由不能成立，力成电气与中盐公司签订买卖合同之前就通知了水晶宫公司，对承租人尽到了通知义务，水晶宫公司未向我方表示其有购买的意向，其请求确认合同无效没有法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人中盐公司未作书面答辩。在庭审中辩称，原审判决正确，应予维持，中盐公司属买受人，买的是整体大楼，水晶宫公司只租赁了一部分，房屋的所有权已过户到中盐公司的名下，符合法律规定，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的案件事实与原审一致。
本院认为，上诉人水晶宫公司与被上诉人力成电气签订的二份《房屋租赁合同》形式要件齐备，内容真实，合同条款符合法律的规定，双方当事人意思表示真实，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该《房屋租赁合同》合法有效。上诉人水晶宫公司认为，其对所承租的房屋有优先购买权，被上诉人力成电气在房屋买卖前没有依法通知上诉人行使优先购买权，因此被上诉人力成电气的卖房行为无效，应确认上诉人的优先购买权。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。第二十四条第一款（四）项规定：“具有下列情形之一的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续”的规定。上诉人水晶宫公司提出被上诉人力成电气未通知其优先购买，依照司法解释，既使属于未给予通知的情形，上诉人水晶宫公司关于确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的请求也不应支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人宁夏水晶宫娱乐有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长董军
审判员范佐政
审判员邵敏
二00九年十月十三日
书记员刘宁娟
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……
第一百五十八条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
