广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2005)佛中法民五再字第X号
申请再审人(一审被告、二审上诉人)：佛山市恒捷房产有限公司。住所地：佛山市X区X街道办事处江南大道X号恒龙苑。
法定代表人：邓某，经理。
委托代理人：李欣蕾，内蒙古阿尔斯楞律师事务所律师。
委托代理人：陈巧玲，内蒙古阿尔斯楞律师事务所律师。
被申请再审人(一审原告、二审被上诉人)：项俊武，男，X年X月X日出生，汉族，住佛山市X区X街道办事处顺峰山金沙大道恒翠轩一座501。
委托代理人：周永华，广东宏骏律师事务所律师。
佛山市恒捷房产有限公司(以下简称恒捷房产公司)与项俊武商品房买卖合同纠纷一案，本院于2002年12月16日作出(2002)佛中法民一终字第X号民事判决已发生法律效力。恒捷房产公司不服，向本院申请再审。本院于2005年3月4日作出(2005)佛中法立民申字第X号民事裁定，依法另行组成合议庭进行再审，并于2005年6月13日公开开庭进行了审理。申请再审人恒捷房产公司的委托代理人李欣蕾、陈巧玲，被申请再审人项俊武的委托代理人周永华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
再审查明：项俊武与恒捷房产公司于2001年11月15日签订《商品房购销合同》一份，向恒捷房产公司购买位于佛山市X区大良金沙大道恒翠轩一座X号的商品房一间，合同中确定的售房价款项俊武已全部支付。2001年9月28日，恒捷房产公司另收取设施费人民币8000元，并开出收据。项俊武交纳该8000元后，认为恒捷房产公司收取该款没有法律依据，与其协商退还无果，遂向法院提起诉讼。
另查明：恒捷房产公司是从事房产经营的有限责任公司，其开发的恒翠轩在2001年9月取得顺德市商品房预售许可证。项俊武购买的商品房现已入住。
一审法院审理认为：本案诉讼前恒捷房产公司已领取《商品房预售许可证》，原告与被告签订的《商品房购销合同》是双方当事人在公平自某、等价有偿的原则下签订的，该《商品房购销合同》合法有效。现双方争议的是被告以设施费名义在合同所定的总价款外收取原告8000元是否符合有关法律规定。根据被告的陈述，该8000元是成本以内的，只是没有定在合同的价格内。根据价格法有关规定，经营者定价，应当遵循公平、合法和诚实信用的原则；同时不得有利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易的行为。在本案中，被告也承认行政主管部门已经明文要求将有关费用计入成本，现却以没有将有关费用计入成本为由另向原告收取8000元，该8000元属增加收费。虽然该款原告已交付，但该增加收费的法律行为无效，因此被告对无效行为应负全部责任。被告应返还原告8000元及支付款项占用期间的利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算。根据《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国价格法》第七条、第十四条第(四)项的规定，判决：被告顺德市恒捷房产有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内返还原告项俊武8000元，并支付利息(利息计算方法为：从2002年8月1日起至实际还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)。案件受理费330元，由恒捷房产公司负担。
一审判决后，恒捷房产公司不服，提起上诉。本院二审审理认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》，是双方当事人在平等、自某、协商一致的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同。本案中，双方当事人争议的是上诉人另行收取被上诉人8000元设施费是否合法的问题。上诉人在向被上诉人预售商品房时，在《商品房购销合同》中已明确约定了房屋的预售价款，该价款已包含房屋成本，应当是上诉人唯一可以合法收取的价款。而上诉人以设施费的名义再向被上诉人收取8000元，是在房屋价款之外的收费，上诉人的行为明显违反了《中华人民共和国价格法》第十三条第二款、第十四条第一款第(四)项的有关禁止性规定，是无效的民事行为。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第(三)项、第(五)项、第六十一条第一款等对无效民事行为的有关规定，上诉人应将收取的8000元返还给被上诉人，并支付占用期间的利息。原审据此所作的判决正确，应予维持。上诉人上诉称该8000元设施费是房屋成本的一部分，只是分开收取。该上诉意见不能表明其收费是合法的行为；上诉人上诉称该收费已向购房者明示和被上诉人已经实际支付相关费用和房屋已经实际交付使用。但这不能表明该收费是合法的行为；因此，上诉人上诉认为其收费行为是合法交易的理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费330元，由上诉人顺德市恒捷房产有限公司负担。
恒捷房产公司不服该判决，向本院申请再审称：一、原审判决认定事实错误。(一)原审判决没有考虑顺德区房地产市场的实际情况也没有尊重本案的客观事实，即申请人(包括所有顺德地区的开发商)一贯采用设施费+房价，分开收取房价和设施费的价格构成方式。对房地产市场的这种销售形式，当时的顺德物价部门也是认同的。所以在同一楼盘、事实也完全相同的后期诉讼案件中，(2004)佛中法民五终字第X号判决就从实际和公平原则出发肯定了这一事实。(二)原审判决缩小了买卖合同的范围。判决认定《商品房购销合同》是可以收费的唯一依据，申请人另外以认购指南、价目表等资料的书面方式向购房人发出要约，购房人以交付设施费的方式完成承诺的合同形式是完全违法的，认为买卖双方形成的事实上的设施费交易行为不是买卖合同的一部分，只有格式化的《商品房购销合同》才是合法的合同。原审判决这样认定歪曲了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中关于合同的解释，同时也违背了《商品购销合同》第二十一条“本合同未尽事项，可由双方约定后作为补充条款”的约定，违反了《中华人民共和国合同法》第四条“合同当事人依法享有自某订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的意思自某原则。(三)在本案中，申请人向被申请人收取设施费是双方能否达成《商品房购销合同》的一个基本前提，如果被申请人不同意交纳设施费，则双方根本不能签订《商品房购销合同》，这正是申请人诚实交易的一种表现，并没有违反任何法律的强制性规定，也没有伤害到被申请人的任何利益。(四)原审判决完全忽视了申请人确实投资了设施，购买人也享用了该设施的事实。事实上，申请人在该楼盘内投资建设了防盗网，对讲监控门系统、电某、有线电某初装费、大堂设施投资、园林配套设施，购买人也实际享用。原审判决认定购买人可无偿使用这些设施不公平，是违反了“谁受益，谁支付”和等价有偿的原则。二、原审判决适用法律错误。原审判决适用了《中华人民共和国价格法》第十三条第二款“经营者不得在标价之外出售商品，不得收取任何未予标明的费用”，该法条的核心是明码标价，不能在标价之外加价出售，不得收取任何未予标明的费用。本案中申请人收取设施费采用了明码标价的方式，在《认购【恒翠轩一期住宅】付款方式》、《恒翠轩一期商品房认购指南》、《恒翠轩住宅价目表》、《恒翠轩楼书》都标明房价款中未包含设施费，每户分摊设施费8000元。可见，本案中设施费是明码标价的费用，不属于标价之外的加价，更不属于未予标明的费用，申请人未违反价格法的规定；原审判决适用了《中华人民共和国价格法》第十四条第一款第(四)项和《中华人民共和国民法通则》第五十八条第(三)项的规定，这些规定是指经营者应当诚实守信，不能有欺诈、诱骗消费者的行为。本案中申请人收取设施费是一种合同的自某行为，是签订《商品房购销合同》的前提条件。《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第十条第(二)款规定，分摊性和选择性的服务项目本身不应当包含在房价中。由于这些项目各户选择是否需要，故只能将这种选择作为交易双方能否成交的先决条件单独列出来，加以明示和强调，更体现交易双方的诚实。客观上设施费中有的项目不属于房屋的基本构成部分，是申请人为了改善小区生活质量而另外投资建设的项目，不宜计入《商品房购销合同》。从以上交易过程看，双方完全是在自某、公平、等价有偿、诚实信用的基础上进行的，根本不存在任何的欺诈、诱骗。
本院再审认为：本案双方争议的焦点是恒捷房产公司在合同约定的总价款之外收取设施费8000元是否合法。尽管顺德区X区前房地产市场存在将商品房价格分两部分收取的作法，但这一作法必须以设施费属于商品房价格成本构成项目并且未包含在双方签订的《商品房购销合同》约定的购房款中为前提。本案中，就设施费是否在购房款以外实际发生，申请再审人提交了恒翠轩一期成本概况表、销售价格构成因素统计表、设施费投资表及相应的发票等证据。因成本概况表、构成统计表及投资表都是恒捷房产公司事后制作的单方证据，在对方否认的情况下，不具备相应的证明力；恒翠轩有关工程发票和设施费发票，部分未注明是一期工程或二期工程，由于一、二期工程的开工时间相距甚近，从发票填注的时间也不能区分是一期或二期工程，故上述发票不能证明是在承建本案所争议的恒翠轩一期工程时产生。就设施费是否在购房款中收取，申请再审人仅能依据前述证据及相应推理进行说明，因前述证据不足以证明恒翠轩一期工程的实际开支及价格构成情况，故申请再审人主张设施费未包含在购房款中无充分依据。而除此之外，又存在恒翠轩一期的少数住户不缴或少缴设施费的事实，进一步表明设施费并非购房款之外必须缴纳的费用。综上，申请再审人在合同约定的价款之外收取设施费没有法律上的依据。被申请再审人要求申请再审人退还设施费理由充分，本院予以支持。原审认定事实清楚，处理正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条之规定，判决如下：
维持本院(2002)佛中法民一终字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长李少锋
代理审判员焦艳
代理审判员黄维
二00五年九月十二日
书记员陈文
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