原告（反诉被告）易某某，男，X年X月X日出生，汉族
委托代理人王曙，湖南万和联合律师事务所律师。
委托代理人杨某，男，X年X月X日出生。
被告（反诉原告）刘某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人张平，湖南君见律师事务所律师。
被告（反诉原告）余某某，女，X年X月X日出生。
委托代理人张平，湖南相见律师事务所律师。
原告（反诉被告）易某某诉被告（反诉原告）刘某某、被告（反诉原告）余某某房屋买卖合同纠纷一案，于2008年12月30日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员李建科担任审判长，代理审判员毛霞、人民陪审员庞梅霞参加的合议庭，公开开庭进行了审理，代理书记员张凡担任记录。原告（反诉被告）易某某的委托代理人王曙、杨某，被告（反诉原告）刘某某、余某某的共同委托代理人张平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告易某某诉称，原告与两被告刘某某、余某某（夫妻关系）于2000年12月22日签订《房屋买卖合同》，约定原告按1231元/平方米的价格将一套暂测面积为124.83平方米的房屋卖给两被告，房款总计x元，付款方式为分期支付，被告方应在2005年6月1日前付清全部款项。合同签订后，原告按合同约定将房屋交付给被告方，被告方在2004年7月8日前支付x元后，未再履行付款义务。原告在多次口头和电话交涉未果的情况下，于2006年1月18日通过律师函书面通知被告继续履行《房屋买卖合同》中规定的付款义务，但被告方在收到律师函后在规定的时间内不予理睬,并拒绝支付余某x元。原告认为双方在合同第七条中已明确约定被告方如未按期付款，逾期叁个月，原告可单方解除本合同，并追究被告方的违约责任。故原告诉至法院，请求法院判决：1、解除双方于2000年12月22日签订的《房屋买卖合同》；2、由被告向原告支付违约金2794元；3、由被告承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）刘某某、余某某答辩并反诉称，2000年12月22日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋买卖合同》，双方约定：反诉被告将长沙市开福区金霞小区X片湖南益达汽车修理有限公司内北栋X单元X层301房转让给反诉原告，单价每平方米1231元，总房款为x元。反诉原告按照合同规定的交房条件付足x元房款后，将该房装修并入住至今。双方约定反诉被告应于2006年5月31日前办理产权证过户。因反诉原告了解到所购买房屋的产权还未办理齐全，担心房屋不能按照合同约定如期过户，所以在支付了x元房款后未继续支付房款。距双方约定办理过户手续的时间3年多以后，反诉被告才于2008年6月30日领到了长沙市开福区金霞小区X片湖南益达汽车修理有限公司内北栋X单元X层301房的产权证，权证号码x。且原告起诉已超过了诉讼时效。因反诉被告拿到房屋产权证后，迟迟不告诉反诉原告，也不通知反诉原告交清剩余某款，也不履行过户义务。故反诉原告提起反诉，请求法院判决：1、反诉被告履行《房屋买卖合同》；2、反诉被告接受购房款并协助将房屋过户给反诉原告。
反诉被告易某某辨称，反诉原告没有如约支付合同约定的购房款，在反诉原告未履行合同的前提下反诉被告根据合同的约定解除合同是合法的，因反诉原告没有按期付房款，反诉被告无法将房屋进行过户，故请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：2000年12月22日，易某某（甲方）与刘某某、余某某夫妇（乙方）签订了《房屋买卖合同》，双方约定：1、甲方将位于长沙市开福区金霞小区X片湖南益达汽车修理有限公司内北栋X单元X层301房转让给乙方，单价每平方米1231元，总房款为x元。合同签订之日30日内，由甲方代收房屋维修费3049元，房屋税费3049元，煤气入户费2600元，合计8698元，实行多退少补；2、付款方式：乙方于2004年5月30日前支付房款x元，余某按6%年利息计息。乙方于2004年12月31日前支付房款x元，余某按6%年利息计息。乙方于2005年6月1日前付清房款；3、房屋交付期限：甲方于乙方付足x元房款后一年内，将该房屋交付给乙方，并办理好移交手续；4、产权登记：甲方应于2006年5月31日前办理产权证，乙方应予以配合，产权证办理之后，如乙方未交清购房款及利息，乙方同意由甲方持有房产证，同时，乙方不得擅自抵押、转让该房产；5、违约责任：乙方如未按合同约定付款，乙方按应缴金额的6%向甲方支付违约金，如逾期叁个月，甲方可以单方解除本合同，并追究乙方的违约责任，乙方的装修费不予补偿。合同签订后，刘某某、余某某于2000年3月21日付款9500元，2000年11月23日付款x元，2000年12月25日付款x元，2001年2月7日付款x元，2002年2月23日付款x元，2003年2月10日付款x元，2004年1月20日付款7000元，2004年1月30日付款x元，2004年7月8日付款4000元，至此刘某某、余某某已支付购房款x元。
另查明2003年2月房屋建成后，刘某某、余某某已按照合同规定的交房条件付足了x元房款，二人将该房屋装修后入住至今。原告于2007年7月18日为该房屋办理了建设工程施工许可证，2008年6月26日办理了房屋产权证。原告于2008年初向被告提出要求解除合同，被告不同意。故原告易某某向法院提起诉讼，请求法院判决：1、解除双方于2000年12月22日签订的《房屋买卖合同》；2、由被告向原告支付违约金2794元。被告刘某某、余某某亦提起反诉，请求法院判决：1、反诉被告继续履行《房屋买卖合同》；2、反诉被告接受购房款并协助将房屋过户给反诉原告。
以上事实，有双方当事人的陈述、《房屋买卖合同》、《建设工程竣工验收备案表》、《建设工程施工合同许可证》、《建设用地规划审批证》、《房屋产权证》、《国土使用证》、收款收据等证据所证实。
本院认为：一、易某某和刘某某、余某某签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。
二、刘某某、余某某依该合同共支付了购房款x元，后刘某某、余某某发现该房是建在集体土地上没有办理国土使用证，担心房产证不能办理未再支付剩余某房款。根据土地管理相关法律规定，集体所有权土地的房屋不能办理产权过户手续，刘某某、余某某有理由相信易某某不能如期办理房产证，事实上房屋产权证也未能如期办理。根据《合同法》第六十八条：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”刘某某、余某某行使不安抗辩权符合法律规定，本院予以确认。
三、因该合同已中止履行，易某某亦没有向刘某某、余某某提供相应担保保证如期履行合同，故易某某不能依据《房屋买卖合同》第七条第3项规定行使单方解除权。
四、根据《合同法》第九十四条第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。易某某诉称其于2006年1月18日向刘某某、余某某提交了一份律师函，刘某某、余某某辩称其没有收到律师函，易某某亦没有证据证明刘某某、余某某收到了该律师函，故对于该证据，本院不予采信。
五、根据《合同法》第九十四条第（四）的项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同，现刘某某、余某某提起反诉，表示愿意支付剩余某房款，要求易某某继续履行合同，接受购房款并协助将房屋过户，所以出卖人的合同目的仍能实现。综上，对于出卖人要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。易某某已于2008年6月30日取得了该房的房屋产权证，现双方已符合继续履行合同的条件，故对刘某某、余某某要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。根据双方签订的房屋买卖合同，被告应支付原告房屋价款x元和房屋维修费、房屋税费、煤气入户费8698元，两被告已经支付x元，还应支付x元。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条和第九十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告易某某的诉讼请求；
二、反诉原告刘某某、余某某在本判决书生效之日十日内将房屋余某x元支付给反诉被告易某某，反诉被告易某某应在反诉原告刘某某、余某某支付完房屋余某后30日内协助反诉原告刘某、余某某办理房屋过户手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3405元，反诉费2000元，合计5405元，由原告易某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判长李建科
审判员毛霞
人民陪审员庞梅霞
二○○九年八月十三日
代理书记员张凡
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