原告陈xx，男，X年X月X日出生。
委托代理人刘正先，湖南潇平律师事务所律师。
被告长沙鼎和物业管理有限公司，住所地长沙市开福区X路金满地人防商业步行街A区X号门面。
法定代表人周某某，总经理。
委托代理人鲁刚，该公司法律顾问。
被告长沙市建兴房地产开发有限公司，住所地长沙市开福区X路金满地商业街A区X号。
法定代表人石某某，董事长。
委托代理人李文志，该公司法律顾问。
委托代理人欧阳文财，该公司法律顾问。
第三人荆xx，女，1977年7月26日。
原告陈xx诉被告长沙鼎和物业管理有限公司（以下简称鼎和公司）、长沙市建兴房地产开发有限公司（以下简称建兴公司）、第三人荆xx商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员李建科担任审判长、代理审判员邵力、人民陪审员殷宪民参加的合议庭公开开庭进行了审理，代理书记员张凡担任庭审记录。原告陈xx及其委托代理人刘正先，被告鼎和公司的委托代理人鲁刚、被告建兴公司的委托代理人李文志、欧阳文财、第三人荆xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈xx诉称，2002年5月28日，原告与被告鼎和公司签订一份《委托租赁合同》，合同约定原告委托被告鼎和公司出租金满地人防商业步行街CX号商铺，租赁期限1年，月租金以商业街统一租赁的价格，原告于2003年3月24日将CX号商铺交付给被告鼎和公司出租，但其仅支付部分租金，委托租赁期满后未将该商铺退还给原告。为此，原告向法院提起诉讼，法院以2435.4元/月的标准将被告应付的租金仅判决至2008年8月止，之后的租金被告鼎和公司未支付。为维护自己的合法权益，原告诉请法院判令：1、被告鼎和公司将CX号商铺交给原告；2、被告鼎和公司按2435.4元/月的标准支付原告从2008年1月至判决生效之日止的租金（至2009年8月止的租金为x.8元）；3、被告建兴公司将CX号商铺办理房屋产权证并交付给原告；4、本案诉讼费由两被告承担
被告鼎和公司辩称,被告鼎和公司没有义务将CX号商铺交给产权人以外的人也就是原告，该铺面属于被告建兴公司，原告诉求的租金应该是支付给产权人，而不是支付给原告，鼎和公司只是接受建兴公司的委托负责招商和租赁，建兴公司是商铺所有权人，产权证与鼎和公司无关。
被告建兴公司辩称，本案所涉的CX号商铺在建兴公司名下，因原告未将商铺的应付款付给建兴公司，合同没有履行完成，建兴公司拒绝办理产权证，门面没有交付。此诉讼不符合一事一诉原则，第一、二项诉讼请求应与第三项诉讼请求分开处理。
第三人荆xx述称，CX号商铺现由荆xx经营，荆xx与被告鼎和公司签订租赁合同，租赁期限一年，租金每季度支付。且荆xx向上一个租赁户支付了高额门面转让费。希望无论判决结果如何都不要影响荆xx的继续经营。
经审理查明，2002年5月28日，原告与被告建兴公司签订一份《商品房买卖合同》，合同编号6079，合同约定原告购买被告建兴公司开发的位于长沙市开福区X路地下一层金满地地下商业街CX号商铺，建筑面积21.36平方米，其中套内建筑面积10.68平方米；公共部位与公用房屋分摊建筑面积暂定为10.68平方米；商铺价格按套内建筑面积计算为x元；付款方式为按揭付款，陈春云在2002年5月28日前支付全部房价款的50％，计x元，其余50％房价款由陈春云在接到建兴公司办理按揭通知后10天内与银行签订按揭合同，并依照按揭合同支付房款。2004年2月11日，被告建兴公司取得金满地地下商业街A段（全部，所有权证号长房权证开福字第x号）、C段（一层，所有权证号长房权证开福字第x号）、F段（一层，所有权证号长房权证开福字第x号），权证后附产权转移记录表，对产权已过户的商铺予以登记，本案诉争的CX号门面不在其中。
原告陈xx于2005年起诉鼎和公司、建兴公司至长沙市开福区人民法院，请求法院判令：1、建兴公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；2、鼎和公司向陈春云支付租金x.61元；3、建兴公司赔偿陈春云各项经济损失x元。长沙市开福区人民法院作出（2005）开民一初字第X号民事判决，陈xx、鼎和公司均不服判决，上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院作出（2008）长中民一终字第X号民事判决，该判决书认定以下事实：陈春云于2002年5月28日向建兴公司交纳了购买金满地地下商业街CX号商铺款x元，建兴公司出具了相应的收款收据。2002年8月27日，建兴公司出具一份委托书，委托鼎和公司全面负责黄某北路金满地地下商业街招商及租赁事宜。2002年9月5日，陈xx向鼎和公司出具一份委托书，委托鼎和公司代为洽谈、签订租赁合同，代为收取租金。同日，陈xx与鼎和公司签订一份《委托租赁合同》，委托鼎和公司出租金满地地下商业街CX号商铺，租赁期限为1年，月租金以商业街统一租赁价格。租赁期限届满后，陈xx未与鼎和公司续签租赁合同。2003年5月27日至2003年12月26日止鼎和公司按每月2435.40元的标准向陈xx支付租金x.20元。此后租金数额逐渐下降。陈xx未按合同约定办理银行按揭手续，以致未能按合同约定向建兴公司支付购房款，陈xx的行为已构成违约。该案终审判决：一、陈xx与被告建兴公司继续履行《商品房买卖合同》；二、鼎和公司以每月2435.40元的标准向陈xx支付自2003年5月27日起至2005年8月止的返租租金x.61元；三、建兴公司赔偿陈xx违约损失5529.60元。
陈xx于2008年又起诉鼎和公司至长沙市开福区人民法院，请求法院判令鼎和公司按2435.4元/月标准支付陈xx从2005年9月至本案判决生效之日止的租金。长沙市开福区人民法院作出（2008）开民一初字第X号民事判决书，判决：鼎和公司按每月2435.40元的标准向陈春云支付2005年9月至2008年8月止的租金x.40元（自2005年9月至2008年8月止按每月2435.4元的标准计算）。被告鼎和公司不服判决，上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院以（2009）长中民二终字第X号民事判决书判决维持原判。
建兴公司于2004年起诉陈xx至长沙市开福区人民法院，请求法院判令：1、陈xx支付购房款x元；2、被告以x元为基数，按每日万分之二标准自2003年11月20日至实际全额支付应付款之日止向建兴公司支付违约金（暂自2003年11月20日计算至2004年6月20日止共计5796元）。长沙市开福区人民法院于2004年12月15日作出（2004）开民一初字第X号民事判决书，已经发生法律效力。后开福区人民法院于2006年9月14日作出（2006）开民监字第X号民事裁定，裁定本案由该院进行再审。开福区人民法院于2007年3月26日作出（2006）开民再初字第X号民事判书。陈xx不服判决，上诉至长沙市中级人民法院。长沙市中级人民法院（2009）长中民再终字第X号民事判决书认定以下事实：建兴公司与陈xx在履行《商品房买卖合同》过程中均有违反合同的行为，均应承担相应责任。但不符合法定解除合同的条件，对解除合同的请求不予支持。该案判决：一、陈xx向建兴公司支付购房款x元；二、驳回建兴公司要求陈xx支付逾期付款违约金的诉讼请求；三、驳回陈xx的反诉请求。上述判决生效后，鼎和公司至今未将金满地地下商业街CX号商铺交还给原告，原告至今未将购买商铺剩余款项支付给被告建兴公司。
另查明，2009年2月18日，被告鼎和公司与第三人荆xx就金满地地下商业街CX号商铺签订《金满地地下商业街租赁合同书》，约定由第三人荆xx租赁金满地地下商业街CX号商铺经营；租赁期限1年，自2009年3月22日起至2010年3月21日止；月租金按金满地地下商业街租金标准278元/平方米/月标准执行，即该商铺月租金为2955元。在合同签订时，荆xx须向鼎和公司一次性支付相当于三个月铺位租金的履约保证金8865元。截至开庭之日，第三人荆xx已向鼎和公司支付履约保证金8865元、租金8865元，另支付了消防费、物管费等费用。
上述事实，有商品房买卖合同、委托租赁合同、（2008）长中民一终字第X号民事判决书、（2009）长中民二终字第X号民事判决书、（2006）开民再初字第X号民事判决书、（2007）长中民再终字第X号民事判决书、商铺租赁合同书、收款收据、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，一、原告陈xx与长沙市建兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定严格履行。根据合同约定并经生效判决确认，双方应继续全面履行合同义务，即陈xx应付清购买商铺的款项，建兴公司应为该商铺办理产权证并交付原告。但在原告陈xx履行（2007）长中民再终字第X号民事判决书的生效判决前，被告建兴公司办理产权的条件未成就。被告建兴公司应在原告支付剩余购房款及迟延履行金后在合理期限内办理CX号商铺房屋产权证并交付原告。
二、被告建兴公司辩称原告的第一、二项诉讼请求与第三项诉讼请求不应在一案中合并审理。经审查，建兴公司于2002年8月27日向鼎和公司出具一份委托书，委托鼎和公司负责黄某北路金满地地下商业街招商及租赁事宜。陈xx与建兴公司签订《商品房买卖合同》后于同年9月5日，亦向鼎和公司出具一份委托书，委托鼎和公司代为洽谈、签订租赁合同、代为收取租金，并与鼎和公司签订一份《委托租赁合同》，委托鼎和公司出租金满地地下商业街CX号商铺。由此可见，陈xx与鼎和公司签订《委托租赁合同》的前提是建兴公司委托鼎和公司负责黄某北路金满地地下商业街招商及租赁事宜，是建兴公司、鼎和公司销售商铺、招商、租赁、管理等商业行为的需要。因此，本案中，陈xx与建兴公司的房屋买卖合同关系和鼎和公司与陈xx的委托租赁关系存在关联性，本院将两诉合并审理并无不妥。
三、建兴公司作为签订房地产买卖合同的一方当事人，依据合同约定不仅应将房地产权利证书交付给买受人陈xx，还应当负有将该商铺交付给陈xx的义务，以实现真正意义上的实际交付。因被告建兴公司委托被告鼎和公司进行招商、出租及物业管理等，商铺由鼎和公司实际管理，故实际交付的义务由鼎和公司履行。在本案判决生效前，该商铺产权登记在被告建兴公司名下，鼎和公司依据权属登记接受建兴公司的委托负责招商，且陈春云于2002年9月5日与鼎和公司签订《委托租赁合同》，委托租赁期满后至今，仍由鼎和公司将该商铺出租经营，第三人荆xx有理由相信鼎和公司有权将商铺出租，荆xx系善意第三人，其租赁权应予以保护，第三人荆xx的租赁期限为2009年3月22日起至2010年3月21日，被告鼎和公司应在租赁期满后合理期限内（2010年3月31日前）将CX号商铺交付给原告。在此期间，被告建兴公司、鼎和公司未经原告同意不得将CX号商铺租赁给其他第三人，第三人荆xx未经原告同意不得将该商铺转租给其他第三人。
四、由于本案买卖标的物属于商铺，必然对权利所有人陈xx造成房屋租金损失。另长沙市中级人民法院（2009）长中民二终字第X号民事判决书判决租金计算至2008年8月，现原告对2008年9月以后的租金提出主张，原告与被告鼎和公司签订的《委托租赁合同》中双方未就租金标准达成合意，鼎和公司无确实、充分证据证明统一标准的具体数额。双方在合同到期后，至今未签订新的协议，鼎和公司仍将该商铺出租经营，参照两份生效判决确定的租金标准，被告鼎和公司应以每月2435.40元的标准向原告支付自2008年9月起至2009年9月止的租金x.20元（2435.40元/月×13个月），2009年10月至本判决生效之日止的租金按每月2435.40元的标准逐月支付。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条之规定，判决如下：
一、被告长沙鼎和物业管理有限公司于2010年3月31日前将金满地地下商业街CX号商铺交付原告陈春云使用（在此之前被告建兴公司、鼎和公司及第三人荆湘叶未经原告陈春云不得将该商铺转租给其他人承租使用）；
二、被告长沙鼎和物业管理有限公司于本判决生效之日起7日内向原告陈春云支付自2008年9月起至2009年9月止的返租租金x.20元，2009年10月至本判决生效之日的租金按每月2435.40元的标准在每个月最后一天之前逐月支付；
三、被告长沙市建兴房地产开发有限公司在原告陈春云履行（2007）长中民再终字第X号民事判决书的全部义务（交清全部购房款、迟延履行金、受理费）并提交办理产权所需的各项材料后60日内办理位于长沙市开福区X路金满地地下商业街CX号商铺房屋产权证交付原告陈春云。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5922元、财产保全费1902元、共计7824元，由被告建兴公司及被告鼎和公司连带承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判长李建科
代理审判员邵力
人民陪审员殷宪民
二OO九年九月十五日
代理书记员张凡
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