上诉人（原审被告）游某某，女。
被上诉人（原审原告）王某，女。
委托代理人李晓波，江苏泰伯（略）事务所（略）。
上诉人游某某因与被上诉人王某房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2010）锡法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年10月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，王某与游某某在2004年2月22日就位于羊尖镇X路X号的门面房两间三层楼签订一份租房协议书，约定房租金每年2万元，租期从2004年4月8日至2009年4月7日。双方于2009年4月1日再次就该房屋签订租房协议书，约定租赁期限为2009年4月8日至2014年4月7日，年租金为3万元。游某某于2009年3月29日付给王某房租金2万元。后双方又于2009年4月口头变更了协议，由王某收回二、三层楼，只租赁一层的两间门面房，租赁期限仍为2009年4月8日至2014年4月7日。2010年4月22日，游某某与汪某某签订了一份店面出租协议书，将位于羊尖镇X路X号的门面房一层的部分转租给汪某某做包子铺。游某某在招租时，王某曾看到过招租牌，但未向游某某提起此事。待游某某将房屋转租后，王某于2010年4月27日发出通知认为游某某擅自将房屋转租他人并拖欠房屋租金，要求其七日内停止转租并付清房租，否则逾期将停止租房协议。游某某收到了该通知，但未停止转租行为，亦未支付租金。王某诉至原审法院，请求判令解除双方的租房协议，并由游某某按照年租金2万元标准支付拖欠租金至实际搬离日止。
另查明，2010年前，游某某曾将部分房屋转租给东北人和化妆品店。王某认为转租给东北人其开始并不知情，知道后东北人已经走了；转租给化妆品店其开始也不知情，后来知道了，但因为房租已经付清所以默认了。
再查明，位于羊尖镇X路X号的房屋共四层，底层面积273.3，房屋总面积1093，系王某建造。2004年10月10日王某因将部分房屋卖给章某和章某某，申请变更产权登记。产权登记变更后，章某对羊尖镇X路X号的房屋2至X层共计136.3享有所有权，章某某对羊尖镇X路X号的X层楼X.3享有所有权，王某对羊尖镇X路X号的房屋X层45.3，X层410.3，X层364.3享有所有权。房屋产权证上的底层系地下室，2至X层即房屋租赁协议中所述的两间三层楼。章某和章某某均表示游某某承租的房屋不属于其所有。
原审法院审理中，游某某申请证人蔡某某、张某某出庭作证。
证人蔡某某作证称其2009年4月1日曾为游某某的租赁房屋做过隔断，做过之后游某某租给卖化妆品的。当时游某某和王某关系很好，其个人认为王某应当知道该转租事宜。王某认为这是蔡某某的个人主观意见，不能作为证据采信。
证人张某某作证称其知道游某某曾将房屋转租给东北人和化妆品店，其也知道游某某也是租赁他人的房屋，但房东是谁不清楚，其认为房东也应该知道游某某转租的。王某认为张某某只是陈述了游某某将房屋转租给东北人和化妆品店的事实，并不能证明王某知道并允许游某某转租。
以上事实，有租房协议书、店面出租协议书、收条、建设许可证、房屋产权变更登记申请书、房屋产权证、证人证言、调查笔录及庭审笔录等在卷佐证。
原审法院认为，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。故王某合法建造位于羊尖镇X路X号的房屋，除章某和章某某所有的部分房屋外均系王某所有，游某某承租的位于羊尖镇X路X号的房屋的门面房两间三层楼亦属王某所有。王某与游某某于2009年4月1日就该房屋签订的租赁协议书及其后双方于2009年4月口头变更的协议，真实有效，法院予以确认。关于口头变更协议后的房屋租金，王某认为系2万元一年，游某某认为系1.5万元一年。游某某曾于2009年3月29日付给王某房租金2万元，游某某并未提供其他证据证明房屋租金系1.5万元一年，故对房屋租金确认为2万元一年。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。游某某曾于2010年前两次将房屋转租，王某没有提出异议。2010年4月22日，游某某将部分房屋转租给汪某某，王某于2010年4月27日发出通知认为游某某擅自将房屋转租他人，并要求其停止转租。王某之前对游某某两次转租的行为没有提出异议，并不能证明其对游某某2010年4月27日的转租行为也同意。证人蔡某某、张某某的证人证言亦只能证明游某某之前两次的转租行为。故游某某2010年4月22日的转租未经王某同意，王某可以解除合同。关于解除租房协议的相关损失，游某某可以另行起诉。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、第二百二十六条之规定判决：一、解除王某与游某某之间租赁位于羊尖镇X路X号一层的两间门面房、租赁期限为2009年4月8日至2014年4月7日的租房协议。二、游某某于判决生效之日起三十日内搬离羊尖镇X路X号房屋。三、游某某于判决生效之日起三十日内支付王某自2010年4月8日起至实际搬离日的房屋租金，按年租金2万元计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元减半收取250元，由游某某负担（王某同意其预交的诉讼费用250元由游某某向其直接支付，法院不再退还，由游某某于判决生效后三十日内向王某支付）。
游某某不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院已经查明王某对于其以往的转租行为都是认可的，其再次转租时，王某看到转租启事未提出异议，以不作为的方式同意其将部分房屋转租给汪某某，故王某无权解除租赁协议。关于租金的问题，2009年4月中旬，双方口头协商，王某将租赁给其的2/3面积收回自用，租金变更为1.5万元一年。2009年3月29日的收条上载明的“2万元”是其在双方重新签订协议之前支付的租金，当时也未出现变更租赁面积和租金的情况，故不能用来证明双方口头协商后的租金金额。如王某坚持要解除租房协议，必须赔偿其装潢损失。综上，请求二审法院依法改判驳回王某的诉讼请求。
被上诉人王某辩称：双方于2009年4月下旬口头协商由其收回游某某原先承租的楼上两层房屋，大概是原来租赁的2/3面积，重新约定年租金为2万元。后其考虑到上面两层要装修，可能会影响游某某做生意，故同意当年的租金稍微便宜些，算1.5万元，但装修过后，就要按照2万元来收取。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理期间，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本案上诉的主要争议焦点为：1、王某是否有权解除本案所涉租赁协议；2、双方口头变更租赁协议后的年租金金额应如何确定。
关于第1个争议焦点，本院认为，承租人未经出租人同意不得将租赁物转租，如擅自转租的，出租人可以解除合同。本案中，双方未在租赁协议中约定承租人可以进行转租，而游某某在转租给汪某某前亦未得到王某同意，事后王某以书面形式明确要求游某某停止转租并支付拖欠租金，但游某某至今未停止转租行为，也未支付拖欠租金。游某某关于王某以不作为的方式表示同意其转租的陈述与事实不符，本院不予采信。据此，王某有权解除本案所涉租赁协议。
关于第2个争议焦点，本院认为，当事人在诉讼过程中所作对己不利的陈述系自认，可以作为定案依据。本案在原审中，王某主张双方口头变更租赁协议后的年租金为2万元，游某某则认为年租金为1.5万元。但是，在二审中，王某称2009年4月8日至2010年4月7日的租金为1.5万元，之后的年租金为2万元。王某在二审中所作的2009年4月8日至2010年4月7日的租金为1.5万元的陈述属于对己不利的自认，本院予以确认。王某主张2010年4月8日之后的年租金应按2万元计算，因其未提供除本人陈述之外的其他相关证据，故其主张不予支持。结合游某某的陈述，2010年4月8日之后的年租金应确定为1.5万元。此外，关于游某某提出的解除租赁协议后的相关损失，应另行主张，本院在二审中不予理涉。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果亦无不当，但鉴于二审过程中王某的自认，故将游某某结欠的租金金额予以调整。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款、第七十四条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、第一百五十八条的规定，判决如下：
一、维持无锡市锡山区人民法院（2010）锡法民初字第X号民事判决第一项、第二项；
二、撤销无锡市锡山区人民法院（2010）锡法民初字第X号民事判决第三项；
三、游某某于本判决发生法律效力之日起五日内支付王某自2010年4月8日起至实际搬离日的房屋租金，按年租金1.5万元计算；
四、驳回王某的其他诉讼请求。
游某某如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件诉讼费500元减半收取250元（该款已由王某预交），由游某某负担；二审案件受理费500元（该款已由游某某预交），由王某、游某某各半负担（双方预交和负担部分相互抵销）。
本判决为终审判决。
审判长潘华明
代理审判员林中辉
代理审判员沈君
二○一○年十二月八日
书记员王某
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