河南省辉县市人民法院
民事判决书
(2003)辉经初字第X号
原告李某，男，X年X月X日生，汉族，农民，住辉县X镇X街X号
被告辉县市煤炭公司。
法定代表人韩某，经理。
被告辉县市物资综合公司。
法定代表人郭某，经理。
原告李某与被告辉县市煤炭公司、辉县市物资综合公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，二被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1999年12月17日与被告辉县市煤炭公司签订了门面房租赁合同，并交纳三年租金。2000年3月，因被告停止供水、电，致使不能营业。为此，要求二被告退还租金（略）.67元，终止合同。
二被告未进行答辩。
原告提供的证据有：1、原告与被告辉县市煤炭公司签订的租赁协议一份；2、1999年12月17日交款凭单一份；3、房屋所有权证一份及其房主证言一份。以此证明与被告辉县市煤炭公司之间的租赁关系是事实，且原告已交清租赁费，2001年元月租赁房屋被强行出卖，致使合同无法实现。要求二被告退还交纳的租赁费。
本院应原告的申请调取的证据有中共辉县市委文件辉发(1996)X号，载明：辉县市物资综合公司由辉县市物资局改制而来。
二被告未到庭参加诉讼，亦未提供证据。
经审查，原告提供的证据内容真实，形式合法，与本案有关联性，可以作为定案的依据，本庭予以确认。原告对本院调取的证据无异议。
依据有效证据，本院确认以下案件事实：1999年12月17日，原告与被告辉县市煤炭公司签订租赁门面房协议一份。约定租期三年，租金每年4000元，并一次性交清，同时约定，如有特殊情况需提前终止合同时，甲方(即辉县市煤炭公司)退还不到期的租金。合同签订后，原告当天交纳三年的租赁费（略）元，被告煤炭公司亦将房屋交付原告租赁使用。2001年元月，被告煤炭公司办公楼(含租赁的房屋)被焦作市中级人民法院强制执行并拍卖，房屋产权发生变更，新的房屋产权所有人王民收回原告租赁的房屋，致使原告不能继续租赁使用。原告以2000年3月因被告停止供水、供电，无法营业为由提起诉讼，要求二被告退还二年零八个月的租金（略）.67元，终止合同。审理中，原告变更诉讼请求，要求二被告退还从房屋产权发生变更，不能继续租赁使用起二年的租金8000元。
另查明，被告辉县市煤炭公司营业执照已吊销，其主管部门系辉县市物资局，辉县市物资局现已改制为辉县市物资综合公司。
综上所述，本院认为，原告与被告辉县市煤炭公司之间系租赁关系，双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，系有效合同，且双方均按合同履行了自己的义务，原告一次性交清了租金，被告辉县市煤炭公司亦将房屋交付原告租赁使用，同时，被告负有保持租赁物符合约定用途的义务。但在合同履行期间，租赁物产权发生变更，新的房屋所有权人收回租赁房屋，致使原告不能使用租赁物，由此产生的损失是由出租人的过错造成的，出租人应当承担责任。本案中，原告实际租赁使用房屋一年，现要求被告辉县市煤炭公司退还已交付却未能租赁使用的二年的租金8000元理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告辉县市物资综合公司承担连带责任的诉讼请求，因辉县市煤炭公司是独立的法人，营业执照未被注销，仍应由其自行承担民事责任，故对原告的该诉讼请求不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、二百二十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告辉县市煤炭公司在判决生效后五日内退还原告租赁费8000元。
二、驳回原告要求被告辉县市物资综合公司承担连带责任的诉讼请求。
案件受理费425元，其它支出费用320元，由被告辉县市煤炭公司承担。为简便手续，诉讼费先由原告负责结算，待被告执行时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审判长胡文安
审判员吴京宇
审判员马运奎
二00三年五月三十一日
书记员吴学建
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