上诉人(原审原告）温县X镇X村民委员会。
法定代表人陆某某，主任。
上诉人（原审被告）郑某某，又名郑X，男，X年X月X日生，汉族，农民。
上诉人温县X镇X村民委员会（以下简称陆某村委会）与上诉人郑某某承包合同纠纷一案，陆某村委会于2009年4月13日向原审法院提起诉讼，请求依法判令终止原、被告之间的租赁合同，判令被告郑某某交还租赁场地及租赁财产并交清2008年底之前拖欠的租赁费x和违约金。温县人民法院于2009年11月5日作出（2009)温民商初字第X号民事判决，陆某村委会和郑某某均不服向本院提出上诉。本院审理后以案件事实不清，发回温县人民法院重审。温县人民法院重审时，陆某村委会将租赁费的请求变更为责令被告交清2009年底之前的租赁费共计x元及2010年的租赁费。温县人民法院重审后作出（2009）温民商初字第159—X号民事判决。判决后，陆某村委会和郑某某均不服向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2010年12月9日在本院审判庭公开开庭进行了审理。上诉人陆某村委会的法定代表人陆某某及其委托代理人赵占文，上诉人郑某某及其委托代理人田红利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定如下案件事实：1994年元月，被告郑某某和原告陆某村委会签订承包合同，由郑某某承包村委集体企业温县第三塑料厂。合同约定，原温县第三塑料厂的设备、场地由被告使用，期限是1994年元月至1998年12月31日止，被告每年上交承包费x元。原告方所投资的财产（以财产表为准），厂内所有树木不得随便出卖，需要处理的财产必须上交村委会处理，否则按贪污公物论处。被告必须按期交纳承包费，否则，按所超天数，每天加罚被告10%的款。年底完不成上交承包费，原告有权终止合同，收回全部财产。该合同履行期间，双方于1997年3月27日，签订了财产租赁合同，约定由原告将土地3亩、房屋15间，租给被告开办“温县红竹鞋业有限公司”，租赁期限自1997年3月27日起至2017年3月27日。被告每年向原告交纳租金x元，每年年底前交清，原告方的租赁物由被告方负责维修保养。如果原告违约，应赔偿给被告带来的损失，若被告到期不交纳租赁费，每天加罚滞纳金100元。合同签订后，被告于1997年至1999年底，每年仍按原承包费x元的标准交于原告。2000年因企业形势不好，2000年12月25日经村委研究决定，2000年的租赁费定为8000元，2001年的租赁费定为6000元。被告郑某某2000年付给原告租赁费8000元，2001年付给3500元，2002年至2004年付给2000元，2005年至2007年付给6226元，2008年至今租赁费被告郑某某未付分文。原告要求解除与被告郑某某的租赁合同并返还租赁财产，交清至2009年拖欠的租赁费x元以及合同终止前的租赁费及约定违约金。
原审法院认为，原、被告双方签订的财产租赁合同为有效合同。因被告企业2000年的形势不好，经原告研究，2000年租赁费降为8000元，2001年降为6000元，原告要求被告2000年、2001年按每年x元交纳租赁费的理由不能成立，本院不予支持。对于原告要求被告交纳其余年份租赁费的诉讼请求本院予以支持。原告要求被告按照约定承担违约责任，因双方约定每天加罚100元违反法律规定，本院酌定为5000元。被告辩称与原告方老村委有口头协议，应按口头协议履行，因双方没有书面变更协议，原告不予认可，因此，对被告的辩称，法院不予支持。原、被告双方签订的财产租赁合同期限到2017年，该合同未到期，被告在经营过程中投入了大量固定资产，并且正在生产，为了社会稳定，维持正常的生产经营秩序，暂不宜解除合同。原告要求解除合同，本院不予支持。原审法院判决：一、被告郑某某在判决生效后十日内向原告温县X镇X村民委员会交纳所欠2009年年底之前租金x元，支付违约金5000元；二、驳回原告温县X镇X村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费1800元，邮寄费80元，勘验费300元，合计2180元，原告陆某村委会负担500元，被告郑某某负担1680元。
陆某村委会不服原判，向本院提出上诉称，原审判决对该案的证据分析与认定以及实体判决大部分违反法律规定，理由是：1、郑某某的弟弟郑某喜在1997年3月已不再担任陆某村村委主任职务，改任支部书记，当年的3月27日，其以村委主任的名义与郑某某签订的租赁合同是损害集体利益的假合同。另外，实际上该厂占地4亩6分多，房屋37间，而合同上却只写土地3亩，房屋15间。根据2000年12月25日的陆某村委会议记录，参加此次会议的班子成员均不知郑某喜私下已将郑某某原承包集体企业变更为租赁合同了。以上情况说明该租赁合同是无效合同。2、原审判决认定原陆某村委将2000年的租赁费降为8000元，2001年的降为6000元的理由成立，有违《中华人民共和国合同法》的规定。该村委班子虽进行了研究，但未提请村民会议讨论，此属损公肥私的决定。3、1997年的租赁合同是1994年承包合同的变更延续，该合同仅将原承包合同上的集体企业变更为租赁经营个体户，该租赁合同未将1994年的承包合同财产表上的财产和树木填写，而该财产郑某某仍在使用，树木仍未刨除。故一审认定上诉人要求郑某某返还财产和树木不明确，与租赁合同不属同一法律关系违背真实事实，系违法之认定。4、原审认定每天违约金100元违反法律规定，不予认可，酌情判定5000元过低，违反法律规定。5、郑某某欠交租金、拒交租金的时间过久，我方多次向其催要，无奈后才诉至法院，一审判决认为租赁合同暂不宜解除系违反合同法的错误认定。请求撤销原审判决第二项，改判被上诉人郑某某返还租金的财产及树木，承担应当支付的租金费和违约金，并判决解除该虚假的租赁合同，由郑某某承担全部诉讼费。
郑某某也不服原审判决，向本院提出上诉称：2000年12月25日村委会讨论变更的不仅是2000年和2001年的租金调整，还是对2002年之后租赁合同期限内租金的调整，但一审认为村委会的记录仅是对2000年、2001年的租金调整，是片面、孤立的观点来认定，其结论不客观、不真实。2002年之后，经双方进一步协商，租金由每年6000元变更为3000元，其变更的主要原因是村委用我厂的机井解决全村村民的吃水问题，后将机井用坏，以降低租金作为对我的赔偿。以上事实有原村支部书记郑某喜、村委主任段传禄、村委委员兼会计郑某让的出庭作证，该三人作为村委的主要领导和整个事件过程的亲历者，其证词客观真实，且能够与其他证据相互印证。双方对租金数额的变更合法有效，如果陆某村委认为租金过低显失公平，可以申请撤销双方的变更协议，但申请撤销权已经超过期限。本上诉人在经营期间，为了避免企业倒闭，向村委提出了租赁费减免申请，经协商，双方约定租金变更，由每年的x元，变更为6000元，2002年之后变更为3000元，2007年之后予以缓交，在2009年村X路时一并补齐，因此不存在本上诉人违约问题，一审判决5000元违约金没有事实依据。请求撤销一审判决，确认双方自2002年起已将租金变更为3000元，改判从2002年起租金按3000元计算交至2009年，5000元违约金没有法律依据，一、二审诉讼费由陆某村委承担。
郑某某针对陆某村委的上诉，提交书面答辩认为，双方签订的租赁合同符合法律规定，是双方的真实意思表示，为有效合同。陆某村委在起诉状中也称“双方履行到合同期满，郑某某继续在此场地内经营生产，我方未提出异议”，证明陆某村委对该租赁合同没有异议。现该合同不到期，陆某村委无权要求解除。一审判决2002年到2009年的租赁费按每年x元给付是错误的。本案一审时，郑某某申请的三位出庭证人，曾分别担任支部书记、村委委员、村委会计，该三人能够反映当时的客观情况。郑某某与当时的村委领导口头协商将2002年到2009年的租赁费降为每年3000元，虽然双方未签订书面，但这是事实，郑某某按照口头协议，履行了部分协议内容，交纳了部分款，村委也出具了相关收据，说明村委也是同意暂时缓交的。陆某村委没有证据证明郑某某在财产移交手续上签字，也无权要求返还财产。郑某某在履行合同中没有违约，不应当承担违约责任，一审判决5000元没有法律依据。
根据双方当事人的上诉人理由和答辩意见，经征求双方意见，本院确定案件的争议焦点为：1、1997年3月27日，陆某村委与郑某某签订的租赁合同是否有效，能否解除；2、郑某某应否返还陆某村委的财产和树木；3、双方约定的租赁费如何计算；4、双方是否约定有违约金条款，如果有，如何计算
针对案件的第一个争议焦点，双方均未提交证据。上诉人陆某村委认为，租赁合同无效、应予解除，理由是：签订合同时，郑某喜已经不是村委主任，其内容不真实，侵犯了集体的利益，且也未经民主议定程序。郑某某则认为，租赁合同合法有效，是双方当事人的真实意思表示，陆某村委在2009年4月8日起诉时，对租赁合同未提出异议，在本上诉状中，也要求按租赁合同交纳租金，是对租赁合同的认可。对郑某某租赁的场地面积、厂房应按实际计算。陆某村委上诉称我方暗箱操作改变合同并无证据证实。
针对案件的第二个争议焦点，上诉人陆某村委认为，财产移交清单记载有交给对方的东西，一审调查张转运的笔录可以证明。现在该财产是否还有我方不清楚，知道对方出卖过树木，约有十棵，在合同终止后，对方应返还这些财产，如果灭失应予赔偿。上诉人郑某某则认为，村委要求返还财产没有事实依据，租赁合同上标有财产，不存在其他财产，财产移交清单没有给我方，是对方的单方行为，张转运在清单上签字与我方无关。一审认定不与本案合并审理是正确的。
针对案件的第三个争议焦点，上诉人陆某村委认为，按照1994年承包合同，每年是x元，合同到期后，双方形成事实上的租赁关系，对于租金标准，我方认为还应按照1994年合同确定的x元交纳，如果法院认为1997年的合同有效，则按x元交纳租金。2000年、2001年村委将租金减免，没有经过民主议定，侵犯了集体的利益，不能成立。上诉人郑某某则认为，2000年、2001年的租金已经村委同意变更为8000元、6000元，这些变更的事实有村委会议记录证明，符合法律规定。之后每年按3000元交纳，也是双方口头协商，无书面记录，一审对此不予认定不能成立。我方未交齐租金是经村委同意缓缴的，不存在违约。
针对案件的第四个争议焦点，上诉人陆某村委认为，1994年的承包合同和1997年的租赁合同均约定了违约责任，一审判决酌定违约金5000元明显过低。郑某某则认为，对方依据租赁合同计算违约金就证明了对方对租赁合同是认可的，该合同为有效合同，双方作为平等主体，对方无权对我方罚款，约定的每天加罚100元，违反法律规定，属于无效条款。我方没有少交费用，还经常为村集体办好事，是纳税大户，没有违约行为，一审酌定5000元违约金无法律依据。
本院审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为,上诉人陆某村委会与上诉人郑某某于1997年3月27日，在原承包合同未到期的情况下，协商后将原承包关系变更为租赁关系，签订了书面租赁合同，该租赁合同已经履行十余年时间，双方均未提出异议，该合同的效力应予认定。现陆某村委会上诉称该合同系虚假合同、要求解除的理由不足，本院不予支持。合同履行期间的2000年、2001年，陆某村委会根据当年的经营形势，为了兼顾双方利益同意减少租金数额，该事实有原陆某村委会议记录为证，上诉人陆某村委会未能提交足以推翻的证据，一审将该两年的租金标准分别按8000元、6000元计付，并无不妥。2002年之后的租金标准，上诉人郑某某提出，双方已经口头达成一致，每年按3000元计付，但陆某村委会对此不予认可。一审时郑某某虽然申请证人出庭作证，但出庭的证人系原村委班子部分成员，且与郑某某有一定的利害关系，该证人证言没有其他证据相互印证，该证人证言的效力一审不予认定符合证据规则。郑某某从2002年之后，没有按照合同约定足额支付租金构成违约，按照合同约定应当支付违约金，但因双方的约定的标准过高，一审对过高部分依法不予支持，并根据案件情况酌定按5000元判决，也无不当，系在自由裁量权的范围之内，对此本院予以维持。至于郑某某在承包企业时，接收陆某村委会的其他财产和树木，由于本案租赁合同应当继续履行，该纠纷双方可以另案解决或者在租赁合同到期后一并解决。陆某村委会和郑某某的上诉理由均不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人陆某村委会和上诉人郑某某的上诉，维持原审判决。
本案二审诉讼费1800元，文书邮寄费30元，合计1830元，上诉人陆某村委会和上诉人郑某某各负担915元。
本判决为终审判决。
审判长夏有成
审判员贾胜利
代审判员王长坡
二○一一年元月十三日
书记员付艳
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