原告赵某。
被告倪某。
原告赵某诉被告倪某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年8月17日立案受理后依法由审判员王美芳独任审判。本案于2010年9月7日公开开庭进行了审理。原告赵某的委托代理人张某到庭参加诉讼。被告倪某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。2010年9月7日，本院根据原告的申请由上海市高级人民法院委托上海国衡房地产估价有限公司对位于青浦区X镇X路X弄X号X室房屋的房屋现值进行估价。本案于2010年11月10日、11月22日公开开庭进行了审理。原告赵某及其委托代理人张某、胡某（张某未参加第二次开庭、原告赵某、委托代理人胡某未参加第三次开庭）到庭参加诉讼。被告倪某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告赵某诉称：2009年8月11日，原、被告签订房屋买卖合同，被告将位于上海市青浦区X镇X路X弄X号X室房屋，以总价人民币575,000元的价格出售给原告。原告于签署合同当天付款1万元定金，但一周后的17日该房屋便被司法查封，导致无法办理抵押贷款，后经被告一再保证该查封将尽快解封,不会影响双方的交易，原告经与被告协商于2009年8月18日及9月22日分别支付2万元。由于被告房产始终没有得到解封，原告担心如果继续付款将有可能扩大损失，逐与案外人李某、栗某协商在2009年年底将其对被告拥有的债权分别为56,700元和103,000元转至自己名下。至此，原告合计向被告付款共计209,700元。由于被告一再向原告承诺，最迟在2010年夏天前将房屋解封并将房屋交易过户，故此事一直拖延，后原告了解到系争房屋已进入司法拍卖程序。为了完成房屋交易，原告多次找被告，要求其尽快清偿案外人的债务，解封房屋从而完成原、被告间的交易或者以现金方式支付剩余款项，但协商多次均遭拒绝。为此原告诉于本院，要求解除原、被告间房屋合同、返还已付房款209,700元，赔偿房屋差价暂计10万元，本案受理费由被告负担。
被告倪某未作答辩。
经开庭审理查明：2009年8月11日，原、被告签订房产转让合同，合同约定：被告将位于青浦区X镇X路X弄X号X室房屋转让于原告，原告已对被告所出售的房地产作了充分了解，愿意购买该房产，双方约定房屋总价575,000元，原告于2009年8月11日签约时交付定金1万元，付款方式为：第一期付款日期为2009年8月11日支付定金1万元。第二期于2009年9月21日支付8万元、第三期银行贷款办理完毕后付40万元，一次性付款日期交易完成后1个月内付清。原告于付至第三期购房款时，被告协助原告办理房产过户手续，过户结束后，被告将房屋移交于原告，其该房的附属物及建筑范围内的土地使用权一并转移至原告。违约责任为原告中途悔约，原告不得向被告索要定金，被告中途悔约，应当双倍向原告返还定金。合同签订后，原告于签订合同当天支付定金1万元，2009年8月18日支付2万元，2009年9月22日支付2万元。被告向原告亦交付了房屋，原告居住在系争房屋内至今，期间，原告未对房屋进行装修。后原告发现系争房屋除原设定的银行抵押权和案外人顾超抵押权外，还被法院司法限制。故原告诉于本院，要求解除合同，被告返还已付房款，赔偿房屋差价。被告于2010年8月20日收到起诉状副本。
另查明，2009年10月12日，被告出具借条一份，收到李某20,700元；2009年9月30日被告出具收条一份，内容为被告收到李某36,000元。被告出具给栗某借条两份，总计借到栗某现金103,000元。2010年7月6日，李某、栗某通过邮寄方式向被告送达债权转移通知，告知李某对被告的债权56,700元、栗某对被告的债权103,000元转让于原告。2010年11月11日，原、被告签订补充条款，内容为被告结欠李某、栗某的债务分别为56,700、103,000元，债权人已于2009年底及今年春转让给原告，并且该欠款被告同意作为原告购买被告青浦区X镇X路X弄X号X室房屋的购房款，且视作已经支付。该补充条款上由原、被告签名。
另查明，系争房屋的房屋登记权利人为被告。2006年2月，上海市住房置业担保有限公司在系争房屋上设定债权数额148,000元的抵押权，2008年9月案外人顾超在系争房屋上设定债权数额8万元的抵押权，2009年8月17日，系争房屋被本院司法查封。
上述事实，由原告的陈述、房产转让合同、上海市房地产登记簿、债权转移通知及回单、借条、收据、收条、补充条款等证据予以证明，并经庭审出证，本院予以确认。
在审理中，本院委托上海国衡房地产估价有限公司对青浦区X镇X路X弄X号X室的房屋现值进行估价。结论为2010年10月18日系争房屋公开市场价值为646,000元。估价人员赵某当庭就评估依据、程序等进行答复，原告对此无异议。被告在收到评估报告后未作答复。
审理中，原告表示：双方签订合同时原告并不知道房屋上设定抵押，后又发现房屋被法院查封，查封时间是签订合同后的二、三天，原告便要求被告解决，被告同意。因事后原告发现被告始终未能解决，曾起诉至法院，要求继续履行，提出由其将余款代为被告支付债务人以撤销设定的抵押权，当时因该方案无法操作，原告撤回起诉。现原告解除合同的理由是合同无法履行，原告未书面通知过被告解除合同。原告诉讼请求中要求被告赔偿差价是因房屋已有升值，当初的购房款已买不到类似房屋，故要求被告赔偿差价。
根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告双方签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示，是合法有效的。双方应严格履行。被告在与原告签订买卖合同后应撤消设立在系争房屋上的抵押权，但被告并未履行此义务，且在合同签订后，因其债务，系争房屋被司法限制致使无法办理原告的过户手续，原告购买房屋取得物权的合同目的无法实现，原告要求解除合同的请求，本院予以支持，因原告未就解除合同通知被告，故原告起诉书送达之日即合同解除日。被告未采取积极的方法清除房屋过户中的障碍，其行为已构成违约，被告应退还原告已支付的房款。对于原告已付房款部分，虽然其中部分不是原告直接支付，系他人债权转移，但被告认可该部分债权视为原告已付房款，故被告应退还包括债权转移后视为已付房款的部分。因被告违约，造成原告无法继续履行合同，无法取得房屋，而系争房屋现值已增值，合同的解除造成原告经济损失，本院已委托评估机构对房屋价值进行评估，房屋现值与原告房屋买卖价格的差价为原告的损失。被告应予赔偿。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃了自己的答辩权利和举证权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、原告赵某与被告倪某签订的房产转让合同于2010年8月20日解除；
二、被告倪某应于本判决生效之日起十日内返还原告赵某已付房款人民币209,700元；
三、被告倪某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵某经济损失人民币71,000元；
本案受理费人民币5,945.50元，减半收取计人民币2,972.75元由被告负担；诉讼保全费人民币2,020元(原告已预交)，由被告负担；评估费人民币3,000元，由被告负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
审判员王美芳
书记员金艳
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