原告上海某旅游实业发展有限公司。
委托代理人余某，上海某律师事务所律师。
被告上海某餐饮有限公司。
委托代理人唐某，上海市某律师事务所律师。
委托代理人史某，上海市某律师事务所律师。
原告上海某旅游实业发展有限公司诉被告上海某餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人余某、被告委托代理人唐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海某旅游实业发展有限公司诉称：2002年5月，原、被告签订租约，原告将位于上海市X路某号房屋中二层、三层及一层一开间商铺出租予被告使用，租期3年。之后，双方又多次续签租约，租期延长至2009年5月10日。租赁期间，被告发生延期付租情节。2010年6月24日，原告致函被告，要求被告于同年7月15日前迁离系争商铺，但被告届时既未全面履行欠租义务，亦未返还商铺。就此，原告现诉请要求（1）被告支付2009年12月1日至2010年6月30日之房屋使用费人民币630,000元（按原租约约定之月租金人民币90,000元计算）；（2）被告立即迁离系争商铺；（3）被告支付2010年7月1日至同年7月15日期间之房屋使用费人民币25,000元（按原租约每月费用应为人民币90,000元，则本诉请所涉时段费用应为人民币45,000元，扣除被告在诉讼过程中曾支付人民币20,000元，故该时段尚欠之房屋使用费为人民币25,000元）；（4）被告支付逾期占用商铺期间之房屋使用费（自2010年7月16日起至被告实际迁离日止、按系争商铺建筑面积362平方米、以每平方米每日人民币15元计算）。
原告提供以下证据：1、《上海市房地产权证》，以证明原告为系争商铺权利人。2、2008年5月9日《上海市房屋租赁合同》（下称《租赁合同》），以证明双方书面约定租期至2009年5月10日止。3、2009年4月13日《催款通知》。4、2010年6月24日《收回房屋通知》及邮寄凭证。证据3、4以证明（1）被告实际欠付房屋使用费已达人民币630,000元；（2）原告曾书面要求被告支付欠费并返还系争商铺。5、核发《营业执照》通知单，以证明原告企业名称变更情况。6、《房屋测绘技术报告书》（下称《测绘报告书》），以证明被告承租之系争商铺部分属于被告独用部位之建筑面积为373.40平方米，现原告逾期占用系争商铺之房屋使用费诉请中所采用之面积仅为362平方米；7、2008年10月1日被告致原告《公司名称变更通知书》，以证明被告企业名称变更情况。
被告上海某餐饮有限公司辩称：被告欠租属实，但被告欠租系因适逢金融危机且原告不同意给予减租所致，况且原告将商场其他部位出租予经营范围与被告相似之企业，该出租行为违反双方租约之附随义务，亦影响被告正常经营，由此，对原告要求被告支付房屋使用费之诉请不予认可。至于原告诉请之逾期占用使用费，鉴于该项合同约定内容属于违约金约定过高情形，且该费用所涉房屋面积应为使用面积而非建筑面积，故对原告该项诉请亦不予认可。
被告对原告提供证据形式真实性均无异议。对原告证据1证明内容予以确认。对原告证据2称在书面约定租期届满之后，由于原告并未通知收回商铺，故双方之后实际构成不定期租赁关系。对原告证据3称未曾收到函件。对原告证据4确认已收，但称原告在函件中并未明确要求解除合同。对原告证据5、7举证意见均无异议。对原告证据6称测绘报告出具时间较早，测绘时商铺情形可能与原告将系争商铺交付被告时情形有所出入，且原告计算逾期房屋使用费时所依据之面积应为实际使用之套内面积，而不应以建筑面积作为计算依据。
被告提供以下证据：1、2009年3月被告致原告《关于请求租金减免的报告》，以证明被告曾要求原告减免租金。2、2009年3月23日原告致被告《回复》，以证明原告不同意对被告租金予以减免，同时证明被告经营困难。3、照片，以证明原告将商场一层另行出租予其他企业用于经营与被告同类之餐饮。
原告对被告证据1、2形式真实性均予确认，并称因原告对被告减免租金请求已予拒绝，故双方仍应按租约约定之租金标准进行租金结算。对被告证据3认为与本案不具关联性。
本院对当事人提供证据依法认证如下：
对原告提供证据形式真实性依法均予确认。据原告证据1、2依法认定原告将名下部分商铺出租予被告使用，租约约定租期至2009年5月10日。对原告证据3鉴于原告并未就此提供相关邮寄凭证，故原告该证据尚不足以证明原告已实际交付被告该函件。据原告证据4依法认定原告曾于2010年6月24日致函被告要求被告最迟于同年7月15日迁离系争商铺。据原告证据5、7依法认定原告原企业名称为上海金湾企业发展有限公司，被告原企业名称为上海励丰餐饮有限公司。据原告证据6依法认定上海市卢湾区房地产测绘中心曾于2000年1月对原告商场建筑面积进行测绘，系争商铺对应房屋单元测得之建筑面积为487.28平方米，其中独用面积为373.406平方米。
对被告提供证据形式真实性均依法予以确认。据被告证据1、2依法认定被告曾于2009年3月致函原告以要求对租金予以减免，但原告于同月复函明确表示不予减免。对被告证据3认为不允许原告将商场其他部位出租予被告同类企业进行经营，显然有悖常理且有失公平合理。
经审理查明：原告系上海市X路某号房屋权利人。自2002年5月起，原、被告签订租约，原告将上述房屋内二层、三层以及一层一开间之商铺出租予被告使用。2008年5月9日，原、被告再行续签《房屋租赁合同》一份，约定（1）租期至2009年5月10日止，最后1年月租金为人民币90,000元；（2）被告支付租赁保证金人民币90,000元，该保证金在租赁关系终止时除用以抵充被告合同费用外，剩余部分由原告无息返还予被告；（3）除原告同意被告予以续租外，被告应于合同租期届满后7日内返还房屋，未经原告同意而逾期返还，则每逾期1日，被告须按每平方米人民币15元向原告计付房屋占用期间之使用费。另《房屋租赁合同》在出租或预租房屋情况、租金、支付方式和期限等租赁条款中涉及面积内容均记明为建筑面积。续签租约后，被告在履约过程中陆续发生欠租行为。2009年3月，被告向原告发出《关于请求租金减免的报告》，称因金融危机已实际影响其经营状况，故请求原告对被告2008年下半年度租金给予30％左右之减免。原告收函后于同月致被告《回复》，明确表示对被告减免租金之请求不予接受，并要求被告支付已欠租金。2009年5月10日，上述租约约定之租赁期限届满，之后被告继续使用系争商铺，而原告亦未要求被告迁离且按上述租约向被告收取租金。但被告在继续使用系争商铺期间仍陆续欠租。2010年6月24日，原告致被告《收回房屋通知》，称鉴于被告多次违反付款承诺，故原告将于2010年7月16日起收回被告承租之全部房屋。届时，被告既未清结欠租，亦未按原告要求迁离系争商铺。就此，原告起诉来院，要求被告迁离系争商铺，同时要求被告就使用系争商铺按每月人民币90,000元支付截至2010年7月15日之费用，另要求被告就继续占用系争商铺按建筑面积每日每平方米人民币15元支付截至迁离日之逾期占用房屋使用费。
另查明：截至2010年7月15日，按月租金人民币90,000元计，被告尚欠原告租金为人民币655,000元。另原告处尚留存被告之前所付租赁保证金人民币90,000元，对于该项保证金，原告表示可用于抵充被告应付欠款。
再查明：2000年1月，上海市卢湾区房地产测绘中心对原告商场建筑面积进行测绘，系争商铺对应房屋单元测得之建筑面积为487.28平方米，其中独用面积为373.406平方米。
审理中，被告于2011年1月11日迁离系争商铺，次日，原告向本院撤回要求被告迁离系争商铺之诉请。
本院认为：原、被告在租赁过程中所涉及之最后一份书面租约系2008年5月9日所签《房屋租赁合同》，该合同系原、被告据真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定之义务。在该合同约定租期届满后，原、被告虽未再次续签租约，但被告仍继续使用系争商铺，而原告对此亦未提出异议，由此，该期间原、被告之间实际已构成不定期租赁关系，且2008年5月9日《房屋租赁合同》继续有效，该合同约定内容仍对原、被告具有法律约束力。根据法律规定，对于不定期租赁，租赁双方均可随时解除合同，但出租方解除合同时应当在合理期限之前通知承租方。结合本案，基于被告长期欠租之违约情节，原告曾于2010年6月24日书面致函被告，函件中明确将于同年7月16日起收回被告所承租之全部房屋，该函件内容虽未提及解除合同等文字，但原告该意思表示实际已非常明确，即（1）被告最迟须于2010年7月15日将系争商铺返还于原告：（2）自2010年7月16日起，原告不再将系争商铺出租予被告使用。鉴于原、被告该时段之租赁行为属于不定期租赁，而对于不定期租赁，原告仅需尽到在合理期限之前予以通知之义务，原告即可解除该合同。鉴此，结合原告在函件中之文意表述，原、被告之间租赁关系应于2010年7月15日予以解除，故原告所称截至该日之房屋使用费实质应属租金性质，而自次日起则属于被告逾期占用系争商铺期间。对于原告诉请之逾期占用期间房屋使用费，原告主张依据为（1）2000年《测绘报告书》所明确之系争商铺对应房屋单元建筑面积，原告仅以低于建筑面积中独用面积部分进行主张；（2）《房屋租赁合同》中关于每日每平方米人民币15元之合同约定计算标准。对此，鉴于（1）双方租赁关系始于2002年，而《测绘报告书》出具年度为2000年，其中2年时间跨度，原告商场内部之铺位格局可能存在变动，由此，以2000年之测绘数据作为之后租赁行为之计算依据显然欠妥；（2）对于该逾期占用期间房屋使用费，据合同约定内容可依法认定原、被告对于该项费用均认可此非单纯性质之房屋使用费，而带有违约惩罚性质，由此，该费用应可高于正常房屋使用费；（3）庭审中被告明确表示该项费用约定计费标准过高，由此，本院须将该项费用计费标准与正常房屋使用费进行比较考量；（4）依据月租金人民币90,000元之约定及原告提出之各项面积数据，则据总建筑面积487.28平方米计每日租金约为人民币6.16元，据独用建筑面积373.406平方米计每日租金约为人民币8.03元，据原告主张面积362平方米计每日租金约为人民币8.29元，由此，原告所认可之逾期费用计费标准系原租金标准2倍左右，该标准与正常费用相较应可予以酌情调低；（5）鉴于目前尚无充足证据可证明系争商铺之实际建筑面积，而原、被告对租赁最后期间适用之租金标准为每月人民币90,000元均无异议，故可以此租金标准作为参照，采用1.5倍之计费比例，由被告就逾期占用系争商铺期间按每月人民币135,000元支付原告逾期使用费。对于被告之前所付租赁保证金人民币90,000元，鉴于原告并不要求须在被告清结欠费之后再予返还，且原告明确表示可直接用于抵充被告应付款项，本院对原告该结算方式应予准许。鉴此，本院将该项租赁保证金直接用于抵充被告欠租，经抵充后被告尚欠原告租金则为人民币565,000元。关于被告可能留存于系争商铺之装潢（不可移动之固定装潢部分），鉴于《房屋租赁合同》约定之租期已届满，且原告对于不定期租赁享有随时解约之权利，故原告对该部分装潢无须给予被告补偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告上海某餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海某旅游实业发展有限公司租金人民币565,000元（被告上海某餐饮有限公司所付租赁保证金人民币90,000元已抵充完毕）；
二、被告上海某餐饮有限公司就2010年7月16日至2011年1月11日逾期占用房屋期间于本判决生效之日起十日内支付原告上海某旅游实业发展有限公司使用费人民币792,581元（每月按人民币135,000元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币17,519元，原告上海某旅游实业发展有限公司负担人民币421元，被告上海某餐饮有限公司负担人民币17,098元。财产保全费人民币3,670元，由被告上海某餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长严奇
审判员李慧
代理审判员厉慧芬
书记员侯素青
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