上诉人（原审被告反诉原告）河南高速公路发展有限责任公司安新分公司。
负责人朱某某，经理。
委托代理人苗某，公司工作人员。
委托代理人郑楷，河南彰德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告反诉被告）苏某甲，男，X年X月X日生。
被上诉人（原审原告反诉被告）葛某某，女，X年X月X日生。
被上诉人（原审原告反诉被告）苏某乙，女，X年X月X日生。
被上诉人（原审原告反诉被告）王某某，女，X年X月X日生。
委托代理人马玉生，安阳市文峰区X路法律服务所法律工作者。
上诉人河南高速公路发展有限责任公司安新分公司（以下简称安新分公司）因租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（以下简称原审法院）（2008）文民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。安新分公司的委托代理人苗某和郑楷，苏某甲、苏某乙、葛某某及委托代理人马玉生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2003年3月26日安新分公司安阳收费站与苏某平签订房屋租赁合同。2004年6月9日、2005年7月1日双方签订补充协议，期限从2004年7月1日延长至2008年7月1日，租金每年1万元。原告提交封条、照片、孙青根证明，证明内容：2006年8月8日，根据记录要求，将安阳收费站的车库门更换锁。安阳市文峰区京珠汽车维修部系个体工商户，业主为苏某平，2007年9月21日安阳市北关区X街X村委会出具证明：我村村民苏某平因病已死亡，现在继承人为王某某、葛某某、苏某乙、苏某甲。2006年4月安阳市文峰区京珠汽车维修部计税金额或销售收入为x元；税率或单位税额6%，已缴或扣除额600元；2006年5、6月三项分别为：x元、6%、600元；2007年1月至10月三项同上；2007年12月三项分别为x元、6%、541.94元。原告明确诉讼请求为2006年11月至协议届满之日的损失。安新分公司提交照片和光盘证明原告未停止营业，其中照片显示为2006年9月和2008年8月拍摄，光盘拍摄于2008年8月。原审法院（2006）文民三初字第X号判决书认定：原告提交封条、照片和2006年8月8日孙青根等字据足以证明封门换锁的事实，安新分公司安阳收费站未与苏某平协商进行封门的行为侵犯了苏某平和原告的财产利益，安新分公司作为安阳收费站的管理公司，应承担相应的民事赔偿责任。原告提交完税证证明苏某平经营安阳市文峰区京珠汽车维修部有月销售收入平均x元，确因被封门换锁造成损失，扣除租金，原告请求赔偿损失数额应为x元×3个月（从2006年8月至反诉状时间2006年月11月）-2500元=x元，予以支持。2006年11月后的赔偿请求与第一次反诉请求不一致，可另案起诉。
原审法院审理认为，根据（2006）文民三初字第X号生效判决，原告就2006年11月后的赔偿提起诉讼，不属于重复起诉，应予审理。该判决书审理查明的事实和认定的责任适用于本案，安新分公司提交的照片和光盘证明时间2006年9月和2008年8月与原告诉请时间2006年11月至2008年7月不吻合，无法否定原告诉请时间被告封门换锁的事实，由于协议于2008年7月1日到期，7月的损失不再按整月计算，可以忽略不计，原告请求赔偿损失数额应为x元×19个月（2006年12月至2008年6月）-x元=x元，予以支持。请求邮寄费未提交证据不予支持。安新分公司协议期间反诉租金已在原告损失中扣除，协议期满后的租金请求证据不足，反诉请求原告腾房，由于协议租期届满，原告继续占用房屋已无法律依据，应予腾房。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、限安新分公司于判决生效之日起十五日内赔偿原告损失x元；二、驳回原告其他诉讼请求；三、限苏某甲、苏某乙、葛某某、王某某于判决生效之日起十五日内腾清安新分公司安阳收费站房屋，交还于安新分公司；四、驳回安新分公司的其他反诉请求。案件受理费4300元，由安新分公司负担；反诉受理费300元，由安新分公司负担。
宣判后，安新分公司不服上诉称，一、原判决安新分公司赔偿被上诉人经济损失x元无事实根据和法律依据。双方签订租赁合同后，安新分公司依约向其提供了房屋，但其至今尚欠2006年7月以来租赁费未付，租期到期后，其也未腾房，已严重违约，安新分公司不存在违约，依据合同其不交房租，安新分公司有权单方与其解除合同并让其腾房的权利，否则有进一步采取维权措施的权利，只要其不交房租，不仅有权给其封门上锁，且有权把其设备清出，其不能证明安新分公司违约；即使存在违约，其也违约在先；被上诉人根本没有任何损失，假设安新分公司于2006年8月存在给其上锁封门的行为，被上诉人也早于2006年8月份开了被封措施，有一审提交的照片显示，2006年8月份被上诉人一起处于正常营业状态，其在庭审中没有提供相反证据证明安新分公司提供的照片不真实；退一步说，即使造成损失也不可能有那么多，被上诉人知道后有防止损失扩大的义务否则不得要求安新分公司赔偿，安新分公司已赔偿过，一审中被上诉人没有提供任何赔偿x元后造成的新损失的证据；再退一步说，被上诉人有证据证明赔偿x元后造成新的损失，也不应以原审法院认定的其月收入x元及税率为6%赔偿其违约损失x元，其声称月销售x元整，但证据证明（开庭时未出示），该数额是经营收入，是无法保证每月的利润都为x元，是不能预见的可期待利益，依法只赔偿必要开支，对于订立合同时不可预见的可得利益的间接损失不属于赔偿范围。二、原判决适用法律错误，原审法院判决依据是（2006）文民三初字第X号民事判决，该判决本身适用合同法234条是错误的，从对象上，该条仅适用房屋租赁，本案实质是场地租赁，不仅有房屋还有院落；从适用主体上，适用被继承人共同生活的共同居住人，被上诉人始终没有提供相关证据，继承人不能等同于共同生活居住的人；从用途上，该条规定仅为居住，本案是用于经营，被上诉人根本无资格作为原告提起诉讼。请求撤销原判第一、四项，维持第三项。
苏某甲、苏某乙、葛某某、王某梅答辩称，安新分公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，封条证明上诉人违约，被上诉人没有违约，租赁费是上诉人不收，上诉人造成损失有事实依据，月收入x元是经税务机关核准的，损失的扩大是上诉人造成的，称被上诉人没有主体资格没有依据。
经庭审，本院查明事实与原审查明一致。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，当事人有约定的按照约定。承租人未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。安新分公司与苏某平签订租赁合同和补充协议是双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，依法有效，双方应当按照合同行使合同权利、履行合同义务。苏某平租赁安新分公司安阳收费站房屋经营安阳市文峰区京珠汽车维修部，属于个体工商户。双方在合同履行期间发生纠纷后，安新分公司起诉，原审法院(2006)文民三初字第X号民事判决书和本院（2008）安民二终字第X号民事判决书均已发生法律效力。上述两判决确认了双方纠纷发生的事实和安新分公司应承担的相应责任，驳回了安新分公司要求解除租赁合同和腾房等诉讼请求。安新分公司上诉称原审判决的经济损失无事实和法律依据、适用法律错误，所依据的理由和证据不足，本院不予支持。综上，原审法院查明基本事实清楚，适用法律正确，安新分公司的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由安新分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张家忠
审判员吕建伟
审判员闫海
二○○九年三月七日
书记员王某军
安法网X号
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