重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2009）渝五中民终字第X号
上诉人（原审被告）重庆鑫隆达房地产开发有限公司。
法定代表人周某甲，董事长。
委托代理人周某乙，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）-2。
被上诉人（原审原告）中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司。
负责人卢某某，总经理。
委托代理人刘某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人高某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
上诉人重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称鑫隆达公司）因与被上诉人中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司（以下简称中石油重庆销售公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2008）中区法民初字第x号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，2004年3月9日，鑫隆达公司（出卖人）与中石油重庆销售公司（买受人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：买受人向出卖人购买渝中区X路X号“重庆世界贸易中心大厦”第X层X号商业用房（建筑面积762.75㎡，其中套内面积566.05平方米，分摊面积196.70平方米），套内面积x.75元/㎡，成交金额为人民币x元。买受人应在2004年3月5日付房款x元，在2004年7月5日前付x元，2004年9月30日前付清余款60万元。合同约定面积与产权证面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差在3%以内部分的房价款由买受人补足,超过3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。出卖人应当在2004年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质量验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，由出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。若因买受人未能按约定或相关规定交清房款及有关税费，办理并完清相关手续，提供有关资料等原因，或由于政府相应部门的迟延而致合同备案或产权登记未在规定期限内完成的，出卖人无须因此而承担违约责任。双方还约定了其他权利和义务。重庆市房地产交易所于同年7月对上述合同予以登记备案。2004年3月9日，中石油重庆销售公司与鑫隆达公司还就渝中区X路X号“重庆世界贸易中心大厦”36-X号、36-X号、37-X号、38-X号、38-X号、39-X号、39-X号七套房屋分别签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方在合同中对各套房屋面积、价款、价款分期支付时间及金额、房屋交付、权属证书办理及违约责任均作了相同约定。按此计算，中石油重庆销售公司向鑫隆达公司分期支付购房款金额分别是：应在2004年3月5日前付3011.2664万元、在2007年7月5日前付1711.2992万元、在2004年9月30日前付480万元。合同签订前，中石油重庆销售公司于2004年2月16日向鑫隆达公司实际支付了购房定金120万元。2004年3月5日，重庆市城市建设投资公司因支付拆迁补偿款，向中石油重庆销售公司出具金额为3000万元的重庆市商业银行转帐支票一张，中石油重庆销售公司将该转帐支票背书交付给了鑫隆达公司，随后鑫隆达公司又将该转帐支票背书交付给其委托收款的公司帐户开户银行浦发银行大坪支行，鑫隆达公司向中石油重庆销售公司出具了3000万元购房款收据一张。2004年7月19日、12月28日，中石油重庆销售公司又分别向鑫隆达公司支付了购房款1800万元、391.2992万元。2004年12月28日，鑫隆达公司书面致函中石油重庆销售公司。函件表明，鑫隆达公司系要求中石油重庆销售公司前去接受约定房屋。中石油重庆销售公司在审理中自认，其已于2005年4月接受约定之房屋。2006年2月16日，鑫隆达公司通知中石油重庆销售公司缴纳大修基金x.24元、八套房屋增加面积部分房款x.2元。中石油重庆销售公司将其向鑫隆达公司交纳的购房定金中的x.2元转为了房款，鑫隆达公司于同年2月21日向中石油重庆销售公司出具了收到该款的收据。2006年5月23日前，鑫隆达公司未将办理前述37-X号房屋需由该公司提供的资料报产权登记机关备案。2008年4月1日，鑫隆达公司向中石油重庆销售公司书面承诺“贵公司购买的重庆世界贸易中心大厦37F-39F房屋的产权证，由于种种原因，目前尚未给贵公司办妥，对此，我公司深表歉意，恳请贵公司谅解、支持！我司特此承诺，一定在2008年7月10日内为贵公司办妥37F-39F房屋的产权证”。
另查明，鑫隆达公司建设的渝中区X路X号重庆世界贸易中心大厦新建初始产权已登记在该公司名下，但因鑫隆达公司未完清有关税费，登记机关尚未将房地产权证交付给该公司。
中石油重庆销售公司要求鑫隆达公司办理权证未果，即于2008年5月15日以本案请求起诉至法院。
一审法院审理认为，中石油重庆销售公司与鑫隆达公司签订的《商品房买卖合同》系合同双方当事人在平等自愿基础上的真实意思表示，内容合法，依法属有效合同。合同双方均应按约定全面履行各自的义务。双方当事人争议的焦点是：一、中石油重庆销售公司是否已付清争议的37-X号房屋购房款，鑫隆达公司应否办理该房屋的房地产权证；二、鑫隆达公司是否构成逾期办证违约；三、中石油重庆销售公司的逾期办证违约金请求是否成立及是否超过诉讼时效。对此，评析如下：一、关于中石油重庆销售公司是否已付清争议的37-X号房屋购房款，鑫隆达公司应否给中石油重庆销售公司办理该房屋房地产权证的问题。由于中石油重庆销售公司在2004年3月9日向鑫隆达公司同时购买八套价款、面积均相同的房屋，各房屋分期付款额相同，按合同约定及鑫隆达公司通知交纳的增面积房款计算，八套房屋总计价款5213.x万元，此款，中石油重庆销售公司已于2006年2月21日前付清，其中已包含了本案争议的37-X号房屋的房价款，鑫隆达公司辩称中石油重庆销售公司未付清房款不能成立。中石油重庆销售公司已履行了自己的合同约定义务，鑫隆达公司作为房屋出卖人，自应履行转移上述房屋权属的义务，即鑫隆达公司负有为中石油重庆销售公司办理该房屋权证的义务。现中石油重庆销售公司要求鑫隆达公司为其办理37-X号房屋的房地产权证，符合双方约定，本院予以支持。二、关于鑫隆达公司是否构成逾期办证违约的问题。本案中，双方在合同中约定“出卖人（即鑫隆达公司）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，由出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。”而本案中双方当事人均未举示房屋移交的书面证据，但中石油重庆销售公司自认在2005年4月即已接受约定房屋，故中石油重庆销售公司自认的房屋移交时间应予认定。同时，鑫隆达公司在审理中也明确陈述在2006年5月23日前未将办理本案争议房屋权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，故鑫隆达公司违反了应于房屋交付使用后90日内（即2005年8月31日前）提供相应资料备案以供办理权属登记的约定。据此，中石油重庆销售公司不可能在规定期限内取得约定房屋的权属证书，鑫隆达公司的不作为行为已构成逾期办证违约，应按约定承担向中石油重庆销售公司给付逾期办证违约金的责任。三、中石油重庆销售公司的逾期办证违约金请求是否成立及是否超过诉讼时效。由于双方约定房屋价款以登记面积确定，鑫隆达公司在2006年2月16日才通知中石油重庆销售公司房屋的实际面积并要求按实际面积补交房款，故在此前，鑫隆达公司应负担的违约金数额不能完全确定；加之，双方虽按合同总价款约定了违约金计取比例，但双方并未约定鑫隆达公司违约时违约金的给付期限，其后亦未补充约定，故在违约金产生后，中石油重庆销售公司随时可以要求鑫隆达公司给付，只有在中石油重庆销售公司催告给付时起，在合理的宽展履行期届满后诉讼时效期间起计，而在本案中并无中石油重庆销售公司在诉前有主张鑫隆达公司给付违约金的事实，也没有被告向中石油重庆销售公司明示拒绝给付违约金的证据，根据最高某民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条关于“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期限届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定，中石油重庆销售公司现起诉要求鑫隆达公司给付逾期办证违约金未超过诉讼时效，并应按实际缴纳购房款总额计算。据此，本院对中石油重庆销售公司主张的违约金诉讼请求，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高某民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决：一、重庆鑫隆达房地产开发有限公司在本判决生效后立即为中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司办理重庆市渝中区X路X号“重庆世界贸易中心大厦”第X层X号房屋的《房地产权证》；二、重庆鑫隆达房地产开发有限公司在本判决生效后三日内向中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司给付前项房屋的逾期办证违约金人民币x.17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6268元，由重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担。
鑫隆达公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决以逾期办证违约金未约定履行期限为由，认定被上诉人起诉时主张权利并开始计算诉讼时效，是对法律的故意曲解，应予撤销。2、一审判决在认定被上诉人是否付清争议房屋房款的事实上滥用法官自由心证。3、一审法院审理程序违法。请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
中石油重庆销售公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请维持。
本院二审查明的事实与一审基本无异。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。由于被上诉人向上诉人同时购买了包括本案争议房屋在内的8套房屋，因此，在付款上，被上诉人采取了8套房屋一并付款的形式，并实际亦支付了全部的购房款，上诉人亦承认实际收到8套房屋的总购房款，故被上诉人已付清了本案争议房屋的房款，上诉人上诉称被上诉人未付清本案争议房屋房款的理由与事实不符，其该上诉理由不成立。在被上诉人实际履行了合同约定的付款义务后，根据双方合同的约定，上诉人应在向被上诉人交付房屋后90日内为被上诉人办理房屋权属证书，而从2005年4月交房至今，上诉人仍未办理，已构成逾期办证违约，按合同约定应承担逾期办证违约金的责任。而在双方所签购房合同中，上诉人与被上诉人之间未就违约金的支付约定履行期限，根据最高某民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，不能确定履行期限的，诉讼时效从债权人要求债务人履行义务的宽限期满之日起计算。因此，被上诉人于2008年5月15日以提起诉讼的形式第一次要求上诉人承担逾期办证违约金，不存在超过诉讼时效的事实，上诉人上诉提出本案超过诉讼时效的理由亦不成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6268元，由上诉人重庆鑫隆达房地产开发有限公司。
本判决为终审判决。
审判长肖某
审判员叶芳
代理审判员于利
二00九年四月一日
书记员黎明
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