原告张某某，男，X年X月X日生，汉族，初中文化。
委托代理人卜某某，男，X年X月X日生，汉族，大专文化。特别授权代理。
被告汝阳县农业生产资料公司。
住所地：汝阳县X路X号。
法定代表人桑某某，该公司经理。
委托代理人李某某，该公司副经理。特别授权代理。
第三人郭某某，男，X年X月X日生，汉族，初中文化。
委托代理人陈银钢，河南金稻（略）事务所（略）。一般代理。
原告张某某诉被告汝阳县农业生产资料公司（以下简称生产公司）、第三人郭某某房屋租赁合同纠纷一案，原告张某某于2010年6月8日向本院起诉，本院受理后依法组成合议庭，于2010年8月9日公开开庭进行了审理。原告张某某及诉讼代理人卜某某，被告生产公司的诉讼代理人李某某，第三人郭某某及诉讼代理人陈银钢均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张某某诉称，2006年12月26日，原、被告双方协商签订了房屋长期租赁合同，原告取得被告一楼门市大门东一间及大门西附属一间的占有权和使用权。其中被告大门西附属一间租金为3万元整，合同期限为2007年3月1日至2057年2月底。合同签订后，原告于2007年2月9日向被告一次性交纳全部租金，被告出具收据一份，同时承诺2007年3月1日将房屋全部交付原告使用。时至今日，第三人仍在占用被告大门西的一间附属房，致使原告利益受损，第三人无端获利，显失公平。被告应完全、彻底履行合同约定义务。1.请求判令被告彻底履行原、被告双方于2006年12月26日签订的房屋租赁合同中约定的义务，并将被告大门西附属房一间（建筑面积20.23）的占有、使用、受益实际交付原告。2.请求判令第三人限期搬出其长期非法占用被告所有的大门西一间附属房。3.请求依法判令被告赔偿原告自2007年3月1日以来的相应损失。4.本案诉讼费由被告承担。
被告生产公司在法定答辩期限内未提交答辩状。在庭审中口头辩称，当时房屋出租给原告属实，双方签有合同。听公司原经理说，签订合同半年之后，第三人郭某某承认把房子给原告。针对原告的第一项诉讼请求，由原告和第三人协商，我公司没有能力；针对原告的第三项诉讼请求，我公司没有失误的地方，将来谁输由谁赔偿损失。
第三人郭某某述称，一、原被告双方签订的房屋租赁合同属无效合同，不能对抗被告与第三人的房屋租用合同。原被告双方以租赁的合法形式掩盖其买卖公房的非法目的，名为租赁，实为买卖，侵犯了第三人的优先购买权。合同中称原告通过竞租取得房屋使用权完全不属实。原告并非公司职工，没有参与竞租的资格。同时根本没有进行竞租，是原告与被告个别领导私下交易的结果，不仅损害公司的利益，也损害了第三人的利益。二、原告无权要求第三人限期搬出该房屋。第三人与被告早在2004年3月达成租用房屋口头协议，月租金30元，一直经营自今，是合法租用，而不是非法占用。原、被告之间不论是租赁关系还是买卖关系，由于该房屋并未交付给原告，即原告既没有取得房屋的占有、使用、受益的权利，也没有办理房产证而没有取得该房屋的所有权。故原告无权要求第三人限期搬出该房屋。综上所述，应依法驳回原告的诉讼请求。
根据原、被告以及第三人的诉辩意见，本院归纳以下调查焦点：一、原、被之间是房屋租赁关系还是房屋买卖关系，如果为租赁，租赁合同是否有效，租赁的房屋是否实际交付；二、被告与第三人之间是否存在房屋租赁合同，第三人使用涉案房屋的事实和法律依据；三、原告请求被告履行房屋租赁合同义务及要求第三人搬出房屋的事实和法律依据，四、原告要求被告赔偿相关损失的事实根据和法律依据。
针对第一个调查焦点，原告张某某的观点是，2006年12月26日，原、被告双方签订房屋租赁合同，被告将其X楼门市大门东一间及大门西附属房一间从2007年3月1日至2057年2月底租给我使用，租金是以被告欠我的款相抵，一次性交纳。房子交接过程中，2007年7月12日在生产公司办公室，原告和第三人订立口头协议，大门西一间（20.23）第三人每月给我150元，第三人到现在没有交付，并否认与原告有口头协议。原告出示以下证据：房屋租赁合同复印件一份，用以证明租赁标的、时间、租金等；2、收据复印件一份，用以证明被告收款13万元；3、原告和刘xx签订的房屋租赁合同复印件一份，用以证明原告将租赁生产公司大门东的一间门市房（43）租给刘xx，年租金9600元；4、生产公司会议记录复印件一份，用以证明原告与第三人交接房屋、订立口头协议情况；5、生产公司证明复印件一份，用以证明案外人王x年底租赁的生产公司大门西附属一间门面房租赁期满，租金已清结。被告生产公司对原告的陈述无异议，认为双方的租赁合同是真实的。被告对原告出示证据的质证意见是：收据是事实，当时会计写的都是购房款，实际上是租赁。对会议记录知道有这回事，生产公司出具的证明属实。第三人郭某某的主张是：原、被告之间的合同无效，房屋原、被告并未实际交付，原告与第三人未达成口头协议，更不会同意每月150元租金。第三人郭某某对原告出示证据的质证意见是：对证据1，原、被告并未通过竞租，合同无效，合同期限也违反最长不得超过20年的规定；对证据2，没异议，说明原、被告是买卖关系，房屋属公房，土地是划拨的，未经审批，所以无效；对证据3，与本案无关，真实性无法证明，公章处是空白；对证据4，不属实，没有参加人员的签名；对证据5，不符合事实，王xx租房到2004年2月，之后第三人一直租用。
针对第二个调查焦点，第三人郭某某的主张是：其与被告存在租赁合同，形式是口头协议，月租金30元，因单位欠我工资及“三金”，租金没交。第三人出示以下证据：第一组，第三人委托代理人询问王xx的笔录、证人窦xx、李xx、曹xx、陈xx的书面证言，用以证明涉案房屋2004年2月份之前由王xx租用，以后第三人郭某某开始租用，公司领导私自做主，在没有与郭某某解除口头合同，也没有通过职工大会同意的情况下，将房屋出租给不是单位职工的人。第二组，购货单据复印件一份、汝阳县新阳广告部证明复印件一份、照片复印件一份，用以证明第三人2004年4月17日购买一台冰柜、2004年做过一个计生用品灯具箱；第三组，第三人做工记录复印件两张，用以证明第三人在别人家干活情况。被告生产公司的质证意见是：房屋租赁给原告是经公司班子会研究，没有召开职工会是实情，原告不属于竞租。生产公司没有研究过将房屋租赁给第三人郭某某，不清楚第三人郭某某说的口头合同。2004年之后第三人郭某某确实占用了房屋，但郭某某必须拿出公司出具收取租金的票据。原告张某某的质证意见是：第三人郭某某的证据不能说明被告生产公司与郭某某有租赁合同，郭某某拿出真实证明来。如果是从王xx手中接的，属非法。合议庭当庭宣读出示了对马xx、王xx的调查笔录。马xx（王xx岳父）证明的主要内容是：不知是哪一年，天已经很冷了，不是2007年7月12日那个时间，自己确实到过生产公司一次，只是向公司经理说省委已经把房子交给你们了，与我们没啥关系了，以后别再找俺了。当时并没有见到张某某和郭某某在场，不知道由郭某某直接向张某某交房租的事情。王xx证明的主要内容是：自己与生产公司的租赁关系，2004年2月份已解除，租金已经从公司所欠自家的抚恤金中扣除，自己将房屋钥匙交给了公司原经理袁世森，之后未再向公司交过房租，郭某某并未从自己手中接房屋钥匙，郭某某租房与自己无关。原告张某某的质证意见是：两份笔录的证明内容均不属实，郭某某与马xx有亲戚关系。被告生产公司的质证意见是：诉讼代理人不在场，不知道。第三人郭某某对两份调查笔录无异议。
针对第三个调查焦点，原告张某某的观点是：房子是被告公司的，第三人与被告有何经济纠纷与本案无关，被告没有采取有力措施，才导致到这种地步，被告应采取积极有效措施，将房屋交于原告，第三人应限期搬出房屋。被告生产公司的观点是：公司承认与原告的租赁合同，公司已解决过，让原告与第三人照头，与公司无关系。原告也有过错，公司不再采取别的有效措施。第三人郭某某的观点是：原、被告双方的租赁合同无效，没履行就不再履行，原告没有取得房屋的占有权，无权要求第三人腾房。
针对第四个调查焦点，原告张某某的主张是:要求被告赔偿从2007年3月1日至2010年5月底前的经济损失x元。其中房租39个月×359.08元/月x元、误工费28天×50元/天1400元、代理费1600元，案件受理费总计330元。被告生产公司的意见是：生产公司现在啥也没有，以法院判决为准。第三人郭某某的意见是：原告的要求没有证据支持，也无法律依据。
根据原、被告的诉辩意见、第三人的陈述，及举证、质证情况，本院确认以下案件事实：被告生产公司因欠原告张某某债务，偿还一部分后，经协商，被告生产公司将该公司一楼门市大门东一间及大门西附属房一间由原告张某某使用，以租金抵债，一楼门市大门东一间为10万元，大门西附属房一间为3万元。2006年12月26日，原告张某某与被告生产公司签订了一份房屋租赁合同，约定上述房屋由原告张某某一次性交纳租金13万元，从2007年3月1日租赁至2057年2月底；房产所有权不变，租赁期间原告张某某有使用、受益权，不得私自转让。2007年2月9日，被告生产公司给原告张某某出具收据一份，载明：“今收到张某某人民币壹拾叁万元整系付购房款”。实际上，2007年2月9日原、被告并没有交、收款行为，而是以被告生产公司所欠原告张某某的债务与租金相抵。被告生产公司已按约定将一楼门市大门东一间交付原告张某某使用。本案所涉房屋是该公司大门西附属房一间，第三人郭某某于2004年3月开始使用该房屋做生意至今。
本案经审判委员会讨论决定，原告张某某与被告生产公司之间签订的房屋租赁合同，除了违反法律明确规定的租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效之外，合同其他内容系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应确认有效。原告主张被告大门西附属房一间已通过被告协调与第三人郭某某交接，并与郭某某达成每月由郭某某交房租150元的口头协议，虽然被告予以认可，但原告提交的2007年7月12日由被告制作的会议记录复印件，没有参加人员的签名，第三人郭某某予以否认。经调查会议记录上记载的参加人马xx，亦不能证明原告的主张，且会议记录只写明“由张某某与郭某某二人重新协交租房事宜”，并不能证明涉案房屋原告与被告已实际交接，也不能证明原告主张的与第三人郭某某达成了每月由郭某某向其交租金150元的口头协议。原告没有提交其他相应证据予以证明，第三人郭某某又一直使用涉案房屋。因此，原告关于涉案房屋已交接并与郭某某达成了口头协议的主张不能成立。第三人郭某某主张与被告之间2004年3月达成租用房屋口头协议，每月租金30元，因被告不予认可，第三人郭某某从未向被告交过租金，也没有证据证明被告与第三人郭某某之间有应交租金和被告当时所欠“三金”相抵的协议。第三人郭某某提交的证人证言，没有能够证明第三人郭某某与被告何时、何地订立了什么内容的口头合同。因此，第三人郭某某占用涉案房屋不能认定为与被告之间存在口头租赁合同。原、被告所签订的合同，既约定了租赁期限，又约定了所有权不变，性质应为租赁。虽然被告出示的收据为购房款，实际上是以房租抵债，不能改变房屋租赁的性质。因此，第三人主张原、被告之间系非法买卖的理由不足。至于原告是否通过竞租，是否系被告单位职工，是否与被告单位个别领导私下交易，应通过其它途径处理，不影响原、被告之间合同关系的成立。虽然第三人占用涉案房屋在先，因为没有证据证明被告与第三人之间存在口头租赁合同，涉案房屋所有权属于被告，所以，被告有权与原告签订租赁合同。在原、被告签订租赁合同后，第三人再占用涉案房屋于法无据。虽然没有相应证据证明涉案房屋已交接，因为被告的真实意思是将涉案房屋租赁给原告，所以，第三人应该予以腾出。因被告没有按照合同约定向原告交付涉案房屋，给原告造成的经济损失应予以赔偿。因为原告在陈述中主张与第三人达成了口头协议，每月租金为150元，被告既无提出异议，又认为原告的陈述属实，所以，原告的经济损失可以确定为每月150元，计算时间为原告要求的2007年3月1日至2010年5月底。原告主张的每月经济损失359.08元，没有事实根据，不予支持。原告要求的误工费、代理费，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十四条第一款、第二百一十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第0（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一、二款的规定，判决如下：
一、被告汝阳县农业生产资料公司于本判决生效后三十日内赔偿原告张某某经济损失4050元。
二、第三人郭某某于本判决生效后三十日内将占用被告汝阳县农业生产资料公司大门西的附属房一间腾出交于原告张某某使用。
三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。
如果没有按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费200元，由原告张某某承担50元，被告汝阳县农业生产资料公司承担50元，第三人郭某某承担100元。（被告及第三人应承担的受理费，已由原告垫付，待执行时一并清结。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于洛阳市中级人民法院
审判长曹万波
审判员魏柏群
审判员史光照
二0一0年十二月十四日
书记员张向品
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