原告李某甲，男，1980年出生，汉族。
委托代理人李某乙，男，1948年出生，汉族，系原告李某甲之父。
委托代理人马萍，河南豫星（略）事务所（略）。
被告王某某，男，1974年出生，汉族。
委托代理人任治乐，温县148法律服务所（略）。
原告李某甲与被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年6月3日立案受理，同年6月11日向被告王某某送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书。同年8月9日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某甲及其委托代理人李某乙、马萍，被告王某某的委托代理人任治乐均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李某甲诉称，2008年4月15日，原被告签订租赁合同一份，将原告所有的位于温县城古温名品街路东X单元X号门面房出租给被告使用，合同约定：租赁期限5年，自2008年4月15日至2013年4月14日止。租金为每年x元，被告须提前一个月，即每年的3月15日前交给原告，不得拖延。否则，原告有权解除合同。合同还约定，被告在协议签订的同时向原告缴纳保证金1000元，被告歇业前需要将其自行拆除的与南邻门面房之间的隔墙修复如初，若被告未按此规定履行，原告有权不返还保证金。合同签订后，原告按照合同规定将房屋交付被告使用。被告在缴第二年房租（2009—2010年）时，曾出现无故拖延现象，令原告非常气愤。可被告在缴纳第三年房租（即2010—2011年）时却仍不履行合同规定的按时交纳租金的义务，虽经原告以下达通知、电话催缴、下达告知等方式多次催缴，但被告始终拒不按照合同约定向原告交付租金，一直拒付租金至今。原告请求：1、依法解除原被告之间的房屋租赁合同，责令被告立即将位于温县城古温名品街路东X单元X号门面房腾空返还原告。2、责令被告支付原告自2010年4月15日起至判决确定的腾房之日止的房屋租金（按原合同每年租金x元计算）。3、责令被告将其自行拆除的与南邻门面房之间的隔墙恢复原状。4、本案诉讼等费用由被告承担。
被告王某某辩称，原告诉讼的事实和理由不能成立。1、原告诉称双方所签订租赁合同有逾期支付租赁金，其有权解除合同的约定，双方签订的租赁合同根本没有此约定。2、原告诉称被告在交第二年房租（即2009—2010年）时曾出现无故拖延之说，没有任何证据证明。3、就本案而言，最不讲诚信的是原告，在与原告以往的交易中，原告就采取各种手段胁迫被告在合同期限内，以缩短租期的方式重新签订合同，变相让被告给其增加租金约6700元，有原告2006年9月15日和2007年4月9日与被告签订的租赁协议佐证。在被告多次找原告和原告父亲交付租金时，均以房屋准备自用、等与家人协商后再说而搪塞，等交款期限过后，即以逾期交付租金为由，胁迫增加租金，否则即解除合同，并且为达其目的，其父还采取让他人威胁恐吓的方式，给被告施加压力。由于被告为人诚实，一直诚心与原告协商涨价幅度，未能识破原告假借协商为名恶意拖延时间拒收租金。被告在原告起诉后，以邮寄汇款的方式向原告支付x元。被告知道对该交租金而不交，房主是不会无偿让租用房屋的，被告也不可能置银行贷款几十万和库存近百万的货物而不顾，而冒被解除合同的风险，故意拖欠拒付租金，这有违做生意经商的常理。况且被告还租用相邻他人的一间房子形成一个整体。如果被告故意拖欠原告租金不交，为何还要向相邻的房主续交租金呢事实上，被告不是不交租金，而是原告恶意拒收租金导致逾期，真正违约的是原告而不是被告。综上，被告认为原告诉讼的事实和理由是根本不能成立的，被告没有违约，原告的合同目的也不是根本无法实现，合同是不能解除的，请求法院在查明事实的基础上，依法驳回原告解除合同的诉讼请求，以维护正常交易之安全。最后，被告表示对原告要求增加租金的问题，虽然原告在诉状中没有明确主张，但这是本案成诉的根本原因，如果协商解决本案，对增加租金的问题，被告可以给予适当考虑。
根据原被告诉辩意见，本院确认本案的主要争议焦点是：原被告在2008年4月15日签订的租赁协议应否解除次要焦点是：被告是否应当支付原告租金、是否恢复隔断墙
围绕争议焦点，原被告所举证据及各方当事人的质证意见如下
一、原告所举证据及被告质证意见
1、租赁协议一份，证明原被告存在租赁合同关系，租赁期限自2008年4月15日起至2013年4月14日止，租金每年x元，交款期限每年提前一个月交清。被告质证认为，对租赁协议真实性没有异议，合同并未载明逾期付款可以解除合同。
2、2010年4月27日通知书、5月6日告知书，证明因被告逾期交付租金，原告对被告进行了催收，在被告仍未缴纳租金的情况下，原告通知被告解除租赁合同。被告对上述证据的真实性没有异议，原告的证明指向不能成立，通知载明的内容不真实，被告逾期违约的事实不成立。在此期间，被告多次向原告交租金，原告拒收，不存在被告故意违约；通知上说让原告在2010年4月28日交租金，通知时间是4月27日，而通知在4月28日交给被告，给付期限已经超过送达通知的时间。告知书内容称被告违约，与客观事实不符，在此期间被告多次向原告及其父亲缴纳租金遭拒。告知内容为即日起解除合同，不具有解除合同的效力。
3、原被告电话录音、视频资料及部分通话清单，证明被告逾期交付租金的事实及双方就此问题通话情况、原告给被告送达告知书情况。被告认为，电话录音不能证明原告主张，第一次录音说房屋自用，第二次录音说房用作出租，录音没有排除原被告协商房屋租金的过程，书面整理的录音资料与录音内容不完整，有剪裁、遗漏的内容。视频资料与本案无关。通话清单不能证明什么时间与被告通话。
4、证人沈某、张某、郑某当庭证言，证明2010年4月27日原告李某甲给被告送达催缴租金通知书的事实以及2010年5月6日原告给被告送达告知书的事实。被告对三个证人证言均有异议，沈某没有说明给被告送达通知书的具体时间，证人在原告父亲的担保公司工作；张某陈述时间不真实；郑某陈述所录的视频没有李某甲在场，不显示什么时间送的告知书。
5、古温街X年房屋租赁市场价格表，证明目前古温街房屋租赁市场价格情况。被告认为该证据不具有任何法律效力，原告是为了涨价自行打印的材料。
二、被告所举证据及原告质证意见
1、2008年4月15日原被告签订的协议书，证明原被告租赁合同期限5年，租金由每年x元调整为x元，合同中没有约定逾期交付租金，原告可以解除合同。原告认为，被告证明的事实与原被告争议的事实无关，租赁合同中租金变更是因为市场租金的变化，原被告签订的协议约定的租金不可能一成不变。被告交纳保证金是被告的义务。原告解除合同不是因为合同的约定单方解除合同，而是根据合同法规定解除合同。
2、2006年9月15日租赁协议（复印件）、2007年4月9日租赁协议，证明原被告于2006年已经建立租赁合同关系，同时证明在合同第一年未履行满被告就强行让被告与其签订第二份合同，变相增加五个月租金。原告对2006年9月15日租赁协议真实性、合法性均有异议，被告应该提供原件证明其主张，其借故原告将原件收回的借口不能成立。对2007年4月9日租赁协议的真实性没有异议，对被告的证明指向及本案的关联性有异议，协议与本案双方争议的事实无任何关联性，该协议双方已经履行完毕，与本案无关。
3、2005年10月被告与郑某某签订的租赁合同、郑某某收取2009年10月12日-2010年10月12日一年期限租金x元的收据，证明被告在租用原告房屋时也租用相邻一间房屋，形成整体的商铺，并证明租金由x元调整为x元的事实。原告质证意见是，上述证据的真实性无法判断，从证据上看，协议上的郑某某与收据上的郑某是否是同一人，原告不清楚。被告出示郑波收取租金x元与原告了解的租郑某某价格不一样，应该是x元。该两份证据与本案无关。
4、2010年5月22日邮政银行汇款收据，证明原告诉讼后汇款给原告x元的事实。原告对证据的真实性没有异议，原告没有收取x元只能代表被告在2010年5月12日有汇款的行为，不代表原告有接受的行为，该证据可以证明被告逾期未交租金的事实。
5、岳某、李某于2009年7月8日签订为期五年的合同，每年租金x元；张某、王某2009年4月签订为期五年的合同，每年租金x元。证明目前古温大街房屋价格房屋租赁价格市场基本行情。原告认为，两份租赁合同是否是合同当事人所签，被告没有证据证明，证人没有出庭作证。古温大街的房屋租赁价格原告有所了解并制有表，这些商户用的价格高于被告提供的价格，被告提供的房屋价格不能代表所有房屋价格，与本案无关联性。
6、照片及进货单，证明被告现在库存商品价值约100万元，同时证明被告不可能违约。原告认为无论上述证据真实与否，均与本案无关，更不能印证被告的主张，被告的解释没有逻辑性。
7、张某某、郑某某、原某某当庭证言，证明被告交付租金遭原告拒绝的事实。原告对三个证人证言均有异议，张某某尽管将原告家的住址说的很清楚，恰恰说明事先去查看了，证人说三月底一天的天黑去给原告送钱，纯系编造。郑某某陈述去原告父亲公司，应该记住办公家具，而证人所述与事实不符。原某某证言也不真实。因此，三个证人证言是单一证据，原告两次通知被告过程中，被告可以在电话中理直气壮地说“给你送钱你不要”，所以三个证言不真实。
证据分析、认定：
一、以上原被告所举证据，双方对证据的真实性没有异议的，本院予以认定。
二、争议证据的分析、认定：
1、原告提供原被告电话录音、通话清单、视频资料，结合原告提供的书面通知书、告知书，证明了原被告因房屋租赁产生纠纷，原告告知被告缴纳房屋租金未果后，又书面通知被告解除房屋租赁合同的事实，对原告提供的该部分证据，本院予以认定。因被告对原告方证人沈某、张某、郑某的当庭证言有异议，上述证言不影响原告向被告催收租金以及书面告知被告解除租赁合同，对证人沈某、张某、郑某的当庭证言，本院不予评判。
2、被告提供2006年9月15日租赁协议（复印件），原告予以否认，因被告未能提供合同原件与复印件予以核对，本院不予认定。
3、被告提供张某某、郑某某、原某某当庭证言，不能对抗原告李某甲给被告王某某送达的催缴租金通知书以及解除租赁合同告知书的效力，对被告提供上述证人证言的证明指向，本院不予认定。
4、原告提供古温街X年房屋租赁市场价格表、被告提供被告与郑某某签订的租赁合同、郑某某收取2009年10月12日-2010年10月12日租金收据，岳某、李某房屋租赁合同，张某、王某房屋租赁合同，照片及进货单，均与本案原被告争议的焦点问题无关联，本院不予分析认定。
依照上述证据的分析、认定以及原被告的庭审陈述，本院确认以下案件事实，2007年4月9日，被告王某某租赁原告李某甲的温县X街路东五号楼（111）号门面房，合同期至2008年4月10日。2008年4月15日，双方又就该房屋签订租赁协议，协议书载明“经甲（李某甲）乙（王某某）双方充分协商，就温县X街路东X单元X号门面房的出租事宜，达成如下协议。1、租房期限、租金及保证金。本租赁协议期限为五年，自公历二零零八年四月十五日起至二零一三年四月十四日止。租金为每年壹万柒仟元整，乙方必须按照协议签订时间，每年提前壹个月向甲方缴清当年房租，不得拖延；租赁保证金为壹仟元整，乙方必须在协议签订时，一次性向甲方缴纳。乙方在歇业前，必须将已经自行拆除的（甲方与南邻门面房之间）隔断修复如初。如乙方未能将隔墙修复，甲方有权不再返还租赁保证金；如乙方将隔断墙修复，甲方须将保证金返还乙方……”。合同签订后，被告王某某与原告李某甲均按照合同的约定履行协议内容。2010年4月末，被告王某某因未按照合同约定“每年提前壹个月”向原告李某甲缴纳2010年-2011的房租x元，原告李某甲向被告王某某送达通知，内容是：王某某，你租赁我的温县城古温名品街路东X单元X号门面房2010年房租费应于2010年3月15日前交付，但时至今日，仍未向我交付，超过约定期限已达月余，你已严重违约，故向你发此通知，限你在2010年4月28日前交付房租，否则，后果自负。通知书送达后，被告王某某亦未在限定的期限内向原告交付房租。期间被告与原告又协商房租涨价事宜。2010年5月6日，原告李某甲又向被告王某某送达了告知书，通知被告解除2008年4月15日与王某某签订的房屋租赁合同，要求被告王某某在2010年5月15日前将租赁原告的位于温县城古温名品街路东X单元X号门面房腾清并交付原告，将界墙修复如初，并补交4月15日至5月15日房租费1417元。因被告王某某继续使用租赁原告的房屋，原告诉至本院。
本院审理期间，被告王某某通过邮政储蓄银行向原告汇款x元，附言载明：2010年4月X号至2011年4月X号房租。原告李某甲拒收被告王某某的汇款。
本院认为，对原告李某甲的诉讼请求以及被告王某某的诉讼主张评判如下：
一、原被告签订的租赁协议书的效力问题：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同,自成立时生效。”本案中，原告李某甲与被告王某某在2008年4月15日签订房屋租赁协议，由被告使用原告的房屋一间，定期向原告交纳租赁费，该租赁协议系双方的真实意思表示，不违反法律的规定，故双方的租赁协议为有效协议。
二、原被告的租赁协议是否应该解除问题：本案中，原告李某甲与被告王某某没有约定租赁合同的解除条件，但根据双方签订的租赁协议约定“租金为每年壹万柒仟元整，乙方必须按照协议签订时间，每年提前壹个月向甲方缴清当年房租，不得拖延”，因此，被告王某某应提前一个月向原告交纳次年的房屋租金。因被告王某某未按照协议约定交纳2010年的房租，原告李某甲通知被告限期交纳，但被告未向原告交纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”，被告王某某未在租赁协议约定的期限内向原告交纳租金，经原告通知后被告仍未交纳，现原告要求与被告解除房屋租赁合同，本院予以准许。被告王某某提出多次向原告及家人交2010年的房租x元，遭拒绝，但原告对被告提出多次交纳租金的说法予以否认，被告王某某所举证据并不充分，故对被告的辩称理由，本院不予采信。
三、被告王某某应向原告交纳房屋租金以及所拆除的界墙修复问题：根据前述分析，本院认定解除原被告的房屋租赁合同，故被告王某某应当向原告李某甲交纳房屋租赁费，租赁费按年租金x元从2010年4月15日始计算至被告王某某给原告腾房之日止。另被告王某某应在腾房之日根据合同的约定将拆除原告的界墙恢复原状。
依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，判决如下：
一、解除原告李某甲与被告王某某在2008年4月15日签订的房屋租赁协议。
二、被告王某某应将租赁原告李某甲位于温县城古温名品街路东X单元X号门面房腾空交付原告李某甲，在判决生效后30日内履行。
三、被告王某某应从2010年4月15日始支付使用原告李某甲的房屋租赁费，租赁费按照年租金x元计算至被告王某某腾房之日止。
四、被告王某某应将拆除原告的界墙恢复原状，在判决生效后30日内履行。
案件受理费50元，邮寄费80元，合计130元，由被告王某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判长王某平
审判员张小莎
审判员王某军
二○一○年九月二十二日
书记员史小云
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