重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2008）渝五中民终字第X号
上诉人（原审被告）周某某，女，汉族，务农。
委托代理人杨兵，重庆佳程律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）范某某，女，汉族，重庆废钢铁云帆有限公司退休职工。
委托代理人尹洋洋，重庆富国律师事务所律师。
委托代理人叶军，重庆富国律师事务所律师。
上诉人周某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院作出的（2008）渡法民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2005年7月28日，原告范某某与被告周某某签订《房屋买卖协议》一份，约定将位于重庆市大渡口区X村X－X号住房一套以x元的价格卖与被告周某某。合同签订后，被告周某某将x元购房款付给原告范某某。
另查明，位于重庆市大渡口区X村X－X号住房的所有人为重庆钢铁（集团）有限公司，该公司出具的房租缴款证显示该房的承租人为原告范某某，同时房租缴款证的说明栏记载有该房不得转租转让的内容。
再查明,原告范某某与重庆市大渡口区X村片区旧城改造拆迁安置指挥部于2008年9月5日签订安置协议，同日，后者将x元补偿款给付原告范某某。
一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖协议是在物权法施行之前，应适用当时的法律。无处分权的人处分他人财产，如果权利人拒绝追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权，且第三人取得该财产不符合善意取得法律制度的，则该无处分权人与第三人签订的买卖合同无效。本案中，原告范某某与被告周某某签订的《房屋买卖协议》处分的是重庆钢铁（集团）有限公司的财产，且双方在签订合同后既未取得重庆钢铁（集团）有限公司的追认，原告范某某又未实际取得该房的处分权，而转让的不动产（本案诉争房屋）并没有依照法律规定办理登记手续，因此原告范某某与被告周某某签订的《房屋买卖协议》无效。原告范某某自愿返还x元购房款给被告周某某，本院予以支持。被告周某某要求原告范某某支付诉争房屋x元补偿款的请求系另一法律关系，本案不做处理。据此，遂判决：一、范某某与周某某签订的《房屋买卖协议》无效；二、范某某自本判决生效之日起十日内将x元购房款返还周某某。
宣判后，周某某不服，向本院提出上诉，主要请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，并受理上诉人的反诉。2、诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人答辩称：原判正确，请求维持。
二审查明的基本事实与一审同。
本院认为：上诉人与被上诉人双方所签的《房屋买卖协议》中所约定的标的物不是出卖人范某某所有，该房的所有权人为重庆钢铁（集团）有限公司，范某某在出卖该房屋时并未取得该房屋的所有权，事后也未得到重庆钢铁（集团）有限公司的追认，依照相关法律的规定，上诉人与被上诉人所签的《房屋买卖协议》应为无效，原判对此认定是正确的。关于反诉问题，二审中不能受理反诉，因未进行一审。关于是否超出诉讼请求判决问题，从一审卷内起诉状中看有“共计x元”字样，一审原告请求确认协议无效，原判认定当事人双方所签协议为无效后，范某某所收的房价款理应退还周某某。关于周某某在协议无效后是否存在损失问题属另一法律关系，在本案中不作处理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费337.5元，由上诉人周某某负担。
本判决为终审判决。
审判长刘家武
审判员许萍
代理审判员张泽兵
二○○九年一月十九日书记员肖某
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