上诉人（一审被告）江某，男，1969年生。
委托代理人杨德领，河南论衡（略）事务所（略）。代理权限：特别授权。
上诉人（一审被告）朱某某，女，1967年生。
委托代理人张克俊，河南正言（略）事务所（略）。代理权限：一般授权。
被上诉人（一审原告）杞县粮食局。
法定代表人王某某，局长。
委托代理人何延晨，河南何延晨（略）事务所（略）。代理权限：特别授权。
一审被告侯某甲，男，1971年生。
委托代理人侯某乙，男，1968年生。代理权限：特别授权。
上诉人江某、朱某某因与被上诉人杞县粮食局、一审被告侯某甲租赁合同纠纷一案，不服河南省杞县人民法院(2010)杞民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：杞县粮食局在杞县金城大道中断北侧有楼房一栋，1995年4月20日办理了第x号房屋所有权证，该栋楼房为七层，面积4046平方米，北邻院，西邻来远北街，南邻金城大道，东邻本院大门，争议房屋位于该楼大门西侧门面房4间。2006年4月30日，杞县粮食局与侯某甲签订了房屋租赁协议，将该栋楼房租给侯某甲经营。2008年1月31日，杞县粮食局与侯某甲协商2006年4月30日所签合同作废重新签订了租赁合同。该合同约定了杞县粮食局将座落在杞县金城大道X号的金杞宾馆共七层，王某饭店第二、三、四、五层及附属设施租给侯某甲，租赁期间自2008年1月31日至2058年1月31日，租赁期间前十年每年租金为23万元；从2018年1月31日至2058年1月31日每年租金为25万元。杞县粮食局向侯某甲提供摩托车城、超市、烟酒等用房的原租赁合同，并协助以上单位与乙方(侯某甲)签订新租赁合同或作其他处理，该合同生效后，原法人代表所签合同作废，一楼可以由乙方(侯某甲．)报甲方(杞县粮食局)同意可转租等内容。2010年3月12日，杞县粮食局与侯某甲双方经协商签订了原定金杞宾馆的(租赁)合同至2010年3月12日终止(履行)的终止合同书。2008年1月1日，侯某甲与江某签订了房屋租赁合同书，双方约定了租赁项目为原金杞宾馆一楼东1-4间，租赁期限2008年1月1日至2013年1月1日，租赁(费)每年5万元，若出现不可抗力，双方协商解除合同等内容。江某原在租赁房屋经营摩托车生意，2009年7、8月份经江某、朱某某双方协商，江某摩托车生意搬他处经营，所租房屋转由朱某某经营服装生意，朱某某补偿江某16万元，每年无论亏盈均支付江某8万元作为分红，服装店装修费用及生意投资均为朱某某出资，江某不参与服装店的经营管理活动。
一审法院认为：杞县粮食局持有争议房屋的所有权证，是争议房屋的所有权人，对争议房屋享有占有、管理、使用、收益的权利。杞县粮食局与侯某甲于2008年1月31日所签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违背法律规定，属有效合同，应受法律保护。杞县粮食局与侯某甲双方所签合同约定了原用房屋户需重新与侯某甲签订合同或作其他处理，一楼可以由侯某甲报杞县粮食局同意可转租的合同条款。侯某甲与江某与2008年1月1日签订的租赁合同应当受到杞县粮食局与侯某甲2008年1月31日所签合同约束，依前述约定侯某甲与江某应当重新签订合同或作其他处理而未重新签订合同或进行必要的处理，庭审中，侯某甲、江某亦未向法庭提供双方所签合同得到了杞县粮食局的同意或追认等相关证据，应当认定侯某甲与江某所签订合同违背了杞县粮食局与侯某甲于2008年1月31日所签合同的相关条款约定，杞县粮食局要求确认侯某甲与江某所签合同无效的诉讼请求，一审法院依法予以支持。鉴于侯某甲与江某所签租赁属合同无效合同，江某与朱某某使用争议房屋缺乏法律依据，杞县粮食局要求江某、朱某某腾房理由正当，其请求一审法院予以支持，江某、朱某某辩称合同有效不应腾房的理由不能成立，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条及《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、侯某甲与江某于2008年1月1日所签租赁合同无效。二、江某、朱某某于判决生效后30日内将其所使用的杞县粮食局房屋四间腾出交由杞县粮食局管理使用(该四间房屋属杞县粮食局持有的第x号房屋所有权证所示楼房的一部分，位于杞县金城大道中断路北，四邻为北邻大院，南邻金城大道，西邻来远北街，东邻大院的楼房第一层门面房西起第6-9间)。案件受理费1050元，江某负担350元、朱某某负担350元、侯某甲负担350元(杞县粮食局已垫付，随判决一并执行)。
江某上诉称：1、一审判决认定事实错误。江某与侯某甲2008年1月1日签订的租赁合同，杞县粮食局对该租赁合同自始至终都是认可的，且不违背侯某甲与杞县粮食局签订的合同，该租赁合同应得到有效保护。2、一审判决适用法律错误。上诉人租赁房屋后进行了装修，并以合同租赁权利与他人合伙做服装生意，并不为法律所禁止。江某与杞县粮食局的租赁关系应得到确认。请求法院依法撤销一审错误判决。
朱某某上诉称：1、江某与侯某甲2008年1月1日签订租赁合同的基础依据是杞县粮食局与侯某甲2006年4月30日签订的租赁合同。杞县粮食局与侯某甲2008年1月31日二次订立的租赁合同，已严重侵害了朱某某及江某的合法权益，其针对江某所承租的部分应为无效。2、一审判决程序错误，朱某某是租赁房屋的实际使用人，其应作为第三人参加诉讼，而不应列为被告。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回杞县粮食局的诉讼请求。
杞县粮食局答辩称：1、本案中存在侯某甲与江某之间的转租合同以及江某与朱某某之间的转租合同，两个转租合同均没有经过杞县粮食局同意，侵犯了杞县粮食局的财产所有权。2、侯某甲与杞县粮食局的合同已经双方协商解除，侯某甲据此已无租赁物的使用权，基于侯某甲的租赁权而产生江某、朱某某的房屋使用也没有了权利来源，故该二人继续占有租赁物也是一种侵权行为。3、朱某某是争议房屋的实际使用人，其负有将房屋返还给杞县粮食局的义务，且又是江某将租赁物转租的承租人，杞县粮食局主张的租赁合同无效，也包括江某与朱某某的合同，朱某某是适格被告。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。
本院认为：侯某甲与江某2008年1月1日签订租赁合同的基础依据是杞县粮食局与侯某甲2006年4月30日签订的租赁合同。2008年1月31日，杞县粮食局与侯某甲协商2006年4月30日所签合同作废重新签订了租赁合同。2010年3月12日，杞县粮食局与侯某甲双方经协商签订了原定金杞宾馆的(租赁)合同至2010年3月12日终止(履行)的终止合同书。因侯某甲与杞县粮食局之间的合同已经双方协商终止履行，侯某甲已无租赁权。基于侯某甲的租赁权而产生江某、朱某某的房屋使用权已没有了法律依据，故该二人无权继续占有租赁房屋。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人江某、朱某某的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人江某、朱某某各负担525元。
本判决为终审判决。
审判长刘庆龙
审判员陈文胜
代理审判员周超举
二○一一年一月十日
书记员韩雪玉（兼）
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