原告冯某，女，1968年生。
委托代理人张某某。
被告睢县远东房地产开发有限公司。
法定代表人俞某某。
委托代理人厉某某。
委托代理人靳某某。
原告冯某因与被告睢县远东房地产开发有限公司（以下简称远东公司）商品房买卖合同纠纷一案，于2010年5月31日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定后，依法向原告送达了案件受理通知书和举证通知书，向被告送达了起诉状副本、应诉通知书和举证通知书。2010年11月9日，本院对本案公开开庭进行了审理，原告冯某及其委托代理人张某某、被告远东公司之委托代理人厉某某、靳某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告冯某诉称：2008年初，原告到被告的售楼部去看房，当时楼房尚未开始建设，原告从沙盘和宣传资料上看到，该小区规划合理、环境优美、阳光充足，就选购了被告开发建设的威尼斯水岸项目X号楼东二单元一层东户商品房，同年7月17日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告依约交首付款x元，而被告并未依约履行合同，其迟延交房、改变规划和影响采光的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，请求法院判令被告支付原告违约金4万元（起诉时要求被告支付违约金4万元，并要求被告对改变规划影响采光的违约行为采取补救措施，庭审过程中将诉讼请求合并为要求被告承担违约金4万元）。
被告远东公司辩称：被告既没有擅自改变规划，也不存在违约行为，原告的诉讼请求不能成立，应予以驳回。
根据原、被告双方的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：被告是否存在违约行为，如存在违约行为，原告诉请的数额应否予以支持。
对上述争议焦点，原、被告双方均无异议和补充。
针对争议焦点，为支持自己的诉讼请求，原告向本院提交以下证据材料，第一组：1、被告的宣传资料二份；2、马XX与商丘市华祥房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；3、何XX与睢县金大置业有限公司签订的商品房买卖合同；4、王XX与任XX签订的商品房买卖合同。原告以该组证据材料证明被告的宣传资料属于要约，受到被告宣传资料的影响，原告拿出了比其他地段的商品房较高的价位购买被告的商品房；第二组：1、原、被告双方于2008年7月17日签订的商品房买卖合同；2、2009年4月21日被告出具的收取购房余款4万元的收据。原告以该组证据材料证明双方约定的交房日期为2009年1月31日前，并约定交房当日付清余款4万元，而被告实际于2009年4月21日交房，违反合同约定；第三组：1、被告的规划设计图一份；2、被告的规划效果图一份；3、被告的规划审批表一份；4、本院（2009）睢行初字第X号行政判决书。原告以该组证据材料证明规划设计的小区状况、规划审批的时间、面积，以及X号楼与X号楼规划的间距是18米，而实际建成的楼主体间距是15.82米，被告改变规划违反合同约定。经庭审质证，被告认为原告提交的第一组证据材料中证据材料1属要约邀请，证据材料2、3、4所涉及的房屋结构与原告购买被告的商品房结构不同，不能印证原告的举证目的，本院认为，被告的异议理由成立，予以采信；对原告提交的第二组证据材料本身的真实性被告无异议，本院作为认定事实的有效证据使用；对原告提交的第三组证据材料，被告认为不能证明原告的主张成立，本院认为该组中的1、2是审批前的布置和效果预案，不能作为有效证据使用；证据材料3具有真实性，本院予以采信，作为有效证据使用；证据材料4是生效的判决书，本院作为认定事实的有效证据使用。
为反驳原告的诉讼请求，被告向本院提交以下证据材料，第一组：1、建设工程规划许可证；2、建设工程施工许可证；3、建设工程报建审批表；4、睢县发展和改革委员会睢发改（2008）X号文件。被告以该组证据材料证明是在相关部门的批准和许可下进行的项目建设；第二组：1、原、被告双方于2008年7月17日签订的商品房买卖合同；2、2009年4月21日收取原告购房余款4万元的收据。被告以该组证据材料证明原告没有按通知的时间办理房屋交接手续，而是迟延到2009年4月21日才交款办理交房手续，被告不应承担逾期交房的违约责任。经庭审质证，原告对被告提交的第一组证据材料中的1、2、4本身的真实性无异议，但认为不能证明被告是按规划许可的范围进行的施工；对3的异议为与本案无关联。本院认为证据材料1、2、4具有真实性，本院作为认定事实的有效证据使用；证据材料3申请报建的是X号楼、19-X号楼、X号楼，与本案涉及的楼房无关联，本院不作为审理本案的有效证据使用；原告对被告提交的第二组证据材料本身的真实性无异议，但认为不能证明是因原告的过错导致迟延交房，因合同约定的是“交房付款”，而不是“付款交房”，且原告此前也未接到过被告的交房通知，本院认为被告提交的该组证据材料具有真实性，本院作为审理本案的有效证据使用，但该组证据材料不能印证被告的举证目的，原告的异议理由成立，本院予以采信。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2008年1月29日，被告睢县远东房地产开发有限公司经睢县发展和改革委员会核准，开发建设位于睢县X路南侧、中心大街东侧、北邻X号卫星湖的威尼斯水岸项目，原告从沙盘和宣传资料上看到该小区规划合理、环境优美、阳光充足，选购了威尼斯水岸X号楼东二单元一层东户商品房，2008年7月17日，原、被告双方签订商品房买卖合同，合同约定房价总额为x元，签订合同当日付x万元，余额4万元于交房当日付清，交房日期为2009年1月31日前；关于出卖人逾期交房的违约责任，合同约定：逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金；关于商品房的交接，合同约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人的原因，未能按期交付的，视为出卖人已履行交付义务，出卖人不承担逾期交付责任；关于规划、设计的变更，合同约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更影响到商品房质量和使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。合同签订当日，原告付清了首付款x元，楼房建成后，被告于2009年4月21日将原告购买的房屋交付给原告，原告付清了下余购房款4万元，现原告已入住该套商品房。2010年5月31日，原告以被告擅自改变规划、迟延交房和影响采光为由，诉至本院，要求被告承担违约责任。
本院另查明，睢县城建局为被告规划许可的X号楼与X号楼（地处X号楼南）间距为18米，而实际建成的X号楼与X号楼主体间距为15.82米，X号楼阳台与X号楼主体间距为14.35米。
本院认为：要约是希望和他人订立合同的意思表示，要约的内容必须具体、确定，所谓具体，是指要约的内容必须是合同成立所必需的条款（合同的主要条款）；所谓确定，是指要约的内容必须明确，不能含糊不清，使相对人难明其意。要约邀请是指希望他人向自己发出要约的意思表示，商品经营者或者服务提供者通过一定的媒介和形式直接或间接地介绍自己所推销的产品或者所提供的服务的文字、图形或者影音作品，一般应视为要约邀请。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。……。”在本案的审理过程中，原告提交的被告的宣传广告，从广告的文字说明和图形内容上看，该宣传广告没有对原告所购楼房的采光和小区规划作出明确、具体的规定，原告提交的其他证据材料也不能证明被告的宣传资料符合上述司法解释但书部分规定的情形，因此，该宣传广告应视为要约邀请，原告主张该宣传广告应视为要约的证据不足，本院不予采信。原告以被告迟延交房、改变规划、影响采光为由要求被告承担违约责任，但在原告不要求返房的情况下，双方所签订的合同没有约定如果被告改变规划或者影响采光应如何承担违约责任，只是约定如果被告迟延交房应按日向原告支付已付购房款万分之二的违约金，在本案的庭审过程中，原告要求提高违约金的比例，按日万分之十计付违约金，本院结合被告的过错程度、受益情况和其他相关因素，按日万分之四的比例予以支持。原告首付房款x元，被告迟延交房80天，按每日万分之四计付违约金，合计为3898.72元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告睢县远东房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告冯某违约金3898.72元。
二、驳回原告冯某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，原、被告双方各负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长李广福
审判员李志军
审判员段冬梅
二O一一年一月五日
书记员卢金华
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