原告戴某某，男。
委托代理人冷鹏阳，河南人天（略）事务所（略）。
被告黄某乙，男。
委托代理人程升，河南晓燕（略）事务所（略）。
原告戴某某诉被告黄某乙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戴某某及其委托代理人冷鹏阳，被告人黄某乙及其委托代理人程升均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年8月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的座落在弦山中路X号楼房四楼、五楼租给被告经营皇冠宾馆，一楼一间及楼梯双方公用，租期从2007年8月1日至2013年8月1日，租金年均x.33元；合同终止，被告购买电器、家具可以搬走，装修电料开关等不准搬走；被告装修房屋不得损坏现有水暖、消防管道、电线、线管、线盒及房屋结构；租赁期内，被告必须保证原告正常居住；被告不得擅自改变房屋结构，如果四楼漏水对三楼房屋造成损失由乙方承担；如果违约承担违约金3万元及赔偿损失。合同签订后，被告不按规范装修，破坏主体安全结构，影响房屋安全及使用。为此，2007年8月15日双方又签订房屋租赁补充协议，协议约定，被告安装电料及开关按消防规范安装；被告使用原水暖管道及新安装水暖管道由被告做好防水设施，如果四楼漏水到三楼，乙方负责恢复三楼漏水部位原状，造成损失的由乙方负责赔偿，如一个月解决不了，甲方有权终止合同。由于被告违规装修造成多处渗水，导致三楼多处已装修房损失，虽然原告多次要求被告修复，被告均搪塞了事，直至原告书面通知，公证人去现场公证，被告对原告造成的装修损失既不修复，也不赔偿损失。现起诉要求：①解除原、被告房屋租赁协议；②责令被告因其违约行为承担违约金3万元并赔偿损失（以评估价为准）；③被告给付从2010年8月1日起至交付房屋之日止的租金；④被告赔偿因其违约原告保全证据发生的合理费用1000元。
原告为证明其诉讼请求，举证下列证据证明：
1、2007年8月1日原、被告签订的房屋租赁协议；
2、2007年8月15日原、被告签订的房屋租赁补充协议；
3、2010年3月20日（2010）光民证字第X号公证书；
4、2010年2月11日（2010）光民证字第X号公证书；
5、2010年2月11日戴某某对黄某乙通知一份；
6、光盘一张；
上述六份证据意欲证明原、被告之间的房屋租赁关系，证明被告违反合同约定，应支持原告诉讼请求。
7、光山县公证处公证二室发票一份，金额700元；
8、“钟爱一生”婚纱摄影定额发票3张，金额300元。
该两份证据证明原告为保全证据所发生的支出。
被告辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。①原告起诉“从2008年7月1日开始被告违规装修多次造成所处渗水，导致原告三楼处已装修的房屋损失，虽原告多次要求，被告均搪塞了事，直至原告书面通知，公证人去现场公证，被告对原告造成的装修损失既不修复，也不赔偿损失，导致至今没有解决”都是虚假的谎言。其理由，第一，被告是2007年8月1日租原告房屋，而房屋已在2007年7月1日前投入经营之中，被告不可能从2008年7月1日才开始装修；第二，被告装修过程中因安装电线将原告四楼三个大梁穿了七个小孔，原告就要求被告于2007年8月15日签订房屋租赁补充协议，要求被告用建筑结构胶补好，可见被告是个斤斤计较的人，如果从2008年7月1日装修开始漏水，原告决不可能等到2010年8月21日才起诉；第三，如果被告装修从2008年7月起渗水，原告到2010年8月21日才起诉，已超过了诉讼时效期间；第四，被告在租赁使用期间，房屋确实出现部分渗水情况，原因是原告原安装在墙内的上水塑胶管道结头部位老化、破损以及其房屋设计存在缺陷导致窗户飘雨引起的，被告无过错，原告从没有向被告提出维修和赔偿的要求。②原告要求被告承担违约金3万元及赔偿损失没有事实依据。③原告要求解除合同的原因是看到被告生意好，觉得租赁费低，想收回房屋。2001年8月1日和8月5日，被告妻子曾两次向原告交房租，原告拒收并发生争吵，被告向公安机关报警求助，并将租赁费3万元在公证机关提存。
被告为证明其答辩主张，举证下列证据证明：
1、2010年8月5日光山公安局接处警登记表，证明被告于2010年8月1日、8月5日两次向原告交房租，原告拒收，发生争吵；
2、2010年8月6日（2010）光证民字第X号提存公证书，证明被告已将2010年8月1日以后租金3万元提存。
3、12张照片，证明本案诉争房屋漏水是原告房屋自己安装的上水管道老化漏水以及原告房屋设计和建筑材料造成的。
上述证据均经庭审质证，可以作为定案的依据。
经审理查明：2007年8月1日，原告戴某某与被告黄某乙签订房屋租赁合同，合同约定：原告将自己所有的座落在光山县X路X号楼房的X层、X层租给被告经营皇冠宾馆，租赁期限从2007年8月1日至2013年8月1日；租金共计20万元，年租金x.33元，付款方式为签合同时付5万元，2008年8月1日前付3.5万元，2009年8月1日前付3万元，2010年8月1日前付3万元，2011年8月1日前付3万元，2012年8月1日前付2.5万元，签合同时被告付原告押金2万元，合同终止时，原告将押金退给被告；被告装修房屋，安装电料等，被告以原告名称向电力部门申请安装外线入户，合同终止后，乙方购买电器、家具可以搬走，装修、电料开关不准拆走；乙方装修房屋，不得损坏现有的水暖、消防管道、电线、线管、线盒及房屋结构，合同终止时，被告交付房屋，上述水暖等装饰无损坏现象；被告不得改变房屋结构，如四楼漏水对三楼房屋造成损失由乙方承担；任何一方违约，赔偿双方违约金3万元，损失大于违约金的还得赔偿对方损失，双方还对租赁期间的各项费用进行了约定。合同签订后，被告对房屋进行了装修，装修过程中，双方于2007年8月15日达成房屋租赁补充协议，协议约定：被告租原告一楼西一间属公共使用，被告不能在此另做小房间；被告在安装电线过程中，已损坏甲方四楼主体结构，东边三个大梁穿孔7个，五日内补好，以后未经原告书面同意，被告不得任意损坏房屋结构，否则，甲方有权终止合同；被告使用原水暖管道及新安装水暖管道有乙方做好防水设施，如果四楼漏水到三楼，乙方负责恢复三楼漏水部位原状，造成损失的由乙方负责赔偿，如一个月内解决不了，原告有权终止合同。合同履行中，被告按约定分别交款5万元、3.5万元、3万元和押金2万元。
2009年农历腊月，原告发现四楼向三楼渗水，虽经被告维修，仍有一部分渗漏点还在渗水。2010年2月11日，原告申请光山县公证处对三楼渗水情况进行证据保全，并由“钟爱一生”摄影部摄影师李自亮现场拍摄；当日，由光山县公证处在场公证，原告向被告送达通知一份，由被告在场，通知内容为：皇冠宾馆业主黄某乙，由于你宾馆四楼下水设施及防水设施出现问题，导致三楼、二楼出现渗水现象，请你们及时采取措施排除妨碍，否则，所造成的一切后果由你们承担。之后，原、被告因三楼渗水解决发生过争执。2010年8月1日、8月5日被告妻子向原告交房租3万元，原告没接收，2010年8月5日，被告将3万元租金在光山县公证处提存。
诉讼中，被告申请对租赁房屋漏水原因进行鉴定，原告申请对漏水造成损失价值进行鉴定。关于三楼漏水原因，信商建司鉴所（2010）建鉴字第X号司法鉴定书认为：①室内三、四、五楼暗装落水管处墙体潮湿，逐层有水渍，经检查属于顶面落水管口处防水层老化空鼓破损，水沿管壁渗入墙体，慢慢一直渗漏到三层，使墙、柱板和装饰层受潮；②五层墙体上方，楼板下方墙体潮湿与新老楼结合部位因温差效应及混泥土收缩产生细微裂隙；③五层梯间墙体上方、楼板下方墙体潮湿与梯间高出墙面，结合部产生细微裂隙；④窗下口部位水渍与窗台和窗框之间的裂隙及窗扇密闭不严，早期渗进墙体的水仍存在墙体内，使墙皮起泡、脱落、霉变；⑤三层轴线位置窗间墙体有明水出现，检查时发现外墙面砖空鼓翘起，空腔内及面砖拼缝隙内含水；检查卫生间发现四楼、五楼加设卫生间，原房间是普通房间，不是有水防水房间，其墙壁先贴面砖，改造卫生间时抬高的蹲位在后，虽然在地面做有一油一布防水，但没有进行蓄水试验，难免施工缺陷造成渗水；另外原房间是不防水房间，墙壁未做过防水，又是填充墙，防水能力很差，蹲台加高后，蹲台上的水很容易进入墙体内，遇混凝土楼板后向外墙渗出，三个轴线位置窗间墙体受潮，也与加设的卫生间防水缺陷有关；⑥四楼封闭阳台地坪堆放杂物长满青苔，无人管理，窗扇长期不关，雨水飘进来使阳台堆土湿透、饱和，该水无排水通道，从铺设在楼板上的管道与墙体之间的空隙和楼板与外墙砖砌体结合部空隙进入外墙，渗出墙外，形成明水，影响封闭阳台和三楼客厅。鉴定意见为：①②③④是原建筑物缺陷原因形成；⑤是改变建筑物使用用途、施工防水措施不足、防范不到位形成；⑥是人为因素。关于漏水造成三楼损失价值，河南三维评估所（2010）评鉴字第X号司法鉴定书鉴定结论为：三楼损失价值x.36元，其中客厅内墙壁x.2元、阳台1395元、卫生间房顶1148.4元、小卧室吊顶3695.46元，小卧室损坏8个灯1140元、未精装修内墙2048元、进门过道2702.7元、大厅入口损坏十个灯1500元、大门右侧卫生间吊顶1641.6元、临马路客厅内墙壁7488元。
本院认为：原、被告双方签订的房屋租赁协议、房屋租赁补充协议是双方当事人真实意思的表示，合法有效。合同实际履行中，被告经营宾馆在四楼、五楼加设卫生间，施工防水措施不足，造成渗水到三楼，双方未能协商解决，经本院调解也未能凑效，已产生终止合同的约定条件，原告要求解除与被告签订的房屋租赁协议，符合《合同法》的规定，本院予以支持。关于原告请求被告支付合同违约金3万元，因合同解除后，双方的权利义务回归到合同签订前的状态，合同效力消灭。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因此，对于原告要求被告支付合同约定的3万元违约金，本院不予支持。原告起诉要求被告赔偿渗水到三楼造成的损失，参照信商建司鉴所（2010）建鉴字第X号鉴定书，墙体渗水致内墙壁装修损失，房屋本身结构有一定影响，被告安装卫生间防水措施不足渗水到墙体和以及被告使用的封闭阳台堆放杂物无人管理渗水墙外，是造成客厅内墙壁损失的主要原因，三楼其它室内装修、灯具损失，是被告卫生间防水措施不足渗水所致；据此，本院认定，客厅内墙壁损失x.2元、临马路客厅墙壁损失7488元，原告承担30%，即6865.56元，被告承担70%，即x.64元；阳台损失1395元、卫生间房顶损失1148.4元、小卧室吊顶损失3695.46元、小卧室8个灯损失1140元、未精装修内墙损失2048元、进门过道损失2702.7元、大厅入口10个灯损失1500元、大门右侧卫生间吊顶损失1641.6元，均由被告承担。以上被告应赔偿原告各项损失x.8元（x.64+1395＋1148.4＋3695.46＋1140＋2048＋2702.7＋1500＋1641.6）。原告要求被告给付从2010年8月1日起至交房之日止的租金，因被告已将2010年8月1日前应交的3万元租金提存，原、被告可比照合同约定的租金标准计算至实际交房之日，本案不作判决。原告要求被告赔偿保全证据费用1000元，因戴某某保全证据是为了自己的诉讼利益，该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：
一、解除原告戴某某与被告黄某乙2007年8月1日签订的房屋租赁协议，被告黄某乙于本判决生效后三十日内向原告戴某某交付租赁的房屋，被告拆除装修时不得毁损原告的房屋。
二、被告黄某乙赔偿原告戴某某损失x.8元，于本判决生效之日付齐。
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费650元，原告戴某某负担150元，被告黄某乙负担500元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长闻传崇
审判员刘忠焰
审判员柳玉慧
二○一一年一月六日
书记员潘伟
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