重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2008）渝五中民终字第X号
上诉人（原审被告）程某某，汉族，江津区人，居民。
委托代理人冯安业，重庆继维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆市江津区粮食购销公司（以下称江津粮食公司）。
法定代表人王某某，公司总经理。
委托代理人余培和，重庆市江津区贾嗣法律服务所法律工作者。
原审被告曾某某，汉族，江津区人，农民。
原审被告郑某某，汉族，江津区人，居民。
原审被告李某某，汉族，江津区人，农民。
上诉人程某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院作出的（2008）津法民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：被告程某某系原告公司原江津市贾嗣粮油食品站(经改制后为重庆市江津区粮食购销公司贾嗣分公司)的职工。l997年，被告程某某经单位住房调整分得职工砖混结构住房三间(即原贾嗣粮油食品站二楼X-3、2-4、2-X号，面积为42.67㎡，每平米按0.30元／月计)，并已按企业规定逐月交清2002年元月15日前的房租费。被告程某某在临减员时因故未领取单位的有关费用，又占用了原告底楼住房18-X号房一间(每月按30元计)共计四间。2002年8月，被告程某某按企业政策规定被裁减解除劳动关系，原告并已对其进行了补偿安置后自谋职业。被告程某某被减员后因在外务工，将原告原分配的和被占用的职工住房四间未经同意擅自分别交由被告曾某某(二楼X-X号房)、郑某某(二楼X-4、2-X号房)、李某某（底楼l8-X号房)使用。原告遂从2003年8月起逐年均向被告程某某发出催交按当时规定的房价标准计算的累计房租费及协商解决住房问题的通知书未果，双方为此产生纠纷。2008年4月16日，原告起诉来院要求被告程某某、曾某某、郑某某、李某某退交单位房屋四间；并由被告程某某支付从2002年8月起至2008年4月止累计房租费4864．86元以及赔偿因被告程某某将房屋转租他人改变使用性质而获利的损失费6900元。审理中，因双方对房租费产生争议，致本案调解无效。
一审法院认为：企业职工住房，是保证企业生产与职工生活的需要而由企业为职工创造的不可缺少的必要物质条件，企业与职工之间确立的房屋租赁关系，只限于企业内部职工有偿使用的原则基础之上，职工不得擅自转租、转让等改变其职工住房的使用性质。本案原告将单位所有的住房调整分配给被告程某某在职时使用，并按规定每月收取房租费，双方虽未约定租赁期限，但已形成事实上的不定期的房屋租赁合同关系，当事人有随时要求解除合同的权利。被告程某某被原告减员终止劳动关系后，已通过企业按政策规定对其进行了安置补偿自谋其职，其单位与职工的住房租赁关系已自然终止，对原有经调整分配的住房三间及被告占用的一间共四间均已丧失了职工使用的性质，应当退还原告。而被告程某某将原告原分配的和自己占用的四间房继续占用，不履行交纳房租费的义务，且未经原告同意擅自交由被告曾某某、郑某某、李某某使用至今，其行为严重损害了原告的合法权益，已构成违约，应当承担民事违约责任。被告曾某某、郑某某、李某某明知该房四间系原告所有的职工住房而接受被告程某某擅自转移职工住房的使用权，造成原告逐年通知均无法收取房租费及收回房屋使用权的法律后果有过错，应当承担相应的民事责任。原告以此要求被告程某某、曾某某、郑某某、李某某退还房屋四间，同时要求被告程某某支付历年按原有标准价格计算的累计房租费，事实理由充分，本院予以支持。但要求赔偿因转租造成的损失，由于多年来原告尚未向被告程某某主张过赔偿权利，故对损失赔偿部分，不予采纳。被告程某某提出房租费已超过诉讼时效，因原告有证据证明已通过书面的通知方式，每年将通知书送达给被告程某某父母，原告未放弃对自己权利的主张，故被告程某某的抗辩理由不成立。被告曾某某、李某某经合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为放弃对本案的抗辩权。遂判决：一、被告程某某、曾某某、郑某某、李某某在本判决生效后二十日内将原江津市贾嗣粮油食品站的砖混结构职工住房二楼X-X号、2-X号、2-X号及底楼l8-X号房屋四间，退还原告重庆市江津区粮食购销公司。二、被告程某某在本判决生效后二十日内支付原告重庆市江津区粮食购销公司从2002年8月起至2008年4月止的房租费人民币4864.86元。三、驳回原告重庆市江津区粮食购销公司的其他诉讼请求。
宣判后，程某某不服，向本院提出上诉，主要请求：1、撤销原判，依法改判；2、诉讼费由被上诉人承担。主要理由：1、原判认定事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人之间不是简单的房屋租赁关系，上诉人是下岗职工，该房带有下岗安置性质。现上诉人愿意履行租金义务，继续租用该房。2、被上诉人定的租金过高，对上诉人显示公平。3、上诉人没有强占该房屋。
被上诉人江津粮食公司答辩称：原判认定的事实清楚，判决正确，请求维持。
二审查明的基本事实与一审同。
另查明：曾某某、郑某某、李某某系各自独立的户数，不是一家人。
本院认为，上诉人程某某原系被上诉人单位的职工，双方于2002年8月解除劳动关系，被上诉人对上诉人进行了安置补偿，上诉人也自谋职业。双方在劳动关系存在期间建立有房屋租赁关系，被上诉人将房屋租给上诉人，上诉人也按约定缴纳了房租。双方解除劳动关系后，上诉人从2002年8月起至2008年4月未按约定交纳房租，且上诉人也未实际使用承租房，将承租房交给他人使用，上诉人的此行为实际上失去了房屋租赁的意义，被上诉人要求上诉人交清所欠房租和解除房屋租赁关系，原判根据本案的事实，判决主张了被上诉人的此请求并无不当。上诉人与被上诉人双方解除劳动关系后，被上诉人无法定义务为上诉人提供住房，上诉人要求续租此房，必须征得对方同意，现被上诉人不同意将此房续租给上诉人，故上诉人要求续租此房的请求，本院不予主张。综上所述，上诉人程某某的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。原判认定的事实清楚，审理程某合法，判决恰当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人程某某负担。
本判决为终审判决。
审判长刘家武
审判员许萍
代理审判员张泽兵
二○○九年一月十五日书记员肖某
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