重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2009）渝五中法民终字第X号
上诉人（原审被告）：重庆金诚三峡经济开发有限公司。
法定代表人：陈某某，董事长。
委托代理人：吴某，男，X年X月X日出生，汉族，重庆金诚三峡经济开发有限公司法律顾问。
委托代理人：吴某欣，重庆渝都律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：雷某某，男，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人：汪龙，重庆君融律师事务所律师。
委托代理人：田劲，重庆君融律师事务所律师。
重庆金诚三峡经济开发有限公司、雷某某因商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2008）南法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。重庆金诚三峡经济开发有限公司的委托代理人吴某、吴某欣及雷某某的委托代理人汪龙、田劲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2006年12月17日，重庆金诚三峡经济开发有限公司与雷某某签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：雷某某向重庆金诚三峡经济开发有限公司购买位于重庆经济技术开发区回龙东部小区“金城.山水长天酒店式景观公寓B幢X单元X号，套内面积为94.86平方米的住宅房屋一套，购房总价款为x元；出卖人应当在2007年12月20日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付买受人使用，如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实延期交房；买受人逾期付款超过60日且愿意继续履行合同的，经出卖人同意，自合同规定的应付款期限的次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人逾期交付房屋超过60日且买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，雷某某按约向重庆金诚三峡经济开发有限公司交付了全部房屋价款。2008年2月3日，重庆金诚三峡经济开发有限公司取得“金城．山水长天酒店式景观公寓”建设工程竣工验收备案登记证。2008年3月6日，重庆金诚三峡经济开发有限公司以挂号信的方式向雷某某送达了《接房通知书》，要求雷某某到“金城．山水长天酒店式景观公寓”办理接房手续。
另查明，2006年5月23日，重庆金诚三峡经济开发有限公司与重庆松龙建筑(集团)有限公司签订《建筑工程施工合同》，约定，重庆金诚三峡经济开发有限公司将“金城．山水长天酒店式景观公寓”建设项目发包给重庆松龙建筑(集团)有限公司实施；重庆市建设委员会于2006年8月1日发出《关于切实做好建筑工地防暑降温工作保证一线施工人员安全健康的紧急通知》，严禁建筑工地一线施工人员在气温超过38℃的天气的上午11时至下午16时之间在室外作业；重庆市人民政府于2007年5月颁布《重庆市高温天气劳动保护办法》，要求用人单位在日最高气温达到37℃至40℃之间的天气条件下，不得安排劳动者超过6小时的工作时间；重庆市主城区X年7月气温超过37℃的日数共有l7天，月气温超过37℃的日数共有20天；2007年7月17日重庆遭遇连续三天的特大暴雨袭击；2007年6月，重庆松龙建筑(集团)有限公司金诚项目部与重庆龙太仔建材有限公司签订《外墙砖买卖合同》，约定，重庆松龙建筑(集团)有限公司金诚项目部向重庆龙太仔建材有限公司购买约x平方米的由福建省南安市九洲瓷业有限公司生产的九洲龙通体外墙砖；2007年8月13日至20日，福建省遭遇台风侵袭。重庆经济技术开发区回龙东部小区“金城．山水长天酒店式景观公寓”住宅房地产在2008年3月31日的单位套内面积公开市场租赁价值为15元／平方米/月。
原审法院认为，原告雷某某与被告重庆金诚三峡经济开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应属有效，合同当事人应依照约定全面履行各自义务。合同签订后，原告按约履行了向被告交付全部房屋价款的义务，但被告却未依约向原告如期交付房屋，故被告应承担相应的违约责任。被告辨称因不可抗力事件发生导致交房延迟，应对其免除相应期限的违约责任，但除2007年7月17日重庆遭遇连续三天的特大暴雨袭击这一众所周知的事实勿需向房屋买受人告之外，其余辩解所含的不可抗力事件或发生在双方签订合同之前，或因被告在庭审过程中未举示已依照合同约定在不可抗力事件发生后30日内对买受人履行告知义务的有效证据，对于该辩解不予采纳。尽管双方在合同中对违约金的承担已作出明确约定，但由于原告作为房屋买受人购买住宅房屋的主要目的是对房屋行使占有、使用、收益、处分之权利，房屋出卖人延迟交房对买受人造成的权利妨碍是导致买受人对所购房屋的使用、收益权利无法正常行使，而对“金城．山水长天酒店式景观公寓”住宅房屋平均租金进行司法评定的结果值与双方合同约定的违约金计算标准差距较大，加之原告在诉讼中未提交遭受其他损失的证据，且约定违约金的性质系以补偿性质为主、以惩罚性质为辅，故被告以合同约定违约金过高要求法院进行调整的辩解符合法律规定，予以采纳，被告承担的延迟交房违约责任应以房屋租金的司法评定值作为计算基数进行参考为宜。同时，考虑到住宅房屋租金价格的司法评估值的确不能完全涵盖原告因被告延迟交房遭受的全部损失，故对原告因出卖人延迟交房遭受的损失应以房屋租金司法评定值作为基数作合理的上浮调整，而上浮比例以30％确定为宜。关于原告的实际接房时间，应以原告实际办理接房手续的时间予以确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十七条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第(一)项的规定，判决：一、由被告重庆金诚三峡经济开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告雷某某因延迟交付房屋而给房屋买受人雷某某造成的损失l5元／平方米/月÷30天×94.86平方米×［76(延迟交房实际天数)-3(因不可抗力免除违约责任的天数)］天×130％=4501.11元。二、驳回原告雷某某的其他诉讼请求。案件受理费73元，由被告重庆金诚三峡经济开发有限公司负担。宣判后，重庆金诚三峡经济开发有限公司、雷某某不服，向本院提起上诉。
重庆金诚三峡经济开发有限公司上诉理由，一审判决以被上诉人于2008年3月6日收到金诚三峡公司寄送《接房通知书》的时间来确定被上诉人的实际接房时间，据此认定迟延交房天数为72天属认定事实不清。接房时间应以上诉人发出邮件并扣除主城区普通挂号邮件正常的邮寄送达时间来确定，而不应以被上诉人收到《接房通知书》的时间来确定。请求撤销原判，依法改判。
雷某某上诉理由：1、原审法院对“金城．山水长天酒店式景观公寓”住宅的租赁价格进行司法鉴定，严重违反法定程序。2、原审法院不应只参照租金来确定损失。3、原判以2007年7月17日，重庆遭遇连续三天暴雨的事实免除被上诉人相应的违约责任违反当事人之间的约定，按约定，出卖方要免除因不可抗力引起的违约责任，必须具备发生不可抗力事件和发生之日起30日内告知买受人两个条件同时具备，现原审法院在没有查实三天暴雨是否对出卖人履行合同造成影响，是否构成法律规定的不可抗力以及依照合同约定应告知而未告知的情况下免除被上诉人的违约责任是错误的。4、原审法院在双方约定了违约金的情况下，强行以损失标准进行判决，违反了当事人意思自治原则及违约金具有惩罚性这一原则。请求：撤销原判，改判重庆金诚三峡经济开发有限公司从2007年12月21日起到实际交房之日止以购房总价款为基数按日万分之五标准，支付违约金，诉讼费由重庆金诚三峡经济开发有限公司承担。
经二审审理查明的事实及证据与原审查明的事实及证据一致，对原审查明的事实及证据，本院予以确认。
二审中，重庆金诚三峡经济开发有限公司向本院提交了2008年2月14日的邮件查单，用以证明已于2008年2月14日履行了通知购房人接房的义务。邮件查单载明妥投时间为2008年3月6日，由刘延云代收。
本院认为：重庆金诚三峡经济开发有限公司与雷某某签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应属有效，合同当事人应依照约定全面履行各自义务。合同签订后，重庆金诚三峡经济开发有限公司按约履行了向雷某某交付全部房屋价款的义务，但重庆金诚三峡经济开发有限公司却未依约向雷某某如期交付房屋，故重庆金诚三峡经济开发有限公司应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人认为约定的违约金过高的，可以申请人民法院予以调整，原审法院根据被上诉人的请求对“金城．山水长天酒店式景观公寓”及周边地区房屋出租价格进行鉴定，并作为购房人因出卖人逾期交房的实际损失的基础，对约定的违约金进行调整并无不当。关于雷某某提出原审法院对“金城．山水长天酒店式景观公寓”及周边地区房屋出租价格进行鉴定违反法定程序的上诉意见，因重庆金诚三峡经济开发有限公司在诉讼中已经提出对约定的违约金进行调整的要求，原审法院为查清雷某某因逾期交房所遭受的实际损失的事实，在延长的举证期限内受理重庆金诚三峡经济开发有限公司的鉴定申请，对“金城．山水长天酒店式景观公寓”及周边地区房屋出租价格进行鉴定，并无不当，故该上诉意见，不能成立。关于雷某某提出双方对违约金已有约定，原审法院对其予以调整的做法违反了当事人意思自治原则及违约金具有惩罚性的特征的上诉理由，因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条已明确规定，当事人认为约定的违约金过高的可以申请人民法院调整，而且在商品房买卖过程中，购房人因逾期交房所遭受的损失并非资金占用损失，在计算该损失时以房屋的占有、使用、收益、处分权益方面造成的损失来实际计算损失亦符合客观实际，故原审法院对约定的违约金按照实际损失进行调整的处理，并无不当，而按照同地段同类房屋租金标准确定实际损失额并上浮30％亦是符合法律规定的，故对雷某某的该上诉理由，本院不予支持。对雷某某提出原审法院对2007年7月17日重庆市遭受三天暴雨袭击免除重庆金诚三峡经济开发有限公司相应的违约责任违反当事人之间的约定的问题，因三天暴雨袭击的事实是众所周知的，该事实对从事户外作业的建筑行业的影响亦属同理，该事实属于不可抗力的法定事实成立，对于不可抗力的事实其一经发生即是客观存在，无论是否履行通知义务，均可作为免责的法定事实，故原审据此免除被上诉人相应的违约责任，并无不当，对雷某某的该上诉理由，本院亦不予支持。重庆金诚三峡经济开发有限公司上诉提出原审认定接房时间有误，应当以其发送邮件的时间扣除三天正常的邮寄时间来认定接房时间。因邮件查单载明妥投时间为2008年3月6日，原判以雷某某收到邮件时间计算违约金并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案受理费73元，由重庆金诚三峡经济开发有限公司负担37元，雷某某负担36元。
本判决为终审判决。
审判长王险峰
代理审判员蒋科
代理审判员罗德梅
二○○九年七月二十一日
书记员吕刚
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