重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2009）渝五中法民终字第X号
上诉人(原审原告)：王某某，女，X年X月X日生，汉族，重庆南桐矿业有限责任公司南桐洗选厂退休职工。
委托代理人：张绍礼，重庆市万盛区万东法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审被告)：廖某某，女，X年X月X日生，汉族，重庆南桐矿业有限责任公司干坝子洗选厂退休职工。
委托代理人：袁某某，男，X年X月X日生，汉族，无业。
上诉人王某某因与廖某某租赁合同纠纷一案，不服重庆市万盛区人民法院（2009）盛法民初字第X号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认为，依法成立的房屋租赁合同，应受法律保护。本案争议的焦点是万盛区X路X村X号房屋的承租权应归房屋的原始承租人廖某某还是现承租人王某某，因该房系矿业公司干坝子洗选厂1991年1月作为福利租赁给被告居住使用的公房，矿业公司为房屋所有权人，被告2001年将房屋转租时未告知并征得出租人矿业公司的同意，虽然之后的部分承租人在向矿业公司交纳水电等费用时进行了相应的用户名变更，但矿业公司在知晓这一事实的情况下并未因此终止和被告的房屋租赁合同，或重新与其他承租人签订房屋租赁合同，因此，被告和矿业公司的房屋租赁合同继续有效。该房的实际承租人与矿业公司并未形成新的租赁关系，2001年之后该房四次变更居住使用者的行为只能视为一种事实上的房屋转租。原告与王某芬签订的房屋转让协议虽约定此房转让后涉及的房屋使用权及房屋的拆迁回填等相关的一切权利归王某某所有，但因王某芬并非该房的所有权人，也未与房屋的产权人矿业公司签订租赁合同，其对房屋进行处分的权利应受房屋所有人和原房屋租赁合同的约束，该约定的内容不能对抗房屋的产权人和原始承租人对该房所享有的权利。原告在与王某芬签订房屋转让协议时，知晓该房为公房、产权人为矿业公司的事实，也知道该房承租人之前经过数次变更，其应当认识到王某芬与自己签订的房屋转让协议其实质只是转租，自己并不能因此成为房屋的所有权人或原始承租人。综上所述，根据《城市房屋租赁管理办法》的规定，转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，因东林铁路X村X号房屋已列为拆迁范围，矿业公司与被告间的房屋租赁合同已无法继续履行，且被告已完清了相关租赁手续，双方的房屋租赁合同也终止，因此原告与王某芬间的房屋租赁合同也应相应的终止，对原告要求获得万盛区X路X村X号房屋承租权的诉讼请求法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、《城市房屋租赁管理办法》第三十一条之规定，判决：驳回王某某要求获得重庆市万盛区X路X村X号房屋承租权的诉讼请求。本案案件受理费25元，由原告王某某负担。
一审宣判后，原告王某某不服，上诉称：2001年被上诉人将座落于万盛区X村楼下X号房屋租赁权以人民币700元转让给王某珍，并签订协议约定以后该房的处理权归王某珍。嗣后，该房几经转让，上诉人于2008年8月25日从王某芬手中购得承租权，并搬进该房居住生活至今。事后亦得到产权人的确认。被上诉人对争议房屋具有租赁权，应当受到法律保护。一审认定事实不清，上诉请求撤销一审判决，改判争议房屋的租赁权及因该房棚改的拆迁利益归上诉人所有，并诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人廖某某辩称，上诉人将争议房屋转租给王某珍是事实，王某珍将该房屋再次转租，自己不清楚。但自己和房屋的产权人存在租赁关系的事实没有改变。故一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
经审理查明，位于本市万盛区X路X村X号房屋系重庆南桐矿业有限责任公司干坝子洗选厂（以下简称矿业公司）作为福利出租给该厂职工廖某某居住的，房屋产权人为该公司。2001年1月19日，廖某某的丈夫袁某某与王某珍签订租房协议，载明：“房屋出租，从2001年2月起，房租、水电等所有一切由王某珍负责。2001年2月前由袁某某负责，双方不能以任何理由撕毁协议。注：以后房屋处理权属王某珍。”之后，该房又经三次转租。2008年8月25日，王某某与当时的承租人王某芬签订房屋转让协议，约定将该房以3500元的价格转让给王某某，此房转让后所涉及的房屋使用权以及房屋的拆迁及回填等一切权利归王某某。自此，王某某一直在该房居住。2009年3月，因该房被纳入棚户区改造范围，廖某某作为该房的原始承租人享受了拆迁利益，得到住房安置。
另查明，从1997年11月至2008年12月，该房承租人一直未向矿业公司交纳房租。从2001年开始，该房虽经数次转租部分承租人向矿业公司交纳水电费时也进行了相应的户名变更，但均未与矿业公司签订房屋租赁合同。2009年3月2日，廖某某交清了该房1997年11月至2008年12月的房租费用。同日，重庆南桐矿业有限责任公司干坝子洗选厂出具证明，载明：东林铁路X村X号系我厂1991年1月作为福利分配给廖某某的。
以上事实，有双方当事人的陈述、协议、证明、收据等证据在卷为凭，足以认定。
本院认为，财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，争议房屋的产权人为矿业公司。该公司于1991年将该房分配给被上诉人廖某某居住使用，廖某某和矿业公司之间建立了租赁关系。后廖某某将租赁房屋进行转租，导致上诉人王某某进入该房实际居住，但矿业公司并没有和廖某某解除租赁关系，也没有和第三人包括王某某建立新的租赁关系。故一审认定王某某和王某芬签订的房屋转让协议其实质只是转租，并不能因此成为房屋的所有权人或原始承租人的认定是正确的，上诉人王某某的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚、适用法律正确，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《城市房屋租赁管理办法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案受理费25元，由王某某承担。
本判决为终审判决。
审判长王某峰
代理审判员罗德梅
代理审判员申威
二00九年八月二十一日
书记员汪茜
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